sleutelen aan de huisvestingsopgave stimuleringsfonds voor de creatieve industrie

Transcriptie

1 sleutelen aan de huisvestingsopgave stimuleringsfonds voor de creatieve industrie

2 recente historie BUYSKADE AMSTERDAM gemengd project samenwerking : corporatie, soc ontwikkelaar, ontwikkelende aannemer,bank sociale huur koop appartementen koop opgetilde straat huisjes kantoren

3 Hoge aanleiding onderzoek - de stad: verschillende mensen, verschillende inkomens. - de woningcorporaties moeten zich beperken tot de kernopgave segregatie dreigt op basis van inkomen - andere organisatie van de zorg, mensen blijven langer thuis wonen oorspronkelijke vraag bij ons onderzoek: - kunnen ouderen zelf het heft in handen nemen en komen tot een woonvorm waar verschillende inkomensgroepen samen wonen, is een wooncoöperatie daarvoor een geëigende vorm? - wat voor financiering is mogelijk? Kan er gebruik worden gemaakt van waarde van eigenwoningbezit.

4 samenstelling team: Van der Waals / Zeinstra architekten i.s.m. > studiotransit en Amory Jurriëns

5 Onderzoek ahv 3 initiatieven in Amsterdam op 3 locaties - één voor pilot wooncoöperaties Amsterdam - één voor bestaand gebouw gemeente (tender) - één voor bestaande gebouwen en terrein gemeente (tender) - welke ontwikkelingsvorm, overleg met de groep, politieke druk op voorwaarden tender - programma van eisen en schetsontwerp / verkaveling - mogelijke ontwikkelaars en ontwikkelvormen - opzet bruikbaar rekenmodel voor dit soort initiatieven: wat zijn de parameters: huur, bruto/netto, ook wegen van de gemeenschappelijke ruimtes, verhouding eigen inbreng vs bancaire lening - op zoek naar sociale fondsen en ontwikkelaars - welke aanbevelingen volgen hieruit voor derden: rijksoverheid, gemeente, fondsen, banken,

6 korte terugblik in de historie: historie wooncoöperatie in Amsterdam dubbeltjespanden: 1868 BOUWMAATSCHAPPIJ TOT VERKRIJGING VAN EIGEN WONINGEN - eerste coöperatieve woningbouwvereniging in Amsterdam - arbeiders, lage huur - pas realisatie na steun van notabelen: laagrentende leningen en korting op grondprijs

7 historie wooncoöperatie in Amsterdam SAMENWERKING 1908 cooperatie - woningwet 1901 gaf mogelijkheid tot financiele steun woningbouw - middenhuur - eerste projecten eigen financiering, - - 3e project ook financiele steun overheid: -laagrentende lening, -gemeentelijke bijdrage

8 3 GROEPEN IN AMSTERDAM: Villa des Roses, Akropolis pilots Uilenburgerhof WOONCOÖPERATIE: (on) mogelijkheden? - regelgeving en beleid OVERHEID nieuwe woningwet 2015 : beperkte rol woningcorporaties nieuwe mogelijkheden voor wooncoöperatie - verkrijgen van LOCATIES, - pilot wooncoöperaties: 3 locaties, vaste grondprijs met voorwaarden - tenders gemeente: biedingen op programma en prijs - FINANCIERING: banken? fondsen? eigen vermogen, aandelen/participaties

9 WOONCOÖPERATIE 2 mogelijke rechtsvormen: - vereniging : geen winstoogmerk, bestuur niet aansprakelijk - coöperatie: economisch doel, verschillende vormen van aansprakelijkheid - mogelijk gemaakt in woningwet 2015 oogmerk: -betaalbare huurwoningen die niet meedoen met de vastgoedspeculatie - zelfbeheer - geen leegstand, zelfwerkzaam - nabuurschap, zorg - veel werk.

10 - KOSTEN: -grondkosten -bouwkosten BVO/GBO -bijkomende kosten, - FINANCIERING: - BANK? rente? - fondsen? gebruikelijke opbrengst, uitponden? - eigen vermogen inzetten, welke vorm? (aandelen/participaties)

11 - KOSTEN: -grondkosten -bouwkosten BVO/GBO -bijkomende kosten, - FINANCIERING: - BANK? rente? - fondsen? gebruikelijke opbrengst, uitponden? - eigen vermogen inzetten, welke vorm? (aandelen/participaties) -eigen vermogen -fonds -aandelen/ participaties -bancaire lening 30 a 40% 60 a 70% rente is hoger dan bij particuliere hypotheek, geëist wordt een zakelijke onderlegger

12 FINANCIERING: - BANK max 70% - OVERIG : LEDEN - contributie dekt administratieve lasten - eigen vermogen te vormen door (klein) bedrag in te leggen - bij aanvaarden van woning: VERPLICHTE INLEG bijv bedrag per lid, per m2,.. VRIJWILLIGE INLEG, eigen vermogen leden inzetten - afspraken over rente, max bedrag, termijn terugbetaling? CROWDLENDING buiten de leden: - werven laagrentende leningen onder BETROKKENEN, rond de groep - GEMEENTEFONDS?? - INVESTEERDER - SOCIALE FONDSEN?

13 Huur -100% uitponden? of sociaal fonds vormen? -85% financieringskosten -15% exploitatie 0 10j 20j 30j 40j

14 vergelijking buitenland AMSTERDAM - HAMBURG HAMBURG -direkt Kredite -bank -eigen kapitaal

15 HAMBURG, verschillen: - financiering van Wohngenossenschaft is eenvoudiger dan in NL omdat het een erkende rechtsvorm is. Er zijn sociale fondsen die mee financieren. Er zijn banken die willen financieren - de stad stelt een vaste grondprijs vast 600/m2 voor kavels met gemengd programma ; percentage voor sociale huur en Baugruppen of Wohngenossenschaften -bij een BG of WG mag max 20% de inkomensgrens overschrijden -een relatief hoge eigen inleg, ook bij sh, /m2

16 VILLA DES ROSES, wooncoöperatie i.o.: - bestaand pand van gemeente komt op de markt GROEP: - gemengd vrije sector en soc.huur - naast ouderen ook studenten - gemeenschappelijke voorzieningen - delen met de buurt

17 VILLA DES ROSES, wooncoöperatie i.o.: nu: - samen met corporatie - schets indeling woning en collectieve ruimtes - verhouding bruto/netto - globale bouwkosten - duurzaamheid

18 Hoe verder? VILLA DES ROSES, coöperatieve vereniging i.o.: - maken van een financiele opzet: obv globale indeling, bruto/netto, huurprijzen eigen inbreng, fondsen, aandelen/obligaties - gesprekken met woningcorporatie over vorm van samenwerking, diverse varianten - de tender, wanneer? de bieding uitwerken van bieding wordt bemoeilijkt door het grondbeleid van de gemeente. Een vaste grondprijs voor bepaalde gemengde kavels zou beter zijn. De selectieprocedure kan dan obv plan en doelstellingen.

19 VVA, AKROPOLIS PILOTS 3 pilotlocaties wooncoöperaties Amsterdam

20 VVA, AKROPOLIS PILOTS pilot wooncoöperaties Amsterdam : nieuwbouw GEMEENTE: - vaste grondprijs korting op marktprijs - max volume - sh & mh, max huur - inkomenseisen GROEP - alle leeftijden - wonen en werken - collectiviteit

21 Hoe verder? VVA, AKROPOLIS PILOTS pilot wooncoöperaties : - maken van een proefverkaveling voor pilot locatie, - maken van een financiele opzet: obv globale indeling, bruto/netto, huurprijzen eigen inbreng, fondsen, aandelen/obligaties - Selectie gemeente van de groepen obv financieel plan, programma, [middenhuur en sociale huur] - probleem : door grondprijs wordt het moeilijk de gewenste woningen te realiseren, mensen met hogere inkomens kunnen niet deelnemen terwijl die ook belangrijk zijn voor de financiering.

22 UILENBURGERHOF, coöperatie i.o.: - gemeente: terrein met bestaand en nieuw - hoogste bieder? - voor ouderen? - zorg voorzieningen? - delen met de buurt

23 nu: UILENBURGERHOF, beheercoöperatie - politieke druk - ouderen en zorg - overleg gemeente - overleg marktpartijen - tender??

24 team: van der Waals / Zeinstra architekten > studiotransit Amory Jurriëns (gespreks) partners: de drie groepen: - Villa des Roses - Akropolis Pilots - Uilenburgerhof overleg: - Platform Wooninitiatieven Amsterdam - Vereniging Akropolis Amsterdam kennis: - WOON! Financieel - Fakton, PT finance corporatie: - Habion gemeente: - team zelfbouw - team ouderenhuisvesting