Raadsvergadering : 15 oktober 2015 agendapunt : Commissie : Sociaal

Transcriptie

1 Zaaknummer : Raadsvergadering : 15 oktober 2015 agendapunt : Commissie : Sociaal Onderwerp : Evaluatie starterslening Collegevergadering : 8 september 2015 agendapunt : 15 Portefeuillehouder : R.P. Hoytink-Roubos Meer informatie bij : P. Arends tel: : Te nemen besluit: 1. Het beschikbaar stellen van , - voor het verstrekken van startersleningen via de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) 2. De beperkte derving van rente inkomsten gedurende de eerste drie jaar van de starterslening te dekken via de algemene reserve. Waarom dit voorstel? Het verstrekken van starterslening op basis van de verordening Starterlening Berkelland gaat door tot het gemeentelijk budget op is. Dit is naar verwachting dit (na-)jaar het geval. De portefeuillehouder heeft toegezegd in de raad een voorstel aan de orde stellen zodat u kunt besluiten over het wel of niet beschikbaar stellen van extra middelen. Op basis van de evaluatie in de toelichting wordt voorgesteld door te gaan met het verstrekken van starterleningen door hiervoor de tweede keer ,-- beschikbaar te stellen. Hiermee kunnen ongeveer 22 startersleningen extra worden toegezegd. Alternatief is te stoppen met het verstrekken van starterleningen door het intrekken van de Verordening Starterslening Berkelland op 1 januari Dit alternatief is in de toelichting verwoord. Wat is het effect? Het is voor starters soms moeilijk om een passende koopwoning te bemachtigen. Om dit probleem te bestrijden is de Starterslening ontwikkeld. De Starterslening biedt starters tot en met 40 jaar een opstap om een bestaande koopwoning te verwerven tot , -. Argumentatie/onderbouwing: 1. Uit de evaluatie blijkt dat met de gemeentelijke bijdrage van ,-- van 2013 een beperkte bijdrage geleverd aan het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt. Vanaf juli 2013 tot medio augustus 2015 zijn door de gemeente 22 startersleningen toegezegd. In 2014 is naar schatting ongeveer 10% van het aantal kopers van woningen in Berkelland in de prijsklasse tot ,-- met een starterslening geholpen. 2. De woningmarkt weer iets begint aan te trekken. Reden om nog even door te gaan met het verstrekken van starterleningen op basis van de huidige verordening Starterslening Berkelland. En hiervoor opnieuw ,-- beschikbaar te stellen. Hiermee wordt aan ongeveer 22 starters tot en met 40 jaar een opstap geboden bij hun eerste aankoop van een bestaande koopwoning tot maximaal ,--. In te vullen door Griffie: Raadsvergadering 0 zonder hoofdelijke stemming Commissievergadering 0 met algemene stemmen Afhandelingsvoorstel voor raad: 0 stemmen voor, stemmen tegen 0 hamerstuk 0 aangenomen 0 bespreekstuk 0 verworpen 0 anders, nl 0

2 3. Gelden inzetten om naast financieel rendement ook maatschappelijk rendement voor inwoners te realiseren vinden wij van belang. Investeringen doen wij zoveel mogelijk in de vorm van een revolving fund, zodat we de basis van ons financiële bezit niet aantasten. 4. De wenselijkheid van het wel of niet blijven aanbieden van een starterslening is een lastige afweging. Financiering van koopwoningen is geen taak voor de overheid. Het Rijk heeft haar bijdrage aan de starterslening op 1 mei 2015 beëindigd. Afgelopen zomer zijn de richtlijnen voor het verstrekken van hypotheken voor koopwoningen verder aangescherpt Kanttekeningen/risicoparagraaf 1. Op 26 juni 2013 is de verordening Starterslening Berkelland vastgesteld en is ,-- als plafondbedrag beschikbaar gesteld. In combinatie met een 50% rijksbijdrage konden ongeveer 40 starters hiervan gebruik maken. De rijksbijdrage is per 1 mei 2015 gestopt omdat het geld van het Rijk op was. Nieuwe aanvragen komen sindsdien geheel uit het gemeentelijke budget. 2. In de vastgestelde regionale woonvisie Achterhoek zijn geen afspraken gemaakt over het verstrekken van startersleningen.. Financiële paragraaf Voor alle duidelijkheid, het gaat hier niet om subsidies maar om het verstrekken van leningen waarop wij aflossing en rente ontvangen. De gemeente heeft verschillende mogelijkheden om ,-- beschikbaar te krijgen voor het verstrekken van leningen via de SVn: 1 Beschikbaar stellen uit het saldo liquide middelen Sinds de Wet Houdbare Overheidsfinanciën zijn gemeenten verplicht overtollige liquide middelen (tijdelijk) te stallen bij het rijk. Dit levert momenteel geen noemenswaardig rendement op. Het geld blijft wel direct beschikbaar. Bij het opstellen van dit voorstel bedraagt dit saldo 33,5 miljoen. Daarnaast heeft de gemeente enkele kortlopende kasgeldleningen verstrekt. De rente hierop varieert van 0,135% tot 0,045%. Tot slot beschikt de gemeente over een beperkt saldo op de lopende rekeningen-courant waarover geen rente wordt ontvangen. 2 Financiering aantrekken Dit is in onze financiële situatie, waarbij er ruim voldoende liquide middelen beschikbaar zijn, slechts een theoretische mogelijkheid. Op dit moment zouden we voor een annuïtaire lening van met een looptijd van 30 jaar een rentepercentage van circa 1,4% betalen. Het beschikbaar stellen van een bedrag voor startersleningen uit het saldo liquide middelen levert momenteel nauwelijks nadelen op: er is nagenoeg geen daling van de rente inkomsten te verwachten. Hoewel het verstrekken van leningen op zich geen budgettaire gevolgen heeft is er toch een effect op de begroting. Binnen het systeem van de startersleningen zullen de starters tijdens de eerste drie jaar geen rente en aflossing betalen. Onze gemeente zal dus de eerste drie jaar geen vergoeding ontvangen voor het via de SVn beschikbaar gestelde bedrag. We lopen daarnaast de zeer lage huidige - rente mis over het uitgeleende geld. Na 3 jaar zullen de starters wel rente gaan betalen. Uitgaande van de informatie van SVn bedraagt het rentepercentage medio 2015 circa 3,5%. Vanaf dat moment levert het verstekken van startersleningen onze gemeente een voordeel op. Stel dat het volledige bedrag van uitstaat en we er van uitgaan dat het aanhouden als liquide middelen ons maximaal 1% oplevert, dan zou het jaarlijkse voordeel na afloop van de eerste 3 jaar 2,5% over ,-- zijn. Dat is een positief renteverschil van ,--. 2

3 Wij stellen u voor het tijdelijke nadeel, bestaande uit het mislopen van rente inkomsten over de eerste 3 jaar, te dekken door een beroep te doen op de algemene reserve. In de praktijk doen we dat door het resultaat als onderdeel van de gemeentelijke financiën te verantwoorden via de jaarrekening. Informatie en communicatie (in-en extern) Via Berkelbericht. Inspraak en participatie Er is geen behoefte in de Achterhoekse gemeenten om gezamenlijke afspraken te maken het verstrekken van de starterslening in de regio. Elke gemeente maakt daarover haar eigen afwegingen. We zien geen aanleiding voor het organiseren van inspraak of participatie. Planning en evaluatie We blijven monitoren welke gevolgen het verstrekken van starterleningen heeft voor de woningmarkt in Berkelland. Met zo nodig informatie via de jaarlijkse voortgangsrapportage wonen in de raad. Burgemeester en wethouders van Berkelland, de secretaris, de burgemeester, J.A. Wildeman. drs. J.H.A. van Oostrum. 3

4 Raadsvergadering : 15 oktober 2015 Agendapunt : De raad van de gemeente Berkelland; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 8 september 2015; b e s l u i t : 1. tot het beschikbaar stellen van , - voor het verstrekken van startersleningen via de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn); 2. de beperkte derving van rente inkomsten gedurende de eerste drie jaar van de starterslening te dekken via de algemene reserve. Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 15 oktober 2015 de griffier, de voorzitter, 4

5 Toelichting raadsvoorstel Onderwerp : Evaluatie starterslening Evaluatie over het gebruik van de starterslening voor aankoop van een bestaande koopwoningmarkt in Berkelland. Vanaf juli 2013 tot 17 augustus 2014 zijn op basis van de Verordening Starterslening gemeente Berkelland 22 startersleningen toegezegd. Op 17 augustus 2015 was er, rekening houdend met lopende aanvragen, nog een budget beschikbaar van circa ,-- voor het verstrekken naar verwachting nog ongeveer 7 startersleningen. Gemiddeld is een starterslening toegezegd van ca , --. De meeste starters met een starterslening verhuizen binnen Berkelland. De meeste starters (18) verhuizen binnen Berkelland. De overige 4 starters woonden buiten de regio Achterhoek.. De starters uit Berkeland kwamen naar verhouding zowel uit de vier grote kernen (15) als uit de kleinen kernen (3). De meeste starters kwamen uit Eibergen (7) en Ruurlo (5). De helft van de met een starterslening gekochte woningen ligt in Eibergen. Verreweg de meeste met een starterslening gekochte woningen zijn rijenwoningen. De met een starterslening gekochte woningen liggen in Borculo (2), Eibergen (11), Neede (4), Rekken (2) en Ruurlo (3). De gemiddelde verwervingsprijs van de met een starterslening gekochte bestaande koopwoningen ligt ongeveer rond de ,--. De starterslening levert een beperkte bijdrage aan het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt. Medio 2013 verkeerde de koopwoningmarkt in zwaar weer. De doorstroming stagneerde. Eind 2013 is slechts één starterslening door de gemeente toegezegd. In 2014 verbetert de koopwoningmarkt, vooral aan de onderkant van de woningmarkt. En zijn er 14 startersleningen toegezegd. In 2014 is naar schatting ongeveer 10% van het aantal woningtransacties in Berkelland in de prijsklasse tot ,-- met de starterslening tot stand gekomen. Dit beeld blijft ook begin 2015 zichtbaar. In 2015 zijn er tot en met 17 augustus 7 startersleningen toegezegd. In het eerste kwartaal van 2015 is naar schatting ongeveer 16% van het aantal woningtransacties in Berkelland in de prijsklasse tot ,-- met de starterslening tot stand gekomen. Er is voldoende aanbod voor koopwoningen voor starters in de grote kernen. Het aantal te koop staande woningen met een vraagprijs onder de ,-- vermindert geleidelijk van ca. 200 in juni 2013 naar ca. 160 in augustus Dit aanbod staat bijna geheel in de vier grote kernen van Berkelland. Sinds 2013 is dit aanbod in de kleine kernen afgenomen van ruim 20 naar rond de 5 koopwoningen. Financiering van koopwoningen is geen zaak voor gemeenten. Die rol is weggelegd voor de banken en de Rijksoverheid. De Rijksoverheid beperkt door regelgeving te ruime mogelijkheden voor woningfinanciering en reguleert via fiscale maatregelen de leencapaciteit of huurtoeslagen. Financieringsmogelijkheden die mede de marktprijs beïnvloeden. De Rijksoverheid steunt sinds 1 mei 2015 gemeenten ook niet langer meer bij het verstrekken van startersleningen. Alternatief: Stoppen met het verstrekken van starterleningen. Alternatief is om op basis van deze evaluatie te stoppen met het verstrekken van starterleningen. In dat geval kunt u als raad het besluit nemen: de verordening Starterlening Berkelland op 1 januari 2016 intrekken. 1 bron: huizenzoeker.nl 5

6 Op basis van de huidige inzichten is het huidige budget dit (na-)jaar op. Als het budget eerder op is dan 1 januari 2016 kunnen aanvragen op grond van de verordening Starterslening Berkelland worden afgewezen. We blijven in dat geval monitoren of en welke gevolgen het intrekken van de verordening heeft voor de woningmarkt in Berkelland. 6