Aan de Raad Raad Made, 6 januari 2015

Transcriptie

1 Aan de Raad Raad Made, 6 januari 2015 Agendapuntnummer: 7 Raadsvergadering 26 februari 2015 Registratienummer: 14int04611 Casenr: Onderwerp: Evaluatie Startersbeleid 2007, verstrekken Startersleningen en Verordening Starterslening 2015 Portefeuillehouder: Bijlagen: Ter inzage: P.J.W. Stoop 1. Raadsbesluit 1. Ambtelijke coördinatie: Grondgebied Steller: Mw. M. Verschuren 2. Startersbeleid 2007 herzien Verordening Starterslening Gemeente Drimmelen 2015 SAMENVATTING In januari 2014 is de evaluatie van het Startersbeleid 2007 aangeboden aan de raad. Destijds is voorgesteld het Startersbeleid te laten vervallen en de starterslening er voor in de plaats te stellen. Middels een raadsbesluit is besloten om het Startersbeleid 2007 aan te houden tot het derde kwartaal De tussenliggende tijd te gebruiken om het startersbeleid te herzien en de Starterslening hierin op te nemen. In het derde kwartaal 2014 is aan de raad een brief gestuurd dat het herzien later zou zijn vanwege nieuwe wetgeving. Op 19 december 2013 heeft de Raad de Verordening Starterslening 2013 vastgesteld. De uitvoering is gestopt, omdat deze was gekoppeld aan de subsidiebijdrage van de Provincie. Het college wil graag de starterslening doorzetten. In dit voorstel leest u meer over het herzien van het Startersbeleid en het herzien van de Verordening Starterslening. VOORGESCHIEDENIS Starters zijn belangrijk in Drimmelen omdat zij zorgen voor de nodige aanwas en een gezonde bevolkingsopbouw in de gemeente. Kunnen starters op de woningmarkt in onze gemeente een woning vinden? Of zijn er extra maatregelen nodig om hen te helpen? Bij vaststelling van de Woonvisie 2011 heeft de Raad gevraagd om aanvullend het startersbeleid nog eens onder de aandacht te brengen. Hiervoor is in januari 2014 een evaluatie van het Startersbeleid aan de raad gezonden. Middels een raadsbesluit is toen besloten dat het Startersbeleid 2007 tot het derde kwartaal 2014 gehandhaafd moest blijven. Daarna wenste de raad een nieuw beleid vast te stellen. Dit stuk gaat over een nieuw startersbeleid en het voorstel om nieuwe startersleningen te faciliteren. Eerst zal ingegaan worden op het Startersbeleid 2007, gevolgd door hoe de woningmarkt voor starters er anno 2014 uit ziet. De volgende vragen zullen hierbij aan bod komen: Waarom is het startersbeleid destijds opgesteld? Wat werd er mee beoogd? Geldt dit nu nog?

2 Wat zouden we moeten regelen voor starters? Zijn er andere manier om dit te regelen? Zijn er extra regels noodzakelijk? Sinds eind 2013 kennen we een starterslening voor starters op de koopwoningmarkt. In het afgelopen jaar is hier veel gebruik van gemaakt. Meer hierover kunt u lezen in de bijgevoegde evaluatie van het startersbeleid. WAT WILLEN WE BEREIKEN? Het doel van het Startersbeleid 2007, het verbeteren van de positie van de starter, is bereikt. Dit is niet specifiek met het Startersbeleid bereikt. Er zijn de afgelopen jaren starterswoningen, zowel in de koop- als huursector op de markt gezet. Er zijn diverse mogelijkheden voor starters op de koopwoningmarkt. Zo zijn ook de woningprijzen gedaald. Er is meer aanbod in het goedkope segment. Daarnaast zijn de hypotheekvoorwaarden aangescherpt. Dit maakt dat het toch nog lastig is voor starters met een beperkt inkomen, om een woning te kopen. Een starterslening kan uitkomst bieden. Maar dat is niet de enige mogelijkheid. De financiële regeling van Slimmer Kopen biedt ook uitkomst. Deze regeling kan door de woningstichtingen worden aangeboden. In 2015 zal de gemeente beginnen met beleid om eigen gronden te ontwikkelen voor woondoeleinden. De doelgroep starters zal bij de ontwikkeling speciale aandacht krijgen. Hiermee worden starters ook bediend. Ontwikkelaars prikkelen om goedkoper te bouwen is een laatste mogelijkheid. De gemeente zal in overleg met ontwikkelaars hier op moeten sturen. Grond in erfpacht uitgeven kan alleen als de gemeente de grond beschikbaar stelt. Makelaars verwachten echter, dat starters geen erfpacht willen afsluiten. Opnieuw startersleningen faciliteren Een starterslening geeft starters op de koopwoningmarkt een steuntje in de rug. Hiermee wordt het voor starters mogelijk een woning te kopen die zij zonder de lening niet zouden kunnen financieren. Bovenop de af te sluiten hypotheek, kan de starter een lening afsluiten bij de gemeente of een woningcorporatie. De lening is voor dat deel van de koopprijs, waarvoor geen hypotheek verstrekt kan worden. Door startersleningen te verstrekken zullen meer starters in onze gemeente in staat zijn een woning te kopen. Dit kan bijdragen in het binden van jonge mensen aan onze gemeente. En het kan de doorstroming op de koopwoningmarkt bevorderen. Vanuit de Provincie en het Rijk is geen budget meer voor het verstrekken van startersleningen. Dit betekent dat als de gemeente nog startersleningen wil verstrekken, zij het volledige bedrag moet verstrekken. In 2013 is een budget vastgesteld van Van dit bedrag zijn 14 leningen verstrekt voor een gemeentelijke bijdrage van De vraag rijst of we de startersleningen moeten blijven faciliteren en of dit onder dezelfde voorwaarden moet of andere. Het college is van mening dat het resterende budget ingezet zou moeten worden voor startersleningen. Wel zouden de voorwaarden moeten worden aangepast. Zie bijlage voor beweegredenen. In onderstaand schema daarom aangepaste voorwaarden voor de starterslening.

3 Voorwaarden starterslening Verordening 2013 Hoogte verwervingskosten NHG-grens Percentage lening 20% 0 Minimum leenbedrag Maximum leenbedrag Voorwaarden starterslening nieuwe Verordening Voorwaarden koper Max. leeftijd 55 jaar Max. leeftijd 55 jaar Aanvullende voorwaarden Geen Geen Duur van aanbieden starterslening Maximale bedrag voor revolverend fonds Net zo lang als de Provincie de subsidie voor startersleningen verleent Tot budget op is of uiterlijk 31 december Resterend bedrag van (zijnde per ) Dit alles is vertaald in een Verordening Starterslening Gemeente Drimmelen De verordening is in de bijlage opgenomen. De verordening is in nauw overleg opgesteld met SVn. Wet Markt en Overheid (Wet M en O) Het aanwijzen van het verstrekken van startersleningen via SVn als bedoeld in de Verordening Starterslening gemeente Drimmelen 2015, zijnde een economische activiteiten, als activiteiten die plaatsvinden in het algemeen belang als bedoeld in artikel 25h, lid 5, van de Mededingingswet, zodat de gedragsregels uit de Wet M en O hierop niet van toepassing zijn. Hierdoor kunnen deze leningen worden verstrekt en zijn deze niet onderhevig aan het door moeten doorberekenen van alle integrale kosten ervan. Het algemeen belang wordt gediend door het voor starters op de huizenmarkt mogelijk maken een koopwoning binnen de gemeente Drimmelen te kopen en deze starters daarmee behouden voor de gemeente en leegloop te voorkomen. We willen starters binden aan onze gemeente en ze een extra steuntje in de rug bieden door een starterslening aan te bieden. Als de koopwoning nu nog net iets te duur is, kunnen ze toch de woning kopen. Hierdoor hopen we starters aan onze gemeente te binden. Dit bevordert de diversiteit in onze gemeente en een gemengde leeftijdsopbouw in onze gemeente. Dit komt de leefbaarheid van de hele gemeente ten goede. En zorgt dat bevolkingskrimp minder snel gaat dan verwacht. Met deze aanwijzing (Verordening Starterslening Gemeente Drimmelen 2015) tracht de raad dit te garanderen waarmee het algemeen belang wordt gediend. Deze aanwijzing heeft naar onze mening geen gevolgen voor derden. Zonder deze bijdrage van de gemeente zullen de bestaande en nog te bouwen starterswoningen niet kunnen worden bewoond door de inwoners van onze gemeente waarvoor ze bedoeld zijn. Dit alles overwegende, achten wij het noodzakelijk en proportioneel dat voor deze economische activiteiten gebruik wordt gemaakt van de uitzondering en deze worden aangewezen als bedoeld in artikel 25h, lid 5 van de Mededingingswet.

4 HOE PAST DIT BINNEN BELEID EN WETGEVING? Het aanbieden van startersleningen past binnen de wetgeving. Aangezien we al een starterslening verstrekten, past het ook binnen het beleid van de gemeente. Ook past het binnen de Woonvisie om starters op de koopwoningmarkt te helpen. Het verstrekken van startersleningen past binnen de Wet Markt en Overheid. De lening wordt gegeven bovenop een hypotheek, tegen marktconforme prijzen. De lening wordt verstrekt aan starters die een bedrag tekort komen om hun woning te kunnen kopen. De banken verstrekken dit geld niet. Wij zijn hiermee geen concurrent van de marktpartijen. WAT GAAN WE DOEN? Voor het aanbieden van startersleningen moeten wij een verordening Startersleningen opnieuw vaststellen. In de bijlage vindt u een concept. De Raad dient deze verordening vast te stellen. Een budget was er al, vanuit de oude Verordening. Aangezien dit budget nog niet op is, zou het restant aangewend kunnen worden om nieuwe startersleningen mogelijk te maken. WIE ZIJN DE BETROKKEN PARTIJEN? De gemeente wil de startersleningen faciliteren door Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). WAT ZIJN DE KOSTEN? De financiële consequenties De totale investering voor de starterslening bedraagt dan minus de reeds verstrekte leningen die de gemeente over 2014 moet betalen. Het bedrag dat nog resteert per bedraagt Voor zijn leningen verstrekt. Rekening-courant relatie SVn De gemeente heeft een rekening-courant relatie aan met SVn. Op het moment dat een starter een starterslening aangaat, wordt het bedrag dat de gemeente moet bijdragen, door de gemeente overgemaakt naar deze rekening-courant van SVn. Vanaf dat moment ontstaan er voor de gemeente kapitaallasten. SVn verzorgt het beschikbaar stellen en de terugbetaling van de leningen. Op het moment dat leningen terugbetaald worden komt het geld ten gunste van de eerder genoemde rekening-courant. Het beschikbaar gestelde bedrag is zodoende geen gift. Zodra er terugbetaald wordt is het aan de gemeente om te bepalen of het bedrag nogmaals ingezet wordt voor starterleningen en zo revolverend wordt, of dat het geld terug vloeit naar de gemeente. Terugbetalingen De starterslening wordt vanaf het vierde loopjaar terugbetaald. Ook wordt vanaf het vierde jaar rente betaald. De hoogte van de rente is bij het afsluiten van de lening (op dat moment) op marktconform-niveau vastgesteld (ter info: in augustus 2013 bedraagt de rente 5,3% over een lening met een looptijd van 15 jaar). Personen met een starterslening kunnen na een looptijd van drie jaar een draagkrachttoets aanvragen. Indien uit deze toets blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de maandlast renteloos. Deze toets kunnen zij na het 6e, 10e en 15e loopjaar herhalen. Risicobepaling Onderstaande is overgenomen uit het voorstel voor het aangaan van startersleningen uit december 2013.

5 Uit het jaarverslag 2012 van SVn: Ervaringscijfers tot en met 2012 wijzen uit dat van alle verstrekte Startersleningen na het eerste hertoetsmoment, dus na 3 jaar, 61% een marktconforme annuïteit betaalt en 10% heeft afgelost. Dat betekent dat nog 29% een vorm van hulp nodig heeft. Op 20% van de Startersleningen wordt een deel van de rente betaald en 9% heeft helemaal geen betaalcapaciteit. Na het tweede hertoetsmoment, dus na 6 jaar, heeft nog slechts 13% niet voldoende inkomen om de (volledige) maandlast te kunnen betalen. Van alle leningen is na 6 jaar 28% afgelost. Markt- en economische omstandigheden spelen een grote rol bij het patroon van aflossen en marktconform betalen. In het afgelopen jaar is het percentage leningen wat marktconform is gaan betalen of is afgelost, iets gedaald. Toch zijn de cijfers nog steeds veelzeggend. Een groot deel van de mensen die tussen 2003 en 2009 een Starterslening nodig had om hun eerste woning te kopen, kan nu op eigen financiële kracht verder. Ook kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de rentederving voor gemeenten en provincies op de verstrekte Startersleningen zich voor een belangrijk deel beperkt tot drie jaar. Op basis van de informatie uit het jaarverslag 2012 van SVn kan het risico als volgt uiteen worden gezet: Als gevolg van markt- en economische omstandigheden bestaat er een kans dat men niet (of later) in staat is de lening af te lossen. Als gevolg hiervan blijven de jaarlijkse kosten hoger dan geraamd en kunnen deze in stand blijven zelfs na de duur van aanbieden van de starterslening. klasse omschrijving Inschatting kans 2 30% Inschatting gevolg, financieel < x < Inschatting gevolg, doelstelling - geen Inschatting gevolg, imago - geen Dit leidt tot een risicoscore van 4, wat als klein risico wordt onderkend. Als het risico zich voordoet (dat zal nooit in zijn maximale omvang in een keer zijn), zal het - over het algemeen- binnen de reguliere exploitatie kunnen worden opgevangen. Het risico valt onder de verantwoordelijkheid van het betreffende afdelingshoofd (Grondgebied). Als gemeente lopen wij risico voor het totale bedrag dat wij ter beschikking stellen voor de leningen. Bij een budget van is het risico Bij een hoger budget wordt het risico hoger, bij een lager lager. Beheervergoeding De kosten van de gemeente bestaan uit 0,5% beheerskosten en rentekosten (nu 3%) over de periode waarin de starter geen rente betaalt. Deze periode kan verschillen. De jaarlijkse kosten zijn bij een fonds van maximaal per jaar. De kosten nemen af als de starters beginnen met rentebetalingen. SVn verzorgt de toetsing en administratie van de toekenning van de leningen voor de gemeente. Hiervoor wordt jaarlijks een beheervergoeding betaald aan SVn, te weten 0,5% op jaarbasis over de verstrekte leningen, derhalve maximaal 0,5% over ,-, zijnde maximaal per jaar. Dit betekent dat beheervergoeding van jaarlijks in de reguliere exploitatie moet worden opgenomen.

6 Financiële dekking In berap is er vanuit gegaan dat het volledige bedrag van de leningen zou worden verstrekt. Het restant dat we in willen zetten is dus al opgenomen is in de exploitatie. Op het moment dat de starters rente gaan betalen, is het mogelijk dat de rente-inkomsten hoger worden dan de uitgaven en er op termijn een financieel voordeel ontstaat. De marktrente van ca. 4,2% 1 is immers hoger dan de gemeentelijke rekenrente van 3% (over de eerste drie jaar per lening). WAT ZIJN DE ALTERNATIEVEN? Er zijn diverse alternatieven. We noemen er drie: 1. Het startersbeleid wel activeren op basis van door de raad te formuleren uitgangspunten; 2. Geen startersleningen verstrekken; 3. Het budget voor de startersleningen aanpassen. Als uitgangspunt is het eerder ter beschikking gestelde budget genomen van Onder dezelfde voorwaarden kunnen hier minimaal 7 starters mee geholpen worden; onder de voorgestelde voorwaarden minimaal 17 starters. Als gekozen wordt voor een hoger te lenen bedrag binnen hetzelfde budget, kunnen er minder starters een lening krijgen. Als het budget verhoogd wordt, weer meer. Bij een hoger budget moet men zich realiseren dat de beheers- en rentekosten toenemen. Zo zullen bij een budget van de beheers- en rentekosten verdubbelen naar per jaar. Ook het risico voor de gemeente wordt groter, namelijk HOE GAAN WE COMMUNICEREN? Communicatie zal verlopen via bekendmaking in t Carillon en via de website. Daarnaast zullen de in onze gemeente gevestigde makelaars worden gewezen op het bestaan van de starterslening. WAT IS DE VERVOLGPROCEDURE? Na vaststelling van de verordening, kunnen de startersleningen worden aangevraagd bij de gemeente. Burgemeester en wethouders van Drimmelen, drs. C. Smits Secretaris drs. G.L.C.M. de Kok Burgemeester 1 Dit is de rente waarvoor de laatste starterslening is verstrekt op 23 okt

7 De raad van de gemeente Drimmelen; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 6 januari 2015; gelet op Startersbeleid 2007 herzien 2015 ; B e s l u i t : 1. De verordening Starterslening Gemeente Drimmelen 2015 vast te stellen; 2. Startersbeleid 2007 te laten vervallen; starters als doelgroep blijvend te benoemen in de Woonvisie; starters een prominente plek te geven bij de ontwikkeling van gemeentegrond; 3. Het verstrekken van startersleningen via SVn als bedoeld in de Verordening Starterslening gemeente Drimmelen 2015, aan te wijzen als activiteiten, die plaatsvinden in het algemeen belang als bedoeld in artikel 25h, vijfde lid, van de Mededingingswet. Made, 26 februari 2015 de raad voornoemd, Mr. M.J.N. Schuurbiers griffier Drs. G.L.C.M. de Kok voorzitter

8 Bijlage Startersbeleid 2007 Zie 15int00026 Bijlage Startersbeleid 2007 herzien 2015 Zie 14int04684 Bijlage Verordening Starterslening Gemeente Drimmelen 2015 Zie 14int04611