Startersregeling Schinnen

Transcriptie

1 Startersregeling Schinnen Gemeentebladnummer 2014/09 Docmannummer: 2013/16508 Vergaderdatum 20 februari 2014 Agendapunt: Portefeuillehouder Wethouder ir. K. Wolff Steller mr. M. Klaassen Aan de Raad Voorstel: 1. De verordening "Startersregeling Schinnen" vast te stellen. 2. Kennis nemen van de nog geldende deelnemingsovereenkomst (met Svn) d.d Financiële dekking door aanwending van de "reserve nog te bestemmen". 4. Vaststelling van de vierde begrotingswijziging 2014 conform financiële toelichting. Inleiding: Door de Vernieuwingsgroep (VG) en de Partij van de Arbeid (PvdA) is tijdens de openbare raadsvergadering d.d. 20 december 2012 een Motie ingediend met het verzoek aan het College om met een concreet voorstel te komen voor een starterstimulering op de woningmarkt. Gestelde kaders zijn: 1. Rekening houden met landelijke en provinciale ontwikkelingen op gebied van de startersleningen, het regeerakkoord en de fiscale mogelijkheden voor starters; 2. Zoveel mogelijk partijen erbij betrekken, zodat mogelijkheden voor starters optimaal worden benut; 3. Hiertoe, indien noodzakelijk, een begrotingsvoorstel voorleggen aan de gemeenteraad ter besluitvorming. Tijdens de begrotingsbehandeling op 7 november 2013 is de strekking van deze motie herhaald, waaruit de toezegging is voortgekomen om in het voorjaar van 2014 met een voorstel te komen. Voornoemde Motie is omarmd omdat in het huidige economische klimaat starters een extra kwetsbare positie innemen. In de Motie wordt een aantal voordelen genoemd van de ( VROM ) Startersregeling. Uit ervaringen in het verleden en bij andere gemeenten is gebleken dat er evenwel ook nadelen aan zo n regeling kleven. In de Motie wordt gevraagd om een concreet en onderbouwd advies omtrent het al dan niet in het leven roepen van een starterstimuleringsregeling. Teneinde in een onderbouwing te kunnen voorzien is een deugdelijke belangenafweging gemaakt, waarbij de voornaamste voor- en nadelen zijn geïnventariseerd en gewogen. Voordelen: De Startersregeling is een landelijk bekende regeling; Rente en aflossing vloeien terug naar het fonds van de gemeente bij de Svn; Starters worden in staat gesteld een woning te kopen die zij anders niet zouden kunnen financieren.

2 2 Nadelen: Nadeel van de regeling is ten eerste dat starters feitelijk een tweede lening bovenop hun hypotheek sluiten en daarmee een grotere schuld aangaan; De rente op de starterslening (circa 5,4%) is doorgaans hoger dan de huidige rente voor extra regulier krediet bij de bank; Voorts kan een remmende werking ontstaan doordat het aflossingbedrag van de starterslening toeneemt naarmate het inkomen van de starter stijgt. Dit kan erin resulteren dat de starter gedurende de looptijd van de starterslening uitgaande van een gelijkmatige loonstijging nauwelijks meer financiële ruimte opbouwt. Starters zijn personen of huishoudens die hun eerste woning kopen. Dit kan iemand zijn die van een huurwoning naar een koopwoning wil doorstromen of iemand die vanuit het ouderlijk huis of studentenkamer zelfstandig wil gaan wonen. Als gevolg van het sterk gestegen prijspeil van koopwoningen, de economische terugval in de afgelopen jaren en de vaak hoge bijkomende kosten bij de aanschaf van een woning, is de toegankelijkheid voor starters op de koopwoningenmarkt (verder) verslechterd. De financiële middelen van de starters op de woningmarkt zijn steeds vaker ontoereikend. Een starterslening kan een extra steuntje in de rug zijn die het mogelijk maakt om de eerste, eigen woning te kopen. Het product starterslening is ontwikkeld door de Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten (Svn). De starterslening is kort gezegd een lening van maximaal voor de koop van een woning van maximaal (exclusief bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, makelaarskosten, notariskosten en afsluitprovisie). Bijkomende kosten voor bestaande woningen bedragen zo n 12% van de koopprijs en voor nieuwbouwwoningen zo n 8% van de koopprijs (bij nieuwbouwwoningen is geen overdrachtsbelasting verschuldigd). Daarnaast mag het gezinsinkomen niet hoger zijn dan bruto. De starterslening mag maximaal 20% bedragen van de verwervingskosten (koopprijs plus bijkomende kosten). In Schinnen is de Startersregeling al eens van kracht geweest, bij besluit van 27 september 2007, en deze heeft gelding gehad tot 16 december In die periode is destijds door één starter van onze regeling gebruik gemaakt. Onder het motto in het verleden behaalde resultaten zijn geen garantie voor de toekomst wordt thans geadviseerd om de Startersregeling in onze gemeente opnieuw in het leven te roepen, te meer omdat het economische klimaat qua woningmarkt en financieringsmogelijkheden er sindsdien niet overtuigend beter op zijn geworden. Gehoopt wordt dat, afgaand op de regelmatige signalen vanuit Schinnense starters, met deze regeling nét dat extra steuntje in de rug kan worden gegeven dat nodig is om de doorstroming te bevorderen. Over de starterslening hoeft de eerste drie jaren geen rente en aflossing te worden betaald. Na drie jaar gaat de starter pas betalen (afhankelijk van zijn inkomen op dat moment). Iedereen die de eerste keer eigenaar wordt van een koopwoning in Schinnen kan voor de regeling in aanmerking komen. De minister van VROM heeft aangekondigd starters op de woningmarkt de komende jaren financieel te willen ondersteunen en heeft een startersfonds ter hoogte van 20 miljoen bij het Svn geopend. Uitgangspunt is om de lokale (gemeentelijke) en regionale (provinciale) financiële inzet met de starterslening te verdubbelen. De Provincie stimuleert het gebruik van de regeling door opening van een fonds van 12,2 miljoen.

3 3 Gemeenten kunnen bepalen of zij de Startersregeling generiek, gebiedsgericht of projectmatig inzetten. Generiek: de Startersregeling wordt op alle koopwoningen (tot het maximale aankoopbedrag) binnen de gemeente van toepassing verklaard. Gebiedsgericht: een bepaalde (dorps)kern of wijk of specifiek bij een geselecteerde woningbouwcomplex (bestaand of nieuwbouwproject). De Startersregeling kan ook worden ingezet voor huurders bij de woningcorporaties die de gehuurde woningen, die voor verkoop in aanmerking komen, wensen te kopen. Argumenten: Voor veel starters is een koopwoning op de huidige woningmarkt vrijwel onbereikbaar. Daardoor blijven mensen huren die eigenlijk best een volgende stap in hun wooncarrière willen zetten. Starters die aan de criteria voldoen kunnen in aanmerking komen voor een starterslening, waarmee net dat extra steuntje in de rug kan worden geboden zodat een woning kan worden verkocht. Verder heeft de stagnerende doorstroming tot gevolg dat er minder sociale huurwoningen beschikbaar komen voor inkomensgroepen die daarop aangewezen zijn. De starterslening biedt tevens een mogelijkheid om de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. De starterslening wordt in Schinnen generiek ingezet. Dit betekent dat de starterslening op alle koopwoningen (in beginsel tot excl. bijkomende kosten) van toepassing is voor starters die aan de criteria voldoen. Ongeacht de categorie (bestaand, nieuwbouw of huurwoning van corporatie) geldt het principe: wie het eerst komt en voldoet aan de criteria, die het eerst maalt. Door de Startersregeling generiek in te zetten wordt iedereen een gelijke kans geboden om voor de starterslening in aanmerking te komen. Ten aanzien van de maximale koopprijs van wordt geadviseerd om deze bovengrens op te rekken naar een maximale prijs van Redengevend hiervoor is het feit dat de (relatief hoge) prijzen van koopwoningen in onze kernen voor een substantieel deel hoger zijn dan Vaak dienen woningen ook eerst nog gerenoveerd of opgeknapt te worden om ze aan de wensen van starters te laten voldoen. Het oprekken van deze bovengrens verruimt het beschikbare woningaanbod en daarmee de mogelijkheden voor starters die van de regeling gebruik willen maken. Overigens was dit verhoogde bedrag voor de maximale koopprijs ook al geldend gemaakt tijdens de vorige periode (2008 t/m 2010) van de Startersregeling (dit is bij besluit van 25 november 2008 destijds verruimd tot om de regeling destijds doelmatiger te maken). Ook nu is dit opportuun om van meet af aan in te regelen. Het aantrekkelijke van deze startersleningen voor de gemeente is dat zij slechts 25% van het leenbedrag hoeft te financieren en daarmee dus slechts een kwart van de rentelasten voor haar rekening hoeft te nemen. Het budget waar de leningen (voor 25%) uit worden gefinancierd dient in één keer bij Svn te worden gestort. Over het gedeelte van het gestorte bedrag dat niet wordt aangewend voor startersleningen, wordt door Svn rentevergoeding betaald. De beheerskosten die Svn aan de gemeente doorberekent bedraagt 0,5% per jaar van het uitgeleende gedeelte (van het gemeentelijke budget van ). Het is echter ten alle tijden mogelijk om te stoppen met het verstrekken van leningen en het gedeelte van het budget dat nog niet is uitgeleend van Svn terug te vorderen.

4 4 Kanttekeningen Geen. Financiële toelichting: Het risico dat leningen niet worden afgelost (wanbetaling) is voor de gemeente nihil. De leningen worden alleen verstrekt onder nationale Hypotheekgarantie (zie Verordening Starterslening Schinnen). Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan garant voor betaling van rente en aflossingen. Het benodigde investeringsbedrag bedraagt thans eenmalig Het bedrag van kan ten laste komen van de reserve nog te bestemmen. Ook de terugontvangst kan te zijner tijd ten gunste van deze reserve worden gebracht. Dit bedrag wordt door de Provincie Limburg verdubbeld, zodat het fonds bij het Svn bedraagt. Daarnaast heeft het Ministerie van VROM landelijk 20 miljoen beschikbaar gesteld voor verdubbeling van deze gezamenlijke inzet. Uit navraag is gebleken dat er nog voldoende Rijksmiddelen beschikbaar zijn. Dat betekent dat er in principe voor de gemeente Schinnen in totaliteit een (leen)bedrag van beschikbaar is voor startersleningen. Hoeveel starters hiermee kunnen worden ondersteund is moeilijk in te schatten. Uit een intern onderzoek bij de Provincie is gebleken dat het gemiddelde leenbedrag per starterslening momenteel afgerond bedraagt. Bij een fondsomvang van in totaal zouden op basis van dat gemiddelde in eerste instantie circa 8 starters met een lening ondersteund kunnen worden. Aangezien elke starter echter aanspraak maken op een maximaal leenbedrag van , kan dit betekenen dat het fonds minder dan 8 starters kan helpen. Daarentegen zullen vanwege de aflossingen van deze startersleningen gelden beschikbaar komen voor nieuwe starters, waardoor een revolverend fonds ontstaat. In de praktijk zullen, afhankelijk van de looptijd van de regeling, er naar verwachting derhalve meer dan het gemiddeld aantal van 8 starters geholpen kunnen worden. De kosten voor de gemeente bestaan uit gederfde rente-inkomsten en aan beheerskosten over het bedrag dat aan startersleningen is uitgezet. De gemeente dient het bedrag van te storten bij de Svn. Over het gedeelte van het bedrag dat niet wordt uitgeleend ontvangt de gemeente een rentevergoeding (met name in de beginperiode zolang er nog niet zoveel leningen zijn verstrekt). De beheersvergoeding voor de diensten van Svn bedraagt 0,5% per jaar over het uitgeleende bedrag. Dit percentage ligt beduidend lager dan het huidige marktrentepercentage waartegen anders geld geleend zou moeten worden.

5 5 Uitvoering en planning: Uitgangspunt voor de Startersregeling is dat alleen leningen (kunnen) worden verstrekt mits de provincie en het Rijk het leenbedrag verdubbelen. Op dit moment heeft het Rijk nog voldoende budget beschikbaar voor hun bijdragen in de startersleningen. De Provincie heeft een budget voor Schinnen beschikbaar van En dit blijft in elk geval tot 1 januari 2015 beschikbaar. Communicatie: Na besluitvorming zullen reguliere publicaties zorgdragen voor bekendheid van deze regeling onder de doelgroep van starters. Het effect van de Startersregeling wordt voor een groot deel bepaald door de wijze van communicatie. Bij de uitvoering van deze maatregel zal hiernaar extra aandacht uitgaan. Schinnen, 17 december 2013 Burgemeester en wethouders, de Secretaris, de Burgemeester, Mr. J.M.C. Roelofs B.H.M. Link