Voorstel Van het college van burgemeester en wethouders Aan de raad van Zoeterwoude. Nummer : 17/34

Transcriptie

1 Voorstel Van het college van burgemeester en wethouders Aan de raad van Zoeterwoude Nummer : 17/34 Afdeling : RO Registernummer: Z a Onderwerp : Nieuwe starterslening en introductie Blijverslening Samenvatting Op 18 februari 2016 heeft de gemeenteraad de Evaluatie Startersleningen gemeente Zoeterwoude (2013/2015) vastgesteld. Daarbij is besloten om op basis van een nieuwe variant van de starterslening de regeling te heroverwegen in combinatie met de Blijverslening. Hierbij treft u een notitie aan over de nieuwe startersleningen en de introductie van de Blijverslening. U wordt voorgesteld om in te stemmen met de uitgangspunten voor de nieuwe startersleningen en Blijverslening en de gewijzigde Verordening Startersleningen Zoeterwoude 2014 en de nieuwe Verordening Blijverslening Zoeterwoude 2017 vast te stellen. Relatie met programmabegroting Programma: Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting Product: Volkshuisvesting Financiële consequenties: Na vaststelling van de verordeningen zal de gemeente middelen beschikbaar moeten stellen om de uitvoering van de leningen mogelijk te maken. De jaarlijkse rentekosten komen ten laste van de reserve Volkshuisvesting. Communicatie De introductie van en notitie over de Blijverslening is afgestemd met de Wmo, afdeling Samenleving. De vaststelling van de verordeningen worden op de gebruikelijke wijze gepubliceerd. Daarnaast zullen wij in nauwe samenwerking met de afdeling Samenleving (WMO) middels periodieke voorlichting via de gebruikelijke media de mensen informeren over de Blijverslening. Vanwege de mogelijkheid van een Blijverslening voor huurders, hebben wij het voorstel besproken met Rijnhart Wonen. Voorstel Wij stellen u voor, overeenkomstig het conceptbesluit, als volgt te besluiten: 1. De notitie Nieuwe starterslening en introductie Blijverslening d.d.1 juni 2017 vast te stellen. 2. De verordening startersleningen Zoeterwoude 2014 te wijzigen overeenkomstig de Verordening starterslening Zoeterwoude De Verordening Blijverslening Zoeterwoude 2017 vast te stellen. 4. Een bedrag van , -- beschikbaar te stellen voor zowel het verlenen van startersleningen als voor het verlenen van Blijversleningen. 5. De startersleningen en de Blijverslening na 3 jaar (eind 2020) evalueren of zoveel eerder als het krediet niet meer toereikend is. 6. Zowel de verordening Starterslening Zoeterwoude 2017 als de Verordening Blijverslening Zoeterwoude 2017 treden in werking op de dag volgende op de bekendmaking.

2 Toelichting Bijgevoegd treft u de notitie Nieuwe startersleningen en introductie Blijverslening aan. Op grond van de notitie wordt voorgesteld om de startersleningen te continueren en de Blijverslening te introduceren. De (reeds bestaande) deelnemingsovereenkomst is het juridisch document tussen SVn en de gemeente. Deze geldt zowel voor de startersleningen als voor de Blijversleningen. Voor de uitvoering van Blijverslening heeft SVn een modelverordening beschikbaar, waarin voorwaarden staan die de gemeente zelf bepaalt. De regeling is dus af te stemmen op onze specifieke gemeentelijke wensen. Met betrekking tot de startersleningen vindt er een aanpassing plaats van de reeds bestaande verordening. Deze aanpassingen zijn gebaseerd op de evaluatie van de startersleningen die op 18 februari 2016 door uw raad is vastgesteld en op de gewijzigde voorwaarden die wettelijk gesteld worden aan de starterslening. Voorwaarden starterslening Bij de vaststelling van de evaluatie startersleningen in februari 2016 is met betrekking tot de startersleningen het volgende besloten: 1. Leeftijdsgrens (18 t/m 35 jaar) te handhaven; 2. De inwonerscriteria (woonachtig in Zoeterwoude en binnen 2 jaar na beëindiging studie terug willen komen naar Zoeterwoude) te handhaven; 3. het maximumbedrag van per lening te handhaven. Tevens was besloten om de verwervingskosten aan te passen aan de maximale NHGgrens per 1 juli 2016 van ,--. Vanwege het herstel van de woningmarkt is de NHG-grens echter niet vastgesteld op ,-- maar op een bedrag van ,--. Een grens voor verwervingskosten van ,-- lijkt ons te hoog voor een starter op de (Zoeterwoudse) woningmarkt. Ook verwervingskosten van ,-- lijken ons momenteel te hoog voor een starter. Om de woningmarkt voor starters in Zoeterwoude te verruimen en meer woningen in Zoeterwoude financieel bereikbaar te maken voor starters, stellen wij voor om de maximale koopsom van de woning op te trekken naar ,--, inclusief verbeterkosten. Momenteel hanteren wij een grens voor verwervingskosten van ,--, inclusief 6% bijkomende kosten. De bijkomende kosten (6%) worden afgeschaft, omdat de loan to value per 1 januari 2018 wordt verlaagd van 101% naar 100%. Dat betekent dat je per 1 januari 2018 een hypotheek kunt verkrijgen van maximaal het aankoopbedrag van de woning. Verbouw of verbeterkosten kunnen nog wel meegefinancierd worden, mits de verbeterkosten een hogere marktwaarde van de woning tot gevolg heeft. Wij hebben in de verordening een aankoopbedrag van ,--, inclusief verbeterkosten opgenomen. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) heeft per 1 januari jl. het begrip gemiddelde koopsom geïntroduceerd. Het begrip verwervingskosten komt daarmee te vervallen. In 2017 is er dus geen sprake meer van verwervingskosten, maar wordt de maximale koopsom gehanteerd. Daar bovenop mogen de werkelijke kosten tot een maximum van 6% (kosten koper) worden gerekend. Voor de berekening van de hoogte van een starterslening blijft SVn wel gebruik maken van het begrip verwervingskosten. In de verordening hebben wij dit uitgewerkt met een maximale koopsom en bijkomende kosten.

3 Met inachtneming van het bovenstaande stellen wij voor om de starterslening op basis van de nieuwe regeling (starterslening met combinatielening, zie notitie d.d. 1 juni 2017) te continueren en de verordening startersleningen Zoeterwoude 2014 overeenkomstig te wijzigen. Blijverslening Een samenleving met steeds meer ouderen stelt andere eisen aan de kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving. De belangrijkste oplossing voor het geschikt maken van de woningvoorraad ligt niet alleen in de nieuwbouw, maar ook in aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Mede op basis van de WMO hebben gemeenten de zorg de woningvoorraad aan te laten sluiten bij de ouder wordende bevolking. Hiervoor zijn er meer levensloopbestendige en daarmee toekomstbestendige woningen nodig. Dit is niet alleen belangrijk voor de woningvoorraad, maar ook voor de beleidsopgave van het sociale domein: langer zelfstandig thuis wonen zorgt voor blije inwoners. Eén van onze gemeentelijke beleidsuitgangspunten in het beleidsplan Wmo is dat de inwoners kunnen rekenen op een goed voorzieningenniveau. Daarbij wordt uitgegaan van de eigen kracht van inwoners en een vangnet voor diegenen die de zorg zelf niet kunnen regelen. Hierbij staan niet de beperkingen centraal, maar de mogelijkheid van mensen om zich aan te passen en regie te (blijven) voeren over hun leven. Wie echter niet zonder professionele ondersteuning kan, krijgt die ook. De Wmo is een voorziening met een inkomensafhankelijke eigen bijdrage en is alleen verkrijgbaar op basis noodzakelijkheid (indicatie door gemeente). Met een Blijverslening kunnen ouderen preventieve voorzieningen in hun woning treffen, zodat ze langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen en kunnen gezinnen met een gehandicapt kind met een zorgvraag worden gefaciliteerd. De Blijverslening kan als (preventieve) voorziening worden gezien als aanvulling op de Wmo-voorzieningen. Hoe werkt de Blijverslening? Voor nadere informatie, eigenschappen, werking en mogelijkheden van de Blijverslening verwijzen wij u naar de notitie Nieuwe starterslening en introductie Blijverslening van 1 juni Evenals voor de startersleningen kan de gemeente binnen de kaders van SVn nadere voorwaarden stellen voor de leningen. De gemeente kan de Blijverslening afstemmen op eigen haar beleidsdoelstellingen. De gemeente kan bijvoorbeeld zelf de maximale hoogte van de leningbedragen vaststellen. De gemeente kan ook bepalen of de lening wordt ingezet voor een bepaalde doelgroep of voor specifieke woningen. De Blijverslening wordt dus door de gemeente op maat ingezet. Verordening In de voorliggende Verordening Blijverslening Zoeterwoude 2017 hebben wij onze uitgangspunten en voorwaarden opgenomen voor de maximale leeftijdsgrens, maximale WOZ-waarde, woningcategorie (nieuwbouw en/of bestaande bouw en prijssegment) en de maximale hoogte van de lening. Doelgroep De doelgroep hebben wij bepaald op de leeftijd die door SVn is bepaald. Dat betekent dat bij een consumptieve lening één van beide aanvragers jonger is dan 76 jaar. De Blijverslening is niet alleen bestemd voor eigenaar-bewoners, maar ook voor huurders (art. 2, lid 2).

4 Maximale WOZ-waarde De gemeente kan voor de Blijverslening een maximale WOZ-waarde van de woning hanteren. Wij hebben er voor gekozen om geen maximale WOZ-waarde te hanteren (art. 2, lid 2 onder d), zodat de regeling voor een ieder toegankelijk is. Daardoor is de Blijverslening voor iedereen toegankelijk en niet gericht op alleen lage inkomens. Daarmee faciliteren wij alle bewoners van Zoeterwoude. Woningcategorie De gemeente heeft de vrijheid om een categorie woningen aan te wijzen die voor het treffen van maatregelen in aanmerking komt. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in nieuwbouw en/of bestaande woningen. Bij een nieuwbouwwoning kan de koper voorzien of de woning (voldoende) geschikt is voor het zelfstandig ouder worden en omdat de Blijverslening is bedoeld voor het geschikt maken van de bestaande voorraad, hebben wij als voorwaarde opgenomen dat de Blijverslening alleen van toepassing is voor bestaande woningbouw van minimaal 1 jaar oud (art. 2, lid 2 onder d). Maximale hoogte van de lening Consumptieve lening Voor de consumptieve lening volgen wij SVn en hebben wij de minimale lening bepaald op 2.500,-- en de maximale lening op ,-- (art. 6, lid 1). Hypothecaire lening Voor de hypothecaire lening hanteren wij de minimale lening van 2.500,-- en hebben wij de maximale lening bepaald op ,--, in plaats van de maximale mogelijkheid van ,-- (art. 6, lid 2). Wij zijn mening dat voor een bedrag van ongeveer ,-- een aanbouw met aangepaste voorzieningen voor bijvoorbeeld een gehandicapt gezinslid mogelijk moet zijn. Kenmerken van de Blijverslening De lening kan zowel consumptief (eigenaar-bewoner en huurder) en/of hypothecair (alleen eigenaar-bewoner) verstrekt worden. Huurders dienen voor een consumptieve Blijverslening toestemming te hebben van hun verhuurder. Hiervoor stellen wij een huurderverklaring beschikbaar. Voor de belangrijkste verschillen verwijzen wij u naar de productspecificaties op bijlage 1 van de notitie. Met inachtneming van de bovenstaande uitgangspunten stellen wij voor om de Blijverslening beschikbaar te stellen en na een periode van drie jaar de regeling te evalueren. Financiën De raad heeft voor de startersleningen, periode , een bedrag van ,- beschikbaar gesteld. Hiervan is een bedrag van ,-- uitgegeven aan startersleningen. Er resteert nog een bedrag van ,--. Omdat de Blijverslening een nieuw en nog relatief onbekend product is op de markt, weten wij niet hoe dit product gaat lopen. Met een krediet van ,-- verwachten wij dat wij voor de komende drie jaar zowel de starters- als de Blijversleningen kunnen bekostigen. Gelet op het nog beschikbare krediet voor de startersleningen van ,-, stellen wij voor om het bedrag aan te vullen tot een bedrag van ,-- en een krediet beschikbaar te stellen van ,--. Daarmee bedraagt het beschikbare krediet voor starters- en Blijversleningen voor de periode ,--.

5 Als het volledige beschikbare bedrag van aan starters- en blijversleningen is uitgegeven dan is dit bedrag in principe voor 30 jaar geïnvesteerd. De ontvangen rente komt ten goede aan de beschikbare uitleenruimte vanwege het karakter van een revolving fund. Op dit moment is de rente historisch laag, waardoor de kosten voor de gemeente vrijwel nul zijn. Op enig moment echter kan en zal de rente weer gaan stijgen. We kunnen niet inschatten hoe hoog de omslagrente weer wordt in een periode van 30 jaar. Ter indicatie leidt elke procent stijging van de rente tot een rentelast van maal 1% is 4.865,--. Bijlagen - Notitie Nieuwe starterslening en introductie Blijverslening. - De Verordening Starterslening Zoeterwoude De Verordening Blijverslening Zoeterwoude Zoeterwoude, 29 juni 2017 Burgemeester en wethouders van Zoeterwoude, de secretaris, de burgemeester, W.A.M. Zoetemelk-van der Hulst E.G.E.M. Bloemen