Met dit initiatiefvoorstel stel ik u voor het volgende besluit te nemen:

Transcriptie

1 R Gemeente Amsterdam Initiatiefvoorstel Jaar 2017 Volgnummer * in te vullen door de raadsgriffie Datum indiening 7 februari 2017 Onderwerp Instemmen met het initiatiefvoorstel van het raadslid Van Dantzig (D66) van 7 februari 2017 getiteld: Woningcoöperaties met institutionele beleggers Met dit initiatiefvoorstel stel ik u voor het volgende besluit te nemen: De gemeenteraad van Amsterdam Gezien het initiatiefvoorstel van het raadslid Van Dantzig (D66) van 7 februari 2017 getiteld: Woningcoöperaties met institutionele beleggers, besluit: I. In te stemmen met genoemd initiatiefvoorstel; II. Het college van burgemeester en wethouders op te dragen: 1. Het gesprek aan te gaan met institutionele beleggers 2. Afspraken te maken met deze partijen over voorwaarden Daarbij te betrekken: 3. Maximale huurprijs, ontwikkeling van de huurprijs en het behoud van middenhuur voor de lange termijn 4. Inkomenseisen huurders 5. Toewijzingssystematiek waaronder toewijzing aan specifieke doelgroepen of beroepen 6. Kwaliteit en grootte van de woningen 7. Bouwlocaties en spreiding door de stad 8. Aanvangsrendement, grondprijs en erfpachtvoorwaarden 9. Bovenstaande als voorstel voor te leggen aan de Gemeenteraad III. kennis te nemen van de bestuurlijke reactie op het initiatiefvoorstel Wettelijke grondslag Gemeentewet art. 147a, lid 1 1

2 Introductie Het college heeft in de afgelopen twee jaar belangrijke stappen gezet om het aandeel middenhuurwoningen in de stad te vergroten. Het percentage is gestegen van 4% naar 5,6% en er wordt door dit college meer gebouwd dan ooit te voren. Toch blijven we in de stad een schreeuwend tekort aan middenhuurwoningen houden. Dit tekort en de noodzaak hier echt iets aan te gaan doen - wordt nog maar eens bevestigd in het rapport van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) dat in januari verscheen. Dat betekent dat in Amsterdam alle zeilen moeten worden bijgezet om de positie van middeninkomens op de woningmarkt te verbeteren. Het komt te vaak voor dat nieuwgebouwde middenhuurwoningen na de eerste verhuring sterk stijgen in prijs of dat de woningen na de zogenaamde uitpondtermijn als koopwoning worden verkocht. Daarnaast zijn de gerealiseerde middenhuurwoningen op populaire plekken in de stad vaak te klein voor gezinnen. Om aan deze ontwikkelingen tegenwicht te bieden zal Amsterdam zo vindt de fractie van D66 - actief nieuwe spelers op de markt voor middenhuurwoningen moeten benaderen en deze nieuwe spelers aan boord te krijgen om te investeren in woningen met afspraken over prijsniveau en prijsontwikkeling, het verlengen van de uitpondtermijn cq het duurzaam in bezit houden van middenhuurwoningen en de grootte van de middenhuurwoningen ten behoeve van gezinnen. In de ogen van de D66 fractie zijn institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars geschikte partijen om deze rol tot zich te nemen. Niet alleen zijn institutionele beleggers betrouwbare partners die rekenen met een langere investeringshorizon, ook zijn zij door de lage rente genoodzaakt op zoek te gaan naar nieuwe investeringsvormen. In het eerdergenoemde rapport van het PBL wordt de rol die institutionele beleggers zouden kunnen spelen bij het realiseren en behouden van middenhuurwoningen expliciet genoemd. In hetzelfde rapport staat echter ook dat hun betrokkenheid nu nog erg beperkt is. D66 krijgt signalen binnen dat deze partijen lastig voet aan grond krijgen in Amsterdam. Een coördinerende rol van de gemeente is daarom wenselijk. D66 ziet graag dat deze partijen zich verenigen tot één of meerdere wooncoöperaties die investeren in de bouw van middenhuur, dan wel het overnemen van complexen teneinde deze te beheren en te behouden voor het middensegment. Een rol die vergelijkbaar is met de volkshuisvestelijke rol van de woningcorporaties. In de statuten van deze coöperaties zouden dan heldere afspraken kunnen worden gemaakt over o.a. het reguleren van de huurprijs. Het oprichten van één of meerdere wooncoöperaties voor middenhuurwoningen met institutionele beleggers als leden, zou wat D66 kunnen bijdragen aan een oplossing voor het woningtekort van middeninkomens. De wooncoöperatie die bestaat uit toekomstige bewoners, die gezamenlijk op zoek gaan naar financiering, kennen we al. In de structuur die D66 voorstelt bestaat de coöperatie echter niet uit bewoners maar uit pensioenfondsen en verzekeraars, die samen een gecoördineerd 2

3 investeringsvehikel vormen. Het zou wenselijk zijn als het college hierover in gesprek zou gaan met relevante belanghebbenden en de realiseerbaarheid in kaart brengt 1. Vervolgens zou D66 graag zien dat er afspraken worden gemaakt met de nieuw op te richten wooncoöperaties over de voorwaarden die de gemeente stelt aan het bouwen van middenhuurwoningen. Dit zijn met name voorwaarden als verlengen van de uitpondtermijn, het maximeren van de huurprijs en het realiseren van middenhuurwoningen voor gezinnen. Wanneer investeerders worden gehouden aan beperkingen op gebied van bovenstaande aspecten dan zal dit effect hebben op de inkomsten van de nieuw op te richten coöperaties. Het is de inzet van D66 dat de institutionele beleggers een redelijk rendement kunnen halen op de lange termijn. Hiervoor is het wenselijk concessies te doen op de grondprijs en mogelijkerwijs afspraken te maken over een erfpachtkorting voor de nieuwe coöperatie. Voor het succesvol en voorspoedig oprichten van wooncoöperaties voor middenhuurwoningen is het essentieel dat er bouwgrond beschikbaar komt. Het is daarom belangrijk dat de gemeente grond beschikbaar stelt voor de bouw van middenhuurwoningen waar de coöperaties naar kunnen meedingen; in ieder geval op plekken in de stad waar het tekort aan middenhuurwoningen het meest nijpend is. Het is belangrijk dat er oog is voor spreiding in de stad. Er moet voorkomen worden dat bouwgrond enkel wordt toegewezen in perifere gebieden van de stad. Ook op centraal gelegen stukken moet bouwgrond kunnen worden aangewezen. Gezien het bovenstaande, vraagt indiener het college: 1. Het gesprek aan te gaan met institutionele beleggers Pensioenfondsen en verzekeraars moeten de mogelijkheid krijgen zich te verenigen in de vorm van wooncoöperaties die als missie hebben te zorgen voor de bouw van middenhuur dan wel het overnemen van complexen ten einde deze te beheren en te behouden voor het middensegment. Het gebrek aan coördinatie en organisatie is een gemiste kans, omdat de bereidheid te investeren er wel is maar de structuur ontbreekt. 2. Afspraken te maken met deze partijen over voorwaarden die nodig zijn om middenhuurwoningen te ontwikkelen en voor de lange termijn te behouden voor het middensegment Er dienen duidelijke afspraken gemaakt te worden met deze nieuw op te richten entiteiten over welke voorwaarden zullen worden gesteld aan partijen die meedingen naar de bouw van huurwoningen voor het middensegment. Het gaat hier onder andere over de uitpondtermijn, het maximeren van de huurprijs en huurontwikkeling, het realiseren van middenhuurwoningen voor gezinnen en voor de stad belangrijke beroepen zoals leraren. Voorts moet gesproken worden over de grondprijs en eventuele erfpachtvoorwaarden. Naast het feit dat het van belang is dat middenhuurwoningen ook daadwerkelijk middenhuur blijven qua prijs, vindt D66 het tevens van belang dat middenhuur louter verhuurd wordt aan middeninkomens. Daarom dienen er tevens afspraken te worden 1 Informatie over de ondernemingsvorm coöperaties: 3

4 gemaakt over toewijzing en inkomsenseisen. Concreet wil de fractie van D66 dat er over de volgende zaken afspraken worden gemaakt met de nog op te richten coöperaties: 3. Maximale huurprijs, ontwikkeling van de huurprijs en het behoud van middenhuur voor de lange termijn D66 vindt het van belang dat middenhuur daadwerkelijk middenhuur blijft qua huurprijs en ontwikkeling van de huurprijs. Daarom moeten corporaties bereid zijn te investeren in woningen met een aanvangshuur tussen de 710,68 en de 971,- per maand 2 en een jaarlijkse maximale huurstijgingen waarbij D66 de inflatie plus 1% als uitgangspunt neemt. Teneinde middenhuur ook echt voor de lange termijn te behouden zullen er naast de maximale huurstijgingen tevens eisen worden gesteld aan de uitpondtermijn, waarbij D66 wil aansluiten bij het eerdere college voorstel voor het oprekken van de uitpondtermijn. D66 denkt daarbij aan 25 jaar voor ontwikkelaars in middenhuur Inkomenseisen huurders Teneinde er zorg voor te dragen dat de middenhuurwoningen van de nog op te richten coöperatie ook daadwerkelijk wordt bewoond door middeninkomens wil de fractie van D66 dat op grond die goedkoper wordt aangeboden omdat er middenhuur op wordt gebouwd, inkomenseisen worden gehanteerd. Daarbij wil de fractie van D66 het college aangeven dat middenhuurwoningen toegankelijk moeten zijn voor de inkomensgroepen tussen en bruto per jaar. Opgemerkt dient te worden dat de exacte inkomenseis afhankelijk is van de te betalen huurprijs. 5. Toewijzingssystematiek waaronder toewijzing aan specifieke doelgroepen of beroepen Naast het feit dat de woningen toegankelijk moeten zijn voor middeninkomens hecht de fractie van D66 er ook grote waarde aan dat er een transparant toewijzingssysteem is voor de woningen. Daarnaast zou D66 graag zien dat het college in gesprek gaat met de coöperaties omtrent de mogelijkheid en wenselijkheid van de toewijzing van woningen aan specifieke doelgroepen die het extra moeilijk hebben op de Amsterdamse woningmarkt, zoals gezinnen, of beroepen waarvan het college concludeert dat zij onmisbaar zijn voor de stad maar waarbij het vervullen van de vacatures belemmerd wordt door moeilijkheden met de huisvesting, zoals bij leerkrachten Kwaliteit en grootte van de woningen De fractie van D66 vindt het van belang dat middenhuurwoningen niet alleen qua huurprijs in het middensegment vallen omdat deze woningen van mindere kwaliteit zijn of omdat er wordt bespaard op de woninggrootte. Dit voorstel beoogt dan ook dat de gemeente eisen stelt aan de grootte van de woningen, zodat deze geschikt zijn voor gezinnen en stellen. Tevens dienen de woningen duurzaam gebouwd te worden, zodat de kwaliteit van de woning ook rekening houdt met de uitdagingen op het gebied van het milieu. 7. Bouwlocaties en spreiding door de stad De gemengde stad staat bij D66 hoog in het vaandel en juist daarom is aandacht voor de spreiding van middenhuur door de stad van groot belang. De fractie van D66 beoogt dan ook dat de coöperaties de kans krijgen mee te dingen naar locaties waar 2 Definitie conform WIA 3 4http:// 4

5 op dit moment bij tenders geen middenhuurwoningen gerealiseerd kunnen worden. Tevens wil de fractie van D66 dat deze bouwlocaties evenwichtig door de stad verspreid worden om zo werkelijk bij te dragen aan de gemengde stad. 8. Aanvangsrendement, grondprijs en erfpachtvoorwaarden De fractie van D66 realiseert zich terdege dat bovenstaande eisen druk zullen leggen op het aanvangsrendement van de coöperaties. Daarom stellen wij voor dat het college met de nog op te richten coöperaties in gesprek gaat over een voor gemeente en institutionele beleggers acceptabel aanvangsrendement. Samen met bovenstaande afspraken zal het college de grondprijzen en erfpachtvoorwaarden zo dienen aan te passen dat de afspraken afdwingbaar zijn en het aanvangsrendement haalbaar blijkt. D66 dringt er daarbij bij het college op aan ook afstand te nemen van de eis dat immer marktconforme grondprijzen worden gerealiseerd, maar er voor deze coöperaties in ruil voor bovenstaande afspraken korting kan worden gegeven op de grondprijs. 9. Bovenstaande als voorstel voor te leggen aan de Gemeenteraad Het lid van de gemeenteraad, R.H. van Dantzig 5