Raadsvoorstel. Bevoegdheid Raad. Vergaderdatum: 28 juni 2012 Registratienummer: Agendapunt nummer: Onderwerp Startersbeleid.

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Bevoegdheid Raad Vergadering Gemeenteraad Oirschot Vergaderdatum: 28 juni 2012 Registratienummer: Agendapunt nummer: Onderwerp Startersbeleid. Inleiding/aanleiding Als gevolg van de kredietcrisis en de demografische ontwikkelingen maakt de (koop)woningmarkt op dit moment moeilijke tijden door. Vooral starters verkeren in een moeilijke positie. Het wordt voor huishoudens met een beperkt inkomen steeds moeilijker om toe te treden tot de koopwoningmarkt. Factoren die hieraan bijdragen zijn afschaffing van de koopsubsidie van het rijk eind 2010 en de aangescherpte verstrekkingsnormen voor hypothecaire leningen die sinds 2011 gelden. Daarnaast zijn woningcorporaties sinds 1 januari 2011 middels een Europese richtlijn verplicht om 90% van hun sociale huurwoningen (maximaal huurprijs 654,-/maand) toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal ,00 per jaar. In de praktijk betekent dit dat huishoudens met een inkomen van ,00 of meer vanaf 1 januari 2011 nauwelijks meer terecht kunnen in de sociale huursector. Zij zijn aangewezen op de niet sociale huurwoningen of de koopsector. Binnen het woonbeleid van de gemeente is de startersproblematiek een belangrijk aandachtspunt. Daarom zijn we op diverse plaatsen in onze gemeente bezig met (de voorbereiding van) de bouw van starterswoningen. In deze nota startersbeleid stellen we daarom de regels en het beleid vast voor starters. Hierin wordt benoemd wat een starter is en worden de, door de gemeenteraad vastgestelde, kaders voor starters beschreven. Daarnaast wordt aangegeven op welke manier we de starters binnen onze gemeente kunnen helpen door de barrière tussen de hoge huizenprijzen en de financieringsmogelijkheden te doorbreken. We geven aan welke (financiële) instrumenten we daartoe kunnen inzetten en welke budgetten hiervoor nodig zijn. Raadsvoorstel Nota Startersbeleid.doc 3 van 11

2 Voorstel 1. In te stemmen met de Nota startersbeleid. 2. In te stemmen met de in het startersbeleid opgenomen definities. 3. In te stemmen met de in het startersbeleid opgenomen financiële stimuleringsinstrumenten. 4. Uitwerking van de starterslening aan het college van B en W overlaten. 5. Voor invoering van een startersregeling een budget beschikbaar te stellen van ,- uit de reserve volkshuisvesting geoormerkt deel Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Argumenten 1.1 De positie van de starters op de woningmarkt vraagt om verbetering middels een integrale benadering. Steeds vaker buigen we ons in onze projecten over stimuleringsregelingen en maatregelen om goedkope woningen op de markt te kunnen brengen voor de starters op de woningmarkt. Over het toepassen van bepaalde regelingen/stimuleringen is geen beleid vastgelegd. Wat we wel hebben vastgelegd vinden we versnipperd over diverse beleidsdocumenten. De startersproblematiek hebben we daarom integraal benaderd. We definiëren de doelgroep van de starter, de starterswoning, we kijken naar het huidige beleid, de huursector, maatregelen in de bestaande woningvoorraad en het inzetten van (financiële) instrumenten om de woningmarkt te stimuleren. 1.2 Na vaststelling van dit beleid kan het college per project kiezen welke (financiële) stimuleringsmaatregel het beste toepasbaar is op een bepaalde uitgifte. Wanneer de gemeenteraad het startersbeleid heeft vastgesteld, zijn de kaders duidelijk. Daarbinnen kan het college per uitgifte/per project evt. in overleg met betrokken partijen, kiezen of stimuleringsmaatregels nodig zijn en welke maartegel het beste past in de omstandigheid. Deze uitvoering van het beleid hoort in het dualisme bij de bevoegdheid van het college. 2.1 De definitie starter is aangepast om meer duidelijkheid te krijgen wie onder de doelgroep valt. De startersdefinitie lag tot op heden vast in de Grondnota van de gemeente Oirschot en is als volgt: Starter: een persoon die nog in de ouderlijke woning woont, dan wel voor studie tijdelijk buiten de gemeente is gaan wonen en nooit eerder zelfstandig een woning heeft gekocht of gehuurd of een persoon die een woning huurt in Oirschot. Deze definitie riep soms vragen op. Door een andere wijze van formuleren halen we onduidelijkheden eruit. Raadsvoorstel Nota Startersbeleid.doc 4 van 11

3 In de nota startersbeleid is de starter als volgt gedefinieerd: Een starter is een persoon van minimaal 18 jaar en maximaal 35 jaar die op zoek is naar een zelfstandige koopwoning en die na verhuizing geen koopwoning achterlaat. Aanvullende voorwaarden De starter is thuiswonend (kinderen) of; o beschikt over een niet- zelfstandige woonruimte zoals bijvoorbeeld kamerbewoning of; o woont nu in een huurwoning (starter op de koopmarkt). Iemand die na een verbroken relatie de voormalige woning of bouwgrond in eigendom heeft achtergelaten bij de voormalige partner wordt beschouwd als starter in de gemeente Oirschot. Indien er sprake is van meerdere personen of partners dienen alle personen aan deze startersomschrijving te voldoen en mag geen van de personen/partners een koopwoning achterlaten. Uitzondering Iemand die niet voldoet aan het gestelde leeftijdscriterium (36 jaar of ouder is) maar wel voldoet aan de overige starterscriteria kan eventueel voor een starterswoning in de gemeente Oirschot in aanmerking komen indien na een eerste uitgifteronde nog niet alle woningen zijn verkocht aan starters die voldoen aan de definitie. Met betrekking tot deze uitzonderingsgevallen geldt dat zij wel aan alle overige voorwaarden van de definitie moeten voldoen. 2.2 Door het stapsgewijs loslaten van de leeftijdseis voor starters, blijft het originele doel behouden: het helpen van starters op de koopmarkt. Maar bij onvoldoende belangstelling kan ook de oudere groep starters op de koopmarkt in aanmerking komen. De maximale leeftijd voor starters is vastgesteld op 35 jaar en de minimale leeftijd op 18 jaar. Bij de uitgifte van de starterswoningen in H2Oostelbeers bleek dat er niet voldoende belangstelling was onder starters die voldoen aan dit leeftijdscriterium, of dat deze de financiering niet rond kregen. Er bleek wel belangstelling te zijn bij oudere starters op de koopmarkt. Vanwege de leeftijdseis kwamen zij echter niet in aanmerking. Door het stapsgewijs loslaten van de leeftijdseis voor starters, blijft het originele doel behouden: het helpen van starters op de koopmarkt. Maar bij onvoldoende belangstelling kan ook de oudere groep starters op de koopmarkt in aanmerking komen. Dit is van belang omdat naar verwachting deze groep in de toekomst zal toenemen. Hier is ook de jonge starter mee gebaat. Als een project niet door kan gaan omdat niet voldoende woningen zijn verkocht, zijn de jonge starters die de financiering wel rond kregen hiervan de dupe. De werkwijze is dat in de eerste uitgifteronde van een startersproject enkel starters tot 35 jaar in aanmerking komen. Indien een 2 e uitgifteronde nodig is, omdat de woningen in eerste instantie niet allemaal verkocht worden, wordt de leeftijdeis in het geheel losgelaten. Voor de resterende woningen in het project kunnen dan Raadsvoorstel Nota Startersbeleid.doc 5 van 11

4 dus alle starters ouder dan 18 jaar inschrijven. Hierdoor wordt een doelgroep geholpen die nu steeds moeilijker aan een woning kan komen (vanwege strengere hypotheekeisen en de inkomensgrens van per jaar waarboven men nauwelijks nog in aanmerking komt voor een sociale huurwoning). Daarbij is de realisatiekans van een project zo optimaal mogelijk. 2.3 Wanneer we in beleid, verplichtingen en regelingen verwijzen naar de term starterswoning mag daar geen discussie meer over ontstaan. Externe ontwikkelende partijen moeten weten wat we van hen verwachten als we ze verplichten starterswoningen in hun plannen op te nemen. Ook potentiële kopers van starterswoningen moeten kunnen beoordelen of zij in aanmerking komen voor specifieke startersregelingen zoals genoemd in deze beleidsnota. 3.1 Het verstrekken van startersleningen mogelijk maken. Middels de starterslening kunnen woningen in eerste instantie dichter binnen het bereik van lagere inkomensgroepen worden gebracht door hun financieringsmogelijkheid te vergroten. Deze aanvullende, flexibele, zachte leningsvorm beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de koper. Het financiële risico voor de gemeente is zeer beperkt. De waardestijging van de woning komt volledig ten goede aan de eigenaar, waardoor de mogelijkheid om via kapitaalopbouw op de woningmarkt door te stromen bevorderd wordt. 3.2 Slimmer Kopen regeling toepassen bij starterswoningen indien geen starterslening verstrekt wordt. Door middel van Slimmer Kopen maken we koopwoningen beter bereikbaar voor starters door een korting op de aankoopsom te geven. De starterswoningen blijven met inzet van dit instrument beschikbaar voor starters. De woningen worden in bijna alle gevallen terugverkocht aan de corporatie en opnieuw voor deze doelgroep op de markt gebracht. De waardestijging van de woning komt gedeeltelijk ten goede aan de eigenaar en gedeeltelijk aan de corporatie. Aan Slimmer Kopen is een regeling gekoppeld waarmee het college op 31 januari 2012 heeft ingestemd, om dit product te kunnen toepassen in de projecten. De inzet van Slimmer Kopen hoort integraal onderdeel uit te maken van het startersbeleid om versnippering van beleidsregels tegen te gaan. Naast Slimmer Kopen zijn er ook andere soortgelijke producten op de markt zoals Koopgarant. Mochten andere corporaties actief zijn of worden in Gemeente Oirschot dan wordt een keuze gemaakt in het toe te passen product en dienen daar eveneens afspraken mee gemaakt te worden. Raadsvoorstel Nota Startersbeleid.doc 6 van 11

5 3.3 Waar mogelijk medewerking verlenen aan (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap en individuele zelfbouw voor woningbouwprojecten. Door vormen van particulier opdrachtgeverschap hebben de toekomstige bewoners de mogelijkheid om door gezamenlijk of zelfstandig als opdrachtgever te fungeren voor een kavel of project voordeliger te kunnen bouwen en zelf inbreng te hebben in de eigen woning. 3.4 Het instrument erfpacht is uitdrukkelijk bedoeld als oplossing waar andere mogelijkheden geen oplossing bieden. Het college van burgemeesters en wethouders zal per geval de situatie beoordelen. Het voordeel van erfpacht is dat de kopers de grond niet mee hoeven te financieren, omdat ze deze niet kopen. Ze sluiten een erfpachtovereenkomst met de gemeente, waarbij ze jaarlijks een canon betalen. De banken zijn, volgens recente publicaties, weliswaar terughoudend bij het verstrekken van de financiering op erfpacht, maar onder bepaalde voorwaarden zijn hiervoor wel mogelijkheden. Erfpacht kan in gevallen waarbij de canon (een percentage van de grondprijs) lager is dan de hypotheekrente een voordeel bieden voor de koper. In dergelijke gevallen wordt een woning wellicht wel bereikbaar voor de koper. Omdat de gemeente goedkoper geld kan lenen dan particulieren kan de canon vermoedelijk lager zijn dan de hypotheekrente. Eén van de nadelen van erfpacht is de administratieve last en de daarmee samenhangende kosten die er uit voortvloeien. Zeker omdat sprake is van een relatief onbekende constructie moeten deze kosten niet onderschat worden. Bovendien wordt er, in tegenstelling tot bij normale actieve grondpolitiek, geen opbrengst wegens verkoop van grond ontvangen. Per project zal er sprake zijn van maatwerk en dient bekeken te worden of het inzetten van het instrument erfpacht soelaas kan bieden voor de uitgifte van de grond. Het uitgangspunt is dat de erfpachtconstructie voor de gemeente budgetneutraal moet zijn. 3.5 Aandacht voor goedkopere woningen onder ,- in woningbouwplannen. Een deel van de doelgroep starters kan het bedrag van ,- waarop een starterswoning gelimiteerd is niet financieren. De gemeente kan diverse (financiële) stimuleringsinstrumenten toepassen maar ook de ontwikkelingsmarkt kan iets doen om de starter goedkopere koopwoningen aan te bieden. Er zijn steeds meer startersconcepten ontwikkeld in de vorm van standaardwoningen waarbij blijkt dat ook voor minder dan ,- een woning te realiseren is. Raadsvoorstel Nota Startersbeleid.doc 7 van 11

6 De gemeente Oirschot moet dan wel zorgen dat in het bestemmingsplan kleine kavels (<150 m 2 ) worden opgenomen/mogelijk zijn zodat de grondprijs minder drukt op de totale kosten. Ook bij meergezinswoningen drukt de grondprijs minder op de exploitatie en kunnen uitgifteprijzen ruim onder de startersgrens gehaald worden. 3.6 De grondprijzen van de starterskavels niet verlagen. Een korting geven op de grondprijs voor starterswoningen kan leiden tot een lagere prijs voor de woning, maar alleen als de gemeente dan ook een maximale prijs voorschrijft als voorwaarde bij de korting. Het is niet de bedoeling dat een lagere grondprijs leidt tot meer winst bij een ontwikkelaar. Een nadeel van het geven van korting op de grondprijs voor een starterskavel is dat deze in feite maar één keer voordeel oplevert. Bij een verkoop van de woningen wordt bij het bepalen van de verkoopprijs toch weer gekeken naar de marktwaarde. Het is dan ook nodig om bij de verkoopovereenkomsten een antispeculatiebeding op te nemen. Naar beneden bijstellen van de grondprijzen zou betekenen dat we onder de marktprijzen doorgaan omdat we in SRE-verband al één van de laagste grondprijzen hanteren voor sociale woningbouw (zie bijlage 2). De grondprijs (voor alle woningbouwgronden) wordt elk jaar herzien en vergeleken met andere omliggende gemeenten. Als de grondprijs te hoog is, dan wordt deze naar beneden bijgesteld en andersom. De grondprijs in Gemeente Oirschot voor starters is 200,-/m2 excl. BTW. Binnen het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) worden de grondprijzen van gemeenten binnen deze SRE-regio jaarlijks bijgehouden. Een prijsvergelijk van de getallen per geeft weer dat de grondprijzen voor sociale koop en huurwoningen variëren van 186,- (Someren) tot 389,- (Son en Breugel). Gemiddeld is de grondprijs over 15 gemeenten 265,- per m². Slechts twee gemeenten hanteren lagere grondprijs dan gemeente Oirschot. Dat zijn Someren en Heeze-Leende. 4.1 De uitwerking van de startersregeling kan en mag het college vaststellen met de kaders uit dit beleid en de standaarddocumenten van SVn. Er moet een aantal separate producten worden opgesteld om startersleningen te kunnen verstrekken. Dit zijn de gemeentelijke uitvoeringsregels, een verordening startersregeling en procedureomschrijving. Deze kunnen worden vastgesteld door het college omdat zij een uitwerking zijn van de kaders zoals vastgesteld in deze nota startersbeleid. Raadsvoorstel Nota Startersbeleid.doc 8 van 11

7 5.1 Als er geen budget beschikbaar wordt gesteld om te storten in het SVn-fonds kunnen geen startersleningen verstrekt worden. De hoogte van het bedrag is afhankelijk van twee factoren, te weten, het aantal startersleningen dat we verstrekken binnen 5 jaren en de structurele jaarlasten. Gezien de in de nota startersbeleid voorgestelde keuzes hebben we ,- nodig om het fonds te vullen. 5.2 Het kopen van een woning stimuleren middels startersleningen zorgt voor behoud van jongeren in de eigen kernen en vergroot de leefbaarheid. Het beschikbare budget van ,- kan worden gedekt uit de reserve volkshuisvesting geoormerkt deel Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Een starterslening is een financieringsmiddel om starters een kans te geven op een koopwoning. Wanneer er een financiële regeling in het leven wordt geroepen om starters te behouden in de omgeving waar ze geboren zijn zal het vertrek van jongeren minder groot zijn. Dit heeft een positieve invloed op de leefbaarheid in de kernen. Omdat leefbaarheid een kerndoel is van het BBSH vinden wij het verantwoord om, het benodigde bedrag voor de startersleningen te dekken uit de reserve BBSH. Risico s In de huidige begroting is geen financiële ruimte om stimuleringsmaatregels te financieren of fondsen te voeden. Gezien de huidige bezuinigingsopgave voor de gemeente is het daarom discutabel om budgetten (om maatregelen goed uit te voeren) vrij te maken waar slechts een gering aantal mensen gebruik van kan maken. Daar staat wel tegenover dat dit dé doelgroep van beleid is. Kosten en dekking Starterslening: voor invoering van een startersregeling conform de nota startersbeleid is een bedrag nodig van ,-. Met dit bedrag kunnen minimaal 30 startersleningen van maximaal worden verstrekt of meer leningen met een lager bedrag. Indien in het fonds SVn maximaal wordt gestort, bedragen de rentekosten jaarlijks maximaal ,- (5% van ,-). Dit zal waarschijnlijk, afhankelijk van het aantal aanvragen, verspreid worden over een aantal jaren. Voor de jaren 2012 t/m 2017 komt jaarlijks maximaal een bedrag van aan rentederving ten laste van de begroting. Nadat uw raad heeft besloten in te stemmen met dit voorstel, zullen wij de financiële consequenties in de begroting verwerken door middel van een begrotingswijziging. Draagvlak en Communicatie Tijdens de voorbereiding zijn gesprekken gevoerd met diverse Kempen- en SRE-gemeenten. Raadsvoorstel Nota Startersbeleid.doc 9 van 11

8 Ook de plaatselijke makelaars hebben we gevraagd wat in hun ogen, bij de huidige markt de beste stimuleringsmethoden zijn. Voordat de raad een definitief besluit neemt wordt het Jongeren Panel Oirschot (JPO) en de WMOadviesraad om reactie gevraagd. Relatie met Toekomstvisie In de toekomstvisie is de volgende ambitie voor woningbouw geformuleerd: Oirschot voorziet in voldoende, kwalitatief goede woningen die aansluiten bij de behoeften van de bevolking. Dit draagt bij aan de vitaliteit van Oirschot. Jongeren (jongere gezinnen) en ouderen zijn in woningbouwontwikkeling specifieke doelgroepen. Levensloopbestendig en duurzaam bouwen is standaard geworden. Procedures, Planning en Uitvoering 1. Na de collegebehandeling van 17 april a.s. wordt de Nota startersbeleid met het JPO en de WMOadviesraad besproken. 2. N.a.v. de raadsbehandeling en de opmerkingen van JPO en WMO-adviesraad wordt het beleid mogelijk nog aangepast en neemt de raad op 28 juni 2012 het besluit tot vaststelling van het startersbeleid. 3. Nadat door de raad is besloten het startersbeleid vast te stellen publiceren we het besluit. Daags daarna treedt het beleid in werking. 4. Na 28 juni 2012 worden de uitvoeringsdocumenten van de startersregeling opgesteld en door het college vastgesteld. Bijlagen ter inzage 1. Nota Startersbeleid 2. Grondprijzen SRE-gemeenten. Oirschot, 17 april 2012 burgemeester en wethouders, Jos van Hout, secretaris Ruud Severijns, burgemeester Raadsvoorstel Nota Startersbeleid.doc 10 van 11

9 Raadsbesluit Vergadering: Gemeenteraad Oirschot Vergaderdatum: 28 juni 2012 Registratienummer: De raad der gemeente Oirschot; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 17 april 2012; gegeven de agendering door het Presidium d.d. 5 juni 2012; besluit: 1. In te stemmen met de Nota startersbeleid. 2. In te stemmen met de in het startersbeleid opgenomen definities. 3. In te stemmen met de in het startersbeleid opgenomen financiële stimuleringsinstrumenten. 4. Uitwerking van de starterslening aan het college van B en W overlaten. 5. Voor invoering van een startersregeling een budget beschikbaar te stellen van ,- uit de reserve volkshuisvesting geoormerkt deel Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Oirschot van 28 juni 2012, De gemeenteraad, Han Struijs, griffier Ruud Severijns, voorzitter Raadsvoorstel Nota Startersbeleid.doc 11 van 11