Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3

Transcriptie

1 Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3 FFP Forum, 4 april 2019 Ferd Beukers Jan Vrusch Fiscaal Juridisch Adviesbureau

2 Programma Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3 Inleiding Particuliere verhuur 2 e woning in buitenland

3 Inleiding CBS cijfers 2018 Aantal woningen in NL: 8 miljoen Aantal huurwoningen in NL: 3,4 miljoen (42%) Particulier verhuurde woningen: (6% woningvoorraad) Uitschieters: Groningen (15%), Den Haag (13%), Amsterdam (12%) 80% verhuurt slechts één woning; 10% verhuurt twee woningen.

4 Particuliere verhuur Inkomstenbelasting box 1 of box 3? Overdrachtsbelasting Schenk- en erfbelasting Gemeentelijke heffingen

5 Inkomstenbelasting box 1 of box 3? Hoofdregel Verhuurde woning valt in box 3 (normaal, actief vermogensbeheer) Forfaitaire rendementsheffing Uitgangspunt: WOZ-waarde (art Wet IB 2001) Correctie op de WOZ-waarde met leegwaarderatio (art. 17a UBIB 2001)

6 Tabel leegwaarderatio (art. 17a UBIB 2001) voor woningen met huurbescherming Bij een jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde van: meer dan maar niet meer dan bedraagt de leegwaarde ratio 0% 1% 45% 1% 2% 51% 2% 3% 56% 3% 4% 62% 4% 5% 67% 5% 6% 73% 6% 7% 78% 7% - 85% Bij niet-zakelijke huurprijs wordt de jaarlijkse huur gesteld op 3,5% van de WOZ-waarde

7 Voorbeeld Huursom p/mnd ( p/jaar) WOZ-waarde Huursom / WOZ-waarde = / = 3,33% Leegwaarderatio volgens tabel: 62% Box 3-waarde: x 62% = NB: Woning moet op 1 januari permanent verhuurd zijn, anders 100% WOZ-waarde

8 Permanent verhuurde woning op erfpachtgrond WOZ-waarde eerst verlagen met 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon Vervolgens waarde corrigeren aan de hand van de leegwaarderatio

9 Voorbeeld (vervolg) Jaarlijkse erfpachtcanon Waardevermindering: 17 x = WOZ-waarde Af: vermindering erfpacht: Huursom/WOZ-waarde = / = 3,53% Leegwaarderatio volgens tabel: 62% Box 3-waarde: x 62% =

10 Waardering woning in box 3 Hoge Raad 3 april 2015 (ECLI:NL:HR:2015:812) Als de waarde volgens de wettelijke systematiek meer dan 10% hoger is dan de werkelijke waarde, dan uitgaan van de werkelijke waarde

11 Inkomstenbelasting: box 1 of box 3 Hoofdregel: Verhuurde woning valt in box 3 Uitzondering: Verhuurde woning valt in box 1 (anders dan normaal, actief vermogensbeheer) Uitponden onroerende zaken Zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen Het aanwenden van voorkennis of vergelijkbare vormen van kennis

12 Inkomstenbelasting: box 1 of box 3 Hoge Raad 9 oktober 2009 (ECLI:NL:PHR:2009:BI0481) Verhuurde woning valt bij uitponding in box 1: Als exploitatie gepaard gaat met werkzaamheden die zijn gericht op redelijkerwijs te verwachten voordeel, of Als bijzondere kennis er in belangrijke mate (>30%) aan heeft bijgedragen dat voordeel behaald wordt

13 Inkomstenbelasting: box 1 of box 3 Box 1 Meer dan normaal, actief vermogensbeheer Feitelijk ontvangen huur belastbaar Kosten, afschrijvingen aftrekbaar* Winst bij verkoop belast (opbrengst > boekwaarde) Verlies bij verkoop aftrekbaar (opbrengst< boekwaarde) *Afschrijving tot WOZ-waarde Box 3 Normaal, actief vermogensbeheer Forfaitair rendement Geen aftrek van kosten en afschrijvingen Winst bij verkoop onbelast Verlies bij verkoop niet aftrekbaar

14 Voorbeeld woning in box 1 Willem t Einde koopt een woning bestemd voor verhuur Willems werkzaamheden overschrijden normaal, actief vermogensbeheer Kostprijs woning (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek , rente = 3,5% ( 8.750) Willems inkomen in box 1 is aan de top belast tegen het hoogste tarief IB (51,75%) Huurinkomsten 2019: Aftrekbare kosten m.b.t. woning in 2019: (incl. rentelasten)

15 Uitwerking box 1 Belastbaar ROW: / = Inkomstenbelasting: 51,75% x = Netto resultaat: / / =

16 Voorbeeld woning in box 3 Zelfde uitgangspositie maar nu verhuur in box 3 Forfaitair rendement in box 3 (2019): 4,45% ( tweede schijf ) Huurinkomsten 2019: Kosten m.b.t. woning in 2019: (incl. rentelasten)

17 Box 3 in 2019

18 Uitwerking Als de woning op 1 januari 2019 is verhuurd Huurwaarderatio: 85% (want huur > 7% WOZ-waarde) Grondslag: (85% x ) -/ = Box 3-heffing: 30% x 4,45% x = Netto resultaat: / / = Als de woning op 1 januari 2019 niet is verhuurd Grondslag: / = Box 3-heffing: 30% x 4,45% x = Netto resultaat: / / =

19 Overdrachtsbelasting / BTW Overdrachtsbelasting over waarde in het economische verkeer Tarief: 2% (woningen) Politieke ontwikkelingen Jurisprudentie woningbegrip Geen overdrachtsbelasting maar BTW (21%) Bij nieuwbouw, of Bestaande bouw bij levering uiterlijk 2 jaar nadat het pand voor het eerst in gebruik is genomen

20 Schenk- en erfbelasting Grondslag verhuurde woning: WOZ-waarde Verminderd met 17 x jaarlijkse erfpachtcanon Vermenigvuldigd met leegwaarderatio Hoge Raad 23 september 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2135) Als de waarde volgens de wettelijke systematiek meer dan 10% hoger is dan de werkelijke waarde, dan uitgaan van de werkelijke waarde

21 Fictiebepaling artikel 10 SW Hoge Raad 8 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:583 Moeder draagt in 2010 haar woning over aan dochter onder voorbehoud huurrecht Zakelijke koopsom ; WOZ waarde Zakelijk vastgestelde huur: 650 per maand ( per jaar) Moeder overlijdt Artikel 10 lid 3 SW: Fictief legaat indien huur < 6% van de WOZ-waarde Dat huur zakelijk is vastgesteld is niet relevant voor toepassing art. 10 SW

22 Lokale heffingen Lokale heffingen Onroerende zaakbelasting (OZB) Rioolrecht Verontreinigingsheffing Afvalstoffenheffing Ingezetenenomslag Eigenaar (E) of Gebruiker (G) E E / G G G G Eigenaar kan gebruikersheffingen doorberekenen

23 2 e woning in buitenland Belastingheffing in Nederland Woonplaats-beginsel Wereldinkomen Belastingheffing in buitenland Bron-beginsel Lokale en nationale heffingen Dubbele belastingheffing mogelijk

24 2 e woning in buitenland Hoofdregel 2 e woning in buitenland valt in box 3 Forfaitaire rendementsheffing Uitgangspunt: WOZ-waarde (art Wet IB 2001) Waarde economisch verkeer Dubbele belastingheffing?

25 Voorkomen dubbele belastingheffing Belastingverdragen Belastingregeling voor het Koninkrijk (Aruba) Belastingregelingen (Curaçao en Sint Maarten) Belastingregeling voor het land Nederland (Bonaire, Sint Eustatius en Saba) Besluit voorkoming dubbele belasting 2001

26 Aftrek ter voorkoming dubbele belastingheffing Nederland verleent vermindering verschuldigde NL inkomstenbelasting Aftrek per box Aftrek bedraagt niet meer dan verschuldigde belasting in betreffende box Geen verrekening met belastbaar inkomen in andere boxen Vereiste dat buitenlandse inkomsten per saldo positief zijn

27 Aftrek ter voorkoming dubbele belastingheffing Berekening afhankelijk van soort inkomen en bronland Twee mogelijkheden: Vrijstellingsmethode: verhouding niet te belasten inkomen <-> wereldinkomen : loon (meestal) en onroerende zaken in box 3 Verrekeningsmethode: verrekening buitenlandse belasting tot evenredigheidslimiet : dividend, royalty s en rente Doorschuifregeling (stallingsregeling)

28 Aftrek ter voorkoming dubbele belastingheffing Voorbeeld vrijstellingsmethode Belastbaar inkomen woning/werk loon Nederland loon Duitsland Inkomstenbelasting NL Aftrek / x Compensatieregeling inkomen uit België / Duitsland

29 Bron: Belastingdienst verdragsstaten IB ingezetenen

30 Voorbeeld Vermogen in box 3 (spaargeld) : Koopsom 2 e woning in buitenland : WEV 2 e woning in buitenland : Box 3 heffing 30% x 4,45% x : Aftrek voorkoming dubbele belastingheffing

31 Voorbeeld (vervolg 1) Financiering 2 e woning in buitenland met eigen geld Spaargeld : Waarde EV 2 e woning in buitenland : Box 3 heffing 30% x 4,45% x : Aftrek voorkoming dubbele belastingheffing ( / ) x : Box 3 heffing : 3.337

32 Voorbeeld (vervolg 2) Financiering 2 e woning in buitenland met geleend geld Spaargeld : Waarde EV 2 e woning in buitenland : Lening : Box 3 heffing 30% x 4,45% x : Aftrek voorkoming dubbele belastingheffing (( ) / ) x : 668 Box 3 heffing : 4.672

33 Voorbeeld (vervolg 3) Financiering 2 e woning in buitenland Box 3 heffing eigen middelen : Box 3 heffing financiering : Verschil (jaarlijks!) : Advieskansen ook voor bestaande situaties

34 Fiscaal-Juridisch Adviesbureau Ruben Stam Ferd Beukers Jan Vrusch

35