Onderwerp: Voorstel om beoordelingskader beleidsnotitie volkshuisvesting (grotendeels) te handhaven.

Transcriptie

1 Gemeente Boxmeer Onderwerp: Voorstel om beoordelingskader beleidsnotitie volkshuisvesting (grotendeels) te handhaven. Nummer: 6c. AAN de Raad van de gemeente Boxmeer Boxmeer, 7 april 2015 Aanleiding Op 4 november 2010 is de beleidsnotitie volkshuisvesting 2010 vastgesteld. Daarin is er voor gekozen om niet per woningbouwlocatie te bezien voor welke doelgroepen gebouwd moet worden, maar om dit te doen middels een beoordelingskader, zodat er een evenwichtig en op de behoefte gestoelde bouwstroom ontstaat. Afgesproken is om ieder jaar met uw raad de werking van dit beoordelingskader te behandelen. Inmiddels heeft dit geleid tot een aantal bijstellingen op de oorspronkelijke kaders. Omdat de provincie had aangekondigd in november 2014 te zullen komen met een nieuwe voorraadprognose, is in 2014 besloten de behandeling van het beoordelingskader uit te stellen tot de vaststelling van de nieuwe prognose en deze te koppelen aan de woningvoorraad per 1 januari Voor ligt de vraag in hoeverre de maatregel als een crisistoets effectief is voor de uitvoering van het woningbouwprogramma. Om dat te kunnen beoordelen wordt in de bij dit voorstel behorende bijlage Voortgangsrapportage inzicht gegeven in het aantal gebouwde woningen, het aantal planmutaties (hoeveel woningen zijn er hard geworden), het aantal verkochte kavels en het totale bouwprogramma. Op basis van deze gegevens wordt beoordeeld of de eerder getroffen maatregelen gehandhaafd, gestopt, aangepast of uitgebreid moeten worden. Nadere toelichting De harde capaciteit geeft een vertroebeld beeld, omdat daar bouwvergunningen en rechtstreekse bouwtitels in zitten waarvan al jaren geen gebruik van wordt gemaakt. Het gaat hier om de bouw van 112 woningen. Deze harde plannen kunnen de realisering van plannen die weliswaar zacht zijn, maar een substantieel deel van de opgave leveren, vertragen en zelfs helemaal belemmeren. Het vorenstaande is voor ons college aanleiding een actiever beleid te gaan voeren ten aanzien van de intrekking van verleende vergunningen voor de bouw van woningen. Daarnaast zullen alle eigenaren van grond waarop in het geldend bestemmingsplan een rechtstreekse bouwtitel voor een woning ligt ruim van te voren gewaarschuwd worden dat de bouwtitel in het nieuwe bestemmingsplan niet (zonder meer) overgenomen wordt. Wellicht is dat voor die eigenaar aanleiding om binnen de geldigheidsduur van het vigerend bestemmingsplan gebruik te maken van de rechtstreekse bouwtitel. Hetzelfde bericht ontvangen eigenaren van percelen waarop een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van woningbouw ligt en waarvan tot nu toe geen gebruik is gemaakt. Hier gaat het om de bouw van zo n 170 woningen, weliswaar behorend tot de zachte plannen. Doeltreffendheid/doelmatigheid R-REV/2015/1745 / RIS Pagina 1 van 5

2 Rol van de gemeente De gemeente is beslisser en regisseur. Alternatieven en afwegingen Het beoordelingskader besloeg voor het jaar 2011 de zogenaamde crisistoets die er simpelweg op neer komt dat plannen op gemeentegrond voorrang genieten boven plannen op particulier eigendom en woningen in het goedkope segment voorrang krijgen. Op 31 mei 2012 is in aanvulling op de crisistoets door de gemeenteraad besloten om (onder voorwaarden) medewerking te verlenen aan burgers die niet bouwen vanuit een commerciële achtergrond maar een of twee woningen op eigen grond willen realiseren. Op 27 juni 2013 heeft de raad op basis van de Voortgangsrapportage volkshuisvesting 2013 besloten voorrang te blijven verlenen aan projecten op gemeentegrond en daarbij te handhaven de uitzondering voor plannen van burgers die een of twee woningen op eigen grond willen bouwen. De eis dat niet gebouwd wordt vanuit een commerciële achtergrond werd echter los gelaten, omdat dit niet handhaafbaar is. Verder werd het tweede criterium meedenken met ontwikkelaars van de crisistoets op basis van de regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk (besproken in de commissie Ruimte op 14 maart 2013 en vastgesteld door uw raad op 28 maart 2013) aangepast. Er is namelijk geen latente behoefte aan eengezinswoningen, maar wel aan levensloopbestendige woningen (grondgebonden en niet-grondgebonden) in het goedkope en middeldure segment (huur en koop). Wanneer een ontwikkelaar dus bij de gemeente komt en een substantieel deel van deze woningen wil bouwen, staat de gemeente daar open voor. Dit betekent overigens niet dat de gemeente ook daadwerkelijk haar medewerking zal verlenen aan het plan. Het vigerend beoordelingskader voor nieuwe initiatieven is vanaf juni 2013 als volgt: 1. Ontwikkellocaties waar de gemeente een grondpositie heeft, hebben voorrang boven andere locaties. 2. Voor initiatiefnemers die een substantieel deel van de opgave aan (grondgebonden en niet-grondgebonden) levensloopbestendige woningen in het goedkope en middeldure segment (huur en koop) invullen, bestaan er ook mogelijkheden. Dit betekent niet dat de gemeente zonder meer medewerking verleent. 3. De crisistoets geldt niet voor plannen tot en met twee woningen op eigen grond, waarbij wel geldt dat een planologische wijziging op korte termijn leidt tot realisatie en daarom moet de aanvraag voor een planologische wijziging gepaard gaan met een aanvrage om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Een levensloopbestendige woning is een woning die geschikt is of eenvoudig geschikt is te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van de bewoners. Vraag en aanbod Spreken mensen hun werkelijke woonwensen uit, dan moet, zoals in voorgaande jaren, ook nu geconcludeerd worden dat er sprake is van een overschot aan goedkope huur- en koopwoningen; de latente vraag. Tegelijkertijd loopt de goedkope starterswoning relatief goed omdat de starter geen woning achterlaat en de financiering voor deze woningen door banken nog relatief gemakkelijk wordt verstrekt. Dit terwijl er in werkelijkheid een behoefte is aan levensloopbestendige woningen en daar is in de voorraad een tekort aan. Door de toevoeging van woningen in het lage segment ontstaat er een scheefgroei in de woningvoorraad in Boxmeer. Bij een aantrekkende markt is er een overschot aan goedkope woningen en een tekort aan levensloopbestendige woningen voor bij voorbeeld ouderen. Dilemma Met de bouw van woningen aan de onderkant wordt dus een probleem voor de toekomst gecreëerd. Omdat de goedkope starterswoningen door een overschot in prijs kunnen dalen, wordt de kans op het doorstromen naar een duurdere\grotere woning verkleind. Daarnaast worden de woningen in een duurder segment slecht verkocht, zodat de eigenaren van deze woningen niet kunnen doorstromen naar bij voorbeeld een nultredenwoning. Aan de andere kant is er nu een probleem dat bij een gebrek aan de - pag. 2/5 -

3 bouw van goedkope woningen de huidige instromers op de koopmarkt geen geschikt en betaalbaar aanbod kunnen vinden. Dit verklaart ook de druk op de huidige (sociale) huurmarkt die er volgens de regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk niet zou mogen zijn. Tegelijkertijd blijkt meer en meer dat mensen hun baan verliezen en daardoor hun koopwoning moeten opgeven om te gaan huren. Los van de groep die zonder meer een beroep doet op de (sociale) huurmarkt neemt de druk op deze markt toe als er sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod. Het dilemma is dan of er meer direct afzetbare woningen toegevoegd moeten worden of woningen die passen bij de latente vraag, maar waarvoor op dit moment niet direct markt voor is. De keuze De duur van de crisis is niet te voorspellen, hoewel nu wel van een herstel gesproken kan worden. Daarom willen wij inzetten op het voldoen aan de actuele vraag door woningen aan de voorraad toe te voegen in het betaalbare segment die kunnen uitgroeien naar middeldure woningen en tevens in de basis geschikt zijn voor senioren. Hiermee voorkomen wij dat er in de toekomst een overschot is van een verkeerd type woning. Tegelijkertijd blijven wij plannen ontwikkelen die gestoeld zijn op de latente vraag. Wanneer de doorstroming op gang komt, is er een behoefte aan levensloopbestendige woningen (met of zonder tuin) nabij voorzieningenclusters. Continuering crisistoets Wij willen vooral realiseerbare en op de vraag gestoelde woningen bouwen, maar ook ruimte laten voor het ontwikkelen van programma s waar behoefte aan is als de doorstroming na de crisis op gang komt. De actuele vraag zit vooral in goedkope huuren koopwoningen/appartementen, maar uit de regionale woningmarktstrategie blijkt dat voor de middellange termijn (na de crisis) ingezet moet worden op levensloopbestendige woningen. Wij kiezen voor een twee sporenbeleid waarmee de nu te bouwen woningen ook na de crisis courant blijven. Het is daarbij niet nodig het in 2013 vastgestelde beoordelingskader in hoofdzaak te wijzigen. Dit betekent dat ook het komend jaar de crisistoets wat ons betreft niet geldt voor plannen tot en met twee woningen op eigen grond. Uit de voortgangsrapportage blijkt dat uw raad in de jaren 2013, 2014 en 2015 tot nu toe 8 bestemmingsplannen heeft vastgesteld om medewerking te kunnen verlenen aan de bouw van een woning op eigen grond. Echter, de bestemmingsplannen Hogehoek 2-2d en Ringoven hadden betrekking op het herstellen van een fout in de vigerende bestemmingsplannen, Oploseweg 5 had betrekking op het slopen van een bestaande woning en herbouw buiten het bouwvlak, Laageindsedijk 37c had betrekking op een ruimte-voor-ruimte-woning en Bergstraat 15a had betrekking op het verschuiven van de aanduiding hoofdgebouw. Resteren dus slechts drie bestemmingsplannen die betrekking hadden op nieuwe initiatieven. Hierbij merken wij tot slot op dat medewerking verlenen aan particuliere initiatieven geen automatisme is. In dezelfde periode hadden twee quickscans voor de bouw van een woning op particuliere grond voor de initiatiefnemer een negatief resultaat en hebben wij de gevraagde medewerking moeten weigeren. Zoals gezegd kan het in 2013 vastgestelde beoordelingskader in hoofdzaak overeind blijven, maar gebleken is dat het in de praktijk niet haalbaar is dat een aanvraag om een planologische wijziging gepaard gaat met een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Op een aanvraag om een omgevingsvergunning moet binnen acht weken beslist worden, terwijl met een planologische wijziging minimaal drie maanden gemoeid zijn. Daarom stellen wij u voor deze voorwaarde te schrappen. Wettelijke basis De beleidsnotitie volkshuisvesting 2010 heeft geen wettelijke grondslag. Financiën - pag. 3/5 -

4 Afstemming andere projecten / derden Met dit raadsvoorstel wordt aangegeven hoe het door de provincie vastgestelde kwantitatieve bouwprogramma kwalitatief uitgevoerd wordt. Verder worden de uitkomsten van de regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk vertaald naar het gemeentelijk beleid. Deze strategie is opgesteld met de woningcorporaties en de overige gemeenten in het land van Cuijk. Voorlichting Voorstel Wij stellen voor het in 2013 vastgestelde beoordelingskader te handhaven, met dien verstande dat onder 3.wordt geschrapt de laatste zinsnede die begint met en daarom moet. Burgemeester en wethouders van Boxmeer, de secretaris, de burgemeester, drs. ir. H.P.M. van de Loo K.W.T. van Soest - pag. 4/5 -

5 Bij het onderwerp Voortgangsrapportage beleidsnotitie volkshuisvesting 2010 horen de volgende bijlagen: 1. R-REV/2015/1814: conceptbesluit; 2. R-REV/2015/1815: voortgangsrapportage volkshuisvesting 2015; 3. R-REV/2014/11032: bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant. - pag. 5/5 -