Portefeuillehouder: T. Kroese. Behandeld door: C. Wustenhoff

Transcriptie

1 PUHMt lólt't D~ RAADSVOORSTEL EN ONTWERPBESLUIT Registratienummer raad Datum: 16 april 2019 Domein I Team: MAAD/MOWM Portefeuillehouder: T. Kroese Behandeld door: C. Wustenhoff Onderwerp: Continuering starterslening en bijstorting fonds Samenvatting: De regeling voor een starterslening trekt vanaf januari dit jaar behoorlijk aan en raakt nu snel uitgeput. In dit voorstel wordt de regeling kort geëvalueerd en wordt voorgesteld deze te continueren en het budget aan te vullen waardoor er ook in de komende periode (tot 1 april 2020) er weer 40 aanvragen kunnen worden toegekend, net als in de voorgaande periode. Voor de overige voorwaarden van deze regeling zijn geen aanpassingen nodig.

2 Purmerend, 16 april 2019 Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: Purmerend heeft in toenemende mate te maken met hoge koopprijzen op de woningmarkt. Er zit een gat tussen het prijsniveau van de koopwoningen en wat de gemiddelde koopstarter op basis van zijn inkomen hypothecair bij de bank kan financieren. De starterlening kan dit verschil enigszins overbruggen waardoor de starters wel of eerder een woning kunnen kopen. De starterslening is de meest gebruikte vorm van koopstimulering. Het kan een steuntje in de rug zijn voor de groep koopstarters met een beperkt inkomen zonder financiële steun uit de omgeving, maar voor wie een inkomensstijging binnen drie jaar in het vooruitzicht ligt. Per 1 april 2018 kan men gebruik maken van deze regeling in Purmerend. De meeste aanvragers van de lening zijn de nog thuiswonende twintigers. De regeling zorgt ervoor dat deze jongeren uit huis kunnen gaan om een zelfstandig leven op te bouwen. Een van de voorwaarden van deze regeling die wordt bepaald door de gemeente is het beschikbare budget. In het raadsbesluit van 22 februari 2018 is gesteld de regeling jaarlijks te evalueren en te besluiten over continuering, tenzij het budget eerder uitgeput raakt waarbij bijstorting in het fonds dan noodzakelijk is. Dit is nu het geval. Oplossingsrichtingen: Hieronder volgt een evaluatie van de voorwaarden en voorstellen om deze wel (het beschikbare budget) of niet (de overige voorwaarden) aan te passen. Evaluatie voorwaarden regeling De vijf voorwaarden in deze regeling die door de gemeente worden bepaald zijn het beschikbare budget, de doelgroep, het markt- en prijssegment en de maximale hoogte van de lening. 1. Beschikbare budget In het raadsbesluit van 22 februari is bepaald voor de dekking van de lening een in het revolverend fonds beschikbaar budget te gebruiken van ,--. Vanaf 1 april 2018 tot 1 april 2019 zijn 40 aanvragen gedaan voor een starterslening. We verwachten dat dit aantal voor het komende jaar, tot 1 april 2020, ook gerealiseerd kan worden, gezien de aantrekking van nieuwbouw en de doorstroom in de bestaande bouw. Daarom willen we het voorstel doen om het budget hierop aan te vullen, rekening houdend met het aantal aanvragen per maximale lening van ,-- in het revolverend fonds. 2. De doelgroep De doelgroep betreft Purmerendse koopstarters (ook spijtoptanten) met een maximaal inkomen van In het raadsvoorstel van 30 januari werd gesteld dat koopstarters met een inkomen van en hoger voldoende financiering kunnen krijgen op de reguliere hypotheekmarkt. In de loop van 2018 zijn de koopprijzen op de woningmarkt verder gestegen en deze stijging zet zich nog steeds, zij het wel in mindere mate, door. De vraagprijs voor een eengezinswoning in goede staat was per 1 januari 2018, volgens website Funda, ongeveer ,--. Op dit moment is de gemiddelde vraagprijs voor een eengezinswoning in goede staat al minstens ,--. Feit is dat door de krapte in de woningmarkt overboden wordt. Volgens cijfers van de NVM werd er in 2018 gemiddeld ,-- overboden voor een eengezinswoning of appartement. Met een inkomen van ,-- kan een starter grofweg voor ,-- een financiering krijgen (in 2019). Daarom lijkt een woning tot ,-- (inclusief een starterslening) nog steeds toereikend voor deze doelgroep. Dat blijkt ook uit de populariteit van deze regeling. Het maximale inkomen van ,-- kan gehandhaafd blijven. 3. Marktsegment De regeling geldt voor nieuwbouw en bestaande bouw en dat werkt goed. Het merendeel van de toegekende aanvragen betreft bestaande bouw. blz. 2 van 5

3 4. Het prijssegment Onder 'prijssegment' wordt verstaan: de maximale verwervingskosten van de woning. De maximale aankoopprijs is voor deze regeling vastgesteld op ,--. Deze aankoopprijs voldoet nog steeds gezien de relatie met de doelgroep (zie 2) en de populariteit van de regeling. 5. De maximale hoogte van de starterslening De maximale hoogte van de starterslening was bepaald op Met dit bedrag kan het voor de koopstarters net het extra zetje zijn om een woning aan te schaffen. Van de 32 reeds verstrekte leningen hebben 20 kopers het maximale bedrag geleend, de overige 12 hebben een lager bedrag geleend. Daarom wordt voorgesteld het maximum van ,-- te handhaven. Het lijkt dat dit bedrag voldoet als tijdelijke financiële steun. Aflossing Uit de gegevens van de SVn blijkt dat 75% van de woningeigenaren met een starterslening gemiddeld na 3 jaar voldoende draagkracht in hun inkomen hebben om de lening te kunnen oversluiten of dat men de lening al volledig heeft afgelost. Bij 25% is de betaalcapaciteit nog onvoldoende. Na 6 jaar heeft nog slechts 8% onvoldoende inkomen om de volledige of gedeeltelijke maandlast te kunnen betalen. Hieruit blijkt dat de meeste starters slechts tijdelijk de financiële steun van de starterslening nodig hebben. Meetbare doelstellingen: Een bijstorting in het fonds waardoor maximaal 40 volledige startersleningen van maximaal ,-- kunnen worden verstrekt. Het exacte bedrag hangt af van het aantal aflossingen die op dat moment zijn teruggevloeid. Dit is op voorhand niet aan te geven. Financiële consequenties: Het aantrekken van de leningen gebeurt binnen de kaders van het treasurybeleid. De Startersleningen worden verstrekt via het SVn. Zowel de eerste als de tweede hypotheek ( de Starterslening) van de aanvrager moet voldoen aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Starterslening heeft een rentevaste periode van vijftien jaar. Potentieel risico is dat een starter rente en aflossing niet kan betalen. Dit risico wordt gedekt doordat Startersleningen, als tweede hypotheek, net als de eerste hypotheek, onder de zekerheidsstelling van de NHG vallen. Bij gedwongen verkoop kan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen de restantschuld van de starter kwijtschelden. De gemeente loopt pas (een zeer onwaarschijnlijk) risico als deze stichting niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen. De Starterslening wordt geactiveerd op de balans. De aflossing van de Starterslening zal weer terugvloeien naar de gemeentekas (revolverend fonds). De rentelast van het beschikbaar stellen van het kapitaal wordt verwerkt in de exploitatie op het programma Wonen. Deze rentelast wordt bepaald via de methode van de omslagrente. Hiervoor is geen bedrag opgenomen in de begroting. De dekking van deze kosten zal komen uit de ontvangen rente van het uitstaande startersleningen, welke tevens wordt verwerkt in de exploitatie van het programma Wonen. Op dit moment is de te ontvangen rente hoger dan de omslagrente. Dat betekent dat er een licht positief resultaat behaald wordt. De SVN vraagt een percentage van 0,5% van de uitstaande lening per einde boekjaar als beheersvergoeding per jaar. Deze beheerskosten (afhankelijk van de stand van de lening is dit maximaal 6.000,--) zullen ten laste komen van de exploitatie op het programma Wonen. Er is voldoende dekking in de huidige begroting voor deze beheerskosten. Voor een eventuele volgende uitbreiding van de starterslening moet een verhoging van de begroting worden aangevraagd. Communicatie: Na het B&W besluit wordt een persbericht opgesteld en wordt informatie op de website gezet. Na het raadsbesluit: wordt een nieuw persbericht opgesteld worden de lokale makelaars en hypotheekverstrekkers ingelicht wordt informatie op website aangepast blz. 3 van 5

4 Mon itori ng/eval uatie: De regeling jaarlijks evalueren en te besluiten over continuering, tenzij het aantal aanvragen harder gaat dan verwacht; dan eerder evalueren en besluiten over continuering en eventuele bijstorting in het fonds. Voorstel: Het college adviseert de gemeenteraad: de regeling voor starter leningen te continueren Het budget hiervoor a n te vullen in een revolverend fonds waarmee maximaal 40 volledige startersleni en kunnen worden verstrekt. di.,; Bijlage(n): geen blz. 4 van 5

5 Registratienummer: De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 april 2019, 8 ESL UIT: 1. De regeling voor startersleningen te continueren 2. Het budget hiervoor aan te vullen in een revolverend fonds waarmee maximaal 40 volledige startersleningen kunnen worden verstrekt. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. de griffier, de voorzitter, blz. 5 van 5