Bestuurlijk kader Wij hebben het volgende bestuurlijk kader vastgesteld waarbinnen het project kan worden voorbereid en uitgevoerd:

Transcriptie

1 probleemstelling oplossing De in 2006 door de raad vastgestelde Woonvisie geeft aan dat voor starters op de woningmarkt goedkope koopwoningen beschikbaar moeten komen. In het coalitieprogramma staat voorts dat gestreefd wordt naar verhoging van het aantal uit te geven kavels via particulier opdrachtgeverschap. In 2006 heeft deze gemeente ca m2 grond gekocht, deel uitmakende van de locatie Burgstraat 3 te Giessen. De grond is gekocht ten behoeve van de bouw van starterskoopwoningen. Een situatietekening ligt ter inzage. Ons college is voornemens de woningen via particulier opdrachtgeverschap te realiseren, meer in het bijzonder, via collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) CPO komt er in het kort op neer, dat de gemeente een kavel grond verkoopt aan een groep particulieren (via een op te richten bewonersvereniging) waarna zij een bouwplan ontwikkelen en uitvoeren. Hiermee kunnen de volgende voordelen worden behaald: - woningen worden tegen kostprijs gerealiseerd, dus goedkoper; - kosten kunnen verder worden gereduceerd door zelfwerkzaamheid; - er zitten geen kosten van derden tussen zoals van een makelaar; - planvorming wordt gebaseerd op eigen woonwensen; - samen werken aan de woning en woonomgeving schept een sociale band; - de woningen en woonomgeving kunnen eventueel collectief worden beheerd. Omdat woningbouw via CPO in onze gemeente en regio een nieuwe manier van werken is, willen wij uw commissie hierover informeren. Wij willen dit project uitdrukkelijk als pilot beschouwen opdat niet op voorhand precedenten worden geschapen voor andere kernen. Als de pilot succesvol verloopt, zal overwogen worden deze constructie ook in de andere kernen toe te passen. nr. agendapunt 6 datum vergadering 12 juni 2007 van Commissie Producten dienst/afdeling Ruimte datum 14 mei 2007 bijlagen - onderwerp Project Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Bestuurlijk kader Wij hebben het volgende bestuurlijk kader vastgesteld waarbinnen het project kan worden voorbereid en uitgevoerd: Doelgroep Van belang is een heldere definitie van de doelgroep. Starters zijn volgens het door de raad vastgestelde wachtlijstsysteem personen die geen zelfstandige woonruimte hebben of een huurwoning in de sociale sector bewonen en minimaal een jaar, voorafgaand aan de uitgifte, staan ingeschreven als ingezetene van de gemeente Woudrichem. Wij hebben overwogen of er aanleiding is de doelgroep starters te beperken tot de starters die woonachtig zijn in Giessen. Een reden zou kunnen zijn dat vrienden en bekenden uit de kern Giessen met elkaar woongelegenheid willen creëren. De reeds bestaande onderlinge bekendheid kan mogelijk het

2 afbraakrisico beperken. Nadeel van beperking van de doelgroep is dat slechts een gedeelte van de starters in deze gemeente dan voor het project in aanmerking komen. Indien gekozen wordt voor beperking van de doelgroep is het gewenst ook in de andere kernen een project via CPO te realiseren. De grondpositie van de gemeente voorziet thans echter niet in realisering van dergelijke projecten in alle andere kernen op korte termijn. Vooralsnog kunnen dan ook geen harde toezeggingen worden gedaan dat ook in de andere kernen een project via CPO gerealiseerd zal worden. Alles overwegende hebben wij besloten de doelgroep niet te beperken. Wij gaan er vanuit dat voor het project in Giessen overwegend starters uit Giessen zich zullen aanmelden, zeker als aangegeven wordt dat het -- na succesvol verloop -- de bedoeling is om op termijn ook in de andere kernen dergelijke projecten te realiseren. Planologische randvoorwaarden Voorts hebben wij overwogen in hoeverre planologische voorwaarden worden gesteld voor de op te richten woningen, mede in relatie tot de doelgroep van beleid en het feit dat met particulier opdrachtgeverschap een zekere vrijheid van ontwikkelen wordt beoogd. Punt van aandacht is de aard en omvang van de te bouwen woningen. Grofweg kunnen bij de bouw van starterskoopwoningen de volgende benaderingswijzen worden toegepast. 1. de bouw van echte starterswoningen, c.q. woningen met een beperkte leefruimte, bijvoorbeeld met een smallere maatvoering en maximaal twee slaapkamers, opdat na gezinsvorming de bewoner wil doorstromen naar een (ruimere) gezinswoning en de starterswoning beschikbaar komt voor de doelgroep; voordeel hiervan is dat de feitelijke waarde van de woning nabij de marktwaarde van de woning ligt en dat de woning na enige tijd weer voor de doelgroep beschikbaar komt. 2. de bouw van een reguliere woning qua maatvoering waarbij de verkoopprijs door zelfbouw en korting via maatschappelijk gebonden eigendom voor een lagere prijs dan de marktwaarde kan worden verworven. Voordeel hiervan is dat een gezinswoning vaak meer visuele kwaliteit heeft. Nadeel is dat de prijs van de woning (ver) onder de marktwaarde ligt en er dus feitelijk sprake is van kunstmatige prijsvorming. Voorts is het nadeel dat de bewoners van deze woningen minder snel zullen doorstromen en het effect van deze woningen voor de doelgroep dus gering is. Op basis van reeds ingezette bevolkingsontwikkelingen waarbij sprake is van inkrimping van de bevolking, is de verwachting dat de vraag naar starterswoningen de komende jaren gaat afnemen. Voorkomen moet worden dat er dan een overschot van kleine woningen ontstaat, waarvoor weinig belangstelling is.

3 In verband hiermee beschouwen wij de startersproblematiek als tijdelijk. Wel willen wij de komende jaren bevorderen dat in voldoende mate betaalbare koopwoningen beschikbaar komen, doch wel met de gewenst kwaliteit. Deze gedachtegang wordt ondersteund door het regioburo volkshuisvesting en de provincie. Gelet op de doelgroep starters, achten wij het wel ongewenst dat ter plaatse bovenmodale woningen worden gebouwd waardoor een gewenste doorstroming niet of niet voldoende op gang komt. In verband hiermee willen wij de grondverkoop als volgt laten plaatsvinden: a. de gemeente biedt het perceel grond aan zonder verkaveling; b. de gemeente geeft de op te richten bewonersvereniging de gelegenheid een voorstel te doen voor de inrichting van de kavel, rekening houdend met de volgende kaders: de gemiddelde kavelgrootte per woning bedraagt ca. 150 m2 (reguliere oppervlakte rijwoning); er dient rekening te worden gehouden met een parkeernorm van 1,5 waarbij parkeren op eigen terrein uitgangspunt is; inhoud woning maximaal 350 m3 c. de gemeente toetst het voorstel op volkshuisvestelijke aspecten en stedenbouwkundige kwaliteit, ook gelet op de omgevingsfactoren; d. enige variatie tussen de woningen qua grootte en verkoopprijs is toegestaan, opdat voorzien kan worden in inkomensverschillen tussen de leden van de bewonersvereniging Voor de overige kwaliteitsaspecten willen wij geen nadere eisen stellen. De gemeente heeft geen welstandstoezicht meer en een te strak, tot in detail geregeld planologisch kader, geeft te weinig beinvloedingsruimte om te bouwen naar eigen wensen en voorkeuren, hetgeen nu net de bedoeling is van particulier opdrachtgeverschap. Prijs van de bouwgrond Ingevolge het gemeentelijk grondprijsbeleid 2007 bedraagt de grondprijs voor de bouw van grondgebonden starterskoopwoningen per m2. Wij gaan er vanuit dat deze grondprijs haalbaar is. Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) Het is in deze gemeente gebruikelijk om starterskoopwoningen via een constructie van MGE op de markt te brengen. In de prestatieafspraken met de woningcorporaties is afgesproken dat hierbij een koopsom hoort van maximaal ,00 v.o.n. MGE wil zeggen dat de corporatie grond verkoopt via een erfpachtconstructie waarbij de erfpacht wordt afgekocht maar waarbij wel grip gehouden wordt op de grond. Bij doorverkoop van de woning is de eigenaar van de woning verplicht de woning terug te verkopen aan de corporatie waarbij de koper een deel van de waardevermeerdering van de woning krijgt.

4 De corporatie verkoopt dan opnieuw de woning met korting. Doel van maatschappelijk gebonden eigendom is dat starterswoningen voor een langere termijn als zodanig beschikbaar zijn. Eén van de in deze gemeente werkzame corporaties is bereid medewerking te verlenen aan dit project. Verplichting inschakeling externe adviseur Belangrijk is dat de opdrachtgever (toekomstige kopers) zich professionaliseert. Wij willen de bewonersvereniging dan ook verplichten een begeleidingsburo in te schakelen. Financiering Een project op basis van CPO heeft nogal wat voorbereidingskosten als consequentie. Voor de gemeente betreft dat de kosten van het voortraject waarbij, gelet op de onbekendheid met het fenomeen CPO, een bouwbegeleidingsburo is ingeschakeld. Daarnaast moet ook de te vormen bewonersvereniging investeren in voorbereidingskosten, zoals het oprichten van een vereniging, het consulteren van een bouwbegeleidingsburo etc, terwijl er bij de lagere inkomens meestal pas middelen voorhanden zijn bij het passeren van de hypotheekakte. Bij het regioburo Breda is subsidie aangevraagd in het kader van proefprojecten voor de kosten van het bouwbegeleidingsburo, voorfinanciering en extra ambtelijke inzet. Vervolgstappen Na behandeling in uw commissie kan een vervolgstap worden gezet. Wij zullen binnenkort een eerste, algemene informatiebijeenkomst houden, waarbij door de gemeente wordt verteld wat ze wil gaan doen, waarom en wie er voor in aanmerking komen. Vervolgens zal een tweede informatiebijeenkomst worden belegd met de potentiële kandidaten. Doelstelling moet zijn dat deze bijeenkomst wordt gevolgd door het oprichten van een bestuur. Met dit (voorlopig) bestuur kan het vervolgproces worden gestart financiële consequenties Wij gaan er vanuit dat de kosten gedekt worden door de opbrengsten van de grondverkoop en de te verwachten subsidie van het regioburo Volkshuisvesting. grondslagen Coalitieprogramma, Woonvisie communicatie Na behandeling in uw commissie willen wij een persconferentie organiseren.

5 uitnodiging belanghebbenden Niet van toepassing. bijzonderheden Tijdens de commissievergadering zal een toelichting op CPO worden gegeven door bouwbegeleidingsburo BIEB. voorstel aan commissie Instemmen met ontwikkeling locatie Burgstraat 3 te Giessen via CPO. advies commissie n.v.t. beslispunten Instemmen met ontwikkeling locatie Burgstraat 3 te Giessen via CPO. Het college van burgemeester en wethouders van Woudrichem, de secretaris, de burgemeester, B.E. Verkade Dr. F.A. Petter

6