Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) in Helmond

Transcriptie

1 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) in Helmond Inleiding In de Woonvisie heeft het college van burgemeester en wethouders haar ambities geformuleerd met betrekking tot het wonen. Naast het groeien tot een stad met inwoners, heeft het college ook aangegeven op welke wijze de woningvoorraad hierop aangepast zal moeten worden. Een van de speerpunten hierbij is het realiseren van projecten in het kader van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. In voorliggende notitie wordt beschreven waarom Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) zo interessant is voor Helmond, en op welke wijze een project in het Helmondse vormgegeven kan worden. Een van de vijf kernthema s van beleid in de rijksnota Wonen: Mensen, Wensen, Wonen uit december 2000 is het vergroten van de zeggenschap over de vormgeving, inrichting en het beheer van woning en woonomgeving. De rijksoverheid is van mening dat Particulier Opdrachtgeverschap hierbij een belangrijke rol kan spelen. De meest bekende vorm van Particulier Opdrachtgeverschap is individueel Particulier Opdrachtgeverschap, ofwel de eigen bouw op een vrije sector kavel. De laatste jaren komt het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap sterk in beeld. Onder Collectief Particulier Opdrachtgeverschap verstaat de provincie Noord-Brabant in haar Handboek CPO dat particulieren zich organiseren in een rechtspersoon zonder winstoogmerk, die een kavel verwerft en als opdrachtgever optreedt. De rechtspersoon besluit zelf met welke partijen het project wordt uitgevoerd. De woningen worden in groepsverband en voor eigen gebruik gerealiseerd. Toekomstige bewoners richten een vereniging op en bouwen in eigen beheer een project met woningen. Voordeel hiervan: men bouwt exact de gewenste woning en doordat een projectontwikkelaar ontbreekt, bouwt men tevens aanzienlijk goedkoper. Men realiseert een betaalbare woning die via de reguliere bouw te duur zou zijn geweest. Beleidsmatige Context Na de nota Wonen: Mensen, Wensen, Wonen uit december 2000 wordt in de nota Ruimte geven, bescherming bieden: Een visie op de woningmarkt van juni 2006, de wenselijkheid bevestigd van een grotere betrokkenheid van toekomstige bewoners bij de ontwikkeling, indeling en kwaliteit van de woning. Waren eerst veel gemeenten geen voorstander van een hoog aandeel Particulier Opdrachtgeverschap in de woningbouw, de afgelopen jaren is de aandacht hiervoor echter steeds sterker geworden. In tegenstelling tot het verleden ligt het accent nu niet op de dure eigen bouw op vrije sector kavels, maar wordt steeds meer gedacht aan (goedkopere) woningen voor starters. Ook het concept van meer zeggenschap ofwel het meedenken en zelfs het zelf beslissen begint langzaam maar zeker aan te slaan. Door de ombuiging van vrije sector naar deze goedkopere woningen kunnen zelfs rijtjeswoningen en appartementen in hogere dichtheden gerealiseerd worden. In het Bestuursakkoord geeft de provincie prioriteit door het CPO in deze periode te bevorderen en te ondersteunen, door middel van enerzijds het aanbieden van een handboek en door het beschikbaar stellen van een stimuleringsregeling Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. De provincie heeft voor dit doel 4 miljoen beschikbaar gesteld: Helmond is iets minder ambitieus met haar streven om CPO-woningen te realiseren en heeft in haar Woonvisie een percentage genoemd van 10% van haar bouwprogramma voor Particulier Opdrachtgeverschap en daarnaast nog eens 20% van de projectmatige bouw in de vorm van consumentgericht bouwen. Bij een bouw in de periode van woningen in de minimumvariant en woningen in de maximumvariant levert dit percentage van 10% jaarlijks een aantal van woningen op. De afgelopen 4 jaren heeft Helmond alleen al met de eigen bouw op vrije sector kavels jaarlijks gemiddeld 65 woningen gerealiseerd. Een verhoging met woningen per jaar mag haalbaar geacht worden. 1

2 Helmond heeft dus de komende jaren nog voor een forse bouwopgave gekozen. De omstandigheden op de woningmarkt worden echter steeds lastiger. Het consumentenvertrouwen neemt fors af, de economische groei wordt minder, de inflatie stijgt, de hypotheekrente neemt toe. Al met al factoren, die elkaar versterken om de afzet van een groot aantal woningen te bemoeilijken. Het is daarom uiterst belangrijk een product te realiseren waar de consument volledig achterstaat. Het zijn niet de deskundigen die weten wat de consument wil. De hedendaagse woonconsument heeft vaak heel specifieke wensen en is daarbij ook nog eens mans genoeg om deze zelf te formuleren. Maatwerk is nodig om de mismatch tussen vraag en aanbod weer om te buigen naar een match om op deze wijze op termijn de productie weer op niveau te kunnen brengen. En dit is precies de kern van het Particuliere Opdrachtgeverschap: het zelf vorm en inhoud geven aan de toekomstige woning. En als dat samen met andere woonconsumenten in één project gedaan wordt, dan wordt dat Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, ofwel CPO genoemd. Beoogd effect Collectief Particulier Opdrachtgeverschap kan dus vorm geven aan enkele belangrijke speerpunten van het Helmondse woningbouwbeleid: De consument bepaalt zelf hoe de nieuwe woning vormgegeven wordt en heeft daardoor binnen de wettelijke kaders en de kaders die de gemeente Helmond zelf stelt, de volledige zeggenschap over de realisatie van zijn woning. CPO levert sociale cohesie in een buurt op. De mismatch tussen vraag van de consument en het gerealiseerde aanbod neemt daardoor af. De woning voldoet immers optimaal aan de wensen van de consument. Hierdoor kan de woningproductie en de afzet van deze woningen op een hoger niveau blijven. CPO kan ook de doorstroming bevorderen door het aanbieden van woningen in het segment tussen goedkope huur en dure koop, waarin op dit moment weinig aanbod is. Met CPO wordt het mogelijk in een groter project te bouwen waardoor de kosten afnemen en de woningen meer betaalbaar worden. Met CPO kunnen zelfs starterswoningen gerealiseerd worden, die onder de prijs van sociale koopwoningen (< ) liggen. Beoogd wordt hiermee goede huisvesting bieden voor de eigen bewoners (deze zullen de stad minder snel verlaten), maar het is tevens ook aantrekkelijk voor mensen van buiten Helmond om zich hier te vestigen. Kanttekeningen De eerste bewoner van een CPO-woning heeft dus volledige zeggenschap in de woning. De vraag kan gesteld worden of deze woning bij verhuizing ook voor de volgende koper nog voldoende aantrekkelijk is. Het Handboek CPO: Bouwen met Burgers van de provincie zegt hierover: De meeste CPO-woningen worden niet zeer apart of specifiek ingedeeld. CPO-woningen zijn ook vaak van goede kwaliteit: het blijkt dat particulieren andere keuzes maken over materiaalgebruik en afwerking dan projectontwikkelaars en daardoor worden kwalitatief betere woningen gebouwd. Als een groep particulieren dan ook nog enigszins flexibele woningen laat bouwen, is het risico van onverkoopbare woningen zeker niet groter. Bij verschillende CPO-projecten zijn antispeculatiebedingen nodig, om te voorkomen dat er mensen alleen meedoen voor de winst. Dat zegt iets over de kwaliteit en de waarde van de CPO-woningen. Al met al kan geconcludeerd worden dat Collectief Particulier Opdrachtgeverschap een belangrijke bijdrage kan leveren aan de uitvoering van het Helmondse beleid op het gebied van het wonen, zoals geformuleerd in de Woonvisie

3 Relevante aspecten en randvoorwaarden In de voorliggende paragraaf zal ingegaan worden op een aantal uitgangspunten en randvoorwaarden die voor het college van burgemeester en wethouders van belang zijn bij de realisatie van CPO in Helmond. Rechtspersoon: De groep moet een rechtspersoon oprichten. Uit de statuten van de rechtspersoon moet blijken dat het project zonder winstoogmerk wordt ontwikkeld en gerealiseerd. Ook moet worden aangetoond dat alle deelnemers een gelijkwaardige zeggenschap en invloed hebben op de besluitvorming in het project. Daarnaast dient de continuïteit van het project gewaarborgd te worden, bijvoorbeeld door een achtervangpartij. Zolang deze gewaarborgd blijft, blijft de groep particulieren zelf optreden als opdrachtgever. Het is verstandig een minimum aantal deelnemers af te spreken, om te voorkomen dat een paar overgebleven leden een geheel project ontwikkelen. Doelgroep: De doelgroep voor het eerste CPO-project in Helmond zijn de starters. Onder starter wordt in dit geval verstaan: iemand die vanuit een niet zelfstandige woning, zoals het ouderlijk huis, of een huurwoning, een eigen woning koopt en zelf gaat bewonen. Voorgesteld wordt dit eerste project in de sociale koopsfeer (< ) te realiseren, waarbij ook een lagere grondprijs kan worden aangeboden. Dit betekent dat huishoudens met een hoger inkomen niet in aanmerking komen voor dit project. Voorgesteld wordt het maximum inkomen te stellen op , waarbij voorts geen vermogen boven het maximaal in box 3 vrijgestelde bedrag ( ) is toegestaan. Deze goedkope woningen dienen ook in de toekomst behouden te blijven voor de doelgroep van beleid. Dit betekent dat de woningen niet op de vrije markt kunnen worden doorverkocht. De marktprijs zal immers dusdanig stijgen, dat de woning onbetaalbaar wordt voor de doelgroep. Vandaar dat een koppeling met een corporatie verlangd wordt. Bij doorverkoop is de verkoper verplicht de woning tegen een vooraf bepaalde prijs en/of vooraf afgesproken winst-/verliesaandeel te verkopen aan de corporatie, die deze woning vervolgens weer aanbiedt aan een nieuw huishouden uit de doelgroep. Dit is zelfs mogelijk via een koopconstructie (zoals Koopgarant), waarbij een korting op de koopprijs van de woning tot de mogelijkheden behoort. Volgende projecten kunnen ook in hogere prijsklassen gerealiseerd worden. Dan zal echter zal de grond tegen het normaal geldende tarief worden aangeboden (dus geen lagere prijs). Bij deze hogere prijsklassen vervalt het inkomenscriterium. Locatie: De bereidheid van de gemeente Helmond om samen met groepen mee te denken en te zoeken naar een potentiële locatie is zeker aanwezig. Het vinden van een geschikte locatie is echter lastig. De gemeente heeft nauwelijks nog zelf grond beschikbaar, die hiervoor beschikbaar gesteld kan worden. Op veel plekken is de grond in eigendom van derden. De reeds vroegtijdige beschikbaarheid van een voor alle partijen acceptabele locatie is echter van cruciaal belang voor de startersgroep. Verantwoordelijkheden van partijen: Het project wordt getrokken door de groep en dus niet door de gemeente. De gemeente is vooral faciliterend, coördinerend en kaderstellend. De partijen (de gemeente, de kopers-rechtspersoon en eventueel de corporatie) sluiten een ontwikkelingsovereenkomst. Hierin worden de verantwoordelijkheden van elk van de partijen vastgelegd. Gemeente: Formuleert de kaders (wettelijk, beeld-kwaliteitsplan, etc.) waarbinnen het project wordt ontwikkeld en gerealiseerd; Beoordeelt of VO, DO en bestek en tekeningen met bijbehorende kostenramingen passen binnen de vooraf geformuleerde kaders; Reserveert de locatie op naam van de kopers-rechtspersoon; 3

4 Behandelt de bouwaanvraag van de kopers-rechtspersoon; Verstrekt eventueel een lening aan de kopervereniging om de voorinvesteringen voor de kopers tot een verantwoord niveau terug te brengen (zie ook corporatie). Kopers-rechtspersoon: Is opdrachtgever in de bouwplanontwikkeling; Selecteert architect en constructeur; Dient de bouwaanvraag in; Besteedt het project aan bij een bouwbedrijf van haar keuze; Sluit een raamovereenkomst met het geselecteerde bouwbedrijf. Het bouwbedrijf sluit individuele aannemingsovereenkomsten met de kopers. Corporatie: Verstrekt eventueel een lening aan de kopervereniging om de voorinvesteringen voor de kopers tot een verantwoord niveau terug te brengen (zie ook gemeente); Neemt tijdelijk de bouwplanontwikkeling waar voor de woningen, waarvoor (tijdelijk) geen kandidaten beschikbaar zijn; Neemt bij de start van de bouw de woningen van de kopers-rechtspersoon af waarvoor door de kopersvereniging geen koper is gevonden; Neemt met terugwerkende kracht vanaf de start van het project de gehele ontwikkelingspositie van de kopers-rechtspersoon over als blijkt dat voor meer dan de helft van de woningen geen kandidaat beschikbaar is. Is uitvoerder van de koopconstructie in verband met maatschappelijk gebonden eigendom. Begeleiding: Uit ervaringen binnen andere gemeenten is gebleken dat een goede begeleiding van een CPO-groep heel belangrijk is. Voor de begeleiding stelt de provincie Noord-Brabant een subsidie beschikbaar. Voor de gemeente Helmond is de inschakeling van een dergelijk bureau door de CPO-groep randvoorwaarde. Het dient een erkend professioneel bouwbegeleidingsbureau op het gebied van CPO te zijn dat de groep tot de start van de bouw begeleidt. Een dergelijk bureau begeleidt het ontwerp, de kostenramingen en de aanbesteding. Verder leidt het bureau ook het groepsproces in goede banen. Ook bij de contacten met de architect, de stedenbouwer, de gemeente en de aannemer verzorgt het bureau de begeleiding. Provinciale subsidieregeling: Zoals reeds eerder vermeld, heeft de provincie de stimuleringsregeling Collectief Particulier Opdrachtgeverschap beschikbaar gesteld om groepen in de beginfase financieel te ondersteunen. Juist in deze fase hebben groepen te maken met kosten voor bijvoorbeeld professionele begeleiding, de architect, vergaderingen en het oprichten van een rechtspersoon. De aanvraag moet de groep zelf doen. Maar de provincie verlangt wel dat de aanvrage via de gemeente loopt. De aanvrage dient aan de volgende voorwaarden te voldoen: Het CPO-project bestaat uit tenminste 10 woningen (een uitzondering is mogelijk voor projecten in kleine kernen). Ten minste de helft van de deelnemers aan het CPO-project is een koopstarter. De gemeente moet medewerking verlenen aan het CPO-project. Er moet bouwgrond beschikbaar zijn voor het CPO-project. Het CPO-project wordt professioneel begeleid in ieder geval tot de start van de bouw. Er is nog geen bouwvergunning voor het CPO-project verleend. Per woning is een bedrag van beschikbaar, tot een maximum van per project. Gronduitgifte: Nadat de groep een rechtspersoon heeft opgericht kan een overeenkomst hiermee gesloten worden voor reservering van de locatie. Tijdens de reserveringsperiode ontwikkelt de groep onder begeleiding van het begeleidingsbureau het bouwplan en zorgt voor de bouwvergunning. 4

5 De gemeente wil wat de grondtransactie betreft slechts zaken doen met één partij. Daarom zal de grond geleverd worden via een ABC-constructie. Hierbij verkoop de gemeente de grond aan of de rechtspersoon, of de corporatie (indien deze betrokken wordt). Deze partij verkoopt de grond door aan het individuele lid. Financiën: De kosten tot de start van de bouw zijn voor rekening van de CPO-groep. Deze zal deze kosten risicodragend moeten voorfinancieren. Zij dienen het benodigde bedrag in termijnen in te leggen door periodieke afdrachten aan de rechtspersoon. De gemeente Helmond kan dit bedrag voorschieten. Verder dient iedere kandidaat-koper individueel in staat te zijn de vrijopnaamprijs van de desbetreffende woning te financieren. Dit moet aangetoond worden via een bankverklaring. Selectie bij grotere groep: Indien het aantal deelnemers in de rechtspersoon groter is dan het aantal beschikbare woningen, dan dient de groep vooraf schriftelijk helder te formuleren welke selectiecriteria gehanteerd worden om de uiteindelijke kandidaten voor de woningen te bepalen. Hierover mag achteraf geen discussie meer komen, waardoor de uitvoering van het project problematisch zou kunnen worden. Deelname aan de groep mag vanaf het moment dat het duidelijk is dat het project doorgaat, niet meer vrijblijvend zijn. Geadviseerd wordt het criterium van tijdstip van aanmelding voor selectie te kiezen. Relatie met overige gemeentelijke beleidsvelden: Vanzelfsprekend zijn er vanuit andere gemeentelijke beleidsvelden vastgesteld beleid of regelgeving van kracht of dienen er verdere randvoorwaarden gesteld te worden. Naast de reguliere wettelijke kaders kunnen genoemd worden: Stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden (beeld-kwaliteitsplan). De differentiatie dient afgestemd te zijn op de gemeentelijke Woonvisie. Aantal woningen en dichtheid. Parkeernormen en kwaliteitseisen. Eisen met betrekking tot levensloopbestendigheid of duurzaamheid en eisen zoals politiekeurmerk, duurzaam en bezoekbaar- en aanpasbaar bouwen. De woningen moeten ook in de toekomst nog aantrekkelijk zijn voor de doelgroep. 5