Raadsvoorstel. Raad: Beslissing: Raadsvergadering : 18 december 2008 Agendapunt : : Notitie Startersbeleid. Onderwerp.

Transcriptie

1 Raad: Beslissing: Raadsvoorstel Raadsvergadering : 18 december 2008 Agendapunt : Onderwerp : Notitie Startersbeleid Aan de raad, Aanleiding In het beleidsprogramma Bouwen en vertrouwen op sterke en levendige dorpen is opgenomen, dat veel aandacht zal worden besteed aan bouwen. Bijzondere aandacht wordt geschonken aan het bouwen van woningen voor starters. De gemeente Haaren kende de afgelopen jaren een aanhoudende stagnatie in de woningbouw. Door de gestegen huizenprijzen, het geringe aanbod en het terughoudender beleid van de hypotheekverstrekkers, is het voor een starter op de woningmarkt moeilijk om een betaalbare woning te vinden die aansluit bij hun wensen en portemonnee. Of een woning betaalbaar is wordt bepaald door de totale woonlasten. Naast de hypotheek spelen vaste lasten, zoals gas- en elektriciteit een belangrijke rol. Onder het faciliteren van starters verstaan we het voeren van gericht beleid dat de woningmarkt toegankelijker maakt voor starters. Een starter is iemand die voor het eerst zelfstandig de woningmarkt betreedt. Het faciliteren van deze doelgroep draagt bij aan een evenwichtige bevolkingsopbouw, wat belangrijk is voor de leefbaarheid van de dorpen. De definities en wat we als gemeente Haaren daadwerkelijk doen en willen gaan doen in samenwerking met betrokken partners, is opgenomen in bijgevoegde Notitie Startersbeleid. In deze notitie ligt de nadruk op het realiseren van betaalbare koopwoningen. Doel is om ook voldoende betaalbare huurwoningen te bouwen. In de notitie gaan we daar slechts kort op in. Dit komt uitgebreid aan bod in de Woonvisie, waar we dit jaar mee starten. Niet alle instrumenten die toegepast kunnen worden voor starters zetten we in. In dit voorstel zal op een aantal onderdelen nader worden ingegaan, voor het overige verwijzen wij u naar de notitie. Randvoorwaarden Op 18 oktober 2007 heeft uw raad gebrainstormd over het faciliteren van starters op de woningmarkt. Het Masterplan Woningbouw, de overeenkomst tussen de gemeente Haaren en de provincie Noord-Brabant inzake de realisering van de woningbouwopgave van de gemeente en de financiering van de ontwikkeling van het Helvoirts Broek (29 februari 2008) en de dorpsontwikkelingsplannen vormen het uitgangspunt voor de notitie. Dit voorjaar is door Gedeputeerde Staten de Stimuleringsregeling collectief particulier opdrachtgeverschap en recent de Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen vastgesteld. Ook deze zijn bij de notitie betrokken. Bij de keuze van de in te zetten instrumenten hebben wij ons laten leiden door de volgende randvoorwaarden: 1. Raadsbreed is uitgesproken dat er geen geld -direct of indirect- aan starters beschikbaar wordt gesteld (Brainstorm 18 oktober 2007). Een uitzondering daarop vormen de gedifferentieerde grondprijzen, waartoe is besloten bij de vaststelling van de Grondnota 2007 op 13 december Voorstel is om bij de actualisatie van de Grondnota ook voor de

2 starterswoningen als uitgangspunt een marktconforme grondprijs te hanteren. Uitsluitend indien sprake is van beperkingen, zoals maatschappelijk gebonden eigendom, is het hanteren van grondprijskorting aan de orde. Gelet op het uitgangspunt dat geen geld -direct of indirectaan starters beschikbaar wordt gesteld wordt afgezien van het verstrekken van startersleningen via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. 2. De Toewijzingsregeling voor woningen gemeente Haaren 2004 (gewijzigd juni 2007) is uitgangspunt. De regeling geeft ons de mogelijkheid tot het stellen van inkomens- en vermogenseisen. Wij zien het niet als taak onze taak om inkomenspolitiek te voeren en zien op dit moment af van de mogelijkheid tot het stellen van dergelijke eisen. 3. De definities zijn voor zover van toepassing overgenomen uit de Toewijzingsregeling voor woningen gemeente Haaren 2004 (gewijzigd juni 2007) en de provinciale Stimuleringsregelingen goedkope koopwoningen respectievelijk collectief particulier opdrachtgeverschap. De definitie van een goedkope koopwoning is overgenomen van de Stimuleringsregeling. Een goedkope koopwoning is een koopwoning met een koopprijs van maximaal ,-- vrij op naam. Voor het vereiste afwerkingsniveau wordt eveneens aangesloten bij genoemde stimuleringsregeling. Gelet op de definitie van een woning dient deze minimaal te zijn voorzien van een toilet en een keukeninrichting die bestemd is voor de bereiding van complete maaltijden. Het Bouwbesluit bevat een verplichte minimale afmeting voor een wasgelegenheid en eist de aanwezigheid van aansluitmogelijkheden daartoe. Met de provincie Noord-Brabant is de afspraak gemaakt, dat de goedkope koopwoningen (max ,-- vrij op naam) buiten beschouwing bij de bepaling van het aantal woningen dat de gemeente Haaren mag bouwen. Om die reden is in de notitie niet het vereiste opgenomen, dat de woning instapklaar -standaardoplevering met tegelwerk en sanitair, een keukenblok, behangklare wanden en spuitwerk op de plafonds- moet worden opgeleverd. Voor de indexering van de prijzen is eveneens aansluiting gezocht bij de provinciale systematiek. Voorstel is om dit mee te nemen bij de actualisatie van de Grondnota Keuze instrumenten startersbeleid In de notitie bespreken we uitsluitend de instrumenten die we voor de gemeente Haaren en de partners waarmee we samenwerken concreet zien, om starters op de woningmarkt te faciliteren. Een deel van de mogelijkheden wordt nu al in praktijk gebracht. Voor alle instrumenten geldt, dat per project wordt nagegaan of deze binnen het project toepasbaar zijn. Per instrument is aangegeven, welke we nu al in praktijk brengen. Het betreft: Bouwen van voldoende (goedkope) woningen (uitgewerkt in het Masterplan Woningbouw en de overeenkomst tussen de gemeente Haaren en de Provincie van 29 februari 2008); Bieden planologische mogelijkheden (Masterplan Woningbouw); Actief grondbeleid (bestaand beleid neergelegd in de Grondnota 2007); Gedifferentieerde grondprijzen (bestaand beleid, neergelegd in de Grondnota 2007); Nieuwe Wet ruimtelijke ordening; Tweede spoor bouwinitiatieven (bestaand beleid); Maatschappelijk gebonden eigendom (toegepast in Slijkhoef, andere plannen volgen); Collectief particulier opdrachtgeverschap (toegepast in Slijkhoef, andere plannen volgen); Provinciale stimuleringsregeling goedkope koopwoningen; Huurwoningen (opgenomen in Centrumplan Haaren, wordt nader uitgewerkt in de Woonvisie); Tewoon; Startersconcepten; Duurzaam Bouwen; Koopsubsidie. De bovengenoemde instrumenten zijn allemaal opgenomen in de Notitie startersbeleid en passen we al toe of gaan we -samen met partners- toepassen. Er zijn ook instrumenten beschikbaar die Raadsvoorstel Notitie startersbeleid.doc Pagina 2

3 we als gemeente niet toepassen. Deze instrumenten zijn opgenomen in bijlage IV van de notitie. Eén van die instrumenten betreft het uitgeven van gronden in erfpacht. Gelet op eerdergenoemde brainstormsessie, willen we hier nader op in gaan. Erfpacht Een manier om woningen goedkoper aan te bieden is het hanteren van erfpacht. Hierbij wordt de koop gesplitst in grond en woonhuis. De grond blijft eigendom van de verkopende partij. Als de grond in erfpacht wordt verstrekt betaalt de koper van de opstal jaarlijks een bedrag aan de eigenaar van de grond. Daarmee kan de investering voor de aankoop van een woning aanzienlijk worden verlaagd. Het is een vorm die in principe overal bij nieuwbouw kan worden toegepast. Erfpacht maakt onderdeel uit van de Koopgarant regeling, zoals die door woningcorporaties wordt toegepast. Eén van de nadelen van een erfpacht is de administratieve last en de daarmee samenhangende kosten die er uit voortvloeien. Bovendien is er, in tegenstelling tot de reguliere verkoop van grond, sprake van het uitgesteld ontvangen van de waarde van de grond. Dit betekent dat de kosten zoals bouwrijp- en woonrijp maken over een langere termijn voorgefinancierd moeten worden. Ook heeft het uitgesteld ontvangen van de grondwaarde invloed op de mogelijkheid om tussentijds winst te nemen en de hoogte van de reserve bouwgrondexploitatie. Jaarlijks bepaalt u of en zo ja in welke mate gelden daaruit worden overgeheveld naar de algemene reserve. Gelet op de nadelen van het uitgesteld ontvangen van de grondwaarde en de administratieve lasten maken, dat wij erfpacht niet in de notitie als mogelijkheid voor de gemeente Haaren hebben opgenomen. Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant heeft de Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen vastgesteld. Het gaat om koopwoningen met een maximumprijs van ,-- vrij op naam. De woningen dienen voor 1 januari 2012 gereed te zijn of in aanbouw te zijn genomen. De gemeente ontvangt 1.000,-- tot 2.200,-- per woning. De subsidie van 1.000,-- betreft de zogenaamde basisambitie. Deze is voor de gemeente Haaren 35 starterswoningen. Voor elke volgende goedkope koopwoning die wordt gerealiseerd ontvangt de gemeente een bedrag van 2.200,--. De gemeente bepaalt zelf waar dit aan wordt besteed, bijvoorbeeld aan het verlagen van de grondkosten, aldus de provincie. Om voor de subsidie in aanmerking te komen moeten gemeenten in het regionaal planningsoverleg bestuurlijke afspraken maken over de invulling van de opgave. Daarna kan iedere gemeente een aanvraag om subsidie indienen. Voorgesteld wordt deze bijdrage te storten in het Volkshuisvestingsfonds en in te zetten voor nader te bepalen projecten tot het realiseren van goedkope koopwoningen. Overleg woningcorporaties In de gemeente Haaren zijn twee woningcorporaties actief, te weten t Heem en Stichting Woonveste. Met beide heeft overleg plaatsgevonden over de mogelijkheden die zij zien tot het faciliteren van starters op de woningmarkt. Stichting t Heem heeft aangegeven, dat zij zich met name willen concentreren op hun primaire doelgroep, de senioren. Stichting Woonveste heeft uitgangspunten geformuleerd voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen in de gemeente Haaren. Het betreft huurwoningen met een gemiddelde huurprijs van 500,--, koopgarant woning en/of sociale koopwoning, bouwen in eigen beheer en koopwoningen zonder subsidie. Ze geven daarbij een aantal randvoorwaarden aan. Met Stichting Woonveste is op 20 oktober 2008 een overeenkomst gesloten over de bouw van starterswoningen in Slijkhoef. Ook voor volgende projecten willen wij in eerste instantie met de in de gemeente actieve woningcorporaties trachten tot overeenstemming te komen. Om de doelstelling te realiseren, het bouwen van een ruim aanbod goedkope koop- en huurwoningen voor de doelgroep starters te realiseren, willen wij de mogelijkheid open houden om ook met andere partijen in zee te gaan. Uitvoering In de notitie zijn de mogelijkheden uiteengezet die we toepassen en gaan toepassen om starters te faciliteren op de woningmarkt. Een eerste aanzet is gemaakt en we zullen dit de komende jaren Raadsvoorstel Notitie startersbeleid.doc Pagina 3

4 flink uit gaan bouwen. Uitgangspunt is dat voor de doelgroep starters goedkope koopwoningen worden gerealiseerd oftewel woningen met een maximale verkoopprijs vrij op naam van ,-- vrij op naam (prijspeil 1 januari 2007). Dit uitgangspunt geldt ook als er gekozen wordt voor bijvoorbeeld Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Door de woningen te bouwen in maatschappelijk gebonden eigendom blijven de woningen ook beschikbaar en betaalbaar voor de doelgroep starters op langere termijn. Bij de actualisatie van de Grondnota 2007 zal worden voorgesteld om ook voor de bouw van starterswoningen een marktconforme grondprijs te hanteren. Uitsluitend indien sprake is van beperkingen, zoals maatschappelijk gebonden eigendom, wordt grondprijskorting toegepast. Met name de starter die, gelet op zijn inkomen en vermogen, echt problemen ondervindt om een betaalbare woning te kopen wordt dan zo goed mogelijk gefaciliteerd. Echter niet alle woningen voor de doelgroep starters zullen als goedkope koopwoning worden gerealiseerd, maar bijvoorbeeld ook in het middeldure prijsklasse tot ,-- vrij op naam. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de vraag van de starter waarvan inkomen en/of vermogen zodanig zijn dat een duurdere woning bereikbaar is. Te denken valt aan (grotere) hoekwoningen bij gesloten woningenbouw of kleinere halfvrijstaande woningen. Er moet nog meer inzicht worden verkregen in het aantal te bouwen woningen, zowel huur als koop en de eisen waaraan deze moeten voldoen. In de op te stellen Woonvisie zal dit nader worden uitgewerkt. Voorstel 1. De notitie startersbeleid vast te stellen; 2. De voortgang te rapporteren in het kader van het Masterplan Woningbouw Raadsvoorstel Notitie startersbeleid.doc Pagina 4

5 Nadere informatie Het concept-besluit ligt samen met de overige van belang zijnde stukken voor u ter inzage. Haaren, Burgemeester en wethouders van Haaren, secretaris, burgemeester, Mr. S.C.C.M. Potters. F.H.G.M. Ronnes. Behandeld door Portefeuillehouder : A. Goijaarts-van Uden : Drs. J.W. Brenninkmeijer Raadsvoorstel Notitie startersbeleid.doc Pagina 5