Woningbouwontwikkeling Rijssen - Holten Scenario s en Keuzes. Balanceren tussen groei in Rijssen en krimp in Holten

Transcriptie

1 Woningbouwontwikkeling Rijssen - Holten Scenario s en Keuzes Balanceren tussen groei in Rijssen en krimp in Holten

2 Ontwikkelingen aanleiding tot nota woningbouw Ontwikkelingen afgelopen periode noodzaak strategische keuzes Prestatieafspraken woningbouw en afspraken IIO (Investeren In Overijssel) Provincie houdt vast aan Primos, sterke afwijking praktijk Provincie ziet (ambtelijk) geen noodzaak ontwikkeling Opbroek op grond van Primos prognose ( ) Krimpbeleid komt steeds meer op de landelijke en regionale politieke agenda Bouwen voor plaatselijke behoefte, waarbij ligging locatie binnen gemeente voor provincie niet relevant is, maar wel geldt: inbreiding gaat voor uitbreiding (spanningsveld tussen vraag en aanbod in Rijssen en Holten).

3 Balanceren: Groei in Rijssen en Krimp in Holten De prognoses zijn als weersvoorspellingen De korte termijn is redelijk voorspelbaar, de lange termijn is onzeker Prognoses tot 2035 Ministerie/provincie: Rijssen en Holten krimpen Companen: Rijssen groeit en Holten krimpt

4 Niet de kop in het zand steken De Krimp van morgen vraagt om innovatie vandaag - VNG - Beleidsterreinen die hiermee te maken kunnen krijgen Wonen Arbeidsmarkt Onderwijs Zorg en Welzijn Mobiliteit

5 Hoe dealen met de toekomstige krimp in Holten en groei in Rijssen Aanpak beleidsterrein wonen 1. Bepalen prognoses (tot 2035) 2. Welke doelen wil de gemeente bereiken? 3. Welke uitgangspunten liggen vast? 4. Kies voor scenario s aan de hand van de doelen en prognoses (lange termijn) en analyseer en trek conclusies voor de lange en korte termijn 5. Betrek stakeholders hierbij 6. Risicoanalyse en financiële consequenties 7. Woningbouwprogramma voor lange en korte termijn opstellen en vastleggen in woonvisie 8. Plaatselijk draagvlak en regionale afstemming

6 Welke doelen willen we bereiken? Bouwen van voldoende woningen voor plaatselijke behoefte (zowel kwantitatief als kwalitatief). Inbreidingsplannen gaan voor uitbreidingsplannen op basis van SER-ladder. Voor zover mogelijk aan de vraag per kern voldoen. Bestaande woonwijken moeten op voldoende kwaliteit worden gehouden. Er moet geen leegstand ontstaan. Zonodig herontwikkeling. Financiële gevolgen en risico s beheersbaar houden.

7 Uitgangspunten en denkrichtingen Uitgangspunten Prestatieafspraak Wonen met provincie voor periode 2010 t/m 2014 ( bijstelling 2011/2012) Provinciaalbeleid Omgevingsvisie - SER ladder (duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit) Gemeentelijk beleid - Iedereen mag in de gehele gemeente wonen (geen kernenbeleid, excl. Dijkerhoek) - Bouwplannen moeten bijdragen aan kwalitatief woningbouwprogramma (bouwen voor plaatselijke behoefte) - De prestatieafspraak wordt gehaald (545, liefst meer)

8 Uitgangspunten en denkrichtingen Denkrichtingen Provincie Provincie stelt dat gebouwd moet worden daar waar dit ruimtelijk het meest gewenst is (hierbij geldt: inbreiding gaat voor uitbreiding). De vraag naar woningen kan binnen de gehele gemeente worden ingevuld. Gemeente Al ingezette harde plannen uit ruimtelijk oogpunt afronden. Nog te starten plannen moeten op een goede manier kunnen worden afgerond.

9 Prestatieafspraak met provincie Woningbouwprogramma (2010 t/m 2014) 545 woningen (excl. vervangende nieuwbouw en bijzondere doelgroepen) In 2012 bekijken of extra woningen nodig zijn (of zoveel eerder als nodig is) Primos blijft als beleidsuitgangspunt gehandhaafd 25% mag in uitbreidingsplannen Bestemmingsplancapaciteit mag circa 390 woningen extra zijn (2015 t/m 2019) totaal 935

10 Vraag per kern in de periode 2010 t/m 2034 Holten Rijssen Rijssen-Holten Prognose Companen Inhalen achterstand/spijtoptanten Correctie door negatieve migratie Correctie krimp Holten (na 2020) Totaal vraag Correctie prestatieafspraak Totaal te bouwen woningen 2250

11 Prognoses 2010 t/m 2035 Prognoses huishoudensontwikkeling Prognose Companen (migratiesaldo = - 50): 2250 woningen Primos 2009: 1000 woningen, waarin prestatieafspraak 2010 t/m 2014 is verwerkt Prognose inbreidingslocaties Op grond van uitgevoerde quick scan (boven de locaties die al in ontwerp c.q. ontwikkeling zijn): Rijssen 460 Holten 150

12 Methode van aanpak 1. Aan de hand van de lange termijnscenario s inzicht gegeven in de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden op grond van de verschillende uitgangspunten. 2. Analyse scenario s op ruimtelijk belang, provinciaal beleid, woningbouwplanning, bouwen voor plaatselijke behoefte, maatschappelijk belang en financien. 3. Conclusies en advies woningbouwprogramma voor de lange termijn. 4. Vertaling woningbouwprogramma lange termijn naar korte termijn (2010 t/m 2019). 5. Analyse korte termijn projecten op ruimtelijk belang, maatschappelijk belang, provinciaal beleid, kans realisatie prestatieafspraken/verplichtingen, kwalitatieve bijdrage aan woningbouwprogramma/bouwen voor eigen behoefte en financien. 6. Conclusies en advies woningbouwprogramma voor de korte termijn waarbij 2010 t/m 2014 hard en 2015 t/m 2019 zacht.

13 Scenario s 2010 t/m 2034 Scenario 1 en 2: Kernbehoefte 1000 en Vraaggericht De woningen op grond van Primos prognose en Companen prognose worden zoveel mogelijk vraaggericht verdeeld over de kernen Scenario 3 en 4: Ruimtelijke Kwaliteit 1000 en Aanbodgericht De woningen op grond van Primos prognose en Companen prognose worden zoveel mogelijk ingevuld op de locaties die uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit (inbreiding voor uitbreiding) prioriteit hebben. De scenario s geanalyseerd op Ruimtelijk belang, provinciaal beleid, prestatieafspraken/woningbouwplanning, vraag/aanbod, maatschappelijk belang en financiën.

14 Samenvatting knelpunten uit analyse scenario s Scenario s kernbehoefte In Holten komen de locaties die uit oogpunt ruimtelijke kwaliteit prioriteit hebben niet aan de orde (De Kol, De Kom en het Enkco terrein). Prestatieafspraak 2010 t/m 2014 wordt niet gehaald ( woningen minder). Kans op Opbroek in deze periode gering. Nauwelijks grondgebonden woningen meer op de markt t/m Groot beleidsmatig spanningsveld met provincie. Financieel extra voorziening nodig (afboeken). Kern-1000 Kern ,5 miljoen 1,5 miljoen

15 Samenvatting knelpunten uit analyse scenario s Scenario s ruimtelijke kwaliteit In Holten groot afzetrisico, zeker in periode na 2014 door minder vraag en als deel woningzoekende Rijssenaren niet in Holten gaat wonen. Kans op instroom niet sociaaleconomisch gebondenen. Financieel afzetrisico Holten, daar staat tegenover positief resultaat De Kol en De Liesen ( ). Houden elkaar in evenwicht, voorzieningen zijn aanwezig. Financieel extra voorziening nodig (afboeken). Ruimte-1000 Ruimte ,1 miljoen Opbroek 1,9 miljoen Opbroek

16 Samenvatting knelpunten uit analyse scenario s Verschillen in prognoses Uitgaan van Primos betekent dat bouw na 2020 nagenoeg stilligt. Onacceptabel om hiervan uit te gaan gezien de grote verschillen met Companen en de afwijking van de werkelijkheid. Maatschappelijk onverantwoord hoge druk op de woningmarkt in Rijssen na Bij Companen als uitgangspunt dan fors beleidsmatig spanningsveld met provincie. In Holten ook op grond van Companen krimp na Ontwikkeling Opbroek is alleen nodig op grond van prognoses Companen.

17 Advies woningbouwprogramma lange termijn Prognose Companen als uitgangspunt hanteren (max.), er wel rekening mee houden dat aantallen minder kunnen worden (1700,+- gemiddeld). Vooral van belang bij bepaling fasering Opbroek, overige projecten weinig invloed. Risicobeheersing. Alle ja projecten bij alle scenario s uitvoeren: De Liesen fase 1 en uitwerking, harde overige locaties in Holten 40 en Rijssen 34, Veeneslagen West, Omefa, Stationsomgeving, Watermolen Zuid, Centrumontwikkelingen Tusveld, van Losser en potentiele inbreidingslocaties in Rijssen (circa 460). In periode 2010 t/m 2014 op De Kol 110 woningen bouwen. - In de gemeente zijn grondgebonden woningen beschikbaar - Essentmiddelen blijven beschikbaar - Consistent beleid richting provincie, er wordt ook duidelijk of Rijssenaar naar Holten gaat. Na 2014 ivm afzetrisico, planning De Kol temporiseren (10 per jaar), zoeken naar bijzondere doelgroepen, zorg e.a.

18 Advies woningbouwprogramma lange termijn Voor Enkcoterrein alternatieve invulling zoeken om afzet risico en bouwen voor niet plaatselijke behoefte te verminderen. Meermanskamp stopzetten en de ruimtelijke en financiele consequenties hiervan op een rij zetten. Afzonderlijk advies. redenen: afzetrisico, niet bouwen voor plaatselijke behoefte, risico s vermijdbaar. Ontwikkeling De Kom (minimaal aantal woningen) Waterloo/Vlogtman geen woningbouw bestemming Geen enkel particulier initiatief meer mogelijk (alleen bijzondere gevallen) maatregelen in 2012 opnieuw bezien.

19 Advies woningbouwprogramma lange termijn Doorgaan met ontwikkeling Opbroek - Bij bepaling minimale omvang uitgaan van totaal 1700 woningen voor R-H - Op grond gevoeligheidsanalyse uitgaan van volgende fasering: + fase 1, hard, woningen + fase 2, zacht, 500 woningen + fase 3, indicatief, woningen

20 Risico s en financiële consequenties advies woningbouwprogramma Risico s planontwikkeling In Holten ligt het risico vooral in de afzet van de woningen voor plaatselijke behoefte (100). Ook is het geen zekerheid dat woningen wel aan buitenstaanders worden verkocht. Grootste risico s liggen bij De Kol. Voor afzet plaatselijke behoefte circa 10 huishoudens per jaar van Rijssen naar Holten. Kans instroom buitenstaanders (10% van totale aanbod nieuwbouw). Na 2020 nog wel beperkte behoefte aan nieuwbouw, hoe oplossen in bestaande voorraad. In Rijssen is het doorzetten planontwikkeling Opbroek van groot belang. Duidelijkheid over uitwerking omvang en fasering bij behandeling structuurvisie Opbroek. Risico ligt hier bij provinciaal beleid, waardoor project vertraagt. Op korte termijn ligt er ook een risico bij de ontwikkeling en afzet Rijssense inbreidingslocaties (Stationsomgeving, Tusveld, Watermolen Zuid e.a.

21 Aanvullende doelen en uitgangspunten woningbouwprogramma 2010 t/m 2014 Projecten met een hoog ruimtelijk en/of maatschappelijk belang hebben prioriteit Prestatieafspraken halen, liefst meer Woningbouwprogramma waar mogelijk bijsturen om zoveel mogelijk vraaggericht te bouwen Financiële consequenties moeten beheersbaar blijven

22 Woningmarktanalyse - vraaggericht Samenvatting marktverkenning met stakeholders Nagenoeg geen vraag duurdere woningen (vrijstaande woningen knelpunt in bestaande markt). Twee onder een kap tussen ,- en ,- blijft gewild. Goedkope rijen tussen ,- en ,- verkopen goed. Plannen gestapelde bouw verminderen en programma zoveel mogelijk realiseren in huur op goedkope koop tot ,- Kavels blijven aantrekkelijk Aanbod van goedkopere woningen met een goed kwaliteit geeft de meeste kans op huisvesting Rijssenaren in Holten (vooral in periode t/m 2014)

23 Advies woningbouwprogramma 2010 t/m t/m 2014 hard en 2015 t/m 2019 zacht Holten Naast de harde projecten inzetten op De Kol en De Kom (zeer beperkt) Meermanskamp stopzetten en de ruimtelijke en financiele consequenties hiervan op een rij zetten. Afzonderlijk advies. Geen nieuwe of zachte plannen meer in ontwikkeling nemen voor periode 2015 t/m Maatregelen, daarnaast criteria voor bijzondere situaties (ook geen particuliere initiatieven)

24 Advies woningbouwprogramma 2010 t/m t/m 2014 hard en 2015 t/m 2019 zacht Rijssen Naast de harde plannen inzetten op de Stationsomgeving, Tusveld en Opbroek. Voor Stationsomgeving programma omzetten naar deels grondgebonden en gestapelde woningen in de prijsklasse die past bij de markt. Voor Tusveld programma aanpassen zodanig dat afzet gegarandeerd is voorlopig als zacht plan hanteren Voor hoek Grotestraat/Watermolen eerst kaders bepalen. Daarna wel/niet voorbereiden als zacht plan met passend programma. Voorbereiden eerste bestemmingsplan Opbroek (max woningen) In 2011 of eerder bekijken of Tusveld of Opbroek of wellicht beiden als hard plan worden doorgezet. Dan ook bekijken of nog meer projecten (van overig) in voorbereiding moeten worden genomen. Belangrijkste uitgangspunt blijft bouwen voor plaatselijke behoefte, ook wanneer er meer woningen mogen worden gebouwd.

25 Risico s en financiële consequenties advies woningbouwprogramma Risico s planontwikkeling Tijdige ontwikkeling Opbroek Inbreidingslocaties Rijssen (afstemmen op vraag) Afzet De Kol in periode 2010 t/m 2014 (Rijssenaren) In Rijssen zijn er van de 330 geplande woningen er al circa 260 in productie Financiële aspecten De Kol - voorziening naar verwachting voldoende Opbroek - voorzieningen ,- Stationsomgeving - voorziening ,- Meermanskamp - voorziening ,- Macro aftopping inbreidingslocaties

26 Uitvoeringsstrategie Eerste opdracht is om de plannen (hard) in de periode 2010 t/m 2014 in de markt weg te zetten, zoveel mogelijk voor plaatselijke behoefte. Vraaggericht. Gezamenlijke inspanning gemeente, makelaars en ontwikkelende partijen. Uitdaging: Rijssense woningzoekende naar Holten. Op korte termijn ambtelijk en bestuurlijk overleg over situatie in Holten (niet in te vullen locaties en De Kol) en Rijssen (meer woningen voor ontwikkeling Opbroek en voor inbreiding). Voorlopig voor de periode 2010 t/m 2019 de harde en reservecapaciteit van de prestatieafspraak aanhouden (935 woningen). Voor de periode t/m 2034 veiligheidshalve (risicobeheersing) uitgaan van 1700 woningen met een doorgroei naar 2250 woningen. In 2011/2012 samen met provincie opnieuw evalueren en bekijken op afspraken hoger kunnen worden. Dynamiek monitoren, criteria vastleggen voor maatwerk inbreiding. Communicatie hoe de gemeente in de komende jaren omgaat met particuliere initiatieven, uitwerken korte en lange termijn maatregelen bevordering woningbouw Holten.