Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken L1585

Transcriptie

1 Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken L1585 Versie I, januari 217 verslagjaar 215

2 Colofon Versie I, januari 217 Verslagjaar 215 Den Haag, januari 217 Foto omslag: Chris Pennarts Achtergrond in Perspectief (CiP) is een uitgave van het AedesBenchmarkcentrum, dat Aedes in 213 met het KWH oprichtte om benchmarken in de corporatiebranche te stimuleren. Omdat het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zich ging richten op haar toezichtstaak, is bij de start van het AedesBenchmarkcentrum vastgelegd dat het AedesBenchmarkcentrum de openbare uitgave CiP voort zet vanaf 214. De CiP is opgebouwd uit cijfers uit de dvi, de dpi en de Aedes Benchmark. Aansprakelijkheid Hoewel de informatie in deze rapportage met de grootste zorg is samengesteld, aanvaardt het AedesBenchmarkcentrum geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van informatie van deze rapportage ontslaat de gebruiker niet van de noodzaak om de gepaste zorgzaamheid aan de dag te leggen bij het verifiëren van de inhoud. Elk gebruik door een corporatie van deze rapportage, valt onder zijn of haar eigen verantwoordelijkheid. Adresgegevens AedesBenchmarkcentrum p/a Aedes vereniging van woningcorporaties Postbus AC Den Haag

3 in Perspectief Versie I verslagjaar 215 Inhoudsopgave 1 Algemeen Algemene gegevens corporatie Volkshuisvestelijke gegevens Verhuur Kwaliteit van de voorraad Nieuwbouw en mutaties in het bezit Bedrijfsvoering Netto bedrijfslasten Netto kasstroom Kosten en opbrengsten productie Rentedekkingsgraad Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie Vastgoed Langlopende leningen Financiële positie en perspectief Volkshuisvestelijk vermogen Risicobeoordeling

4 Afbeelding 1: Ontwikkeling fte's Afbeelding 2: Ontwikkeling gewogen verhuureenheden

5 in Perspectief Versie I, verslagjaar Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie Tabel 1: gegevens en aantal fte's Naam corporatie Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken Lnummer L1585 Vestigingsplaats Stichtse Vecht Grootteklasse vhe's Aantal fte's 18 Tabel 2: Samenstelling verhuureenheden Huurwoningen 2.34 Onzelfstandig overige wooneenheden 99 Totaal aantal woongelegenheden Garages 5.54 m2 295 (weging,2) 59 Bedrijfsruimten/winkels DAEB 723 m2 4 (weging 2,) 8 Bedrijfsruimten/winkels niet DAEB 958 m2 14 (weging 1,) 14 m2 (weging,2) Overig bezit Totaal aantal verhuureenheden ongewogen Totaal aantal verhuureenheden gewogen Totaal aantal verhuureenheden gewogen (gemiddeld over 214/215) Tabel 3: Verbindingen Oppervlakte Aantallen Aantal verbindingen 1 Totaal aantal woongelegenheden in verbindingen Totaal aantal nietwoongelegenheden in verbindingen m 2 Bedrag kapitaaldeelname (incl. agio) (x 1.) 1 Verstrekte leningen (x 1.) Rekening courant (x 1.) Verstrekte garanties (x 1.) 5

6 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 3: Samenstelling van het bezit naar regio Afbeelding 4: Samenstelling van het bezit naar type woning Afbeelding 5: Samenstelling van het bezit naar bouwperiode 6 1 Algemeen

7 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Tabel 4: Bezit woongelegenheden in de regio Aantal woongelegenheden WestUtrecht Aandeel bezit in % totaal bezit , Tabel 5: Samenstelling van het bezit (in % van de voorraad woongelegenheden) Eengezinswoningen 54,3 59,5 41,2 Meergezinsetagebouw zonder lift t/m 4 lagen 16,9 15, 25,7 Meergezinsetagebouw met lift 17,7 15,8 15,1 Hoogbouw 6,5 6,1 11,8 Onzelfstandige overige wooneenheden 4,6 3,6 6,3 Tabel 6: Bouwperiode van het bezit (in % van de voorraad woongelegenheden) Bouwperiode tot 1945, 2,2 7,9 Bouwperiode ,6 12,1 12,8 Bouwperiode ,6 25,6 16,6 Bouwperiode ,8 2,2 17,6 Bouwperiode ,9 18,5 2,1 Bouwperiode ,7 11,4 1,5 Bouwperiode 229 7,8 11, 8,6 Bouwperiode 21 en later 3,7 6,4 6, Tabel 7: Energielabels woongelegenheden Aantallen Percentage t.o.v. totaal aantal Energielabel AAA,,3,3 Energielabel AA,,7,6 Energielabel A 181 8,5 12,5 1,8 Energielabel B ,4 2,4 15,8 Energielabel C ,3 31,4 29,2 Energielabel D ,4 17,3 19,5 Eergielabel E 154 7,2 8,9 1,2 Energielabel F 23 1,1 3,8 5,3 Energielabel G 23 1,1 1,5 4,6, 3,2 3,8 Energielabel onbekend 7

8 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 6: Mutatiegraad Afbeelding 7: Huur in percentage max toegestane huur, DAEB en niet DAEB 8 1 Algemeen

9 in Perspectief Versie I, verslagjaar Volkshuisvestelijke gegevens 2.1 Verhuur Tabel 8: Verhuurgegevens Mutatiegraad* 5,3 4,8 5, 7,4 8,3 Huurachterstand* (%) 1, 1,2 1,,8 1, Huurderving marktomstandigheden* (%),5,4,4,5,7 Huurderving projectleegstand* (%),,,,2,3 Huur / maximaal toegestane huur DAEB (%)* 67,1 68,1 66,3 68,5 71,7 Huur / maximaal toegestane huur niet DAEB (%)* 9,2 93,8 83,1 72,4 85,1 3,2 3,5 3,7 4,3 4, Huur / WOZwaarde (%)* * alleen voor huurwoningen Tabel 9: Huurprijs Huurprijs gereguleerd bezit Tabel 1: Prijssegmenten huurwoningen Aantallen Aandeel 215 in % , 13,3 15, ,1 68, 65,2 Dure huurwoningen < huurtoeslaggrens ,3 15,7 15, Dure huurwoningen > huurtoeslaggrens ,5 3,1 4,6 Goedkope huurwoningen Betaalbare huurwoningen 9

10 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 8: Toewijzingen binnen en buiten inkomensgrens uit de Wht Afbeelding 9: Huurovereenkomsten EUnorm onder en boven percentage 1 2 Volkshuisvestelijke gegevens

11 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Tabel 11: Toewijzingen Aantallen Totaal toewijzingen in % Toewijzing binnen inkomensgrenzen uit de Wht ,9 72,6 78, Toewijzing buiten inkomensgrenzen uit de Wht ,1 27,4 22, Passend* ,8 69,2 75,8 Te duur ,9 29, 22,5 1,3 1,8 1,7 Te goedkoop * Let op: In deze definitie van passend toewijzen wordt het verhuren van dure woningen aan hoge inkomens ook meegeteld. Dit is breder dan de definitie die gehanteerd wordt voor het wettelijk passend toewijzen. Tabel 12: Aangegane huurovereenkomsten Aantal huurovereenkomsten onder EUnorm lagere inkomens Aantal huurovereenkomsten boven EUnorm lagere inkomens Totaal 11

12 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 1: Aantal WWS punten DAEB en niet DAEB Afbeelding 11: Gemiddelde puntprijs huurwoningen Afbeelding 12: Ontwikkeling onderhoud van de woongelegenheden 12 2 Volkshuisvestelijke gegevens

13 in Perspectief Versie I, verslagjaar Kwaliteit van de voorraad Tabel 13: Kwaliteit en prijskwaliteitverhouding Gemiddelde aantal punten woningwaardering DAEB huurwoningen Gemiddelde aantal punten woningwaardering niet DAEB huurwoningen Gemiddelde aantal punten woningwaardering oppervlakte DAEB huurwoningen Gemiddelde aantal punten woningwaardering oppervlakte niet DAEB huurwoningen Puntprijs (x 1) DAEB huurwoningen 3,26 3,27 3,47 Puntprijs (x 1) niet DAEB huurwoningen 4,4 3,7 4,39 Tabel 14: Onderhoud van de woongelegenheden (in per gewogen VHE) Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Totaal onderhoud * Methodiek dvi hoofdstuk

14 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 13: Uitgaven leefbaarheid 14 2 Volkshuisvestelijke gegevens

15 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Tabel 15: Wonen en zorg ,3 11,4 3,2 Aandeel nultredenwoningen* 29,6 29,8 29,9 32,6 3,9 Toewijzingen woongelegenheden ouderen (in %) 12,8 26, 2,4 21,1 13,6 Aandeel ouderenwoningen* * in % ten opzichte van woongelegenheden Tabel 16: Uitgaven leefbaarheid Realisatie in per woongelegenheid Sociale activiteiten Fysieke activiteiten Totaal

16 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 14: Saldo, realisatieperiode (3 jaarsgemiddelde ) Afbeelding 15: Saldo, prognoseperiode (5 jaarsgemiddelde 21622) 16 2 Volkshuisvestelijke gegevens

17 in Perspectief Versie I, verslagjaar Nieuwbouw en mutaties in het bezit Tabel 17: Nieuwbouw en mutaties in het bezit (TI inclusief verbindingen)*, realisatie (3 jaar gemiddelde ) Jaargemiddelde in % voorraad Totaal woningvoorraad in bezit (incl. verbindingen, ) Nieuwbouw huurwoningen, 1,,9 Sloop woongelegenheden,1,2,1 Aankoop woongelegenheden,,1,3 Verkoop bestaande woongelegenheden,1,2,1 Nieuwbouw koopwoningen,,1,1 Tabel 18: Nieuwbouw en mutaties in het bezit (TI inclusief verbindingen)*, prognose (5 jaar gemiddelde 21622) Totaal woningvoorraad in bezit (incl. verbindingen, ) Nieuwbouw huurwoningen,2,9,8 Sloop woongelegenheden,,4,4 Aankoop woongelegenheden,,1,1 Verkoop bestaande woongelegenheden,3,4,6 Nieuwbouw koopwoningen,,,1 * betreft woongelegenheden 17

18 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 16: Netto bedrijfslasten Afbeelding 17: Aantal VHE/fte 18 2 Volkshuisvestelijke gegevens

19 in Perspectief Versie I, verslagjaar Bedrijfsvoering 3.1 Netto bedrijfslasten Tabel 19: Bedrijfslasten uit de Aedes Benchmark (per vhe x 1) Geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten Personeelslasten (geharmoniseerd) Overige bedrijfslasten (geharmoniseerd) Leefbaarheidsuitgaven (geharmoniseerd) Overige bedrijfsopbrengsten (geharmoniseerd) Saldo lasten baten servicecontracten Tabel 2 Tabel 21 Tabel 2: Specificatie fte's Aantal VHE per fte

20 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 18: Netto exploitatie kasstroom per VHE na toerekeningen Afbeelding 19: Prognose netto exploitatie kasstroom per VHE na toerekeningen, Bedrijfsvoering

21 in Perspectief Versie I, verslagjaar Netto kasstroom Tabel 21: Netto exploitatie kasstroom (x 1 per vhe) Netto exploitatie kasstroom Ontvangsten en uitgegeven rente, overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en sectorspecifieke heffingen Operationele kasstroom na toerekeningen Tabel 22: Netto exploitatie en operationele kasstroom na toerekeningen (x 1 per vhe) prognose Netto exploitatie kasstroom Ontvangsten en uitgegeven rente, overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en sectorspecifieke heffingen Operationele kasstroom na toerekeningen

22 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 2: Opbouw stichtingskosten nieuwbouw huurwoningen Afbeelding 21: Netto verkoopresultaat nieuwbouw koopwoningen 22 3 Bedrijfsvoering

23 in Perspectief Versie I, verslagjaar Kosten en opbrengsten productie De cijfers in tabel 27 t/m 32 zijn gebaseerd op de prognose uit de dpi en zijn bedoeld om de productie weer te geven. In tabel 2 is de realisatie in aantallen opgenomen als 3jaarsgemiddelde, uitgedrukt in het percentage van de voorraad. Tabel 23: Nieuwbouw huurwoningen Totaal nieuwbouw huurwoningen Gemiddelde grondkosten Gemiddelde bouwkosten Gemiddelde overige kosten 16 Gemiddelde bruto stichtingskosten * cijfers uit dpi Tabel 24: Nieuwbouw overige (niet) woongelegenheden Totaal nieuwbouw overige (niet) woongelegenheden Gemiddelde grondkosten Gemiddelde bouwkosten Gemiddelde overige kosten Gemiddelde bruto stichtingskosten Totaal nieuwbouw koopwoningen Gemiddelde bruto stichtingskosten Gemiddelde netto verkoopresultaten * cijfers uit dpi Tabel 25: Nieuwbouw koopwoningen * cijfers uit dpi 23

24 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 22: Verkoopprijs bestaand bezit Afbeelding 23: Uitgaven verbeteringen en renovaties 24 3 Bedrijfsvoering

25 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Tabel 26: Verkoop bestaand bezit Aantallen Uitgaven Aantallen Kosten Aantallen Bruto verkoopprijs Verkoopkosten * cijfers uit dpi Tabel 27: Verbeteringen en renovaties * cijfers uit dpi Tabel 28: Sloop woongelegenheden * cijfers uit dpi 25

26 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 24: Rentedekkingsgraad op basis van kasstroom (index) 26 3 Bedrijfsvoering

27 in Perspectief Versie I, verslagjaar Rentedekkingsgraad Tabel 29: Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave ,11 2,15 2,3 2,65 2,67 2,65 2,36 * Zie toelichting voor gevolgde definitie Tabel 3: Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave prognose Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave 2,18 * Zie toelichting voor gevolgde definitie 27

28 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 25: Bedrijfswaarde en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Afbeelding 26: WOZ/Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde woongelegenheden 28 3 Bedrijfsvoering

29 in Perspectief Versie I, verslagjaar Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie 4.1 Vastgoed Tabel 31: Bedrijfswaarde (per VHE x 1) Opgave corporatie Stap 1 aanpassen discontering Stap 2 verkoopportefeuille Stap 3 parameters Stap 5 levensduur Stap 6 restwaarde Stap 4 heffing Stap 7 lastenniveau Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Tabel 32: WOZwaarde (per woongelegenheid x 1) Huurwoningen Onzelfstandig overige wooneenheden

30 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 27: Waarde grondposities per VHE Afbeelding 28: Waarde reeds opgeleverde woningen 3 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

31 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Tabel 33: Grondposities Waarde grondposities (per VHE x 1) Aantal m zonder bouwbestemming Afwaardering (waardemutaties) (per VHE x 1) 4 5 Aantal m met bouwbestemming Tabel 34: Niet verkochte nieuwbouw koopwoningen (per woning x 1) Aantal reeds opgeleverde woningen Waarde reeds opgeleverde woningen ( ) Aantal in aanbouw zijnde woningen 518 Waarde in aanbouw zijnde woningen ( ) Tabel 35: Verkoop onder voorwaarden Aantal onder voorwaarde verkochte woongelegenheden* * inclusief nog niet teruggekocht 31

32 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 29: Rentelasten per VHE 32 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

33 in Perspectief Versie I, verslagjaar Langlopende leningen Tabel 36: Leningenportefeuille (x 1) Niet WSW geborgde leningen in het eerste prognosejaar voor DAEB activiteiten (in 1.) Niet WSW geborgde leningen in het eerste prognosejaar voor niet DAEB activiteiten (in 1.) Nominale waarde langlopende leningen per vhe Kortlopende schulden per vhe WSW geborgde en gestorte leningen in het eerste prognosejaar (in 1.) Tabel 37: Rentelasten op leningenportefeuille Rentelasten per vhe (x 1) Rentelasten op leningenportefeuille (in %) ,43 4,46 4,35 4,13 4,8 33

34 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 3: Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen Afbeelding 31: Loan to value (langlopende schulden / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) 34 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

35 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Tabel 38: Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per VHE Rentabiliteitswaarde leningen per VHE Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen 1,5 1,6 1,9 1,8 1,7 Loan to value (langlopende schulden / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde),72,68,54,59,62 Loan to value (langlopende schulden / WOZwaarde,2,19,16,22,22 35

36 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 32: Volkshuisvestelijk vermogen als % balanstotaal Afbeelding 33: Volkshuisvestelijk vermogen per VHE 36 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

37 in Perspectief Versie I, verslagjaar Financiële positie en perspectief 5.1 Volkshuisvestelijk vermogen Tabel 39: Volkshuisvestelijk vermogen in verslagjaar Volkshuisvestelijk vermogen als % balanstotaal Volkshuisvestelijk vermogen per VHE ,2 31,5 43, 43,8 36, Tabel 4: Volkshuisvestelijk vermogen prognose Volkshuisvestelijk vermogen in 218 per VHE Volkshuisvestelijk vermogen in 22 per VHE

38 in Perspectief Versie I, verslagjaar 215 Afbeelding 34: Risicobeoordeling (in % van balanstotaal), 218 Afbeelding 35: Risicobeoordeling (in % van balanstotaal), Financiële positie en perspectief

39 in Perspectief Versie I, verslagjaar Risicobeoordeling Tabel 41: Risicobeoordeling in verslagjaar Totaal risico (% van balanstotaal) Totaal risico ( per VHE) ,1 16,2 16, ,1 8,7 9, ,5 11,2 1, ,2 9,2 9, ,3 17,2 17, , 1,4 1, ,2 9,1 1, ,6 11,4 1, ,5 9,9 9, ,6 17,9 18, , 2,3 2, Tabel 42: Risicobeoordeling prognose 218 Marktrisico (% van balanstotaal) Marktrisico ( per VHE) Macroeconomisch risico (% van balanstotaal) Macroeconomisch risico ( per VHE) Operationeel risico (% van balanstotaal) Operationeel risico ( per VHE) Totaal risico (% van balanstotaal) Totaal risico ( per VHE) Opslag vanwege marktwaardetoets (% van balanstotaal) Opslag vanwege marktwaardetoets ( per VHE) Tabel 43: Risicobeoordeling prognose 22 Marktrisico (% van balanstotaal) Marktrisico ( per VHE) Macroeconomisch risico (% van balanstotaal) Macroeconomisch risico ( per VHE) Operationeel risico (% van balanstotaal) Operationeel risico ( per VHE) Totaal risico (% van balanstotaal) Totaal risico ( per VHE) Opslag vanwege marktwaardetoets (% van balanstotaal) Opslag vanwege marktwaardetoets ( per VHE) 39

40