Nota Startersbeleid 2012

Transcriptie

1 Nota Startersbeleid

2 1. Inleiding Starter Starterswoningen Kortingsregelingen Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

3 1. Inleiding De gemeente Eersel is bezig met het bouwen van starterswoningen. In de nota Startersbeleid uit 2008 legt de gemeente Eersel het beleid vast ten aanzien van starters. Dit beleid omvat criteria voor bij de uitgifte van starterswoningen binnen de gemeente Eersel en de procedure die hierbij wordt gevolgd. Ook wordt in deze nota aangegeven wat onder een starterswoning wordt verstaan. De veranderde situatie op de woningmarkt geeft aanleiding om het beleid nu op een aantal punten te wijzigen. 3

4 2. Starter Bij startersprojecten in de gemeente Eersel worden de volgende inschrijfcriteria gehanteerd. Dit geldt voor projecten die door de gemeente zelf worden uitgegeven, maar ook voor projecten die door de een corporatie of door een projectontwikkelaar worden verkocht. Inschrijfcriteria De inschrijver is een starter of huurder op de woningmarkt. Inschrijvers die een eigen woning of bouwgrond hebben/hadden zijn uitgesloten van deelname. Dit geldt niet indien na een verbroken relatie de woning of bouwgrond volledig eigendom is geworden van de voormalige partner. De leeftijd van de inschrijver is minimaal 18 en maximaal 35 jaar. Bij paren geldt dit voor beide inschrijvers. Als peildatum geldt dd/mm/jj (te bepalen bij project). (toekomstige) echtparen of (toekomstig) samenwonenden zijn verplicht om samen in te schrijven op één formulier en loten dus één keer mee. Indien na de 1e uitgifteronde nog niet alle woningen zijn verkocht, geldt bij de 2e uitgifteronde voor 50% van de uit te geven starterswoningen in een project geen leeftijdsgrens. Indien na de 2e uitgifteronde nog niet alle woningen zijn verkocht, geldt bij de 3e uitgifteronde in het geheel geen leeftijdsgrens meer. Indien na 3 uitgifterondes geen of onvoldoende woningen zijn verkocht zal het college beoordelen (in overleg met de corporatie of ontwikkelaar) of het zinvol en haalbaar is (een deel van) de starterskoopwoningen om te zetten naar huurwoningen. Indien omzetting naar huurwoningen niet mogelijk is, kan het college besluiten om de inschrijving voor de starterskoopwoningen ook voor niet-starters open te stellen. Procedure Algemeen De woningen worden middels een advertentie in De Hint aangeboden. De te volgen procedure wordt in deze advertentie vermeld. Het inschrijfformulier dient naar waarheid te worden ingevuld. Als blijkt dat dit niet is gebeurd, wordt de betreffende kandidaat uitgesloten, ook voor wat betreft toekomstige kavel- of woninguitgiften. (toekomstige) echtparen of (toekomstig) samenwonenden zijn verplicht om samen in te schrijven op één formulier en loten dus één keer mee. Inschrijfformulieren moeten worden afgegeven bij de receptie van het gemeentehuis. De inschrijver (of degene die het formulier namens de inschrijver afgeeft) ontvangt een ontvangstbewijs. De loting is openbaar en vindt plaats op XXXXXXX in XXXXXXXXXXX aan de XXXXXXXXX te XXXXX Alle aanwezige loten worden getrokken. Van de loting wordt een verslag gemaakt door XXXXXX (b.v. Gemeente, Startersvereniging of corporatie). Als voor de loting blijkt dat de belangstelling te gering is (minder dan X gegadigden die voldoen aan de inschrijfcriteria) volgt nader overleg met de gemeente over het vervolg van het project. In het uiterste geval kan dit leiden tot het afbreken van het initiatief zonder dat inschrijvers enige aansprakelijkheid kunnen doen gelden voor de gevolgen daarvan. Indien het project wel voortgezet, vindt alsnog de loting plaats, in verband met de voorkeur van inschrijvers voor bepaalde kavels of woningen. 4

5 Na loting vindt controle plaats door de gemeente van de inschrijfgegevens van de inschrijvers die zijn ingeloot. Als bij deze controle alsnog inschrijvers afvallen worden reservekandidaten opgeroepen, wiens inschrijfgegevens eveneens gecontroleerd worden. De ingelote en akkoord bevonden inschrijvers worden uitgenodigd voor een 1e bijeenkomst d.d. xxxxxxxx (dit is optioneel, kan bijvoorbeeld als pas na de loting de voorkeuren voor bepaalde kavels opgegeven moeten worden) Lotingdeelnemers die na dd/mm/jj nog geen bericht hebben ontvangen mogen er van uit gaan dat ze niet voor dit project in aanmerking komen. 5

6 3. Starterswoningen Om voor starters op de korte en lange termijn voldoende woningen te realiseren, streeft de gemeente Eersel er naar om in elke kern een mix van drie typen starterswoningen te realiseren. Bouwen van goedkope en middeldure huurwoningen voor de eerste stap in de wooncarriere van starters. Goedkope starterskoopwoningen (tot ,--) bouwen die geschikt zijn voor een- en tweepersoonshuishoudens (met of zonder Koopgarant). Dit moeten dan kleine woningen zijn met geen of zeer beperkte uitbreidingsmogelijkheden aan aan-of bijgebouwen. Om te voldoen aan de wensen van starters binnen de gemeente ook voldoende eengezinswoningen bouwen(woningen tot ,--), waarbij de Koopgarant wordt toegepast om de woningen financieel haalbaar te maken voor starters. Daarnaast streeft de gemeente Eersel er naar om voldoende doorstroomwoningen te bouwen, die bedoeld zijn als een logische en haalbare vervolgstap vanuit een starterswoning. 6

7 4. Kortingsregelingen De gemeente Eersel hanteert voor startersprojecten in de gemeente Eersel de koopgarant-regeling of een soortgelijke regeleling. Dit betekent dus dat de regeling een aanzienlijke korting voor de koper moet betekenen waardoor de woning voor de startersdoelgroep haalbaar is. Daarnaast moet ook het doel zijn dat de woning voor langere tijd voor de doelgroep behouden blijft. Koopgarant De bouwkavels worden door de gemeente of initiatiefnemer(s) verkocht aan een corporatie. De corporatie geeft vervolgens de kavels in erfpacht door aan de koper. Hierbij wordt een eenmalige canon in rekening gebracht welke gelijk is aan de in rekening gebrachte koopsom. De gemeente brengt bouwgrond in. Er wordt efficiënt gewerkt zonder tussenkomst van partijen die hoge winstmarges doorberekenen. Daarom mag worden aangenomen dat er een aanzienlijk verschil zal zijn tussen de uitgifteprijs (de kostprijs) van de woning en de waarde van de woning op de vrije markt. Dit verschil wordt de 'kopers-korting' genoemd. De koper 'geniet' deze korting tijdens de bewoning, maar kan de korting nimmer te gelde maken omdat de woning bij doorverkoop uitsluitend aan de corporatie kan worden terugverkocht. De corporatie is verplicht om de woning aan te kopen. Bij de terugverkoop vloeit de korting automatisch terug naar de corporatie. Daarnaast krijgt de verkoper een deel van de waardestijging vergoed. De corporatie verkoopt de woning vervolgens met korting ten opzichte van de dan geldende marktwaarde door aan een volgende starter. Het effect van deze constructie is dat de woningen hierdoor blijvend beschikbaar blijven voor de doelgroep starters. Door de gemeente Eersel en Woningstichting De Zaligheden is een raamovereenkomst gesloten waarin de voorwaarden van Koopgarant worden vastgelegd. Deze voorwaarden wil de gemeente ook vastleggen bij projecten waar de koopgarant-regeling door een andere corporatie wordt uitgevoerd. Slimmer Kopen Een Slimmer Kopen woning is een woning die de koper met korting koopt van Trudo (of een andere corporatie). Als tegenprestatie biedt de koper de woning bij verkoop aan de corporatie aan. De corporatie betaalt de koper de oorspronkelijke kooprijs terug, plus een deel van de waardevermeedering (of minus een deel van de waardevermindering). De koper deelt met de corporatie dus de winst of het verlies. 7

8 5. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Door vormen van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) hebben de toekomstige bewoners de mogelijkheid om door gezamenlijk als opdrachtgever te fungeren voor een project voordeliger te kunnen bouwen (en andere voordelen te behalen, zoals o.a meer zeggenschap in de indeling en afwerkingsniveau van de woning). BIEB (Bouwen in eigen beheer) is een vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap. De gemeente Eersel wil waar mogelijk medewerking verlenen aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap voor startersprojecten. Een aantal van deze projecten lopen reeds. Ook bij starterswoningen die onder CPO gerealiseerd worden, is de koopgarant-regeling van toepassing. De collectieve starters mogen zelf een partij zoeken, waarbij zij de uitvoering van de koopgarant-regeling neerleggen. Deze koopgarant-regeling moet echter wel onder dezelfde voorwaarden worden uitgevoerd als de andere koopgarant-regelingen in de gemeente, die onder andere zijn vastgelegd in de raamovereenkomst Koopgarant met Woningstichting De Zaligheden. 8