Het functioneren van de starterslening binnen de gemeente Oirschot hebben we geëvalueerd. De resultaten hiervan zijn hieronder weergegeven.

Transcriptie

1 Memo Van : Carine Roijakkers Datum : 23 december 2014 Onderwerp : Evaluatie Starterslening gemeente Oirschot 1. Inleiding De gemeente Oirschot verstrekt middels het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) hypothecaire leningen aan starters die aan bepaalde voorwaarden voldoen. De starterslening overbrugt het verschil tussen datgene wat een huishouden bij een commerciële kredietverstrekker kan lenen onder NHG (Nationale HypotheekGarantie) voorwaarden en de verwervingskosten van een woning. Tot voor kort werden de startersleningen mede gefinancierd door het Rijk (voor 50%) en de provincie Noord Brabant (voor 25%). Onlangs is de provincie Noord-Brabant gestopt met haar bijdrage omdat het provinciale budget is uitgeput. SVn verwacht dat de het budget van de rijksbijdrage in het eerste kwartaal van 2015 is verbruikt. Het functioneren van de starterslening binnen de gemeente Oirschot hebben we geëvalueerd. De resultaten hiervan zijn hieronder weergegeven. 2. Resultaten evaluatie Starterslening 2.1 Gemeentelijke voorwaarden Verordening Starterslening juni Budget starterslening gemeente Oirschot: ,- - Verwervingskosten (=kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning incl. bijkomende kosten ) maximaal: ,- (Dit is exclusief bijkomende kosten) - Hoofdsom van de lening bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten met een maximum van: ,- 2.2 Aantal startersleningen in de gemeente Oirschot Aantal startersleningen tussen 12 juli 2012 en 23 december Waarvan: - Toegekende startersleningen: 60 - Startersleningen in behandeling (goedgekeurd door de gemeente, in afhandeling van aanvrager en/of SVn 9 Aantal maanden dat we starterslening verstrekken : 29 Gemiddeld aantal aanvragen per maand: 2,4 23 december 2014 Evaluatie starterslening \ blz. 1

2 Aantal startersleningen voor de aankoop van een bestaande woning: 23 Aantal startersleningen voor de aankoop van een nieuwbouwwoning: 46 Aantal aanvragers afkomstig uit de gemeente Oirschot 64 Aantal aanvragers niet afkomstig uit de gemeente Oirschot Conclusie: - De starterslening wordt in 1/3 van de gevallen ook voor bestaande woningen aangevraagd. Doorstroming op de woningmarkt wordt hierdoor bevorderd. - Ruim 90% van de startersleningen verstrekken we aan mensen afkomstig uit de gemeente Oirschot. 2.3 Verwervingskosten Aantal startersleningen verstrekt (of in aanvraag) bij een aankoopbedrag voor het in eigendom verkrijgen van de woning: - Lager dan of gelijk aan ,-: 58 - Hoger dan ,-: 11 Prijsgrenzen Nationale HypotheekGarantie (NHG) 1 juli juli juli juli , , ,- 2.3 Conclusie: - Ruim 84% van de startersleningen is verstrekt (of nog in behandeling) met een aankoopbedrag voor het in eigendom verkrijgen van de woningen lager of gelijk aan ,-. Verstrekking van een starterslening is alleen mogelijk bij hypothecaire leningen met NHG. Per 1 juli 2016 wordt de NHG-grens verlaagd naar ,-. Omdat het merendeel van de aanvragen een lening van < ,- betreft, stellen we voor om de hoogte van de verwervingskosten nu al te verlagen naar ,-. Uit deze evaluatie blijkt dat circa 16% van de aanvragen dan niet meer past binnen de voorwaarden. 23 december 2014 Evaluatie starterslening \ blz. 2

3 2.4 Financiering/gemeentelijk budget Gemeentelijk budget: ,- Totaal uitgegeven 60 toegekende startersleningen ,- Waarvan betaald door: - Gemeente Oirschot ,- - Rijk (draagt voor 50% bij aan de lening tot circa januari 2015) ,- - Provincie (droeg tot nov 2014 voor 25% bij aan de lening) ,- De rijksbijdrage is vanaf in werking getreden. De provinciale bijdrage is in werking getreden. Totaal gereserveerd voor 9 in behandeling zijnde startersleningen (inschatting): ,- Waarvan betaald door (LET OP: inschatting dat 5 leningen nog gebruik kunnen maken van de 50% rijksbijdrage): - Gemeente Oirschot: ,- - Rijk (afhankelijk van budget): ,- - Provincie: 0,- Totaal uitgegeven en gereserveerd voor 69 startersleningen: ,- Gemeentelijk vastgesteld budget juni 2012: ,- Uitgegeven door gemeente 60 leningen: ,- Gereserveerd door gemeente voor 9 leningen: ,- Nog beschikbaar gemeentelijk budget voor starterslening (schatting): ,- Gereserveerde bedragen uit begroting 2015 voor de starterslening: Jaarschijf 2015: ,- Jaarschijf 2016: ,- Beschikbaar budget + gereserveerde bedrag : ,- 2.4 Conclusie - De bijdrage van de provincie is reeds gestopt, de bijdrage van het Rijk stopt naar verwachting in het eerste kwartaal 2015 (afh. van het aantal aanvragen).van de 9 in behandeling zijnde aanvragen zijn we ervan uitgegaan dat we bij 5 leningen nog over een bijdrage van het rijk kunnen beschikken. De overige 4 komen geheel ten laste van het gemeentelijk budget. - Bij een leenbedrag van gemiddeld ,- (zie 2.5) kunnen we, met het nog beschikbare budget van ,- nog 5 leningen beschikbaar stellen. - In de begroting 2015 is twee keer ,- voor het fonds staterslening gereserveerd. Hiervoor dienen we medio 2015 een kredietaanvraag in bij de Raad. 23 december 2014 Evaluatie starterslening \ blz. 3

4 2.5 Leenbedrag Gemiddeld toegekend leenbedrag ( ,- / 60 leningen) ,- 2.5 Conclusie - In de meeste gevallen wordt het maximum leenbedrag toegekend. Hierbij geldt dat een starterslening een maximale hoogte heeft van ,- met daarbij een maximum van 20% van de verwervingskosten (voorbeeld: verwervingskosten woning ,- starterslening maximaal ,-) 2.6 Leenbedrag / gemeentelijk budget Gemeentelijk budget (inclusief gereserveerde bedragen voor 2015 en 2016): ,- Aantal leningen voor 2015 en 2016 (obv gemiddelde van 2,4 per maand minus de 9 reeds aangevraagde leningen) is circa: 50 leningen Vergelijking leenbedragen tot gemeentelijk budget: - Leenbedrag ,- 11 leningen - Leenbedrag ,- 15 leningen 2.6 Conclusie: - Het gemeentelijk budget is vergeleken met het gemiddeld aantal aanvragen per jaar in de gemeente Oirschot. We zien duidelijk dat het budget niet toereikend is voor de komende twee jaren als de hoogte van het leenbedrag ,- blijft. Circa 11 leningen kunnen we dan beschikbaar stellen. Door het leenbedrag te verlagen kunnen meer starters geholpen worden met het verkrijgen van een financiering. Doordat we voorstellen de hoogte van de verwervingskosten naar ,- beneden bij te stellen verwachten we ca 15% minder aanvragen te krijgen. Let op: hier is nog geen rekening gehouden met het terugvloeien van geld in het revolving fund omdat deze pas gevuld gaat worden 3 jaren na het verstrekken van de lening. Per is voor de eerste lening de eerste 3 jaarstermijn verstreken. Langzaam vloeit dan geld terug in het fonds waarmee we opnieuw leningen kunnen verstrekken. 23 december 2014 Evaluatie starterslening \ blz. 4

5 2.7 Revolving fund Eerste lening verstrekt op: Eerste hertoetsing en terugbetaling schuldrest: Conclusie De starterslening is een revolving fund. Na 3 jaren gaan de starters aflossing en rente betalen. Door aflossing en eventueel rentebetaling komt het uitgeleende geld weer terug in het gemeentelijke revolving fund en is op dat moment weer beschikbaar voor nieuwe leningen. Het voordeel hiervan is dat de middelen tot in lengte van jaren inzetbaar blijven. Een financieel overzicht van SVn van het revolving fund is bijgevoegd. Dit overzicht is gebaseerd op de gegevens per 1 januari In deze evaluatie is in paragraaf 2.4 al geanticipeerd op uitgaven na 1 januari Daarom corresponderen de cijfers van de bijlage niet 1 op 1 met paragraaf 2.4 van deze evaluatie. Het overzicht van SVn is vooral bedoeld om u inzicht te geven in de werking van het revolving fund. 2.8 Algemene achtergrondinformatie Overzicht startersleningen van omliggende gemeenten. Gemeente Maximaal aankoopbedrag bestaande bouw Maximaal aankoopbedrag nieuwbouw Maximaal leenbedrag bestaande bouw Maximaal leenbedrag nieuwbouw Bergeijk , ,- Bladel , ,- Best , ,- Son en Breugel , ,- Sint-Oedenrode , ,- Valkenswaard , ,- Tabel 1 december 2014 Overzicht te koop staande woningen in de gemeente Oirschot Tot ,- aankoopkosten Tot ,- aankoopkosten Tot ,- aankoopkosten best. bouw nieuwbouw best. bouw nieuwbouw best. bouw nieuwbouw Oirschot / Spoordonk Oostelbeers / Middelbeers Totaal Tabel 2, januari 2015 Bron: funda.nl / jaap.nl 23 december 2014 Evaluatie starterslening \ blz. 5

6 Geplande woningen in de gemeente Oirschot in de periode 2014 tot en met 2018 Geplande woningen in het woningbouwprogramma: ca 121 woningen 2.8 Conclusie - De komende jaren zijn en worden diverse woningbouwplannen ontwikkeld en gebouwd zoals bovenstaand is te lezen. Als we de prijsgrens van de verwervingskosten verlagen naar ,- blijkt nog meer dan voldoende aanbod op de markt beschikbaar voor starters. Een starterslening blijft een goede stimulans om deze woningen te verkopen en de doorstroming te bevorderen op de woningmarkt 23 december 2014 Evaluatie starterslening \ blz. 6