Aan: de gemeenteraad Vergadering: 21 september 2015

Transcriptie

1 Aan: de gemeenteraad Vergadering: 21 september 2015 Onderwerp: Plan van aanpak plangebied Kleine Solberg Agendapunt: STATUS RAADSVOORSTEL We vragen de raad in te stemmen met het plan van aanpak. Dit plan van aanpak vormt tevens het kader voor het verder uitwerken en realiseren van het bouwprogramma in dit plangebied. 1. Aanleiding Op 6 november 2014 heeft de raad unaniem een amendement van de Beeselse Lijst aangenomen (bijlage 1), met als opdracht voor het college: - het opstellen van een plan van aanpak voor het plangebied Kleine Solberg voor de realisatie van woningbouw voor starters en jonge gezinnen; - in het plan van aanpak onderzoek te doen van de specifieke doelgroepen en de behoeften van de doelgroepen; - eventuele van woningbouw te realiseren conform de uitgangspunten zoals toegepast bij de aanpak van Oppe Brik (o.a. prijs, kwaliteit en duurzaamheid); - het plan van aanpak in een voorstel aan de raad aan te bieden in de vergadering van september Uitgangssituatie en doelstelling De woningbouw in het kerkdorp Beesel is al eerder onderwerp van gesprek geweest in de raad. Korte terugblik WBO In 2011 hebben wij een woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. Alle huishoudens en het merendeel van de thuiswonende kinderen vanaf 18 jaar is gevraagd een internet enquête in te vullen. Voor het dorp Beesel heeft dit tot het volgend resultaat geleid: Kansrijk in het huursegment: Grondgebonden nul-tredenwoningen en in mindere mate appartementen voor voornamelijk ouderen, met accent op huurprijs tot 550. Maar ook gezinswoningen, mits goedkoop. En kansrijk in het koopsegment: Goedkope rij-/hoekwoningen met een accent op het segment 2 tot 2,5 ton. Grondgebonden nultredenwoningen tussen 2 en 3 ton en een enkel appartement. Woningbouwkader De resultaten uit het WBO op basis van de E'til bevolkings- en woonbehoefteprognose zijn uitgewerkt tot een woningbouwkader. Voor het dorp Beesel leidt dit tot een woonbehoefte van 50 woningen in de periode In december 2011 heeft de raad de beleidsregels voor het woningbouwkader vastgesteld. Voor de kern Beesel kiest de gemeente er voor woningbouw zoveel als mogelijk in dialoog met het 'dorp' te ontwikkelen. Daartoe gaat en blijft de gemeente in gesprek met de woonconsumenten die in de kern Beesel willen bouwen en/of wonen. Het college bepaalt in principe op welke locaties en op welke wijze woningbouwontwikkeling onder welke voorwaarden kan plaatsvinden. Blz - 1 -

2 Woningbouwlocaties In februari 2012 heeft u ingestemd met de uitwerking van een woningbouwprogramma op de in het raadsvoorstel beschreven woningbouwlocaties. Voor de kern Beesel zijn de locaties opgenomen waarvan de haalbaarheid grotendeels vastligt: Het Spick 11 woningen Aaj Mert 3 woningen Heijackerstraat woningen Kleine Solberg 7 woningen Hoogstraat 1 woning In totaal is er dus ruimte in Beesel voor het realiseren van tussen de 33 en 47 woningen. 3. Rol gemeente en visie en strategie participatie De gemeente is trekker. Het plan van aanpak voorziet in het vraaggestuurd ontwikkelen van starterskoopwoningen én woningen voor jonge gezinnen, afhankelijk van het nu lopende traject om te komen tot een lokale woonvisie. 4. Toelichting Initiatieven en ontwikkelingen Rol corporatie Zoals bekend is de rol van de woningcorporaties in het afgelopen jaar enorm veranderd en verankerd in de nieuwe Woningwet. Belangrijk hierin is dat de woningcorporaties zich volledig moeten richten op het realiseren en instandhouden van voldoende en betaalbare huurwoningen voor de doelgroep. Hiermee is de rol van WoonGoed 2-Duizend in het realiseren van de woningbouwopgave duidelijk anders geworden: waar de corporatie voorheen regelmatig koopwoningen en commercieel vastgoed bouwde is dat nu nagenoeg onmogelijk geworden. Regionale woonvisie In regionaal verband participeren wij in het opstellen van een regionale woonvisie. Deze visie volgt het tempo van de overige POL-uitwerkingen. Dit betekent dat vaststelling van de visie door de raden in 2015 niet meer opportuun is. De afspraken uit de regionale woonvisie zijn leidend voor het opstellen van onze eigen lokale woonvisie. Uit de eerste concepten van de regionale woonvisie is al duidelijk dat het mogelijk blijft om in de kleine kernen beperkte aantallen woningen te bouwen om de voorzien in de autonome behoefte. Zoals bovenstaand aangegeven was de lokale behoefte in 2011 tot woningen. Hiermee zijn de genoemde 7 woningen in Kleine Solberg haalbaar. Bovendien is dit een zogenaamd 'hard plan', deze woningen zijn opgenomen in het bestemmingsplan Bebouwde Gebieden. Woonvisie Wij zijn in juli 2015 gestart met het opstellen van een nieuwe woonvisie. De Stec Groep ondersteunt ons hierbij. Bij deze nieuwe woonvisie maken we gebruik van alle al beschikbare bronnen en onderzoeken. Ook voeren we een zogenaamde woonvitaliteitsscan uit. Uit deze scan volgt een gefundeerd en eenduidig inzicht in de verschillen tussen de kernen. Hieruit volgen uitspraken over de bestaande voorraad, behoefte aan nieuwe producten, sterke locaties, en dergelijke. De planning is er op gericht dat u in december de woonvisie vaststelt. Blz - 2 -

3 Aaj Mert Zoals bekend had WoonGoed 2-Duizend het plan om op de locatie Aaj Mert een museum en 3 appartementen te realiseren. Nu het museum niet doorgaat komt het gehele plan op losse schroeven te staan omdat WoonGoed 2-Duizend twijfels heeft over de verhuurbaarheid van de te realiseren appartementen. Gelijktijdig heeft zich een groep thuiswonende jongeren bij ons gemeld en betaalbare jongerenhuisvesting in de kern Beesel bepleit. Wij hebben de jongeren en WoonGoed 2-Duizend bijeengebracht om te verkennen of het mogelijk is op de locatie Aaj Mert jongerenappartementen te realiseren. Tuinbouwloods Er ligt een particulier initiatief om op de locatie tuinbouwloods (Vosseberg) 10 woningen te realiseren. Het gaat om 4 vrijstaande woningen en 6 starterswoningen, allen koopwoningen. We beoordelen en wegen dit plan pas nádat de woonvisie gereed is. Plan van aanpak Het plangebied Het plangebied ligt aan de Juffrouw Hensenlaan en heeft een oppervlakte van m2. In bijlage is een situatie weergegeven. Uitgangspunten 1. De gemeente maakt geen winst op de grondexploitatie én geen winst op de opstalexploitatie. Wel kan een verevening tussen beide exploitaties plaatsvinden. We verkopen de woningen niet tegen marktwaarde maar tegen de kostprijs. 2. Het gehele plangebied wordt nu afgebouwd (wellicht in een tweetal fasen). Hiermee is dan het gehele bestemmingplan afgerond, m.u.v. één kavel die WoonGoed 2-Duizend nog als te bebouwen kavel in de verkoop heeft staan. Bestemmingsplan Het plangebied ligt in het bestemmingsplan Bebouwde gebieden. In dit bestemmingsplan is voorzien in het bouwen van 7 woningen in het plangebied. Als blijkt dat het nodig of wenselijk is meer woningen te bouwen is het nodig het bestemmingsplan te wijzigen. Hierbij speelt in de onderbouwing van de behoefte aan woningen de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' een belangrijke rol. De Ladder vraagt om een sterke onderbouwing van nut en noodzaak van nieuwbouw ten opzichte van de bestaande wijken en woningen. De doorlooptijd van deze planologische procedure bedraagt ongeveer en half jaar. Grondpositie De gronden in het bestemmingsplan Kleine Solberg zijn eigendom van de woningcorporatie. Het nog te bebouwen terrein heeft een grootte van m2. Een eerste verkenning heeft duidelijk gemaakt dat de corporatie bereid is deze gronden te verkopen tegen een prijs van 160/m2. Verdere onderhandeling zal moeten uitwijzen wat de definitieve aankoopprijs is. Infrastructuur Nagenoeg alle infrastructuur is al gerealiseerd. We moeten nog investeren, na de bouw van de woningen, in het afronden van het gebied: aanleg van een trottoir, uitleggers voor de riolering maken, lichtmasten verplaatsen en mogelijk een parkeerstrook. De kosten voor deze infrastructuur hebben we geraamd op ruim Deze kosten nemen we uiteraard mee in de verdere onderhandeling over de verwervingskosten van de gronden in het plangebied. Grondexploitatie De gronden zijn nagenoeg bouwrijp. Wellicht moeten we op enkele plekken nog een grondverbetering toepassen om funderen op staal mogelijk te maken. Indien we starterskoopwoningen in het Blz - 3 -

4 plangebied gaan realiseren willen we de grondprijs voor deze woningen fixeren op 144/m2. Als we een gesloten grondexploitatie willen hebben zal de grondprijs voor de overige woningtypes hoger moeten zijn dan de aankoopprijs van de grond. Als uit de woonvisie blijkt dat in dit plangebied alleen starterswoningen gebouwd kunnen worden zal dit in de grondexploitatie leiden tot een tekort van bijna Op voorhand is al duidelijk dat we dit tekort dan niet kunnen compenseren in de opstalexploitatie. Immers, de ervaring uit Oppe Brik laat zien dat het buitengewoon lastig is om voor starters kwalitatief goede én betaalbare met het uitgangspunt nul-op-de-meter woningen te realiseren. Onderzoeken Bij de start van de ontwikkeling van Kleine Solberg (2 e fase) zijn bodemonderzoeken uitgevoerd. Hierbij zijn geen verontrustende constateringen gedaan. Omdat deze onderzoeken gedateerd zijn, zijn we verplicht een historisch bodemonderzoek uit te voeren. Duurzaamheid In navolging van Oppe Brik willen we de woningen ook zo duurzaam mogelijk bouwen. Op dit moment bedraagt de EPC 0,4 en de verwachting is dat in 2020 de landelijke eis een EPC van 0 zal zijn. Daarom nemen we ook in dit plan als uitgangspunt "nul-op-de-meter". Soorten woningen Uit de woonvisie moet blijken welke woningen kansrijk zijn om te bouwen. Aantallen Als we weten welke soorten woningen we moeten bouwen kunnen we een verkaveling van het plangebied maken. Uit deze verkaveling blijkt dan hoeveel woningen van welk soort we kunnen realiseren binnen het plangebied. Prijzen Uit het eerdere woonbehoefteonderzoek is gebleken dat goedkope rij-/hoekwoningen in het segment tussen en kansrijk zijn. Wij willen hierin voorzien door het bouwen van starterswoningen, waarbij we de aansluiting zoeken met de v.o.n.-prijzen in Oppe Brik: deze liggen tussen en Zelf ontwikkelen Ook in dit plan gaan wij de woningen zelf ontwikkelen. Op basis van het verkavelingsplan, de soorten en aantallen woningen en de duurzaamheidseisen laten we een architect een ontwerp maken. Omdat we de woningen zelf ontwikkelen hebben we ook zelf invloed op de (beeld)kwaliteit van de woningen. Voor de "consument" is het grote voordeel dat hij de woning koopt tegen kostprijs (immers, de gemeente hoeft geen winst te maken) en niet tegen de marktwaarde. We hanteren bij het zelf ontwikkelen het principe dat we pas gaan bowuen als we 90% van de woningen hebben verkocht. Participatie We gaan de woningen vraaggericht ontwikkelen. Bij de bouw van starterskoopwoningen zal dit minder zijn dan bij andere woningen. Om kwalitatief goede én betaalbare woningen voor deze doelgroep te kunnen realiseren, moeten we een 'standaard product' bouwen. Stappenplan/tijdpad 2015 Oktober November : Eerste concept-woonvisie gereed. Dit concept biedt voldoende basis voor het maken van de stedenbouwkundige invulling. : Opstellen stedenbouwkundig plan en verkaveling. Opstellen conceptgrondexploitatie en concept-opstalexploitatie. Blz - 4 -

5 December 2016 Januari Februari April Mei Juli September Oktober November Voorbereiden bestemmingsplanwijziging. : Vaststelling woonvisie. : Onderhandelen met WoonGoed 2-Duizend over de grondverkoop. Start procedure bestemmingsplanwijziging. : Opstellen definitieve grondexploitatie en opstalexploitatie. Uitvoeren historisch bodemonderzoek, eventueel opstellen funderingsadvies. : Raad stelt grondexploitatie en opstalexploitatie vast. : Architect ontwikkelt op basis van verkaveling, beeldkwaliteitsplan en duurzaamheidseisen woningen : Bestemmingsplanwijziging afgerond. : Indienen bouwaanvragen. : Omgevingsvergunning bouwen verlenen. : Start bouw (eerste) woningen. a. Financieel Geen. De financiële consequenties worden duidelijk bij het uitwerken van de grondexploitatie en de opstalexploitatie, die u begin 2016 ter besluitvorming krijgt voorgelegd. b. Juridisch Geen. c. Risico s Geen. Uit de nadere uitwerking zullen de specifieke risico's naar voren komen. 5. Toekomstvisie Levende gemeenschap Ideale en onderscheidende samenleving Duurzame woon- en werkgemeente Met dit plan van aanpak geven we inhoud aan maatregelen uit het thema 'ideale en onderscheidende woongemeente': - het verder verhogen van de kwaliteit in woon- en leefomgeving; - duidelijke regie op diversiteit en exclusiviteit bij nieuwen vernieuwbouw, opdat alle doelgroepen (met nadruk op starters, gezinnen met jonge kinderen en senioren) kunnen worden bediend. Dit plan van aanpak draagt eveneens bij aan maatregelen uit het thema 'duurzame woon- en werkgemeente': - het stimuleren van energieneutraal bouwen en decentrale energieopwekkingsmethoden zoals zonneenergie en biogas Gemeente samen met inwoners Samenwerkende gemeente Blz - 5 -

6 6. Voorstel Instemmen met het plan van aanpak. Dit plan van aanpak vormt tevens het kader voor het verder uitwerken en realiseren van het bouwprogramma in dit plangebied. Reuver, 24 augustus 2015 Burgemeester en wethouders van Beesel, secretaris, R.R.M. Halffman burgemeester, P. Dassen-Housen Aldus vastgesteld door de raad van Beesel in zijn openbare vergadering van 5 oktober griffier, voorzitter, E. Apeldoorn-Feijts P. Dassen-Housen Meegezonden: 1. amendement Beeselse Lijst 6 november plangebied Kleine Solberg Blz - 6 -