G e m e e n t e S l u i s

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Pag. 1 Datum vergadering 24 september 2009 Nr. Omschrijving agendapunt Portefeuillehouder Voorstel tot het wijzigen van de Verordening Stimuleringsleningen Volkshuisvesting tot verruiming van de mogelijkheden voor het verkrijgen van een laagrentende lening voor particuliere woningverbetering en voor het verkrijgen van een starterslening. Daarnaast wordt voorgesteld om de verordening op een aantal punten te wijzigen zodat startersleningen ook conform de VROM-regeling kunnen worden verstrekt. wethouder C. Bolijn Samenvatting Op 29 juni 2006 heeft u de Verordening Stimuleringsleningen Volkshuisvesting vastgesteld. Deze sluit op een aantal punten niet goed meer aan bij de huidige marktsituatie. Dit geldt zowel op het gebied van het verstrekken van laagrentende leningen voor particuliere woningverbetering als op het gebied van het verstrekken van startersleningen. Inzake het verstrekken van leningen voor particuliere woningverbetering leert de praktijk dat de grootste gebreken van de wat oudere koopwoningvoorraad liggen in het niet kwalitatief voldoen van de elektrische installatie, keuken en badkamer. In de huidige verordening is de mogelijkheid opgenomen voor het verstrekken van een laagrentende lening voor het opheffen van gebreken aan de elektrische installatie en voor het maken c.q. aanbrengen in eerste aanleg van een doucheruimte en/of kookruimte. Dit laatste vormt in de praktijk een probleem. Er is namelijk vrijwel altijd wel een doucheruimte en kookruimte aanwezig maar deze voorzieningen kunnen amper badkamer of keuken worden genoemd. Op het gebied van startersleningen blijkt de hoogte van het bedrag voor het in eigendom verkrijgen van de woning en de eis tot het minimaal 1 jaar woonachtig zijn in de gemeente Sluis beperkend te werken. Ook de leeftijdsgrens zorgt voor onduidelijkheden. Tot slot heeft het ministerie van VROM op 5 oktober 2006 samen met de Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse gemeenten (SVn) het Convenant VROM Starterslening ondertekend waardoor VROM een bedrag van 40 miljoen beschikbaar heeft gesteld voor het verstrekken van startersleningen. De hierin genoemde voorwaarden sluiten echter niet volledig aan op onze verordening zodat het aanbeveling behoeft om onze verordening hierop te wijzigen. Aan de raad, Op 29 juni 2006 heeft u de Verordening Stimuleringsleningen Volkshuisvesting vastgesteld. Deze verordening is tweeledig en voorziet in het verstrekken van laagrentende leningen voor particuliere woningverbetering en in het verstrekken van startersleningen. Op beide onderdelen sluit de verordening niet goed meer aan op de huidige praktijk. Wij stellen u dan ook voor om de verordening op die punten te wijzigen. 1. Stimuleringslening particuliere woningverbetering: Op dit moment voorziet de verordening in het verstrekken van een laagrentende lening voor particuliere woningverbetering voor de volgende voorzieningen: a. het opheffen van cascogebreken aan een woning (waaronder het aanbrengen in eerste aanleg van doucheruimte, kookruimte en CV-installatie). Lening maximaal ,--. b. het bevorderen van de geschiktheid van de woning voor de huisvesting van ouderen. Lening maximaal ,--. c. het verminderen van energie- en watergebruik in een woning (duurzaamheidsmaatregelen). Lening maximaal ,--. Besluit van de Raad d.d.

2 Raadsvoorstel Pag. 2 Tot op heden is slechts enkele keren een lening verstrekt om een woning meer geschikt te maken voor de huisvesting van ouderen en dit altijd in aanvulling op / in combinatie met een laagrentende lening voor het opheffen van cascogebreken. Er is tot op heden geen afzonderlijke lening verstrekt voor duurzaamheidsmaatregelen. In de praktijk stagneert de verkoop van de wat oudere en goedkopere woningvoorraad vaak doordat in deze woningen de elektrische installatie, keuken en badkamer niet voldoen aan de hedendaagse eisen van de woonconsument. In de huidige verordening is de mogelijkheid opgenomen voor het verstrekken van een laagrentende lening voor het opheffen van gebreken aan de elektrische installatie en voor het maken c.q. aanbrengen in eerste aanleg van een doucheruimte en/of kookruimte. Dit laatste is dus het grootste probleem. Er is namelijk altijd wel een doucheruimte en kookruimte aanwezig maar die voldoet echter zelden aan de kwaliteitseisen. Zelfs indien de bestaande doucheruimte en kookruimte wordt vervangen door een standaard badkamer en keuken is er geen mogelijkheid om hiervoor een laagrentende lening te kunnen verkrijgen. Dit doet afbreuk aan de doelstelling van de verordening, namelijk het stimuleren van de verbetering van de bestaande woningvoorraad. Om hieraan tegemoet te komen stellen wij voor om artikel 2.1 (met bijlagen) en artikel 2.3 van de verordening als volgt te wijzigen: Artikel 2.1 Toepassingsbereik Artikel 2.1, lid c komt te vervallen. De bijlage bij artikel 2.1 wordt als volgt gewijzigd: Lid 1, sub f (nieuw): f. het maken c.q. aanbrengen van een centrale verwarmingsinstallatie in eerste aanleg Na lid 1 sub f worden toegevoegd: g. het vervangen van de badkamerinrichting; hiervoor geldt een maximumlening van ,--. h. het vervangen van de keukeninrichting; hiervoor geldt een maximumlening van ,--. Lid 3 van de bijlage komt te vervallen. Artikel 2.3 Maximaal leningsbedrag De maximale lening aan een eigenaar-bewoner bedraagt: a. Voor het treffen van voorzieningen als bedoeld in artikel 2.1, lid a: een maximumlening van ,-- per woning. b. Voor het treffen van voorzieningen als bedoeld in artikel 2.1, lid b: een maximumlening van ,-- per woning; Lid c vervalt. 2. Stimuleringslening startersregeling/startersleningen Deze regeling heeft u vastgesteld als steuntje in de rug voor de starters op de koopwoningmarkt. Het gebeurt immers vaak dat jonge starters op basis van hun inkomen net niet voldoende kunnen lenen voor de aankoop van hun eerste woning. De starterslening kan dan het verschil overbruggen tussen de totale koopsom van de woning en het maximale bedrag dat op basis van het inkomen kan worden geleend. Na vaststelling van de gemeentelijke verordening heeft het ministerie van VROM samen met SVn op 5 oktober 2006 het Convenant VROM Starterslening ondertekend waardoor VROM een bedrag van 40 miljoen beschikbaar heeft gesteld voor het verstrekken van startersleningen. De Minister van VROM wil gemeenten namelijk stimuleren meer startersleningen te verstrekken, zodat op

3 Raadsvoorstel Pag. 3 decentraal niveau een bijdrage kan worden geleverd aan de oplossing van de startersproblematiek. De in het convenant opgenomen voorwaarden en onze verordening sluiten niet goed op elkaar aan. Met name het maximale leningbedrag mag voor de VROM-regeling niet meer bedragen dan 20% van de totale koopsom. In onze huidige gemeentelijke verordening bedraagt dit percentage 25%. Om de rijksgelden ook in te kunnen zetten voor onze startersleningen, moet onze verordening dan ook op dit punt worden gewijzigd. Daarnaast dient de verordening ook nog op een aantal andere punten (veelal tekstueel) te worden aangepast. Het gaat samenvattend om de volgende aanpassingen: Artikel 1 lid j en lid k komen te vervallen. De begrippen revolverend fonds en leningsplafond komen verder nl. niet terug in de tekst van de verordening. Het volgende begrip wordt toegevoegd: j. VROM Starterslening: een lening die ten doel heeft om voor starters met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen, en die wordt verstrekt op basis van de productspecificaties zoals vastgelegd in de SVninformatiemap en de Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening. In de verordening dient elk woord Starterslening te worden gewijzigd in VROM Starterslening. Verder dient artikel 2.7, lid 3 en 4 tekstueel te worden aangepast daar SVn thans zelf de krediettoets uitvoert en zij hiervoor niet langer advies inwinnen bij het Bemiddelend Orgaan. Artikel 3.3, lid 3 moet worden aangepast daar dit in strijd is met de VROM voorwaarden. Het maximale leningbedrag mag bij een VROM Starterslening immers niet hoger zijn dan 20% van de kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning. In de huidige gemeentelijke verordening bedraagt dit maximaal 25%. Het nieuwe lid 3 wordt dan ook: 3. De hoofdsom van de VROM Starterslening bedraagt maximaal 20% van de kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning. Indien de bovenstaande elementen worden aangepast, voldoet de verordening aan de voorwaarden van de VROM-regeling en kunnen de rijksgelden worden ingezet voor het verstrekken van startersleningen aan inwoners van onze gemeente. Een onlosmakelijk gevolg is wel dat de hoofdsom van de starterslening niet langer 25% van de totale koopsom mag zijn (huidige gemeentelijke verordening) maar beperkt wordt tot 20% van de totale koopsom. Dit lijkt een beperking ten opzichte van de bestaande regeling, echter door de wijziging als hierna bedoeld onder 2 Het bedrag van het in eigendom verkrijgen van een woning blijft het maximaal te lenen bedrag gelijk (25% van ,-- is gelijk aan 20% van ,--). Eerder hebben sommigen onder u betwijfeld dat deze wijziging een voordeel voor de woonconsumenten oplevert. Gesteld is bijvoorbeeld dat wanneer de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning ,-- bedragen, de lening onder de geldende lening maximaal 25% van ,-- (= ,--) zal zijn. In geval de verordening is aangepast aan de VROM-startersregeling kan in dat geval de lening maximaal 20% van ,-- (= ,--) zijn. Op zichzelf is dit laatste juist, echter in deze geldt dat de blik verder gericht moet zijn dan het microniveau. Op macroniveau geldt namelijk dat door het aanpassen van de gemeentelijke verordening aan de VROM-startersregeling ook leningen kunnen worden verstrekt uit het budget dat het Ministerie daarvoor beschikbaar heeft gesteld. Bovendien wordt voor de starter de reikwijdte binnen het bestand bestaande woningen groter door het verhogen van het maximum van de kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning.als gevolg van deze aanpassing ontstaat er ruimte om meer stimuleringsleningen voor woningverbetering uit het gemeentelijk budget te verstrekken. Onze aandacht zal mede daarom ook bijzonder gericht moeten zijn op het stimuleren van de particuliere woningverbetering. Verder wijzen wij nogmaals op de strekking van de Starterslening. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van de woning en het maximale bedrag dat de koper op basis

4 Raadsvoorstel Pag. 4 van zijn/haar inkomen bij de bank kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) [zie artikel 3.3, lid 4 van de Verordening]. De Starterslening kent een rentevaste periode van 15 jaar, de looptijd is maximaal 30 jaar. De eerste drie jaar daarvan betaalt men geen rente en aflossing voor de Starterslening. Na het derde jaar gaat men wél rente en aflossing betalen als het inkomen voldoende gestegen is. Zo niet, dan kan men bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) een hertoets aanvragen en gaat men een maandlast betalen die past bij het inkomen dat men op dat moment heeft. Daarnaast stellen we voor om de verordening inzake de startersleningen ook op een aantal andere punten te wijzigen. Onderstaande voorstellen betreffen voor alle duidelijkheid geen wijzigingen die op grond van de VROM-regeling verplicht worden gesteld maar het zijn voorstellen die de regeling meer toegankelijk maken voor een groter publiek. 1. de definitie van het begrip starter. U heeft destijds besloten dat een starter voorafgaand aan de aanvraag van de starterslening minimaal 1 jaar woonachtig moet zijn in de gemeente Sluis. In de praktijk zorgt dit voor een grote belemmering daar dit inhoudt dat starters die terugkeren naar de gemeente Sluis na afronding van hun studie niet in aanmerking kunnen komen voor een starterslening. Bovendien is dit een rem op het streven van de gemeente tot het aantrekken van nieuwe inwoners. Verder is het begrip starter door u gedefinieerd als iemand die niet ouder is dan 30 jaar. Indien een starterslening echter wordt aangevraagd door meerdere personen (huishouden) dan is niet duidelijk welke leeftijd moet worden getoetst en doorslaggevend is wanneer de ene persoon in het huishouden ouder dan 30 jaar is en de andere jonger. Tijdens de bespreking van ons voorstel in de commissie- en raadsvergadering in de maand juni 2009 is de leeftijdsgrens opnieuw ter discussie geweest. Wij hebben ons hieromtrent nogmaals beraden. Daarbij hebben wij het volgende overwogen: Criterium om voor een starterslening in aanmerking te komen moet zijn dat men daadwerkelijk een starter op de koopwoningenmarkt is, oftewel dat men niet eerder een woning in eigendom heeft gehad. In de definitie die in het eerdere concept van de 1 e wijziging wordt genoemd is juist dat aspect niet opgenomen. Naast de leeftijdsgrens geldt als eis dat men op het moment van het indienen van de aanvraag geen woning in het bezit heeft. Niet vermeld staat dat men ook niet eerder de eigendom van een woning mag hebben gehad. Het gaat er dus expliciet om dat men voor de eerste keer eigenaar van een woning wordt, want alleen dan ben je echt een starter op de woningmarkt. Daarom oordelen wij het goed om juist dit aspect in de definitie op te nemen en de leeftijdsgrens tevens te schrappen. Wij menen dat in redelijkheid mag worden verwacht dat het overwegend jongeren zullen zijn die niet eerder een woning in eigendom hebben gehad en bovendien aan het begin van hun loopbaan op de arbeidsmarkt staan. Daarnaast wordt het niet bezwaarlijk geacht dat een oudere die bijvoorbeeld jarenlang heeft gehuurd en besluit om een woning aan te kopen, voor deze regeling in aanmerking komt. Het spreekt voor zich dat betrokkene wel aan de criteria moet voldoen. Een en ander overwegend stellen wij voor om het begrip starter als volgt te omschrijven: Artikel 1 d. Starter: Een starter is een persoon/huishouden, die/dat na verhuizing voor de eerste keer in zijn/haar wooncarrière eigenaar-hoofdbewoner wordt van een koopwoning.

5 Raadsvoorstel Pag Het bedrag van het in eigendom verkrijgen van een woning: Hiervoor is op blad 3 van dit voorstel gemotiveerd waarom wij voorstellen om het bedrag voor het in eigendom verkrijgen van de woning te maximaliseren op ,--. Het optrekken van dit bedrag naar ,-- houdt in dat artikel 3.1 lid 1 als volgt wordt gewijzigd: Artikel 3.1 Toepassingsbereik 1. Dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen voor het verwerven van nieuwe of bestaande koopwoningen in het toepassingsgebied waarvan de totale kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning inclusief verbouwingshypotheek niet hoger zijn dan ,--. De integrale tekst van de Verordening Stimuleringsleningen Volkshuisvesting zoals hij er na de wijzigingen uit komt te zien, is als bijlage toegevoegd. Het verruimen van de verordening heeft geen financiële consequenties voor de gemeentelijke begroting. Het budget hiervoor is beschikbaar en is ondergebracht bij SVn. Samenvattend stellen wij u voor om de artikelen 1, 2.1 (met bijlagen), 2.3, 2.7, 3.1 en 3.3 van de Verordening Stimuleringsleningen Volkshuisvesting te wijzigen, één en ander conform bijgevoegde integrale tekst Verordening Stimuleringsleningen Volkshuisvesting na 1 e wijziging. Oostburg, 11 augustus BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN SLUIS, De wnd. secretaris, De burgemeester, drs. M.M.M.F. de Schwartz J.F. Sala Bijlage(n): a. Huidige Verordening Stimuleringsleningen Volkshuisvesting b. Concept integrale tekst Verordening Stimuleringsleningen Volkshuisvesting na 1 e wijziging c. Convenant VROM Starterslening Ter inzage liggende stukken: 1. Geen

6 Raadsbesluit DE RAAD VAN DE GEMEENTE SLUIS gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 11 augustus 2009; gelet op artikel 147 en 149 van de Gemeentewet; BESLUIT: De artikelen 1, 2.1 (met bijlagen), 2.3, 2.7, 3.1 en 3.3 van de Verordening Stimuleringsleningen Volkshuisvesting te wijzigen, één en ander conform de bij dit besluit behorende integrale tekst Verordening Stimuleringsleningen Volkshuisvesting na 1 e wijziging. Sluis, 24 september DE RAAD VOORNOEMD, De griffier, De voorzitter, mr. P.T.G. Claeijs J.F. Sala