Ontwerp Raadsbesluit. Gelezen het Raadsinitiatief Starters op de Koopwoningmark/Koopgarantwoning van de fractie van GroenLinks d.d.

Transcriptie

1 Ontwerp Raadsbesluit Agendanummer: De raad van de gemeente Vlissingen; Gelezen het Raadsinitiatief Starters op de Koopwoningmark/Koopgarantwoning van de fractie van GroenLinks d.d. 12 december 2005 Besluit: B&W treedt in overleg met de woningbouwcorporatie l Escaut en WSW over hun bereidheid voor het maken van prestatieafspraken om, onder de in bijlage genoemde condities, bestaande woningen onder voorwaarden met kortingen rond 25% te verkopen en over nieuwbouw van Koopgarant woningen in herstructureringsgebieden en op nieuwbouwlocaties en zo een blijvende sociale koopwoningsector te realiseren. Vlissingen, De raad voornoemd, de voorzitter, de griffier,

2 INITIATIEF RAADSVOORSTEL d.d. 12 december 2005 Agendanummer: Onderwerp: Starters op de Koopwoningmarkt/Koopgarantwoning Voorstel: B&W treedt in overleg met de woningbouwcorporatie l Escaut en WSW over hun bereidheid voor het maken van prestatieafspraken om, onder de in bijlage genoemde condities, bestaande woningen onder voorwaarden met kortingen rond 25% te verkopen en over nieuwbouw van Koopgarant woningen in herstructureringsgebieden en op nieuwbouwlocaties en zo een blijvende sociale koopwoningsector te realiseren. Inleiding De woningmarkt zit vast. Het aantal woningzoekenden en de wachttijden in de huursector lopen sterk op en voor starters is een koopwoning financieel onbereikbaar geworden. Er is weinig zicht op verbetering, vooral voor mensen met een laag tot modaal inkomen, ook al omdat het economisch tij tegen zit. Juist deze woningzoekenden, waaronder veel starters, voelen de gevolgen van deze verslechterde economie het eerst en het hardst. Er zijn een aantal instrumenten die oplossingen bieden en in veel Nederlandse gemeenten worden ingezet. Dit zijn de starterslening, collectief particulier opdrachtgeverschap en de koopgarantregeling. De woningcorporaties l Escaut, WSW en de gemeente voeren al een aantal weken overleg om te komen tot prestatie afspraken. De koopgarantregeling hoort thuis in dit overleg. Daarom hier de condities die als uitgangspunt dienen bij het overleg met de corporaties. De initiatief raadsvoorstellen voor wat de startersregeling en het collectief particulier opdrachtgeverschap betreft worden door de fractie van GroenLinks aangehouden. Wij wachten hiervoor de eigen voorstellen van B&W af voor behandeling in de raadsvergadering van januari Beoogd resultaat: Een Koopgarantregeling in samenwerking met de woningcorporaties l Escaut en WSW. Bijlage: Koopgarantwoning De raadsfractie van GroenLinks P.C. van Zalen A. Soplantila

3 Bijlage Initiatief raadsvoorstel GroenLinks Starters op de Koopwoningmarkt Koopgarant woning, d.d. 12 december 2005 Koopgarant woning Naar een blijvende sociale koopsector in Vlissingen Voor de opbouw van een blijvende sociale koopsector zijn de volgende stappen en maatregelen nodig: B&W stimuleert de corporaties om te komen tot woningverkoop-onder-voorwaarden door de Koopgarant woning een serieuze plaats te geven in het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid en door daarvoor de condities te scheppen in de programmering van nieuwbouwplannen, in het grondprijsbeleid en bij de woonruimteverdeling. Voor verkoop-onder-voorwaarden zijn verschillende varianten en termen in omloop: verzekerd kopen, maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) of de Koopgarant woning. In dit voorstel gebruiken we de term Koopgarant, maar we bedoelen daarmee evenzo de vergelijkbare vormen. Het is noodzakelijk dat het college in overleg gaat met corporaties over hun bereidheid om onder de bovengenoemde condities bestaande woningen onder voorwaarden met kortingen rond 25% te verkopen en over de nieuwbouw van Koopgarant woningen in herstructureringsgebieden en op andere nieuwbouwlocaties. Het huidige gezamenlijk overleg met de corporaties l Escaut en WSW over de prestatieafspraken moet hiervoor worden benut. Een nieuwbouw Koopgarant woning krijgt dezelfde maatschappelijke functie als een sociale huurwoning; de grondprijs daaronder zal op een vergelijkbaar niveau moeten liggen. In het beleidskader grondprijzen woningbouw sociale sector van de nota grondbeleid 2005 wordt reeds gesteld dat in het overleg met l Escaut het huidige grondprijzenbeleid ten aanzien van de sociale sector als expliciet punt wordt betrokken bij de evaluatie van het convenant (nu middels prestatieafspraken). Aan de hand van de resultaten hiervan, alsmede van de uitkomsten van eventuele heronderhandeling met l Escaut, kan dan eventueel tot een herziening van het huidige grondprijsbeleid t.a.v. woningbouw in de sociale sector worden gekomen. Toelichting Het tot stand brengen van een blijvende sociale koopsector is nodig omdat een grote groep bewoners en woningzoekende, met name starters, behoefte heeft aan goedkope en betaalbare (koop)woningen. Kopen is niet beter dan huren, beide vormen hebben voor- en nadelen, maar ook mensen met een minder hoog inkomen moeten de keuze tussen huren of kopen kunnen maken. Kenmerkend voor de Koopgarant woning is de betaalbaarheid; de woonlast is 25% lager dan bij gewoon kopen. De bewoner loopt bovendien een veel lager vermogensrisico dan de gewone koper en profiteert toch voor de helft mee van de waardeontwikkeling. Voor veel mensen met een laag tot modaal inkomen wordt de koopwoning betaalbaar. En iedereen krijgt er een keuzemogelijkheid bij: behalve voor huren of gewoon kopen kan in Vlissingen voortaan ook gekozen worden voor de Koopgarant woning. Het voorstel past zeer goed in het gemeentelijk woonbeleid zoals vastgesteld in de nota Goed Wonen in Vlissingen de Woonvisie van februari De Koopgarant woning bevordert de gemêleerde samenstelling van buurten, overbrugt de (maatschappelijke) kloof

4 tussen huren en kopen. Het belangrijkste in de huidige woningmarkt is misschien wel dat de Koopgarant woning daarmee de doorstroming zal bevorderen: voor degenen die dat willen zal de Koopgarant woning een opstap kunnen zijn naar den gewone koopwoning. De meerwaarde van de Koopgarant woning ten opzichte van allerlei andere gesubsidieerde koopwoningen is dat de Koopgarant woning steeds terugkomt bij de woningcorporatie die hem opnieuw kan verkopen aan de woningzoekende die daar, conform toewijzingscriteria, voor in aanmerking komt. Daarom kunnen we hier spreken van een blijvende sociale koopsector. Voor de woningcorporaties heeft de verkoop van bestaande woningen onder Koopgarant voorwaarden en de nieuwbouw van Koopgarant woningen verschillende voordelen. Het is in de eerste plaats een concrete invulling van de keuzevrijheid die veel corporaties hun bewoners willen bieden. Het belang van de corporatie daarbij is dat zij een bredere klantengroep aan zich kan binden. Financiële aspecten Corporaties hebben ook een financieel belang bij dit voorstel. Bij de huidige marktprijzen zijn an nog maar weinig huurders geïnteresseerd in het kopen van hun huurwoning. De opbrengsten

5 Wat is een Koopgarant woning? De bewoner koopt de woning van een woningcorporaties met een flinke korting. Dat kan een bestaande huurwoning zijn, maar ook een nieuwbouwwoning. Voor bestaande woningen ligt de Koopgarant prijs veelal 25% lager dan normale verkoopwaarde van de woning. Als de bewoner verhuist verkoopt hij de woning terug aan de corporatie voor de Koopgarant prijs die hij er voor betaald heeft plus (of min) de waardestijging (of daling) die de woning heeft ondergaan. De woningcorporatie kan de woning opnieuw als Koopgarant woning verkopen, maar kan hem ook weer te huur aanbieden. De woning blijft zijn maatschappelijke functie als huur- of koopwoning vervullen. De belangrijkste voordelen voor de bewoner ten opzichte van gewoon kopen zijn: Lagere woonlast door 25% lagere hypotheek Gegarandeerde terugkoop door de corporatie 50% lager vermogensrisico voor de andere 50% toch meeprofiteren van de waardestijging Koopgarant is lang niet de enige vorm van maatschappelijk gebonden eigendom, maar wel de meest toegepaste. Omwille van de herkenbaarheid en het vertrouwen dat bewoners in dergelijke nieuwe vormen moeten krijgen lijkt het raadzaam om voor Koopgarant als standaard te kiezen.

6 Rekenvoorbeeld Koopgarant woning Taxatiewaarde woning nu: Korting te verrekenen 25% Koopsom (k.k.) kosten koper ca. 8%: Totale kosten Taxatiewaarde woning bij terug(ver)koop: af: te verrekenen korting af: 50% van waardestijging: Terugkoopsom: Resultaat: ( )

7 Functie en voordelen van Koopgarant 1. Wat is een Koopgarant woning? Heel eenvoudig. De koper koopt en huis van een woningcorporatie (bestaand of nieuw) met een flinke korting - meestal 25% - op de getaxeerde marktwaarde. Wanneer hij verhuist verkoopt hij de woning terug aan de corporatie. Hij krijgt voor de woning de destijds betaalde koopsom terug plus de helft van de waardeontwikkeling die de woning heeft doorgemaakt in de periode dat hij eigenaar was. Tegenover de 25% lagere maandlast staat dus dat hij 50% van de waardeontwikkeling inlevert. Omgekeerd geldt voor de woningcorporatie dat die voor het geleden renteverlies over de verstrekte korting de helft van de waardeontwikkeling terugkrijgt. 2. Koopgarant dicht het gat tussen huren en kopen en helpt de woningbouwproductie weer op gang In elke woningmarkt zal Koopgarant goede diensten bewijzen, want het vergroot de keuzemogelijkheden voor bewoners en zal daardoor ook de doorstroming bevorderen. Dat laatste telt vooral nu de woningmarkt op slot zit. Een belangrijke oorzaak daarvan zijn de voor velen onbetaalbare koopprijzen. Daardoor stokt momenteel ook de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten: de koopwoningmarkt is onzeker en dat maakt ontwikkelaars terughoudend. Het positieve effect van Koopgarant is tweeledig: door de lagere prijs komt kopen binnen het bereik van voor een grotere groep en lastig verkoopbare projecten kunnen door die Koopgarant aan te bieden toch gerealiseerd worden. 3. Voordelen voor de bewoner: Algemeen: Extra keuzemogelijkheid Ten opzichte van gewoon kopen: Lagere woonlast door 25% lagere hypoheek Gegarandeerde terugkoop door corporatie 50% lager vermogensrisico Toch meeprofiteren van waardestijging Ten opzichte van huren: Zelfbeschikking over de woning Vermogensvorming (50%) Profijt van aftrekbaarheid hypotheekrente Op termijn een dalende woonlast 4. Voordelen voor de volkshuisvesting (overheid en corporatie): Opbouw van een blijvende betaalbare/sociale koopsector

8 Onderscheid tussen huur en koop vervalt, d.w.z. wordt flexibel en inwisselbaar: ook een remedie tegen de tweedeling in de volkshuisvesting. Doorstroming van huur naar koop wordt beter mogelijk doordat de financiële kloof tussen beide veel kleiner wordt Verkoopprogramma s worden haalbaar en in het zicht van de vrije klantkeuze (Klantkiest of Vrijekeuswoning) meteen ook overbodig.. Reëel en wenkend perspectief: een eigendomsneutraal woonbeleid: elke nieuwe bewoner bepaalt zelf of hij de woning gewoon wil huren, Huurvasten, Koopzekeren of eventueel gewoon kopen met aanbiedingsplicht bij verkoop: de woning wordt door de corporatie steeds opnieuw teruggenomen en weer te woon aangeboden. 5. De financiële kant: Voor de corporatie: Meer opbrengst woningverkoop: huidige verkoopprogramma s worden vaak niet gehaald. De ervaring leert dat waar naast gewoon kopen de mogelijkheid van Koopgant wordt geboden een meerderheid van bewoners voor dat laatste kiest. Ondanks de korting van 25% levert de extra verkoopomzet toch meer geld op terwijl de korting natuurlijk geen echte korting is, maar een renteloze lening en de corporatie wel meeprofiteert van de waardeontwikkeling. (In essentie is Koopgarant voor de corporatie budgettair neutraal ten opzichte van gewoon (ver)kopen. Zie de berekeningen in het Fair Value rapport dat het uitgangspunt vormt voor de MG waarin Remkes de kortingspercentages in relatie met de waardedeling heeft bepaald). In de nieuwbouw vraagt een Koopgarantwoning een geringere onrendabele investering dan een huurwoning die voor dezelfde doelgroep bestemd en betaalbaar is. Voor de overheid: Anders dan de BEW-regeling kost de Koopgarantwoning de overheid niets. Sterker nog: ten opzichte van gewoon kopen bespaart het Rijk geld doordat de hypotheek 25% lager is en de teruggave van belasting over de rente daarvan dus ook. * * *