De volkshuisvestelijke opgaven. Gennep, 6 januari 2015 Anne-Fleur Dijkstra

Transcriptie

1 De volkshuisvestelijke opgaven Gennep, 6 januari 2015 Anne-Fleur Dijkstra

2 We hebben geen ruimte om ruimte te maken

3 Agenda A. Cijfers B. Wat doen we met overcapaciteit? C. Hoe gaan we om met knelpunten op de korte termijn?

4 Rol gemeente m.b.t. volkshuisvesting Naar de inwoners van Gennep ligt de verplichting om regie te houden op een gezonde woningmarkt. Gennep, vitale huisvesting, april 2012

5 A. Cijfers

6 Demografie 18000,0 Bevolkingsontwikkeling 7600,0 Huishoudensprognose 17500,0 7400, , , , , ,0 7200,0 7000,0 6800,0 6600, , , , ,0 6200,0 6000,0 5800,0 Vanaf 2012 daling ingezet aantal inwoners Ontgroening en vergrijzing 5600, Jaar Aantal huishoudens

7 Mogelijke 7400,0 nieuwbouw binnen deze collegeperiode 7200,0 Gennep opgaven in beeld Tijdelijke opgave Onttrekkingsopgave 7000,0 6800,0 6600,0 6400,0 6200,0 Opgaven regio 1. Binden huidige inwoners en nieuwkomers 2. Bestaande woningen: transformatieopgave 3. Anticiperen op afnemende groei: bijstellen plancapaciteit, regionale afstemming om woonbehoefte te realiseren 4. Vitale kernen 5. Kwalitatieve huisvesting arbeidsmigranten 6. Wonen en zorg 7. Duurzaamheid Woningbehoefte Behoefteniveau 2018 Niveau ,0 Potentieel vrijkomend vastgoed (maatschappelijk en commercieel) Transformatieopgave

8 7400, Gennep 5800, Bergen 7200,0 7000,0 6800,0 6600,0 6400,0 Woningbehoefte Niveau ,0 5400,0 5200,0 5000,0 Woningbehoefte Niveau ,0 4800,0 6000, , Tijdelijke vraag: 132 (254) Plancapaciteit: 727 Tijdelijke vraag: 179 Plancapaciteit: ,0 3600,0 3500,0 3400,0 3300,0 3200,0 3100,0 Mook en Middelaar 2029 Woningbehoefte Niveau , , , , , , , , Venlo Woningbehoefte Niveau , , Tijdelijke vraag: 143 Plancapaciteit: 432 Tijdelijke vraag: 1127 Plancapaciteit: 2667

9 19500, , , , , , Venray Woningbehoefte Niveau ,0 6100,0 6000,0 5900,0 5800,0 5700,0 5600,0 5500,0 5400,0 5300,0 5200, Beesel Woningbehoefte Niveau Tijdelijke vraag: 1343 Plancapaciteit: 1814 Tijdelijke vraag: 204 Plancapaciteit: ,0 Horst aan de Maas ,0 Peel en Maas , , ,0 Woningbehoefte Niveau , , , ,0 Woningbehoefte Niveau , , , , Tijdelijke vraag: 1342 Plancapaciteit: 1239 Tijdelijke vraag: 1047 Plancapaciteit: 2213

10 Situatie gemeente Gennep Diekendaal: - Als gemeente niet als toevoeging aan de woningvoorraad rekenen - Provincie is van mening dat het een toevoeging is Wellicht nog in gesprek met de provincie Plancapaciteit: Voor de bovenstaande plancapaciteit betekent dat een vermindering met 89: = 727

11 Ruimte om te bouwen We hanteren regionaal waarschijnlijk woningbehoefte. Dit betekent aannemen dat de woningmarkt nu in evenwicht is. Jaar Woningvoor raad Woningbehoefte Verschil t.o.v Periode Ruimte om te bouwen 0 132

12 Bouwen naar behoefte en plancapaciteit Plancapaciteit 727 Ruimte om te bouwen (t/m 2028) 132 Overschot aan plancapaciteit 595 Waarvan: Status plan Aantal woningen Hard (planologisch geregeld) 156 Hard (toezegging) 460 Zacht (plannen) 69 Zacht (geen concrete plannen) 42

13 Faseren en doseren Bijdrage aan lange termijnbehoefte en ambities + Positief Negatief - Afzetbaarheid korte termijn Positef + - Negatief Programma continueren / versnellen / uitvoeren Programma anders faseren Programma herprogrammeren of flexibiliseren Programma heroverwegen of schrappen

14 B. Wat doen we met overcapaciteit? Plancapaciteit 727 Ruimte om te bouwen (t/m 2028) 132 Overschot aan plancapaciteit 595

15 Standpunt provincie Dynamisch voorraadbeheer Plancapaciteit opschonen en terugbrengen tot realistische proporties Aanpak: Regionale structuurvisies Indien dit niet goed uitpakt: provinciale verordening Denkrichting regio: op orde brengen plancapaciteit om in de (toekomstige) woningbehoefte te voorzien Nu als regio zelf de regie pakken

16 Scenario 1 Laat de markt zijn werk doen + Kosten + Realiseren waar nu vraag naar is - Sturen op kwaliteit - Korte termijn i.p.v. lange termijn - Niet in lijn met provincie/regio - Risico op leegstand > verloedering > waardevermindering

17 Scenario 2 Regie pakken Bouwen voor leegstand/nieuwbouw trekt bestaande voorraad leeg Waardedaling/onverkoopbaarheid bestaande woningvoorraad Verloedering dorpen en wijken Mismatch kwalitatieve vraag en aanbod Nu anticiperen in plaats van saneren in een later stadium

18 Welke plannen onderscheiden we? 1. Gemeentelijke woningbouwplannen 2. Vigerende bouwtitels zonder overeenkomst 3. Vigerende bouwtitels met overeenkomst 4. Plannen met afspraken (mondeling, bestuurlijk besluit, overeenkomst) 5. Plannen zonder afspraken Mogelijkheden tot verkleinen plancapaciteit: Niet verder ontwikkelen; verlies nemen Voorzienbaarheid, bv. in structuurvisie Risicoanalyse + overeenkomsten nalopen Risicoanalyse + overeenkomsten nalopen Niet voortzetten of gemotiveerd afwijken

19 Soort plancapaciteit Aantal Gemeentelijke woningbouwplannen 48 Vigerende bouwtitels zonder overeenkomst 28 Vigerende bouwtitels met overeenkomst 126 Plannen met afspraken 460 Plannen zonder afspraken 72 Totaal 734 Aannames: Bouwen naar behoefte Plancapaciteit = 130% van behoefte Behoefte 132 Toegestane plancapaciteit (130%) 172 Overcapaciteit 562

20 Stappenplan plancapaciteit Plancapaciteit op orde Woningmarkt in evenwicht Duidelijkheid verschaffen aan initiatiefnemers 1. Prioriteren op basis van inhoudelijke criteria 2. Risicoanalyse: financiële consequenties Besluitvorming over prioritering en vervolgstappen

21 Mogelijke criteria t.b.v. prioritering Planologische/contractuele status Grondpositie gemeente Monumentale waarde (behoud cultuurhistorisch waardevolle panden d.m.v. woningbouw) Proactiviteit initiatiefnemer Onderscheidend o.b.v. duurzaamheid Herontwikkeling woningen: verdunnen (saldo aantal woningen 0) of verdichten (toevoegen woningen) Levensloopbestendigheid Aansluiting bij behoefte Herstructurering rotte plekken Inbreiding/uitbreiding Inspelen op leegstaand/vrijkomend vastgoed Invloed op straatbeeld Ruimte geven aan inwoners (bv. Woningsplitsing) Financiële situatie

22 C. Hoe gaan we om met knelpunten op de korte termijn?

23 Vraagstukken korte termijn 1. Integrale afweging t.o.v. regie volkshuisvesting 2. Nieuwe initiatieven 3. Vervolgstappen binnen lopende initiatieven 4. Bestaand beleid

24 Integrale afweging t.o.v. regie volkshuisvesting Integrale afweging over een initiatief vindt plaats in de Regiekamer Volkshuisvesting één van de beleidsterreinen, dus niet per se doorslaggevend Initiatieven worden goedgekeurd, waardoor de plancapaciteit toeneemt Overkoepelende regie op volkshuisvesting niet mogelijk

25 Nieuwe initiatieven Nieuwe initiatieven kritischer bekeken t.a.v. volkshuisvesting Andere belangen kunnen alsnog volkshuisvesting overstijgen Er blijft ruimte om verzoeken positief te bevinden en plancapaciteit toe te voegen

26 Vervolgstappen binnen lopende initiatieven Stappen nemen in bestaande trajecten voordat prioritering heeft plaatsgevonden, vergroot het risico op schade Maar: er zijn vaak toezeggingen gedaan inzake medewerking, dus dat maakt een pas op de plaats nagenoeg onmogelijk Een prioritering, vastgesteld door college en raad, biedt een handvat om alleen vervolgstappen te nemen waar dat wenselijk is.

27 Bestaand beleid Bestaand beleid biedt ruimte voor woningtoevoegingen: Inbreidingsbeleid Woonvisie 2011: ruimte voor kansrijke nieuwe woonconcepten Excellente woonmilieus Deze vormen van woningtoevoegingen blijven toestaan?

28 Vervolg Voorstel aan college: Geen nieuwe initiatieven woningbouw Geen stappen in lopende initiatieven Terugbrengen plancapaciteit: Prioritering Risicoanalyse Overleg met initiatiefnemers

29 Vragen?