Fig. 1. Proefverkaveling t Hoefje in Westzoom te Lunteren

Transcriptie

1 Pilot Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Starters Lunteren Leeswijzer Met gronduitgifte van kavels voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) willen wij de mogelijkheden voor particulieren met deze vorm van uitgifte uitbreiden. Dit document bevat proces- en beleidslijnen die gelden voor CPO voor dit specifieke (pilot)project. Naderhand zal een evaluatie plaatsvinden, waarna ook bekeken wordt of meer beleid omtrent CPO wenselijk is. Op de rechterpagina s (oneven) staat de lopende tekst, op de linkerpagina s (even) aanvullende informatie. Inhoudsopgave 1. Aanleiding p Locatie p Het doel en de doelgroep van CPO in Lunteren p Afname van de grond p Overeenkomst p Grondprijzen p Grondprijzen bij verkoop van de grond p Canon bij afname van de grond in erfpacht p Stimuleringsregeling p Procesbeschrijving en aanbevelingen p Procesbeschrijving p. 7/8 6.2 Aanbevelingen voor de afnemersgroep p Aanleiding Gemeente Ede heeft de behoefte gesignaleerd om via zelfbouw en/of (collectief) particulier opdrachtgeverschap woningen te realiseren. Ook vanuit de Stichting Starters Lunteren (SSL) is het verzoek gekomen bij de gemeente om mee te denken over de ontwikkeling van een CPO-project. Niet eerder zijn door CPO binnen de gemeente Ede woningen gerealiseerd. Wij willen daarom de mogelijkheden voor de uitgifte van kavels voor particuliere opdrachtgevers en collectieven uitbreiden. Dit is van belang voor een bepaalde groep starters. Anderszins wordt er een extra marktsegment mee aangeboord. Politiek gezien is er draagvlak voor en economisch gezien zijn de omstandigheden gunstig. 2. Locatie Er is een nieuwbouwproject in ontwikkeling, waarbij de gemeente ruimte wil bieden aan CPO, te weten project t Hoefje dat onderdeel uitmaakt van de Westzoom in Lunteren. Het projectgebied is 2,3 ha groot. De gemeente is eigenaar van de grond. Op deze locatie is er plaats voor circa 51 woningen. Het middengebied wijzen wij aan voor CPO. Het omliggende gebied zal waarschijnlijk op de markt gebracht worden als losse kavels (particulier opdrachtgeverschap), maar dat valt buiten de scope van deze notitie. De verwachting is dat in het middengebied (rood) circa 32 woningen gebouwd kunnen worden. De bedoeling is dat deze locatie als pilot voor CPO dient. De pilot gaat alleen door als er voldoende inschrijvingen zijn. Onderstaand een kaartje van t Hoefje met een proefverkaveling. Fig. 1. Proefverkaveling t Hoefje in Westzoom te Lunteren 1

2 Wijzen van bouwen Een particulier kan in verschillende vormen invloed uitoefenen op het ontwerp van zijn toekomstige woning. Dit kan individueel of gezamenlijk. De mate van invloed kan daarbij verschillen (liggen alle mogelijkheden open of stelt de gemeente een aantal kaders voor het ontwerp). Meest gebruikt zijn de volgende wijzen van bouwen: Particulier opdrachtgeverschap. De particulier koopt zelf de grond of heeft die in erfpacht en bepaalt zelf hoe deze woning eruit komt te zien en wie de woning bouwt. De particulier is als opdrachtgever in de positie zijn eigen keuzes te maken. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Een aantal particuliere deelnemers verwerft een bouwkavel met woonbestemming. Zij organiseren zich meestal in een vroeg stadium in een vereniging zonder winstoogmerk of binden zich door een overeenkomst. Zo treden zij op als opdrachtgever naar architect en aannemer. Uiteindelijk worden de woningen in groepsverband gerealiseerd. In de praktijk blijkt het bij CPO projecten om minimaal 15 à 20 woningen te gaan, zodat schaalvoordelen op het gebied van zelfwerkzaamheid en kostenvoordeel behaald kunnen worden. Mede-opdrachtgeverschap. Dit is een vorm waarbij de professionele ontwikkelaar of een corporatie beschikt over bouwgrond of een herstructureringslocatie en daar bewoners bij werft om gezamenlijk woningen te (her)ontwikkelen. Het kan ook dat de ontwikkelaar op basis van een (door hem) verzamelde groep toekomstige bewoners een grondpositie krijgt toegewezen. Consumentgerichte projectontwikkeling. De professionele ontwikkelende partij treedt op als opdrachtgever. Dit is een meer traditionele vorm van projectontwikkeling. De grondpositie ligt bij de ontwikkelaar, evenals de keuze voor partijen waarmee gebouwd wordt. De koper komt in beeld wanneer een uitgewerkt ontwerp in de brochure staat, compleet met prijzen en keuzeopties. Dit is de variant waarbij de toekomstige bewoner de minste ruimte voor invloed op het ontwerp en indeling van de woning heeft. Voor- en nadelen Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Het opzetten van een CPO project heeft zowel voor- als nadelen. Dat geldt voor de deelnemers, maar ook voor de gemeente. Voordelen: De lokale markt wordt op een aansprekende wijze bediend. CPO geeft de deelnemers, de toekomstige bewoners, een andere rol. Zij moeten met elkaar in overleg om tot een bevredigend eindproduct te komen, dit creëert sociale binding onder de groep particulieren. Het sluit aan op de behoefte van de markt en geeft een aanleiding om een bouwlocatie gunstig op de markt te zetten. Deelnemers hebben meer zeggenschap over het ontwerp en indeling van hun woning. Het vergroot de toegankelijkheid voor bepaalde doelgroepen, bijvoorbeeld voor hen die teveel verdienen voor een huurwoning en te weinig voor een koopwoning op de reguliere markt. De woningen worden tegen een relatief lage prijs ontwikkeld, omdat er geen makelaars of projectontwikkelaars als tussenliggende partij bij deelnemers en aannemers betrokken zijn. Ook kan men jonge, ondernemende mensen uit de eigen kern/gemeente binnenhalen en houden. De gemeente heeft financieel belang bij daadwerkelijke totstandkoming van het project. Het financiële risico voor de gemeente en de deelnemers is kleiner dan bij particulier opdrachtgeverschap, omdat men met een gezamenlijk budget van de afnemersgroep werkt en er vaak een achtervangregeling wordt opgesteld. De markt wordt eerder en directer betrokken bij de totstandkoming van het woningbouwprogramma. Indien de gemeente de grond direct verkoopt aan de deelnemers, verkrijgt de gemeente sneller de grondopbrengsten dan bij verkoop aan projectontwikkelaar (in dat laatste geval is het gebruikelijk dat eerst 70% van het aanbod verkocht moet zijn). De pilot in Lunteren kan functioneren als een leertraject. Op basis van de ervaringen in Lunteren kan bepaald worden of de gemeente in de toekomst ook op andere locaties CPO wil toepassen en welke aandachtspunten er liggen. Deelnemers kunnen van elkaars kennis en ervaring leren. In de praktijk blijkt dat de woningen die voortkomen uit een CPO project van hoge kwaliteit zijn. Het vormt dus een waardevolle toevoeging op de woningvoorraad in Lunteren. Nadelen: Het traject heeft een bewerkelijke aanpak. Deelnemers moeten zelf keuzes maken, waardoor zij zich onder andere actief moeten verdiepen in juridische, financiële en bouwkundige regels en voorschriften. Zonder deskundigheid of begeleiding is zo n traject bijna onmogelijk. Het doorlopen van een CPO traject vergt meer persoonlijke inzet, eigen (vrije)tijd, doorzettingsvermogen en energie van de deelnemers. Als de woning te veel aan eigen smaak gebonden is, kan dat gevolgen hebben voor de verkoopbaarheid van de woning. 2

3 3. Het doel en de doelgroep van CPO in Lunteren Op de huidige gespannen woningmarkt is er voor starters weinig gelegenheid tot het kopen van een woning. De overstap van huur naar koop is zeer moeilijk. Kleine kernen, zoals Lunteren, hebben te maken met een gebrek aan starterswoningen. De starters dreigen hierdoor buiten de boot te vallen. Jongeren zien zich hierdoor genoodzaakt weg te trekken, met negatieve gevolgen voor de leefbaarheid. CPO kan een middel zijn om deze groep goedkope en betaalbare woningen te laten ontwikkelen. SSL heeft eerder aangegeven dat zij CPO als oplossing voor de woningbehoefte onder starters zien. Zij hebben voorgesteld om CPO in Lunteren te introduceren. CPO mogelijk maken is dus van belang voor een bepaalde groep starters, anderszins wordt er een extra marktsegment mee aangeboord. Dat is de reden dat deze CPO pilot zich, naast andere deelnemers, vooral richt op de doelgroep starters. Een starter is een persoon die nog niet eerder eigenaar is geweest van een koopwoning en zich op de kopersmarkt bevindt. Naast grondverkoop is er voor dit CPO project de volgende hoofddoelstelling geformuleerd: Met CPO wil de gemeente aan vooral starters de mogelijkheid bieden om zelf hun eigen woning te ontwerpen en bouwen. Door dit gezamenlijk, in eigen beheer te doen, kunnen zij hun eigen koopwoning binnen het goedkope en betaalbare segment realiseren. Met dit CPO project willen wij voornamelijk woningen in het goedkope en betaalbare segment realiseren (tot v.o.n.). De deelnemers aan het CPO project zullen de opdracht meekrijgen om te bouwen volgens de richtlijnen in de nota van Uitgangspunten, ook wat betreft de verdeling van woningcategorieën. Deze zijn overgenomen uit het woningbouwprogramma van project Westzoom. In onderstaande tabel staat wat dit betekent voor het CPO-deel van deelgebied t Hoefje (op basis van eerder genoemde proefverkaveling). Overigens is, afhankelijk van de uiteindelijke verkaveling, een andere verdeling in overleg mogelijk. Daarbij geldt de voorwaarde, dat de minimale aantallen genoemd onder goedkope koop en middeldure koop laag gehandhaafd blijven. Woningcategorie V.o.n. prijs in Westzoom Hoefje PO deel CPO deel Goedkope koop < % 30 % ca % ca. 16 Middeldure koop laag % 20 % ca % ca. 10 Middeldure koop hoog % 30 % ca % ca % ca. 6 Dure koop > % 20 % ca % ca. 10 Totaal aantal woningen 100 % 100 % ca % ca % ca Afname van de grond De doelgroep voor CPO bestaat uit personen die de stap willen maken naar een zelf te ontwikkelen koopwoning. Als alternatief voor het kopen van de grond kan het voor de CPO deelnemer financieel gunstiger zijn om de grond in erfpacht af te nemen. De grond blijft dan in eigendom van de gemeente. De erfpachter mag de grond gebruiken als ware hij eigenaar en voor het gebruik van de grond betaalt hij een gebruiksvergoeding (canon). De starter die een woning bouwt met een getaxeerde v.o.n.-prijs lager dan heeft bovendien de keuze voor afname in erfpacht met een canonverplichting die gebaseerd is op een gereduceerde grondprijs en korting op de canon. 4.1 Overeenkomst Alle deelnemers van CPO hebben dus de keuze tussen koop van de grond of afname in erfpacht. Afhankelijk van de getaxeerde von-prijs van de woning kent de erfpachtregeling 2 varianten: 1. de standaard erfpacht (voor woningen boven de ); 2. de erfpacht met stimuleringsregeling (voor woningen onder de ). De erfpacht met stimuleringsregeling houdt in dat voor de berekening van de canon een gereduceerde grondprijs geldt. Bovendien zal er de eerste jaren een korting op de canon worden gegeven. De canon kan per jaar worden betaald of ineens worden afgekocht. De korting die bij de stimuleringsregeling wordt gegeven op de grondprijs, moet op enig moment wel alsnog worden betaald. De erfpachter heeft zelf de keuze wanneer hij dat wil doen. In ieder geval brengt de gemeente op het moment dat er sprake is van verkoop van de woning, alsnog de oorspronkelijke marktconforme grondprijs in rekening. Uiteindelijk betalen alle deelnemers dus een marktconforme grondprijs. 3

4 Stichting Starters Lunteren De Stichting Starters Lunteren (SSL) is actief als belangenbehartiger voor koopstarters die op zoek zijn naar een betaalbare woning in Lunteren. SSL omschrijft op hun eigen website een starter als volgt: De starters van Lunteren zijn jonge mannen en vrouwen hoofdzakelijk in de leeftijd van 20 tot 27 jaar. Zij hebben hun opleidingen voltooid en een baan. Zij beschikken over een beginkapitaal. Met hun partner dan wel als alleenstaande zijn zij er aan toe hun bestaan in Lunteren op te bouwen. Hun woonvoorkeur is koop. Zij zijn op zoek naar een betaalbare koopwoning van gemiddeld , tussenwoning vanaf , hoekwoning tot of appartement van vergelijkbare prijsklasse. Van de starters wordt verwacht dat zij niet eerder de beschikking hebben gehad over een zelfstandige eigen huisvesting op koopbasis. Voor de starters is het van belang dat zij kennis nemen van voorwaarden als Koopgarant-met-CPOclausule en dergelijke, die in CPO-projecten worden gehanteerd. De starters dienen er rekening mee te houden in hun vrije tijd gedurende ongeveer twee jaar een extra inspanning te leveren, om onder het motto Doe het zelf, doe het samen in CPO-verband hun eigen woning te ontwikkelen. Als men zelf vindt dat men onder deze definitie valt, dan kan men zich aanmelden voor de starterslijst. Inmiddels hebben ruim 100 personen zich aangemeld. De inschrijvingen zijn individueel en mensen die willen gaan samenwonen zijn nog niet aan elkaar gekoppeld. De gegevens zijn nog niet gecontroleerd. Uit gesprekken die wij hebben gehad met onder andere de voorzitter blijkt dat zij van bouwplanontwikkeling uitgaan en inspraak zullen hebben over de woning. Zij willen graag voorrang voor Lunteranen. Subsidiemogelijkheden provincie Gelderland onzeker De provincie Gelderland stimuleert de bouw van woningen in CPO verband met een subsidie voor CPO projecten die onder bepaalde voorwaarden te verkrijgen was. Echter, de subsidiepot die daarvoor beschikbaar was is leeg. Het is niet duidelijk of de provincie de subsidieregeling afschaft of dat de regeling nog wordt voortgezet. Geen gesubsidieerde grondprijs Bij CPO is geen sprake van een gesubsidieerde grondprijs. Een 'sociale grondprijs' wordt door de gemeente alleen gehanteerd bij woningen die gekoppeld zijn aan de huurprijsgrens of bij koopwoningen, die voor langere tijd in het sociale segment blijven. (Bijvoorbeeld de 'te woon' variant van Woonstede). 4

5 Als de CPO-deelnemer kiest voor erfpacht stelt de gemeente een overeenkomst op waarin verschillende opties zijn ingepast. Schematisch weergegeven zijn er de volgende opties voor afname van de grond: Variant Koop Erfpacht standaard Erfpacht met stimuleringsregeling Getaxeerde v.o.n.- waarde Optie 1 (bij sluiten ovk) Betaling van marktconforme grondprijs > Betaling van jaarlijkse canon, gebaseerd op een marktconforme prijs (quotesytsematiek) zonder korting op de canon < Betaling van jaarlijkse canon, gebaseerd op een gereduceerde grondprijs met korting op de canon Optie 2 (bij sluiten ovk of na verloop van tijd) Afkoop van de canon gebaseerd op een marktconforme prijs (quotesystematiek) zonder korting op de canon afkoop van de canon, gebaseerd op een gereduceerde grondprijs met korting op de canon Optie 3 (na verloop van tijd en verplicht bij verkoop woning) koop van de grond tegen marktconforme prijs (quotesystematiek) koop van de grond tegen marktconforme prijs (quotesystematiek) Bij afname in erfpacht kan de deelnemer, op het moment dat hij de grond afneemt, kiezen voor optie 1 of optie 2. Op elk gewenst moment kan de deelnemer vervolgens overstappen naar optie 2 of optie 3. Op het moment dat de woning wordt verkocht is de deelnemer altijd verplicht om de grond tegen de marktconforme prijs (die gold op moment van sluiten van de overeenkomst) te kopen. 5. Grondprijzen De grondprijzen worden jaarlijks vastgesteld door de gemeenteraad en opgenomen in de grondprijzenbrief. Deze prijzen zijn ook op CPO van toepassing. De vastgestelde grondprijzen zijn functioneel, wat betekent dat de grondprijs afhankelijk is van de functie (in dit geval voor woningbouw) die de grond krijgt. De vastgestelde grondprijzen gelden in eerste instantie bij verkoop van de grond. Gemeente Ede hanteert voor grondprijsbepaling van woningbouw, conform Grondprijzenbrief 2011, een zogenaamde quote systematiek. Dat betekent dat de waarde van de grond wordt bepaald door middel van een percentage van de verkoopwaarde van de woning. De grondprijs wordt per woning bepaald. Een variant daarop is dat bij de bepaling van de grondprijs, uitgaande van een verkavelingstudie een grondprijs voor het totale bouwblok kan worden bepaald. Bij afname in erfpacht, wordt voor de berekeningen van de hoogte van de canon, ook uitgegaan van de prijzen genoemd in de grondprijzenbrief. 5.1 Grondprijzen bij verkoop van de grond Bij de bepaling van de grondprijs is uitgegaan van een relatie tussen de v.o.n.-waarde van de woning en de grondprijs bij een basis grondgebruik (de grootte van het stuk grond in m²). Als dit basisgrondgebruik wordt overschreden, dan moet er een toeslag worden betaald. De quote systematiek houdt in dat de grondprijs meebeweegt met de v.o.n.-waarde van de woning. Hoe groter of luxer de woning hoe hoger de v.o.n.-waarde en dus ook de grondprijs. Een indicatie van de grondprijs is af te lezen in de grafiek uit 1.3 van de Grondprijzenbrief 2011 (prijzen zijn exclusief verschuldigde belastingen). Op aanvraag kunnen wij een rekenmodel sturen waarmee deelnemers zelf de berekeningen kunnen maken. De definitieve grondprijs zal door middel van taxatie (van de v.o.n. prijs van de woning) worden bepaald op het moment van aanvraag van de omgevingsvergunning. Op dat moment is inzichtelijk hoe de woning er uit komt te zien en is taxatie mogelijk. De uiteindelijke v.o.n.-waarde na de taxatie kan afwijken van de waarde waarvan is uitgegaan bij de reservering van de grond. De v.o.n.-waarde na de taxatie bepaalt de definitieve grondprijs. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking: Een woning met een v.o.n.-waarde van kent een quote van 31,93%. De bijbehorende grondprijs is dan ,46. Een woning met een v.o.n.-waarde van kent een quote van 29,25%, de grondprijs is dan ,38. 5

6 6

7 5.2 Canon bij afname van de grond in erfpacht Bij afname in erfpacht wordt de canon berekend over de grondwaarde die volgens de quote systematiek hoort bij de v.o.n.-waarde van de woning na taxatie. De grondwaarde wordt dan zoals hierboven beschreven berekend en daar wordt de hoogte van de canon uit afgeleid. 5.3 Stimuleringsregeling Starters die een woning met een v.o.n.-waarde beneden realiseren kunnen gebruik maken van een zogenaamde stimuleringsregeling. Er wordt dan uitgegaan van een grondprijs van (uitgaande van de te woonvariant uit de Grondprijzenbrief 2011). Deze gereduceerde grondprijs kan worden toegepast onder voorwaarde dat de grond in erfpacht wordt afgenomen. Bij deze prijs is uitgegaan van een basis grondgebruik van 125 m² kavel. Voor het aantal m² dat 125m² overstijgt, geldt een grondwaarde van 229 per m² extra. De totale grondprijs geldt als uitgangspunt voor de berekening van de hoogte van de canon. De erfpachter krijgt de keuze om een jaarlijkse canon te betalen of deze canon in één keer af te kopen. De afnemer die kiest voor de jaarlijkse canon, betaalt ieder jaar een bedrag aan de gemeente voor het gebruik van de grond. Deze canon is 5,25% van de grondprijs en wordt jaarlijks geïndexeerd met een vast percentage (1,5%) of een percentage op basis van de indexcijfers eengezinswoning nieuwbouw (bdb-index). De gemeente geeft de eerste vijf jaren een gestaffelde korting op de canon. De korting is het eerste jaar 100%, waarna het kortingspercentage jaarlijks met 20% afneemt. Vanaf het zesde jaar betaalt men de volledige canon. In het geval dat de canonverplichting wordt afgekocht, wordt de korting verrekend in de afkoopsom. Het voordeel is dat, naast de gereduceerde grondprijs en de korting op de canon, de starter voor een lager bedrag een hypothecaire lening aan kan gaan. Vanwege de doelstelling van dit CPO project om woningen te realiseren in de betaalbare sector behoudt de gemeente zich het recht voor de aanbieding van de gereduceerde grondprijs en de korting op de canon in te trekken als de taxatie van de woning de v.o.n.-waarde van overschrijdt. Let wel! In deze berekeningen is uitgegaan van de Grondprijzenbrief Procesbeschrijving en aanbevelingen De grond van project t Hoefje is in eigendom van de gemeente. In de door het college van B&W vastgestelde Nota van uitgangspunten Westzoom te Lunteren is de aanwijzing van de grond voor CPO en de doelgroep starters vastgesteld. Om tot een efficiënt CPO traject te komen is het noodzakelijk om een logisch stappenplan te volgen. Dit begint (na vaststelling van deze notitie) met het opstellen van een selectieleidraad en het opstellen van (concept)overeenkomsten en eindigt met de grondlevering en evaluatie van de pilot. De stappen die, na het vaststellen van deze beleidslijn door het college, moeten worden genomen en waarin ook de afnemersgroep is betrokken, staan in een relatieschema, gevolgd door een procesbeschrijving. De stappen binnen het proces zijn tevens randvoorwaarden die noodzakelijk zijn om de doelstellingen van CPO te verwezenlijken en daadwerkelijk realisering te bevorderen. Naderhand zal een evaluatie plaatsvinden tussen de gemeente en de afnemersgroep. Uitgangspunten voor dit CPO project zijn: de voorliggende notitie; het stedenbouwkundig plan; het beeldkwaliteitplan; de Nota van uitgangspunten Westzoom te Lunteren, d.d. 2 februari 2011; de grondprijzenbrief (afhankelijk van jaar van afname/ koop grond). 6.1 Procesbeschrijving Hieronder volgt een beschrijving van het proces (uitleg relatieschema), met een globale tijdsplanning. De gemeente is eigenaar van de grond. Om het selecteren van de mogelijke kopers te vergemakkelijken zal door de gemeente een selectieleidraad worden opgesteld. De gemeente heeft twee keuzemogelijkheden van een proefverkaveling opgesteld en ter beoordeling aan SSL voorgelegd. SSL wil de keuze overlaten aan de afnemersgroep. Een van de twee proefverkavelingen vormt de basis voor het uiteindelijk te realiseren plan. 7

8 Om deelnemers voor CPO te werven zal de gemeente lokaal adverteren. Uit de aanmeldingen zal door een notaris in een openbare sessie door middel van loting de volgorde en/of deelname worden bepaald. Deelnemers die zijn geselecteerd betalen een inschrijfsom van 1.000,--. Dit inschrijfgeld wordt voor een deel gebruikt om een professioneel begeleidingsbureau in te schakelen om de deelnemers voor het eerste deel van het traject te begeleiden. Het (eventuele) restant wordt verrekend bij afname van de grond. De deelnemers aan het CPO project organiseren zich in een rechtsvorm, bijvoorbeeld een vereniging zonder winstoogmerk, verder te noemen de afnemersgroep. Alle deelnemers hebben gelijke zeggenschap binnen het project. De deelnemers kiezen zelf hun bestuur en beslissen over de rolverdeling binnen de afnemersgroep. Tevens wordt iemand aangewezen als contactpersoon voor de gemeente. De gemeente stelt de reserveringsovereenkomst voor het gehele gebied op. Met de afnemersgroep wordt een reserveringsovereenkomst gesloten voor een jaar. Binnen dat jaar verplicht de gemeente zich een bestemmingsplan uit te werken en vast te laten stellen. De afnemersgroep verplicht zich een bouwplan te ontwikkelen. De wijze van grondprijsberekening, wijze van uitgifte (verkoop of erfpacht) en wijze van indexeren van de grondprijs maken onderdeel uit van de reserveringsovereenkomst. De afnemersgroep werkt één van de proefverkavelingen verder uit. De afnemersgroep maakt onderling uit welke individuele deelnemer in aanmerking komt voor welke kavel. Door de gemeente wordt een inrichtingsplan en matenplan opgesteld. De gemeente blijft eigenaar van het toekomstig openbaar gebied en zorgt voor de inrichting hiervan. De gemeente maakt in overleg met de afnemersgroep een keuze voor de begrenzing van het bouwblok en de kavels. Op basis hiervan maakt de gemeente een indicatie van de grondprijs over de individuele kavels ten behoeve van de reservering. Variant hierop kan zijn dat de gemeente een grondprijs voorstel doet voor het gehele gebied en dat de afnemersgroep een voorstel doet ten aanzien van de verdeling van de grondprijs. De afnemersgroep maakt binnen 8 maanden na het ondertekenen van de reserveringsovereenkomst een voorlopig woningbouwontwerp. De gemeente toetst dit. Dan werkt de afnemersgroep dit uit tot een definitief ontwerp. Parallel daaraan zal de gemeente een (globaal) bestemmingsplan maken, alsmede een beeldkwaliteitplan, die beiden door de Raad moeten worden vastgesteld. De afnemersgroep dient op basis van het definitief ontwerp bouwplan een voorlopige aanvraag omgevingsvergunning in. De afdeling Vergunningen van de gemeente beoordeelt deze bouwaanvraag. Ook beoordeelt de commissie ruimtelijke kwaliteit of het bouwplan voldoet aan het beeldkwaliteitplan en de algemene eisen van welstand. Voldoet het bouwplan dan kan de afnemersgroep het plan uitwerken tot een definitieve aanvraag omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning kan worden verleend als de aanvraag aan alle eisen voldoet en het bestemmingsplan in werking is getreden. De gemeente verplicht zich tot levering van de grond nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden. Een koop- of erfpachtovereenkomst komt tot stand tussen de individuele koper/ deelnemer en de gemeente. Dit is rentedragend vanaf het besluit van het college van B&W tot verkoop. Afname en betaling vindt plaats uiterlijk 3 maanden na het besluit van het college van B&W tot verkoop. Zowel tussentijds, als daar behoefte aan is, als na realisering van de woningen zal er een evaluatie van de pilot plaatsvinden. Daarmee wordt gekeken of deze pilot voor herhaling vatbaar is op een andere plaats binnen de gemeente en welke leerpunten bij een eventueel volgende keer van belang zijn. In deze evaluatie moeten zowel de inhoudelijke kant als de procesmatige kant aan de orde komen. 6.2 Aanbevelingen voor de afnemersgroep Om de continuïteit te waarborgen wordt aanbevolen om een lijst met reservedeelnemers op te stellen die de verplichting op zich nemen als achtervang deel te nemen. Mocht een deelgenoot uit de afnemersgroep om welke reden dan ook wegvallen, dan kan de reservedeelgenoot in de plaats treden. Geadviseerd wordt om voor 40% van het aantal te verdelen kavels reservedeelnemers te regelen. Als stok achter de deur kan de afnemersgroep bijvoorbeeld een aannemer selecteren, die als er geen reserve deelnemers (meer) beschikbaar zijn, voor eigen rekening en risico de bouw van de betreffende woning(en) zal afronden en op de markt zal brengen. Van een deel van het inschrijfgeld wordt in overleg, een professioneel begeleidingsbureau ingeschakeld die de deelnemers, het eerste deel van het traject, zal begeleiden. Verder is het is aan te raden dat de afnemersgroep een architect selecteert met ervaring in CPO. De gemeente zal desgewenst in deze keuze mee adviseren. 8

9 9