Onderwerp : Mogelijkheden om de aankoop / nieuwbouw van woningen. voor starters aantrekkelijker te maken.

Transcriptie

1 Raadsvergadering : 21 maart 2005 Agendapunt : 11 Onderwerp : Mogelijkheden om de aankoop / nieuwbouw van woningen voor starters aantrekkelijker te maken Samenvatting voorstel Tijdens de raadsvergadering van 27 september 2004 is door Welzijn Voor Iedereen (WVI) een amendement ingediend ten aanzien van het Volkshuisvestingsplan gemeente Sint Anthonis. Het voorgestelde amendement heeft betrekking op twee punten met als doel om de mogelijkheden voor starters in de gemeente te verruimen. De voorstellen zijn: 1.) toepassen van verschillende grondprijzen per perceel in uitbreidingsplannen, naast de bestaande verschillen in grondprijzen per dorpskern. Kleinere kavels zullen met korting op een marktconforme grondprijs aan starters worden aangeboden. Het uitgangspunt blijft dat de totale opbrengst van verkoop van bouwgrond per uitbreidingsplan gelijk blijft; 2.) onderzoeken van andere mogelijkheden om de aankoop/nieuwbouw van woningen voor starters aantrekkelijker te maken. Beide voorstellen zijn onderzocht (zie onderliggend stuk) en voorgesteld wordt om: - geen gedifferentieerde kavelprijzen toe te passen voor de uitgifte van bouwkavels / nieuwbouwwoningen door de gemeente aan particulieren / projectontwikkelaars voor de doelgroep starters; - uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) te stappen en de middelen uit het SVn, groot ,72, en de gereserveerde maar nog niet gestorte middelen hiervoor, groot ,00, onder te brengen in een reserve Volkshuisvesting met als doelstelling om deze in te zetten voor nader te bepalen volkshuisvestelijke doelstellingen, zoals verlaagde kavelprijzen / prijzen voor nieuwbouwwoningen in de sociale koopsector (bijvoorbeeld Maatschappelijk Gebonden Eigendom) voor de doelgroep starters en het opstellen van dorpsontwikkelingsplannen; - starterswoningen onder voorwaarden van Maatschappelijk Gebonden Eigendom te laten bouwen (eventueel met maximale maten), zodat de kavels / woningen niet concurrerend zullen zijn ten opzichte van woningen voor andere doelgroepen en de woningen dus behouden blijven voor de doelgroep starters. Toelichting op het voorstel: Tijdens de raadsvergadering van 27 september 2004 is door Welzijn Voor Iedereen (WVI) een amendement ingediend ten aanzien van het Volkshuisvestingsplan gemeente Sint Anthonis. Het voorgestelde amendement heeft betrekking op het toepassen van verschillende grondprijzen per perceel in uitbreidingsplannen, naast de bestaande verschillen in grondprijzen per dorpskern. Het uitgangspunt blijft dat de totale opbrengst van verkoop van bouwgrond per uitbreidingsplan gelijk blijft. Voorgesteld wordt om: 1

2 1.) - voor percelen groter dan of gelijk aan 400 m² marktconforme grondprijzen te hanteren; - voor percelen tussen 250 en 400 m² 75% van de marktconforme grondprijs te hanteren; - voor percelen kleiner dan of gelijk aan 250 m² 65% van de marktconforme grondprijs te hanteren; 2.) andere mogelijkheden te onderzoeken om de aankoop/nieuwbouw van woningen voor starters aantrekkelijker te maken. Ad 1.) Verlaagde kavelprijzen voor starters De huidige marktconforme grondprijs in de omgeving is ongeveer 200,-- per m². Voor percelen groter dan of gelijk aan 400 m² zou stijging van de grondprijzen naar een marktconforme grondprijs een forse toename van de grondprijs betekenen (voor de kern Sint Anthonis zou dit een prijsstijging van ruim 17% betekenen, namelijk van 170,-- naar 200,--). Een rekenvoorbeeld van het voorstel van WVI zal in bijlage 1 worden gegeven. Omdat er met percentages etc. geschoven kan worden is het altijd mogelijk om de opbrengsten, berekend op grond van het voorstel van WVI, positief uit te laten vallen ten opzichte van de huidige opbrengsten. Vandaar dat deze berekening er ook niet zo veel toe doet. Wat echter wel van groot belang is, zijn de sturingsmogelijkheden die de gemeente heeft. Indien de gemeente een woning beschikbaar stelt voor een bepaalde doelgroep, kan zij er niet voor zorgen dat deze woning altijd beschikbaar blijft voor deze doelgroep. Op basis van vrijheid van vestiging en andere artikelen, kan de gemeente mensen niet verplichten om een woning aan een bepaalde doelgroep door te verkopen (hierover is jurisprudentie). De gemeente heeft deze mogelijkheid dus niet, daar waar een woningbouwcorporatie hier wel meer mogelijkheden voor heeft. Indien de gemeente dus starterswoningen wil realiseren door middel van de verkoop van bouwkavels met verlaagde grondprijzen of verlaagde nieuwbouwwoningprijzen heeft alleen de eerste koper hier voordeel van. De gemeente kan de eerste bewoner namelijk niet verplichten de kavel/woning bij verhuizing terug te verkopen aan de gemeente of aan een nieuwe starter (de gemeente legt dit wel op, maar recente jurisprudentie wijst uit dat de gemeenten deze voorwaarde in veel gevallen niet terecht opleggen). In feite heeft de gemeente na verkoop van de kavel/woning minimale tot geen zeggenschap over de toekomst van deze kavel/woning. Indien verlaagde kavelprijzen worden toegepast bij de verkoop van woningen en/of percelen door de gemeente, geven wij dus in feite financiële ondersteuning aan individuen in plaats van (doel)groepen. Voorgesteld wordt dan ook om, behoudens verkoop aan woningcorporaties, geen verlaagde kavelprijzen voor de uitgifte/bouw van starterswoningen toe te passen. Indien met woningcorporaties afspraken gemaakt kunnen worden over de bouw van starterswoningen in de sociale koopsector, die ook beschikbaar blijven voor deze doelgroep, zou het wel een optie kunnen zijn om een verlaagde grondprijs per m² te hanteren. Normaliter zal het dan gaan om kavels kleiner dan 250 m². Ad 2.) Andere mogelijkheden om de aankoop/nieuwbouw van woningen voor starters aantrekkelijker te maken In paragraaf (scenario B, blz. 29 e.v.) en paragraaf 7.2 (blz. 36) van het Volkshuisvestingsplan wordt gesproken over het, expliciet voor starters, scheppen van mogelijkheden in de nieuwbouw. In de huursector gaat het om levensloopbestendige, multifunctione- 2

3 le woningen (die ook voor senioren te gebruiken zijn); in de koopsector kunnen mogelijkheden gecreëerd worden door bijvoorbeeld onrendabele investeringen, verlaagde kavelprijzen en verkoop in MGE-verband (Maatschappelijk Gebonden Eigendom: woningen die dankzij een lagere grondprijs goedkoper zijn dan een vergelijkbare koopwoning). Om goedkope(re) woningbouw mogelijk te maken bestaan daarnaast een aantal financiële regelingen, zoals het Besluit Woninggebonden Subsidies en de Starterslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Hieronder zal een toelichting worden gegeven op de Starterslening. Starterslening Ten aanzien van de Starterslening moet opgemerkt worden, dat gezien de beperkte financiële middelen besloten is dat op dit moment de Starterslening niet ingevoerd wordt. De mogelijkheid wordt echter opengehouden om eventueel in de toekomst de Starterslening alsnog in te voeren. Binnen het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) heeft de gemeente, behoudens de Starterslening, minimale mogelijkheden om de middelen voor eigen projecten in te zetten. Het door de gemeente gestorte geld kan namelijk alleen in de vorm van een lening beschikbaar worden gesteld. Enkele voorwaarden zijn: - de lening is bestemd voor derden, bijvoorbeeld: een woningcorporatie, een particuliere woningeigenaar, een Vereniging van Eigenaren, een projectontwikkelaar of een (publiek-privaat) samenwerkingsverband van diverse partijen; - de lening betreft een project of ontwikkeling binnen het werkterrein van SVn. Dit werkterrein is wonen, stedelijke vernieuwing en de gebouwde leefomgeving in brede zin. De saldo s van de rekeningen van de gemeente bij het SVn zijn op dit moment ,72 op de gemeenterekening en ,78 en 5.257,04 op de Bouwfondsrekeningen. Deze laatste twee bedragen heeft de gemeente niet in het fonds gestort en kunnen alleen gebruikt worden om in te zetten voor projecten. Indien de gemeente zich terugtrekt uit het SVn komen deze laatste twee bedragen te vervallen. Wat resteert en terugvloeit naar de gemeente is dan dus ,72. De officiële opzegtermijn bij het SVn is 1 jaar. Tevens heeft de gemeente voor de jaren 2002, 2003 en 2004 wel gelden gereserveerd voor storting op de gemeenterekening van het SVn, maar deze zijn niet gestort. In totaal gaat het voor de jaren 2002 t/m 2004 om een bedrag van ,00. Indien de gemeente besluit om zich terug te trekken uit het SVn zal dus een bedrag van in totaal ,72 beschikbaar komen voor de gemeente. Deze middelen zouden eventueel (deels) ingezet kunnen worden om verlaagde (kavel)prijzen voor sociale koopwoningen voor starters, uit te geven door woningbouwcorporaties, mogelijk te maken. Een andere manier om deze middelen gedeeltelijk in te zetten is het opstellen van dorpsontwikkelingsplannen (zoals ook genoemd in paragraaf 7.1 van het Volkshuisvestingsplan). Andere mogelijkheden Andere mogelijkheden om de aankoop/nieuwbouw van woningen voor starters aantrekkelijker te maken staan genoemd in bijlage 2. Bij veel van deze mogelijkheden zal de uitvoering in handen zijn van de woningbouwcorporatie. Overleg tussen gemeente en woningbouwcorporatie over de mogelijkheden is echter van groot belang. Naast de mogelijkheden van en varianten op Maatschappelijk Gebonden Eigendom (regie door de woningbouwcorporatie) zijn voor de gemeente de mogelijkheden van goedkope en/of gedifferentieerde kavelprijzen en het bouwen met minimale maten interessant. 3

4 Het bouwen met minimale maten zorgt ervoor dat starters een woning kunnen kopen die niet al te groot en dus niet al te duur is. Door veranderende situaties zal de woning op termijn te klein worden en zal deze opnieuw beschikbaar komen voor een starter, aangezien mensen die reeds een (grotere) woning bezitten niet snel kleiner zullen gaan wonen. Speculatie is op deze manier niet aan de orde en het overgrote deel van de starterswoningen met minimale maten zal behouden blijven voor de doelgroep. De kavels/woningen zullen op deze manier niet concurrerend zijn ten opzichte van woningen voor andere doelgroepen en de woningen zullen dus behouden blijven voor de doelgroep starters. Wettelijk kader/beleidskader Volkshuisvestingsplan gemeente Sint Anthonis Referendabiliteit Niet van toepassing Financiële consequenties Door de middelen uit het SVn en de hiervoor gereserveerde maar niet gestorte middelen aan de gemeentekas toe te voegen, wordt een bedrag van ,72 aan de gemeentekas toegevoegd. Afhankelijk van uw keuze kunnen deze middelen o.a. ingezet worden voor verlaagde kavelprijzen/nieuwbouwwoningen in de sociale koopsector met als doelgroep starters en/of het opstellen van dorpsontwikkelingsplannen. Voorstel besluit Overeenkomstig bijgevoegd conceptbesluit wordt voorgesteld: - geen gedifferentieerde kavelprijzen toe te passen voor de uitgifte van bouwkavels / nieuwbouwwoningen door de gemeente aan particulieren / projectontwikkelaars voor de doelgroep starters; - uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) te stappen en de middelen uit het SVn, groot ,72, en de gereserveerde maar nog niet gestorte middelen hiervoor, groot ,00, onder te brengen in een reserve Volkshuisvesting met als doelstelling om deze in te zetten voor nader te bepalen volkshuisvestelijke doelstellingen, zoals verlaagde kavelprijzen / prijzen voor nieuwbouwwoningen in de sociale koopsector (bijvoorbeeld Maatschappelijk Gebonden Eigendom) voor de doelgroep starters en het opstellen van dorpsontwikkelingsplannen; - starterswoningen onder voorwaarden van Maatschappelijk Gebonden Eigendom te laten bouwen (eventueel met maximale maten), zodat de kavels / woningen niet concurrerend zullen zijn ten opzichte van woningen voor andere doelgroepen en de woningen dus behouden blijven voor de doelgroep starters. Sint Anthonis, 1 februari Burgemeester en wethouders van Sint Anthonis, de wnd. secretaris, de burgemeester, mr. E.J.M. van Woerkom J.M.J. Verbeeten 4

5 Ter inzage legging Bij dit onderwerp liggen de volgende stukken ter inzage: - bijlage 1: mogelijkheden om de aankoop / nieuwbouw van woningen voor starters aantrekkelijker te maken; - concept-raadsbesluit; - B. en W.-voorstel d.d. 1 februari 2005: mogelijkheden om de aankoop/nieuwbouw van woningen voor starters aantrekkelijker te maken; - amendement Welzijn Voor Iedereen; - mededeling ten behoeve van de Raad naar aanleiding van amendement; - Volkshuisvestingsplan gemeente Sint Anthonis; - B. en W.-voorstel d.d. 10 februari 2004: mogelijkheden aanwending SVn-krediet Memorie commissiebehandeling Dit voorstel is in de vergadering van de Commissie Grondgebied van 8 maart 2005 behandeld. De commissie kan in beginsel en op hoofdlijnen met dit raadsvoorstel instemmen en adviseert het voorstel als bespreekstuk te agenderen voor de raadsvergadering van 21 maart De vragen vanuit de commissie worden door het college schriftelijk beantwoord. De griffier, mr. A.P.J.L. Keijzers Sector Portefeuillehouder : Grondgebied : J.J. Geene 5