Stand van de woningmarkt in Zuidoost-Brabant

Transcriptie

1 Stand van de woningmarkt in Zuidoost-Brabant Wat beweegt de woningmarkt in (Zuidoost-)Brabant? ---- actuele ontwikkelingen en opgaven voor de regionale woningmarkt Raadsledenbijeenkomst Metropoolregio Eindhoven 5 april 2017 Niek Bargeman Senior adviseur bevolking en wonen Provincie Noord-Brabant

2 Vier accenten > Herstel woningbouw, maar nog wel met de handrem erop > Het belang van realisme en flexibiliteit in woningbouwplanning en programmering > Zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik; woningbouw in bestaand stedelijk gebied > Geen kwantiteit zonder kwaliteit; een vraaggericht planaanbod als voorwaarde

3 Herstel woningbouw, maar nog wel met de handrem erop Enkele noties Woningbouw toont tekenen van herstel; aantal in aanbouw genomen woningen trekt aan Groei Brabantse woningvoorraad in 2015 op dieptepunt kredietcrisis; hogere groeicijfers in 2016 en 2017, maar dan...?? Herstel kent grillige trekjes; - afname afgegeven bouwvergunningen in 2016 (MRE: -15% t.o.v. 2015) - nieuwbouw blijft achter bij herstel in bestaande voorraad

4 Dieptepunt kredietcrisis in 2015, herstel in 2016 en 2017, en dan...? Groei woningvoorraad Noord-Brabant, feitelijke groei prognose 2014 prognose 2017 (concept; scenario 'hoog') verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen

5 Zuidoost-Brabant: herstel in 2015, 2016 en 2017, en dan...? Groei woningvoorraad Zuidoost-Brabant, feitelijke groei prognose 2014 prognose 2017 (concept; scenario 'hoog') verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen

6 Woningbouw nog niet op niveau Stagnatie-indicator 2019 en stagnatie-indicator 2019-lange termijn Zie voor meer actuele achtergrondinformatie de 'Monitor bevolking en wonen' op de website van de provincie Noord-Brabant. De monitor wordt ieder kwartaal geactualiseerd. De in dia 6, 7, 10 en 11 gehanteerde prognosegegevens zijn afkomstig uit de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose van groei woningvoorraad in % groei woningvoorraad in % 2014 t/m 2018 stagnatie-indicator 2005 t/m 2018 stagnatie-indicator verwacht prognose 2019 verwacht prognose lange termijn NOORD-BRABANT STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED LANDELIJKE GEBIED RRO - WEST-BRABANT RRO - MIDDEN-BRABANT RRO - NOORDOOST-BRABANT RRO - ZUID-OOST-BRABANT

7 Stagnatie-indicatoren Zuidoost-Brabant Woningbouw nog niet overal op orde; sterke verschillen tussen regio s en gemeenten Stagnatie-indicator 2018 (2014 t/m 2017) Stagnatie-indicator 2018 lange termijn (2005 t/m 2017) Laarbeek 32 Laarbeek 54 Asten 32 Best 55 Geldrop-Mierlo 32 Cranendonck 58 Nuenen c.a. 34 Veldhoven 62 Bergeijk 42 Nuenen c.a. 64 Veldhoven 42 Eersel 68 Heeze-Leende 45 Asten 69 Helmond 48 Reusel- De Mierden 69 SUBREGIO DE PEEL E.O. 53 Deurne 70 Eersel 54 Geldrop-Mierlo 72 Cranendonck 55 Bergeijk 72 Reusel-De Mierden 55 Helmond 72 Son en Breugel 57 NOORD-BRABANT 75 Deurne 58 SUBREGIO DE PEEL E.O. 76 Bladel 60 Someren 77 Someren 60 RRO - ZUIDOOST-BRABANT 80 Waalre 61 SUBREGIO EINDHOVEN-HELMOND 80 NOORD-BRABANT 63 SUBREGIO DE KEMPEN 85 SUBREGIO DE KEMPEN 66 Valkenswaard 88 RRO - ZUIDOOST-BRABANT 70 Eindhoven 90 SUBREGIO EINDHOVEN-HELMOND 76 Heeze-Leende 96 Gemert-Bakel 80 Oirschot 102 Best 91 Gemert-Bakel 105 Eindhoven 104 Son en Breugel 113 Valkenswaard 105 Waalre 116 Oirschot 123 Bladel

8 Herstel woningbouw, maar nog wel met de handrem erop Enkele oorzaken Investeringsvermogen corporaties onder druk Hoge grondprijzen Lange bestemmingsplanprocedures Complexe vraagstukken rond (financiële) haalbaarheid binnenstedelijke (her)ontwikkelingstrajecten Capaciteitsgebrek bij ontwikkelaars, bouwers, gemeenten na jaren van saneren Onvoldoende aansluiting planaanbod voor woningbouw op de verander(en)de vraag

9 Vraaggericht planaanbod als voorwaarde voor versnelling Enkele noties Woningmarkt op een nieuw evenwicht; vraag komende jaren meer gericht op huur en goedkopere koop - verscherpte kredieteisen (Nibud-normen), verminderde leencapaciteit - ontwikkeling huizenprijzen (-15% t.o.v. 3 e kwartaal 2008) - vergrijzing 10 0 Ontwikkeling prijsniveau bestaande woningen NOORD-BRABANT, (procentuele verandering t.o.v. prijsniveau derde kwartaal 2008 ('de top') Bron: CBS-Statline, jan sterke groei aantal eenpersoonshuishoudens flexibilisering arbeidsmarkt -30 %

10 Leeftijdsopbouw Noord-Brabant Sterke veranderingen in leeftijdssamenstelling

11 Huishoudenssamenstelling Noord-Brabant Sterke veranderingen in huishoudenssamenstelling Bevolkingssamenstelling naar huishouden Eenpersoonshuishoudens naar leeftijd ,3 34,2 42,1 eenpersoonshuishoudens ,9 samenwonend zonder kind(eren) jaar ,8 27,8 samenwonend met kind(eren) jaar ,2 28,2 23,4 5,7 6,8 6,7 overige huishoudens (o.a. eenouderhuishoudens) jaar

12 Realisme en flexibiliteit in planning en -programmering Enkele noties Planaanbod woningbouw naar realistische omvang teruggebracht; vooral zachte plancapaciteit is geschrapt of ge(her)faseerd Planaanbod kwantitatief goeddeels op orde; beeld van realisme en flexibiliteit verschilt per gemeente Flexibiliteit als voorwaarde voor continuïteit in de woningbouw; meebewegen met de vraag, inspelen op onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen en herbestemmen van leegstaand of leeg komend vastgoed

13 Sterke afname planaanbod (naar een realistisch niveau) Totale plancapaciteit woningbouw Zuidoost-Brabant, totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar t/m 2030* * incl. sloop provinciale prognose actualisering 2014

14 Beeld van realisme en flexibiliteit verschilt per gemeente Totale en harde plancapaciteit woningbouw Zuidoost-Brabant, 2016 t/m 2025 (als percentage van de benodigde capaciteit) Nuenen c.a. 118 Eindhoven 88 Veldhoven 79 SUBREGIO EINDHOVEN-HELMOND 78 Son en Breugel 75 Valkenswaard 68 Helmond 67 ZUIDOOST-BRABANT 66 Best 65 Heeze-Leende 65 Laarbeek 55 NOORD-BRABANT 53 Eersel 51 Geldrop-Mierlo 51 Reusel-De Mierden Oirschot Cranendonck Deurne SUBREGIO DE KEMPEN Bergeijk Waalre SUBREGIO DE PEEL E.O. Someren Bladel Gemert-Bakel Asten indicator harde plancapaciteit indicator totale plancapaciteit

15 Vraaggericht planaanbod als voorwaarde voor versnelling Enkele noties Ontwikkeling planaanbod: - meer huur, vooral in de vrije sector - in de koop zet omkat-beweging naar een goedkoper aanbod niet door > accent verschuift weer naar de bovenkant van de markt > de lokroep van (te) dure koop Optelsom van individuele afweging/positiebepaling van ontwikkelaars, bouwpartijen en gemeenten levert niet het collectief gewenst resultaat op (= voldoende woningbouw)

16 huur huur koop koop Planaanbod: meer vrije-sector-huur, minder goedkope koop Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs Noord-Brabant, 2008 t/m 2016 (steeds voor de 1 e vijfjaarsperiode) Figuur 4.3 Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs plancapaciteit voor woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode NOORD-BRABANT, koop-duur (> ,-) koop-middelduur koop-goedkoop (< ,-) huur-duur (> 711,-) huur-middelduur huur-goedkoop (< 587,-) 100% 100% 90% 80% 90% 32,9% 30,9% 31,3% 80% 32,9% 30,9% 31,3% 70% 26,1% 27,7% 25,4% 26,1% 27,7% 25,4% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 24,9% 60% 28,3% 25,1% 25,9% 26,1% 27,0% 24,9% 50% 28,3% 25,1% 25,9% 26,1% 27,0% 10,7% 40% 9,5% 10,9% 13,6% 13,3% 11,2% 9,0% 10,7% 30% 3,9% 4,0% 3,1% 5,6% 6,9% 13,3% 10,9% 13,6% 9,5% 7,6% 10,7% 11,2% 11,3% 9,7% 20% 10,0% 10,6% 9,0% 3,9% 4,0% 3,1% 5,6% 6,9% 10% 7,6% 20,0% 11,3% 10,7% 17,6% 17,7% 9,7% 16,4% 16,3% 18,7% 10,0% 10,6% 0% 20,0% ,6% 17,7% 16,4% 16,3% 18,7% koop huur koop huur 0%

17 Groter accent op vrije-sector-huur (verdubbeling) en de lokroep van (te) dure koop klinkt nog altijd door... Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs Noord-Brabant, 2008 t/m 2016 (steeds voor de 1 e vijfjaarsperiode) Huursector Koopsector 100% 100% 90% 80% 70% 60% 12,5% 12,5% 24,2% 33,0% 10,2% 31,7% 17,5% 31,3% 20,5% 31,2% 23,0% 29,0% huur-duur (> 711,-) 90% 80% 70% 60% 48,0% 45,6% 45,0% 38,4% 41,9% 41,6% koop-duur (> ,-) 50% huurmiddelduur 50% koopmiddelduur 40% 30% 20% 10% 63,4% 54,5% 58,1% 51,2% 48,3% 48,0% huurgoedkoop (< 587,-) 40% 30% 20% 10% 38,2% 13,8% 38,2% 38,9% 16,2% 16,1% 41,6% 38,0% 19,9% 20,1% 40,8% 17,6% koopgoedkoop (< ,-) 0% %

18 Opgaven voor de (sub)regionale woningmarkt Planaanbod kwantitatief goeddeels op orde, kwalitatief liggen er nog opgaven Bewegen is gezond : op tal van woningbouwlocaties zal door alle partijen (nog meer) moeten worden bewogen Aanpassen planaanbod aan nieuwe realiteit kost (nog meer) tijd en geld Matchen van vraag en aanbod als continue opgave Combinatie van volkshuisvestelijke en ruimtelijk-kwalitatieve opgaven Realistisch én flexibel planaanbod als voorwaarde

19 Brabantse Agenda Wonen Hoofddoel Goed functionerende regionale woningmarkt (provinciaal én regionaal belang) - voldoende woningbouw - gevarieerd aanbod van woningen en woonmilieus, dat aansluit op de vraag - oog voor kwaliteitsverbetering bestaande woningvoorraad en woonomgeving - inbreiden, herstructureren, transformeren en herbestemmen van leegstaand vastgoed bijdrage van het wonen aan omgevingskwaliteit en ruimtelijk-kwalitatieve opgaven in stad én dorp; zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik

20 Brabantse Agenda Wonen Hoofddoel - realistisch en flexibel planaanbod om in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, verander(en)de woonwensen en onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen - regionaal afgewogen planaanbod voor woningbouw * kwantitatief, kwalitatief en ruimtelijk * grootschalige gebiedsontwikkelingen * aanbod woningen en woonmilieus: complementaire gemeenten in een complete regio

21 Brabantse Agenda Wonen Kernpunten Versnelling van de woningbouwproductie Woningbouwprogramma inzetten voor herstructurerings- en transformatieopgaven en herbestemming van leegstaand en leeg komend vastgoed * de mens woningbehoefte: kwantitatief én kwalitatief * de plannen realistisch, flexibel en kwalitatief planaanbod * de ruimte woningbouw en ruimtelijk-kwalitatieve opgaven * de woningvoorraad herstructureren, verduurzamen, levensloopbestendig * de bouw vernieuwing van de regionale samenwerking Duurzame verstedelijking - bestaande woningvoorraad - woningbouwprogrammering - het nieuwe wonen