GEMEENTE JACOBSWOUDE

Transcriptie

1 GEMEENTE JACOBSWOUDE NOTITIE TEN BEHOEVE VAN DE DISCUSSIE. Raadsvergadering 20 december 2007 Onderwerp Operationeel maken startersfonds Agendapunt 12 Portefeuillehouder D.H. Verhagen, wethouder Programmanummer en titel 4 Huisvesting, centrumplannen en woonomgeving Behandeld in commissie SL 28 november 2007 Datum 6 december 2007 Versienummer 1. Opsteller R. van der Plas (bereikbaar via: ) Inleiding Op 1 maart 2007 stelde uw raad de gewijzigde verordening voor de VROM Startersleningen vast. Toen werd aangekondigd dat een nader onderzoek zou worden gedaan naar de kansen die de bestaande woningvoorraad biedt voor het gebruik van VROM startersleningen. Hierbij zijn enkele concrete vraagpunten naar voren gekomen die in de onderstaande tekst staan. Wat is een starter : Een starter is iedereen die een woning wenst aan te kopen en die daarbij tegen de grenzen van zijn financiële mogelijkheden aanloopt. De starterswoning : Hoe ziet die eruit? Hoe ziet de starterswoning eruit en waar staat hij? Veel gemeenten in de omtrek hebben inmiddels gekozen voor een algemene, generieke, aanwijzing van bestaande woningen en niet voor een aanwijzing van bepaalde typen woningen. Wij kiezen voor de woning waarvan wij er het meeste hebben in onze gemeente : de grondgebonden tussenwoning in een rijtje. De regeling voor starters moet immers eenvoudig zijn en voor iedereen hetzelfde uitpakken. Om deze reden lijkt het zinvol om voor onze starterwoning niet een bepaald type woning te noemen maar alle woningen tot een bepaalde prijs in aanmerking te laten komen voor een VROM starterslening. Dan kan een starterswoning dus ook een appartement zijn, of een maisonnette. Wanneer is het een starterswoning? Een woning tot een bepaalde prijs? Bij het kiezen van een prijsgrens waarbij de VROM startersregeling van toepassing is doet zich een dilemma voor : De startersregeling laat de hoogte van de lening namelijk afhangen van de hoogte van de te accepteren verwervingskosten van een woning. Dit is de koopsom met daar bovenop de bijkomende kosten zoals de overdrachtsbelasting, notaris- en makelaarskosten en afsluitkosten voor de lening. Voor de bestaande bouw wordt een norm van 12 % van de koopsom aan te accepteren verwervingskosten gehanteerd. Het dilemma : Wordt de prijsgrens voor een starterswoning laag gehouden (op bijvoorbeeld ,--) dan vallen alle bestaande woningen tot ca ,-- k.k. binnen het toepassingsbereik van de regeling. Als gevolg hiervan zou de regeling in het geheel niet kunnen gaan functioneren, omdat er nauwelijks woningen in deze prijsklasse te koop zijn. Stellen wij de prijsgrens op het maximum uit de verordening ( ,--) dan bestaat het risico dat het startersfonds snel uitgeput is. Bij deze prijsgrens zullen namelijk alle bestaande woningen tot ca ,-- k.k. komen te vallen binnen het toepassingsbereik van onze VROM Startersregeling. Dit

2 Gemeente Jacobswoude laatste bedrag komt in de buurt van de gemiddelde verkoopprijs van door particulieren verkochte tussenwoningen in Jacobswoude in , ,--. Op dit moment wordt in regionaal verband een aanvraag bij de Provincie voorbereid om de maximale prijsgrens uit de Huisvestingsverordening te verhogen naar ,--. Als wij bij deze prijs 12 % verwervingskosten optellen kan geconcludeerd worden dat deze woningen binnen het toepassingsbereik van de VROM startersverordening zullen vallen, terwijl zij bovendien primair aan de eigen inwoners moeten worden aangeboden. Vraag 1 : Wat is voor u een starterswoning? Een woning tot een bepaalde prijs of een bepaald type woning? Of beide? Vraag 2 : Welke koopprijs (k.k.-prijs + 12 % verwervingskosten) stelt u als grens voor het toekennen van een starterslening? Startersfonds inzetten voor een proef met de bestaande voorraad? De afgelopen jaren werden in de gemeente jaarlijks ca. 40 bestaande koopwoningen verkocht. Omdat dit voor de jonge starters een belangrijk gegeven is, zouden we het jaar 2008 kunnen gebruiken voor een proef met het startersfonds voor de bestaande woningvoorraad. Binnen deze proef willen wij niet meteen al het geld van het startersfonds, ca ,--, inzetten voor leningen in deze voorraad. Wij denken aan een leningenplafond voor 2008 van ongeveer 1/3 van het fonds of ,--. Met dit geld kunnen in 2008 maximaal 8 startersleningen van ten hoogste 10 % van de verwervingskosten van een bestaande, reeds eerder bewoonde, woning, met een maximum van ,-- worden toegekend. Dit bedrag is lager dan het maximaal mogelijke leningbedrag omdat het type woning toch minder als starterswoning zal worden gezien dan het type dat bij nieuwbouw kan worden gerealiseerd en aangewezen. Wij hebben voor deze benadering gekozen om toch nog een deel van het startersfonds te bewaren voor nieuwbouwprojecten Dit spoort met het toekenningsplafond van ,-- voor Woondiensten Aarwoude (WA) heeft het voornemen geuit om starters ook te gaan helpen, met het op de markt brengen van MGE 2 koopwoningen, in de sfeer van de bestaande voorraad en de nieuwbouw. Hierover zullen nog afspraken gemaakt worden. Vraag 3 : Wat vindt u van het idee om een deel van het startersgeld te reserveren voor de bestaande woningvoorraad? Dan blijft er startersgeld over voor nieuwbouwprojecten. Vraag 4 : Wat vindt u van het idee om ongeveer 1/3 van het fonds voor de bestaande woningvoorraad te reserveren? Vraag 5 : Hoe kijkt u aan tegen het idee om bij de bestaande woningvoorraad een lager dan het maximale leningplafond ( ,--) te kiezen en wat vindt u van ons idee om dit op ,-- te stellen? Lokaal maatwerk : De doelgroep en de lening. Doelgroep. Weinig geld en veel starters. We moeten onze doelgroep dus scherp in beeld krijgen. Daarom willen wij nadrukkelijk kiezen voor het steunen van de jonge starters die niet ouder zijn dan 30 jaar. Ook willen wij aandacht geven aan het feit dat veel starters als alleenstaande de woningmarkt betreden. Zij hebben het extra moeilijk om een koopwoning te bemachtigen. Het zou te overwegen zijn om voor deze groep een iets hoger leningbedrag mogelijk te maken. Lokatie. 1 Bron (o.a.) : Zicht op de Woningmarkt , Karakteristieken, Trends en Toekomst, door De Leeuw Makelaardij B.V./ De Leeuw Adviesgroep B.V. te Rijnsburg, afdeling marketing & communicatie, 2007, pag Maatschappelijk Gebonden Eigendom, onder deze verzamelnaam vallen alle produkten waarbij sociale koopwoningen met een korting op de marktconforme prijs door de woningcorporatie aan mensen worden aangeboden en waarin men de woning, onder voorwaarden, moet terugverkopen aan de corporatie (o.a. labels als Koop GoedKoop, Koopgarant etc.). Hierdoor zullen deze woningen duurzaam als sociale koopwoning beschikbaar blijven.

3 Gemeente Jacobswoude Omdat recentelijk zowel in Leimuiden als in Woubrugge goedkope starterswoningen zijn gerealiseerd is te overwegen nu in te zetten op koopwoningen in die dorpen waar de laatste jaren weinig, en zeker niet voor de starters, is gebouwd : Hoogmade en Rijnsaterwoude. Combineren van subsidies. De VROM starterslening van de gemeente zou gecombineerd kunnen worden met andere vormen van subsidie, zoals een korting op de marktconforme prijs van een woning door een woningcorporatie of een sociale koopwoning in de sfeer van MGE. Omdat hiermee de relatief hoge koopprijzen uit onze omgeving beter binnen bereik van de starter worden gebracht, kan dit overwogen worden. En wie maak je met dit voordeel nu gelukkig? In geval van nieuwbouw schrijft de verordening voor dat er bij meer aanvragen dan geld voor leningen geloot zal worden, maar bij de bestaande voorraad kan dit lastiger. Hoe moet dan worden toegekend? Bij wie het eerst komt die het eerste maalt en bij slechts een beperkt aantal te verstrekken leningen zullen veel mensen teleurgesteld moeten worden. Welke keuze ook gemaakt wordt, een goede communicatie is van groot belang. Vraag 6 : Wat vindt u van de leeftijdsgrens van 30 jaar voor jonge starters? Vraag 7 : Moet een alleenstaande starter een hogere starterslening kunnen krijgen? Vraag 8 : Wat is uw oordeel over een heel gerichte inzet van het geld in die dorpen die het minste nieuwbouw, c.q. doorstroming, kennen? Vraag 9 : Bent u voor het stapelen van subsidies? Vraag 10 : Hoe zou u het geld dat in 2008 voor de bestaande woningen ter beschikking is willen inzetten? Op volgorde van binnenkomst van aanvragen of weet u een andere methode? Commissiestandpunt Deze notitie is besproken in de vergadering van de commissie Samenleving op 28 november Uit de discussie kwam primair naar voren dat de VVD geen voorstander is van het inrichten van een startersfonds. Vervolgens heeft de commissie zich geboden over de 10 vraagpunten in de notitie. Uit de discussie konden de volgende standpunten worden afgeleid: Vraag 1 : Wat is voor u een starterswoning? Een woning tot een bepaalde prijs of een bepaald type woning? Of beide? GB: beide CDA: bepaalde prijs Vraag 2 : Welke koopprijs (k.k.-prijs + 12 % verwervingskosten) stelt u als grens voor het toekennen van een starterslening? Alle fracties: Maximaal euro + 12% kosten Vraag 3 : Wat vindt u van het idee om een deel van het startersgeld te reserveren voor de bestaande woningvoorraad? Dan blijft er startersgeld over voor nieuwbouwprojecten. Alle fracties akkoord Vraag 4 : Wat vindt u van het idee om ongeveer 1/3 van het fonds voor de bestaande woningvoorraad te reserveren? GB en VVD akkoord met verhouding 1/3 en 2/3 CDA wil verhouding 1/2 en 1/2 Vraag 5 : Hoe kijkt u aan tegen het idee om bij de bestaande woningvoorraad een lager dan het maximale leningplafond ( ,--) te kiezen en wat vindt u van ons idee om dit op ,-- te stellen? Alle fracties: iedereen gelijk behandelen; maximaal leningsplafond van euro Vraag 6 : Wat vindt u van de leeftijdsgrens van 30 jaar voor jonge starters? Alle fracties: geen voorstander van leeftijdsgrens

4 Gemeente Jacobswoude Vraag 7 : Moet een alleenstaande starter een hogere starterslening kunnen krijgen? Alle fracties: nee, iedereen gelijk bedrag Vraag 8 : Wat is uw oordeel over een heel gerichte inzet van het geld in die dorpen die het minste nieuwbouw, c.q. doorstroming, kennen? Alle fracties: Vrij laten, wie het eerst komt die het eerst maalt Vraag 9 : Bent u voor het stapelen van subsidies? Alle fracties: het is of of, niet stapelen

5 Gemeente Jacobswoude Vraag 10 : Hoe zou u het geld dat in 2008 voor de bestaande woningen ter beschikking is willen inzetten? Op volgorde van binnenkomst van aanvragen of weet u een andere methode? Alle fracties: op basis volgorde binnenkomst, hetzij in de verhouding 1/3 en 2/3 of 1/2 en 1/2, zie ook vraag 4 Burgemeester en wethouders van Jacobswoude, de secretaris, de burgemeester, R. van der Grijp M. Wiebosch-Steeman