In mei 2017 is er nog een bedrag beschikbaar van ,50 (ongeveer 2,8 starterslening van max ,--).

Transcriptie

1 _ Notitie Betreft: Nieuwe starterslening en introductie Blijverslening Datum: 1 juni 2017 _ Hierbij treft u een notitie aan over de heroverweging van de startersleningen en de introductie van de Blijverslening. Deel 1 gaat over de startersleningen en deel 2 gaat in op de Blijverslening. 1. Nieuwe Starterslening Inleiding Op 20 december 2012 heeft de gemeenteraad besloten om met ingang van 2013 startersleningen te verstrekken. Daarvoor heeft de raad de verordening Startersleningen Zoeterwoude 2013 vastgesteld en een krediet van ,-- beschikbaar gesteld. Na 3 jaar zou de regeling geëvalueerd worden of zoveel eerder als het budget niet meer toereikend is. De evaluatie is eind 2015 opgesteld en op 18 februari 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de vaststelling van de evaluatie is besloten om de startersleningen te blijven verstrekken totdat het krediet van niet meer toereikend is. Daarnaast is op basis van een nieuwe variant van de starterslening besloten de regeling te heroverwegen in combinatie met de Blijverslening. De heroverweging van de startersleningen is mede het gevolg van een nieuwe uitwerking van de startersleningen, omdat deze regeling niet meer voldeed aan de wetgeving. In mei 2017 is er nog een bedrag beschikbaar van ,50 (ongeveer 2,8 starterslening van max ,--). Waarom een wijziging van de starterslening? Op 1 januari 2013 zijn de fiscale regels voor hypotheekrenteaftrek gewijzigd. Hypotheken die vanaf die datum zijn aangevraagd, moeten verplicht lineair of annuïtair worden afgelost vanaf de eerste dag om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. In de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 is voor de Starterslening voor een periode van 3 jaar een uitzondering gemaakt. Startersleningen die vóór 31 december 2016 passeerden, vielen nog onder deze uitzondering. Volgens die oude regels hoeft een starter pas ná 3 jaar rente en aflossing te betalen voor zijn Starterslening. Een Starterslening die na 31 december 2016 passeert, moet zoals alle hypotheken, vanaf de eerste dag aflossen. Om de Starterslening als stimuleringsinstrument te behouden, maar ook in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek is een wijziging nodig. SVn heeft op verzoek van deelnemers en samenwerkingspartners de mogelijkheden onderzocht om de Starterslening in aangepaste vorm ook ná 2016 voor alle partijen aantrekkelijk te houden. In 2016 kwam SVn met het nieuws dat de Starterslening blijft bestaan. In basis blijft het product gelijk, onder de motorkap veranderen er een aantal voorwaarden. Wijzigingen onder de motorkap De Starterslening blijft dé lening zoals iedereen die kent. Gemeenten kunnen nog steeds specifiek voor hun gemeente geldende voorwaarden opnemen. Voor starters blijft de lening de eerste drie Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

2 jaar maandlastenvrij. In het 3 e, 6 e, 10 e en 15 e jaar houden zij hetzelfde hertoetsrecht. De grootste wijziging is de introductie van de Combinatielening. Uit deze consumptieve lening wordt de aflossing van de Starterslening betaald. Op die manier behoud de Starterslening haar unieke karakter en voldoet het aan de verplichte aflossingseis. Oók de gewijzigde Starterslening valt onder NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Daarnaast heeft SVn besloten de 10 procent van de Starterslening die niet door NHG geborgd wordt voor haar rekening te nemen. Samen met de verplichte annuïtaire aflossing lopen gemeenten en starters daardoor nagenoeg geen risico om met een restschuld te blijven zitten. Dit blijft onveranderd ten opzichte van de huidige situatie. Voorbeeld: Wilma heeft een Starterslening van ,- tegen 3%. Na drie jaar start zij met betalen van rente en aflossing, daarmee lost zij in 27 jaar haar Starterslening af. In zowel de oude als de gewijzigde situatie betaalt zij daarvoor 135,21 per maand. In de oude situatie bestaat dit bedrag volledig uit rente en aflossing van de Starterslening. In de gewijzigde situatie is 126,48 voor de Starterslening en 8,73 voor de Combinatielening. Oude starterslening Gewijzigde starterslening (incl. Combinatielening) Starterslening Combinatielening De Combinatielening is een consumptief krediet Door de Combinatielening kan de succesvolle Starterslening blijven bestaan. De Combinatielening is een consumptieve lening met bankhypotheekrecht. De Combinatielening komt niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. De eerste drie jaar hoeft er nog niet afgelost te worden, dat gebeurt uit de combinatielening. Na drie jaar gaat de starter pas betalen. Hypotheekrenteaftrek heeft de starter Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

3 dan voor de hypotheek en de Starterslening, maar niet voor de combinatielening. Die laatste valt namelijk in box 3 en kan dus niet worden afgetrokken van de belasting. Daardoor betaalt de starter onder de streep net iets meer. Een klein fiscaal nadeel, maar daar zal de starter in de praktijk niet zoveel van merken. Extra aflossen Er kan zoals ook nu altijd ongelimiteerd boetevrij afgelost worden. De starter krijgt de keuze waarop hij extra wil aflossen; deel 1 Starterslening of deel 2 Combinatielening. NHG en SVn De NHG borgt ook de gewijzigde Starterslening. Dit is een belangrijke zekerheid voor starters en gemeenten. Bovendien is het waarschijnlijk dat door de verplichte annuïtaire aflossing op de hypotheek minder vaak een beroep hoeft te worden gedaan op NHG. In 2014 heeft NHG bepaald dat het risico van de 10% van de hypotheek bij de geldgever ligt. SVn heeft in 2014 besloten dat risico niet aan gemeenten door te belasten, maar tot 2021 voor haar rekening te nemen. De Combinatielening valt niet onder de borging van NHG. Dit kan in het geval van een verliesdeclaratie voor zowel starter als de gemeente ongunstig zijn. Ook daarom heeft het bestuur van SVn besloten dat SVn in het geval van een verliesdeclaratie bij NHG, de resterende Combinatielening voor haar rekening neemt. Hiermee reduceert SVn het risico van gemeenten tot nagenoeg nihil. Dit geldt ook voor het risico van de starter. Hij/zij wordt in geval van een verliesdeclaratie bij NHG niet met een onverwachte restschuld geconfronteerd. In het onderstaande schema worden de verschillen tussen de starterslening tot en met 31 december 2016 en de gewijzigde starterslening aangegeven. Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

4 Startersleningen continueren? In de tijd van de economische recessie waarin de woningmarkt op slot zat en de banken terughoudend waren/zijn bij het verlenen van hypotheken, zijn wij gestart met het verstrekken van startersleningen (2013). Het doel was om de aanschaf van de eerste woning voor starters te ondersteunen en daarmee het woningbezit onder starters te stimuleren. Voor starters is het financieel gezien lastig om een woning te kopen. Met de starterslening heeft de starter meer financiële ruimte tot zijn beschikking om een huis te kopen. De woonlasten worden met de starterslening bovendien ook verlaagd, omdat er in de eerste drie jaren van de looptijd geen rente en aflossing plaatsvindt. Door 50% cofinanciering door het rijk tot en met medio 2016, zijn de verstrekte leningen slechts voor 50% ten laste gekomen van het gemeentelijk krediet. Dat heeft ertoe bijgedragen dat de gemeente de gevraagde startersleningen (15) heeft kunnen honoreren binnen het beschikbare krediet van ,-- (er resteert nog een bedrag van ,50). Zoals uit de evaluatie is gebleken hebben de startersleningen bijgedragen in het woningbezit onder de starters (dat is inclusief het nieuwbouwproject Woudevoirt waarvoor 13 van de 15 leningen zijn verstrekt). Ook in den lande blijkt dat de starterslening ervoor zorgt dat een grote groep koopstarters de woningmarkt eerder betreedt dan zonder starterslening het geval zou zijn. In het rapport Gebruik en effecten van de starterslening van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) 1 blijken de volgende woningmarkt effecten: - Landelijk gezien had 72% van de starters gewacht met het kopen van een woning. - Eén vijfde zou zonder starterslening helemaal geen woning hebben gekocht. - Dankzij de Starterslening kunnen kopers meer financieren en kopen zij een kwalitatief betere woning. - Op basis van de verstrekte Startersleningen tussen juni 2013 en augustus 2014 blijkt dat 91% van de Startersleningen wordt verstrekt voor woningen met een aankoopbedrag lager dan (exclusief bijkomende kosten). Koopwoningen zijn met de stijgende huizenprijzen voor starters steeds moeilijker geworden. De stijgende huizenprijzen worden gedeeltelijk gecompenseerd door de zeer lage hypotheekrente, maar mede door aanscherping van de financieringsnormen blijft het voor starters moeilijk om de woningmarkt op te komen. In onze Woonvisie Zoeterwoude 2025 zetten wij in op het aantrekken en behoud van jongeren. Jongeren zijn van vitaal belang voor onze samenleving, bevorderen de leefbaarheid en vergroten de levensvatbaarheid voor onze voorzieningen. De starterslening kan voor de Zoeterwoudse starter net dat steuntje in de rug zijn dat aankoop van een woning in Zoeterwoude mogelijk maakt. Het is / blijft daarom een belangrijk instrument om starters aan een woning te helpen en omdat de nieuwe 1 In opdracht van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) heeft het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) onderzoek gedaan naar het gebruik en de effecten van de Starterslening in de periode In dit onderzoek zijn de effecten van de Starterslening op de woningmarkt, bouwproductie en werkgelegenheid in de bouw geëvalueerd. Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

5 starterslening wezenlijk niet zo veel veranderd voor een starter, stellen wij voor om de starterslening voor drie jaar te continueren. Het voorstel voor benodigde krediet voor het continueren van de startersleningen is in combinatie met een eventueel krediet voor de Blijverslening nader uitgewerkt in het raadsvoorstel. Dat geldt eveneens voor de wijzigingen in de verordening die op grond van de nieuwe starterslening noodzakelijk zijn en de aanpassingen die bij de vaststelling van de evaluatie van de startersleningen in januari 2016 zijn vastgesteld. Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

6 2. Blijverslening Inleiding Een groeiende wens onder ouderen is dat zij zo lang mogelijk in hun huidige woning/huidige buurt willen blijven wonen. Vanaf 1 januari 2015 zijn gemeenten verantwoordelijk voor het ondersteunen en huisvesten van mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben. Zowel vanuit de optiek van woonwensen van ouderen als kostenbesparing in de zorg is het van belang dat grotere delen van de woningvoorraad levensloopbestendig worden gemaakt c.q. worden aangepast. SVn heeft op verzoek van het 'Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen' 2 de Blijverslening ontwikkeld. Doelgroepen zijn primair de groep ouderen die hun woning (anticiperend op de toekomst) levensloopbestendig willen maken en ouderen met een concrete zorgvraag waarvoor directe aanpassing van de woning noodzakelijk is. Met de Blijverslening kunnen echter ook bijvoorbeeld een gezin met een gehandicapt kind met een zorgvraag worden gefaciliteerd. De Blijverslening kan zowel consumptief als hypothecair worden verstrekt en is geschikt voor eigenaar-bewoner als voor de huurder (alleen consumptief). De belangrijkste oplossing voor het geschikt maken van de woningvoorraad ligt niet in nieuwbouw, maar in aanpassing van de bestaande woningvoorraad. De gemeente heeft de zorg de woningvoorraad te laten aansluiten bij de ouder wordende bevolking. Hiervoor zijn er meer levensloopbestendige en daarmee toekomstbestendige woningen nodig. Dit is niet alleen belangrijk voor de woningvoorraad, maar ook voor de beleidsopgave van het sociale domein: langer zelfstandig thuis wonen zorgt voor blije inwoners die daardoor vaker gebruik kunnen maken van hun eigen netwerk en veelal pas later hoge zorgkosten maken. Woningaanpassingen zijn vaak duur. Denk aan een huis zonder drempels of een badkamer op de begane grond. Bijna 80% van de woningen in Zoeterwoude is een eigen huis, maar lang niet iedereen kan zo n verbouwing zo maar betalen. Als je dan 85 jaar bent, dan geeft de bank je vaak geen lening en zit het geld in het huis. De Blijverslening biedt dan de oplossing. De Blijverslening is de tegenhanger van de starterslening en wordt eveneens uitgevoerd door het SVn. 2 Het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen (AJT) is medio 2014 door het Kabinet ingesteld om te helpen bij de vele veranderingen specifiek in de woonsituatie van ouderen en kwetsbaren. Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

7 Wat is de Blijverslening? De Blijverslening is een regeling die het senioren mogelijk moet maken om met de nodige woningaanpassingen langer in hun huis te blijven wonen. Je sluit met de Blijverslening een persoonlijke lening of hypotheek af tegen gunstige voorwaarden. Het geld wordt in een bouwdepot gestort, waaruit de aannemer wordt betaald. Omdat het een woningverbetering betreft, is de rente fiscaal aftrekbaar. Als er op de woning geen hypotheek meer rust, dan zal de eigenaar daar in de praktijk meestal geen voordeel van hebben. Bij kleine hypotheken kan het belastingvoordeel worden weggestreept tegen de belasting over het eigenwoningforfait, dat alleen betaald hoeft te worden als je rente aftrekt. Welke aanpassingen zijn zoal mogelijk De mogelijkheden zijn zeer uitgebreid. Enkele voorbeelden zijn: Slaapkamer + badkamer op de begane grond Geschikt maken van de badkamer voor verzorging Bad vervangen door douche inclusief leiding- en tegelwerk Tweede toilet realiseren in bestaande doucheruimte Verhoogde toiletpot plaatsen (> 46 cm) Verbreden deuren Drempels weg of verlagen Aanbrengen traplift Beugels aan trap, wand, douche, toilet Voor de overige kenmerken van de Blijverslening wordt verwezen naar de productspecificaties, zie bijlage 1. Voordelen van een Blijverslening De hypotheekrente van de Blijverslening ligt zo n 1% lager dan de marktrente. De rente voor de persoonlijke lening via de Blijverslening ligt zo n 2,5% lager dan bij de goedkoopste commerciële kredietverstrekkers. De lening kan altijd geheel of gedeeltelijk boetevrij worden afgelost (de minimum extra aflossing bedraagt dan wel 250). De lening wordt gestort op een bouwkrediet. Je betaalt alleen rente over het deel dat is opgenomen. Nadelen Je kunt niet zelf over het geld beschikken. SVn stort het geld in een bouwkrediet. Uit dit bouwkrediet betaalt ze de rekeningen van de aannemer. Het is niet mogelijk om - met het geld van de Blijverslening - zélf of met hulp van kennissen het huis aan te passen. De werkzaamheden moeten worden uitgevoerd door een erkend installateur of aannemer. De hele procedure is gericht op het voorkomen van oneigenlijk gebruik. Dat brengt nogal wat administratieve rompslomp met zich mee. Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

8 Voor grotere woningaanpassingen, zoals een slaap- of badkamer beneden, is een bedrag van ,-- te weinig. De hypothecaire leningsvorm is alleen nog mogelijk op basis van inkomen, waardoor senioren die hun geld in bakstenen hebben zitten, buiten de boot vallen. 3 Een Blijverslening voor mensen met alleen AOW of een klein pensioen is dus nog niet mogelijk. SVn verwacht overigens op redelijk korte termijn met een leningsmogelijkheid te komen die ook voor AOW-ers bereikbaar is. Eigenschappen Blijverslening De Blijverslening is bestemd voor: 1. eigenaar-bewoner(s) (koopwoning) met een zorgvraag die aanpassing van de woning vereist; 2. eigenaar-bewoner(s) die hun woning levensloopgeschikt willen maken (preventief); 3. huurders met een zorgvraag die aanpassing van de woning vereist (alleen consumptief); 4. huurders die hun woning levensloopbestendig willen maken (preventief en alleen consumptief). De voorwaarden die gelden zijn: 1. er moet sprake zijn van een bestaande woning in Zoeterwoude; 2. de eigenaar-bewoner moet minimaal één jaar eigenaar-bewoner zijn; 3. de eigenaar moet de woning zelf bewonen; 4. de te treffen maatregelen moeten aantoonbaar bijdragen aan het langer zelfstandig wonen van de eigenaar/bewoner(s) (toets door Wmo adviseur); 5. de noodzaak tot het maken van levensloopgeschikt of toegankelijkheidsaanpassingen mag pas na de woningaankoop zijn ontstaan (toets door Wmo adviseur); 6. Op het moment van de aanvraag mogen de werkzaamheden nog niet gestart zijn; 7. Er moet sprake zijn van een positieve krediettoets van de aanvraag door de SVn; 8. De maatregelen/werkzaamheden moeten binnen een jaar na aanvraag zijn uitgevoerd. 3 De Blijverslening is nog een tamelijk nieuw product, dat in ontwikkeling is bij SVn. SVn onderzoekt momenteel of en hoe het vermogen in de stenen ingezet kan worden voor een Blijverslening. SVn wil een zogenaamde gereedschapskist ontwikkelingen waardoor de Blijverslening voor verschillende doelgroepen en woningen is in te zetten. Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

9 De lening kan op 2 manieren verstrekt worden: Hypothecaire lening: Bij deze leningsvorm kan er minimaal 2.500, - en maximaal , - verstrekt worden. De totale financiering van de woning (bestaande hypotheek + de Blijverslening) mag maximaal 80% van de WOZ-waarde van de woning bedragen. Deze lening wordt verstrekt, ongeacht de leeftijd van de eigenaar-bewoner en eventuele partner /echtgenoot. De looptijd bedraagt 20 jaar. Consumptief krediet: Bij deze leningsvorm kan er minimaal 2.500, - en maximaal , - worden verstrekt. Er is alleen een verstrekking mogelijk, als de eigenaarbewoner of huurder onder de 76 jaar is of bij een echtpaar/ samenwonenden één van de aanvragers jonger dan 76 jaar is. De looptijd bedraagt 10 jaar. Maatwerk De inzet van de Blijverslening kan worden afgestemd op het eigen beleid van de gemeente. Binnen de kaders van SVn kan de gemeente nadere voorwaarden stellen. De gemeente kan bijvoorbeeld zelf de maximale hoogte van de leningbedragen vaststellen. De gemeente kan ook bepalen of de lening wordt ingezet voor een bepaalde doelgroep of voor specifieke woningen e.d. De Blijverslening wordt dus door de gemeente op maat ingezet. Dit is nader uitgewerkt in het raadsvoorstel en de verordening. Bewustwording Gemeenten kunnen senioren stimuleren na te denken over het levensloopbestendig maken van hun woning en het aanbrengen van woningaanpassingen. Hiervoor is een cultuurverandering en bewustwording nodig. Voor de mensen die besluiten de woning aan te passen speelt de financiering een rol. Lang niet alle senioren hebben voldoende spaargeld om dergelijke maatregelen te betalen. Ook is het voor deze doelgroep moeilijk om geld te lenen. Naast de mogelijkheid van de gemeente om deze maatregelen te faciliteren middels een Blijverslening is bewustwording onder de doelgroep ook noodzakelijk. De gemeente kan dat bevorderen door bijvoorbeeld goede voorlichting. Hierbij wordt gedacht aan voorlichting in het weekblad, de website en door middel van mensen te informeren via het Wmo-loket. Relatie met het Wmo-beleid van de gemeente Eén van de beleidsuitgangspunten in het beleidsplan Wmo van de gemeente en het coalitieprogramma is dat de inwoners kunnen rekenen op een goed voorzieningenniveau. Daarbij wordt uitgegaan van de eigen kracht van inwoners en een vangnet voor diegenen die de zorg zelf niet kunnen regelen. De gemeente wil daarbij verantwoordelijkheid nemen voor de kwaliteit van de maatschappelijke ondersteuning. Pijnlijke keuzes zullen daarbij soms onvermijdelijk zijn, omdat de gemeente niet beschikt over voldoende extra financiële ruimte. Uitgangspunt blijft dat er hulp/ondersteuning beschikbaar blijft voor wie dat echt nodig hebben. Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

10 Niet de beperkingen staan centraal, maar de mogelijkheid van mensen om zich aan te passen en zelf regie te (blijven) voeren over hun leven. Meer dan nu, wordt de regie en zeggenschap bij de mensen zelf gelaten en daarop aangevuld wat nodig is. Wie echter niet zonder professionele ondersteuning kan, krijgt die ook. Bij voorzieningen in het kader van de Wmo dient de noodzakelijkheid (door de gemeente) te worden aangetoond en is er altijd sprake van een inkomensafhankelijke eigen bijdrage. Op het gebied van de ouderenzorg willen wij een bijdrage leveren aan (het vergroten van) het welbevinden van ouderen. Door de vergrijzing is dit een toenemend punt van aandacht. De groeiende zorgvraag en het langer thuis blijven wonen van ouderen vragen van de gemeente de nodige coördinatie om tot afstemming te komen op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Met de Blijverslening krijgen senioren de mogelijkheid om preventief voorzieningen te treffen om langer zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen. Wij dragen daarmee bij aan de zelfredzaamheid van de senioren en aan de eigen kracht van de inwoners. De Blijverslening kan als (preventieve) voorziening worden gezien als aanvulling op de Wmo-voorzieningen die alleen op basis van noodzakelijkheid mogelijk is (indicatie gemeente). Effect van de Blijverslening ten aanzien van de doorstroming op de woningmarkt De Blijverslening kan tot gevolg hebben dat de doorstroming op de woningmarkt wordt belemmerd. Vinden wij dat wenselijk? Zoeterwoude krijgt de komende jaren te maken met een sterke vergrijzing en de opgaven die daarmee samenhangen. Ons gemeentelijk beleid is gericht op voldoende aanbod van kwalitatief goede woningen voor senioren. Inspelen op de woonwensen van senioren bij nieuwbouw biedt kansen voor doorstroming ten gunste van gezinnen met kinderen, omdat de ouderen dan een gezinswoning achterlaten. Als er echter ergens sprake is van weinig doorstroming dan is het onder senioren. Ouderen verhuizen niet vaak; zij wonen goed en naar tevredenheid. De groep senioren die wel wil verhuizen stelt dit vaak uit omdat ze niet weten hoe en waar te beginnen en opzien tegen het gedoe (financiële en praktische drempels) van een verhuizing. Ondanks de vergrijzing is er ook in de toekomst geen massale verhuisstroom van ouderen te verwachten. Er komen weliswaar meer ouderen, maar de toekomstige generatie ouderen is beter gehuisvest dan de huidige, zodat de noodzaak om te verhuizen kleiner wordt, ook als de gezondheid achteruit gaat. Als er onder senioren een verhuiswens bestaat dan is er meestal ook een specifieke woonbehoefte, maar meestal is er geen verhuiswens, maar wel behoefte aan woningaanpassingen. Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

11 Voor de oudere 'zittenblijvers' zelf is niet-verhuizen zelden een probleem. Senioren wonen immers in de regel goed en naar tevredenheid en meestal ook tegen lage woonlasten. Hooguit kun je zeggen dat ze op een gegeven moment wel erg ruim wonen. Waar ooit een gezin woonde, woont straks nog slechts een alleenstaande. Ouderen houden op die manier ruime en aantrekkelijke woningen bezet', terwijl nieuw gevormde gezinnen ook graag deze eengezinswoningen zouden betrekken. Overeenkomstig onze woonvisie Zoeterwoude 2025 zetten wij in op een woningaanbod dat voorziet in de woonbehoeften van senioren. Hierbij hoort een passend aanbod voor ouderen die willen verhuizen. Hoewel de doorstroming van deze doelgroep moeizaam verloopt, kan door het bieden van geschikte (nieuwbouw-)woningen de drempel worden verlaagd om de verhuisstap te maken. Voor de groep senioren die goed en naar tevredenheid woont en niet de behoefte heeft om te verhuizen, biedt de Blijverslening de mogelijkheid om hun woning tijdig te voorzien van preventieve maatregelen, waardoor zij langer zelfstandig kunnen blijven wonen en ongelukken in huis voorkomen kunnen worden. Dit komt mede tegemoet aan de eigen verantwoordelijkheid van de inwoners voor het tijdig geschikt maken van hun woning en voorkomt wellicht een later beroep op een noodzakelijke Wmo-voorziening. Een aandachtspunt bij een evaluatie van de Blijverslening na een aantal jaren is om na te gaan welke (neven)effecten de Blijverslening heeft gehad. Beheerkosten Blijverslening De gemeente betaalt aan SVn een vergoeding voor het beheren van het fonds en de bijbehorende administratie. De hoogte van de vergoeding bedraagt op jaarbasis 0,5% over de restschuld van de uitstaande leningen. Dat geldt ook zo voor de startersleningen. Revolving Fund De Blijverslening wordt, evenals de starterslening, verstrekt vanuit een revolverend fonds dat de betreffende gemeente heeft ingericht bij SVn, door storting van het benodigde budget. De gemeente moet dus zorgen dat zij voldoende geld voor de leningen heeft uitstaan bij SVn. Door aflossing (en eventueel rentebetaling) komt het uitgeleende geld weer terug in het gemeentelijke revolving fund en is dan opnieuw beschikbaar voor nieuwe leningen. Het voordeel is dat de middelen tot in lengte van jaren oneindig feitelijk inzetbaar blijven. Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

12 Conclusie Blijverslening De gemeente heeft de ambitie om er voor te zorgen dat de inwoners van Zoeterwoude zo lang als mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen en zwaardere intramurale zorg te voorkomen of uit te stellen. Het idee achter de Blijverslening is, dat inwoners van Zoeterwoude met deze lening hun woning levensloopbestendig maken waardoor zij zo lang mogelijk van hun woning kunnen blijven genieten. Daarbij is eveneens sprake van de ambitie om het aantal levensloopbestendige (koop)woningen in Zoeterwoude te vergroten. Dat komt ook overeen met ons beleid in onze Woonvisie Zoeterwoude Een subsidieregeling voor een woningaanpassing, zodat mensen langer in hun eigen woning kunnen blijven wonen, valt toe te juichen. Van belang is wel dat de maximale lening hoog genoeg moet zijn om de gewenste aanpassingen te kunnen uitvoeren. Is een maximum bedrag van bijvoorbeeld voldoende? Doordat het product nog maar kort op de markt is, kan SVn nog niet aangeven wat de gemiddelde leningen zijn. De praktijk zal één en ander moeten uitwijzen. Opmerkingen over de Blijverslening van de Consumentenbond is dat, door op zeker te spelen met de voorwaarden, de doelgroep van de subsidieregeling onnodig wordt ingeperkt. Eigenlijk komen alleen mensen in aanmerking voor de regeling die ook zonder hulp van de overheid de woning levensloopbestendig hadden kunnen maken. Het enige voordeel is dat ze nu een lagere rente betalen. De belangenorganisatie voor ouderen, de ANBO, juicht de Blijverslening toe, omdat de Blijverslening in veel gevallen een oplossing biedt voor senioren die hun woning willen aanpassen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. Een oplossing die door de banken dan niet meer wordt geboden. Er zijn genoeg senioren die via een lening of extra hypotheek zelf de kosten kunnen dragen maar vanwege hun leeftijd geen financiering krijgen en daarom een beroep op de gemeente moeten doen. De Blijverslening kan daarvoor een uitkomst zijn. Ouderen kunnen met de Blijverslening preventieve voorzieningen treffen tegen een relatief lage rente. Een effect hiervan kan zijn dat er daardoor minder beroep op de Wmo voorzieningen wordt gedaan. De gemeente zet in op een woningaanbod dat voorziet in de woonbehoefte van ouderen. Ons woningbouwprogramma wordt daar op afgestemd. Echter voor de senioren die naar tevredenheid wonen en niet de behoefte hebben om te verhuizen, biedt de Blijverslening de mogelijkheid om langer veilig en zelfstandig te blijven wonen. Beschikbaar stellen krediet Omdat de Blijverslening een nieuw en nog relatief onbekend product is op de markt en wij nog niet weten hoe dit product gaat lopen, is het voorstel om één krediet beschikbaar te stellen voor zowel de Blijverslening als voor de Starterslening. Met een krediet van ,-- verwachten wij dat wij voor de komende drie jaar zowel de startersleningen als de Blijversleningen kunnen bekostigen. Gelet op het nog beschikbare krediet voor de startersleningen van ,00, stellen wij voor het bedrag aan te vullen tot ,-- en een krediet beschikbaar te stellen van ,-- voor een periode van drie jaar en na drie jaar te evalueren, of zoveel eerder als het krediet niet meer toereikend is. Het maatwerk voor Zoeterwoude (criteria, hoogte van de lening, etc.) wordt nader uitgewerkt in een verordening en toegelicht in het raadsvoorstel. Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

13 Productspecificaties Blijverslening Bijlage 1 De productspecificaties kunnen wijzigen als gevolg van bijvoorbeeld wet- en regelgeving. Verstrekking Doelgroep Consumptief SVn verstrekt de lening na toewijzing door de gemeente. 1. Eigenaren-bewoners met een zorgvraag die aanpassing van de woning vereist. Een van beide aanvragers is jonger dan 76 jaar. 2. Eigenaren-bewoners die hun woning levensloopbestendig willen maken. Een van beide aanvragers is jonger dan 76 jaar. Hypothecair SVn verstrekt de lening na toewijzing door de gemeente. 1. Eigenaren-bewoners met een zorgvraag die aanpassing van de woning vereist. 2. Eigenaren-bewoners die hun woning levensloopbestendig willen maken. 3. Huurders met een zorgvraag die aanpassing van de woning vereist. Een van beide aanvragers is jonger dan 76 jaar. Voorwaarden gemeente Maatregelen 4. Huurders die hun woning levensloopbestendig willen maken. Een van beide aanvragers is jonger dan 76 jaar. De gemeente bepaalt: - Doelgroep - Woningcategorie (bestaand, nieuwbouw of projectmatig). - De maximale WOZ-waarde van de woning. - Het maximale bedrag van de lening. - De maatregelen. - Een eventuele leeftijdsgrens. - Soort lening: consumptief en/of hypothecair. Ook bepaalt de gemeente of een deel aflossingsvrij is toegestaan bij de Blijverslening hypothecair. De gemeente bepaalt welke maatregelen in aanmerking komen. De gemeente bepaalt welke maatregelen in aanmerking komen. Soort lening Maandannuïteit 1. Maandannuïteit of 2. Maandannuïteit en een deel aflossingsvrij (het aflossingsvrije deel is in principe niet fiscaal aftrekbaar). Bedrag (hoofdsom) van de lening De lening is afhankelijk van de draagkracht van de aanvrager(s) en bedraagt minimaal 2.500,- en maximaal ,-. De lening is afhankelijk van de draagkracht van de aanvrager(s) en bedraagt minimaal 2.500,- en maximaal ,-. Looptijd De looptijd bedraagt 10 jaar. - Tot en met ,- bedraagt de looptijd 10 jaar. - Vanaf ,- bedraagt de looptijd 20 jaar. Rentepercentage De rente wordt vastgesteld op het moment van aanvragen bij SVn en is gebaseerd op een door SVn vastgestelde rente voor 10 of 20 jaar voor Blijversleningen. De rente is gedurende de gehele looptijd vast. Rentedalingen en stijgingen hebben geen invloed op de aangeboden rente. Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

14 Betaling van rente en aflossing Vervroegde aflossing Kosten Akte Zekerheden Overige voorwaarden Uitbetaling van de lening Bedenktijd - De lening moet op basis van maandannuïteiten worden afgelost in maandelijkse termijnen, steeds te voldoen per het einde van elke maand. - De maandelijkse betalingen worden valutair per de laatste dag van iedere maand met de restschuld verrekend. - Bij een aflossingsvrij deel is uitsluitend rente verschuldigd steeds te voldoen per het einde van elke maand. - Automatische incasso is verplicht. Vervroegde aflossing is te allen tijde boetevrij toegestaan met een minimum bedrag van 250,-. Indien van toepassing komen de kosten van een advies door een erkend financieel adviseur voor rekening van de klant. SVn geeft geen advies. Van de lening wordt een onderhandse akte opgemaakt. Geen. De lening wordt uitsluitend onderhands verstrekt. - Indien van toepassing kunnen eventuele subsidies ten gunste van het bouwkrediet geboekt worden. - Op het moment van aanvragen van de lening bij de gemeente mogen de werkzaamheden nog niet zijn aangevangen. De lening wordt via een bouwkrediet verstrekt. Tot 14 dagen na ondertekening van de offerte met overeenkomst van geldlening is er de mogelijkheid om de overeenkomst zonder kosten te ontbinden. - Afsluitkosten 850,- (deze kosten worden meegefinancierd, prijspeil 2017) en komen voor rekening van de klant. Dit bedrag wordt jaarlijks door SVn per 1 oktober opnieuw vastgesteld voor het opvolgende jaar en gepubliceerd op de SVn-website. - Notariskosten zijn voor rekening van de klant. - Indien van toepassing komen de kosten van een advies door een erkend financieel adviseur voor rekening van de klant. SVn geeft geen advies. Van de lening wordt een hypothecaire akte opgemaakt. Hypothecaire zekerheid. - Indien van toepassing kunnen eventuele subsidies ten gunste van het bouwkrediet geboekt worden. - Indien van toepassing kan eigen geld in het bouwkrediet gestort worden. - Op het moment van aanvragen van de lening bij de gemeente mogen de werkzaamheden nog niet zijn aangevangen. - De totale financiering van de woning (de bestaande hypotheek + de Blijverslening) mag maximaal 80% van de WOZ-waarde van de woning bedragen. Geen Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

15 Krediettoets Bij de Blijverslening vindt er in alle gevallen een krediettoets plaats. Onderdeel van de krediettoets is een BKR-toets, een VIS-toets, een EVA-toets en een SFH-toets. Op basis van de krediettoets kan SVn de lening weigeren te verstrekken. Bij de Blijverslening vindt er in alle gevallen een krediettoets plaats. Onderdeel van de krediettoets is een BKR-toets, een VIS-toets, een EVA-toets en een SFH-toets. Op basis van de krediettoets kan SVn de lening weigeren te verstrekken. Een lening wordt altijd geweigerd bij een negatieve BKR-codering, VIS-hit, EVA-hit, SFHhit, indien er conservatoir of executoriaal beslag ligt op de woning of als de aanvrager in surseance van betaling verkeerd, failliet is of onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen valt. Bij de krediettoets wordt er gekeken naar de loan to income Gedragscode consumptief krediet. Een lening wordt altijd geweigerd bij een negatieve BKR-codering, VIS-hit, EVA-hit, SFH-hit, indien er conservatoir of executoriaal beslag ligt op de woning of als de aanvrager in surseance van betaling verkeerd, failliet is of onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen valt. Bij de krediettoets wordt er gekeken naar de loan to income conform Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z

16 Notitie Nieuwe Startersleningen en introductie Blijverslening Z