Van asbestdak naar toekomstgericht dak. Financiële- en kostenverlagende mogelijkheden op een rij

Transcriptie

1 Van asbestdak naar toekomstgericht dak Financiële- en kostenverlagende mogelijkheden op een rij

2 2 Voor 2024 moeten ondernemers en particulieren hun asbestdak vervangen voor een nieuw dak, bijvoorbeeld met zonnepanelen. Of ze nu het dak van hun woning of bedrijf vervangen en voor welk type dak ze kiezen, er zijn verschillende financiële en kostenverlagende mogelijkheden om snel(ler) en met meer rendement een nieuw dak aan te schaffen. Hier zetten we enkele zakelijke (1) en particuliere mogelijkheden (2) op een rij. Sommige mogelijkheden zijn te combineren.

3 1 Zakelijke financiële mogelijkheden (agrariërs/mkb) Hieronder schetsen we de mogelijkheden voor financiering en kostenverlaging, geschikt voor ondernemers. Welke mogelijkheid interessant is, hangt af van de persoonlijke situatie en voorkeur. Directe financieringsmogelijkheden 1.1 Investeren van zakelijk eigen vermogen De ondernemer gebruikt het geld op zijn zakelijke spaarrekening voor de dakvervanging. Vooral geschikt voor: gezonde bedrijven met voldoende toekomstperspectief, solvabiliteit en liquiditeit. Let op: in de meeste gevallen levert het investeren van het eigen vermogen in dakvervanging minder rendement op dan investering in het primaire productieproces van de onderneming. Gezonde bedrijven financieren de dakvervanging daarom vaak gedeeltelijk met een bancaire- of fondslening. 1.2 Financiering met een lening Met een lening beschikken ondernemers direct over geld waarmee ze het verwijderen van het oude dak en de plaatsing van een nieuw dak betalen. Dit is een geschikte optie als ondernemers onvoldoende zakelijk eigen vermogen of spaargeld hebben. Of als het investeren van het eigen vermogen in de onderneming simpelweg meer rendement oplevert. Er zijn verschillende typen leningen: Onderhandse lening Geld lenen bij familie of (zakelijke) kennissen kan via een onderhandse lening. Fiscaal is dit vaak een punt van discussie. Als de fiscus de lening niet als zakelijk accepteert, kunnen ondernemers eventueel verlies (bijvoorbeeld het niet terugbetalen van de lening) niet in mindering brengen op het belastbare inkomen. Dit wordt voorkomen als de leningverstrekker bijvoorbeeld een commanditaire vennootschap (CV) aangaat met de (BV) van de lener (bijvoorbeeld het eigen kind). Als de (BV van) het kind op enig moment niet in staat is om de inleg terug te betalen, bijvoorbeeld door faillissement, is de leningverstrekker zijn inleg kwijt. Omdat deze wel commanditair vennoot is, is dit verlies in de aangifte inkomstenbelasting in mindering te brengen. Vooral geschikt voor: bedrijven met toekomstperspectief. Bancaire lening Tegen een bepaalde rente kunnen ondernemers een lening afsluiten bij een bank, dan wel de hypotheek van hun pand ophogen. Hierbij is het belangrijk om goed te informeren naar de voorwaarden van de lening. Vooral geschikt voor: gezonde bedrijven met voldoende toekomstperspectief, solvabiliteit en rentabiliteit. 3

4 Indirecte financieringsmogelijkheden In plaats geld lenen of investeren, zijn er ook mogelijkheden die op den duur geld opleveren of kosten besparen. Hierdoor wordt de investering in een nieuw dak wellicht gemakkelijker. 1.3 Indirecte financiering Indirecte financiering uit sloop - Verkoop van bouwgrond In sommige gemeenten is het mogelijk om na de sloop van schuren/stallen een deel van het gesloopte oppervlak te herbouwen als woning(en). Door de verkoop van deze bouwgrond komen er financiële middelen vrij voor de vervanging van het dak. Deze middelen kunnen ondernemers eventueel aanvullen met een bancaire (overbruggings)lening. Vooral geschikt voor: ondernemers in gemeenten waar deze ontwikkeling is toegestaan, bijvoorbeeld Tubbergen-Dinkelland. Exploitatie - Daklease Voldoet de ondernemer aan bepaalde voorwaarden (zie hieronder) dan kan hij de sanering van het asbestdak en plaatsing van het nieuwe dak (met isolatie en zonnepanelen) leasen. Huidige aanbieders hiervoor zijn bijvoorbeeld Kingspan Future Proof en Green IPP. Diverse marktpartijen (o.a. Esco s) ontwikkelen ook varianten voor grotere dakoppervlakken, in combinatie met collectief georganiseerde opwekking. Voorwaarden voor daklease: - Dakoppervlak tot m2 (i.v.m. kleinverbruikersaansluiting voor zonnepanelen). - Goede zonligging van het dak (voor de zonnepanelen). - Leeftijd pandeigenaar tot 50 jaar; marge afhankelijk van inbreng eigen vermogen, eventuele bedrijfsopvolging of toekomstbestendigheid vastgoed voor 5-15 jaar met nieuwe bestemming onder een nieuwe eigenaar. - Dak- en/of erfverhuur Het is ook mogelijk om het nieuwe dak of erf aan ontwikkelaars van zonne-energieprojecten te verhuren. Zij keren dan direct en in één keer de totale huursom aan de ondernemer uit, waarmee hij de sanering en plaatsing van het dak financiert. Aanbieders van deze optie zijn bijvoorbeeld: Solar Proactive (grond), Sunvest (daken). Voorwaarden voor dak- en/of erfverhuur - Minimaal m 2 dakoppervlak of minimaal 2 ha erf/grond nabij invoedingspunt op het elektriciteitsnet. - Goede zonligging van het dak (voor de zonnepanelen). - Indien voldoende volume wordt geboden, kan die m 2 verlaagd worden naar ca m 2. Bundelen van pandeigenaren in elkaars nabijheid maakt dit wellicht mogelijk. - Continuïteit van het vastgoed. - Energiefonds Overijssel Energiefonds Overijssel levert een financiële bijdrage aan ondernemingen, woningcorporaties en projecten die energie besparen of opwekken uit hernieuwbare bronnen. Het fonds verstrekt ook leningen en garanties aan ondernemingen en het kan deelnemen in de onderneming. Deze opties gelden niet voor de sanering van het asbestdak, maar voor het nieuwe dak met duurzame maatregelen. Lees er meer over op: - Verkoop van grond Bezit de ondernemer ongebruikte (landbouw)grond? Dan kan hij met de verkoop van deze grond financiële middelen creëren. 4

5 1.4 Kostenbesparing Zonnepanelen op dak/erf Ondernemers besparen energiekosten als ze op hun nieuwe dak en/of erf zonnepanelen plaatsen. Zonnepanelen vereisen wel een goede ligging van het dak of erf. EIA of KIA Met de Energie Investerings Aftrek (EIA) kunnen ondernemers 55,5% van de investering in een bedrijfsmiddel voor duurzame energie aftrekken van de fiscale winst. Voor sommige bedrijfsmiddelen, zoals isolerende dakplaten, gelden afwijkende regels: a. Bestaande vloeren, daken, plafonds of wanden van ruimten in bedrijfsgebouwen Voor de isolatieverbetering van bestaande vloeren, daken, plafonds of wanden van ruimten (behalve koel- of vriesruimten) in bedrijfsgebouwen is de EIA maximaal 55,5% van 20,-/m 2 te isoleren oppervlak. b. Bestaande platte daken Voor de isolatieverbetering van bestaande platte daken van bedrijfsgebouwen, bestaande uit dak-isolatiemateriaal gecombineerd met witte dakbedekking, is de EIA maximaal 55,5% van 30,-/m 2 te isoleren oppervlak. Met de Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA) is iets vergelijkbaars mogelijk. Dit is een percentage van alle investeringen in een boekjaar. De hoogte hangt af van het geïnvesteerde bedrag dat tussen en moet liggen (2017). De KIA geldt voor zowel asbestsanering als eventuele isolatie en/of plaatsing van zonnepanelen. Voorziening voor groot onderhoud Met een passieve balanspost voor toekomstige uitgaven onder de noemer voorziening voor groot onderhoud, creëert een ondernemer financiële middelen voor een investering die hij pas later betaalt. Deze post kan de ondernemer één keer ten laste van het resultaat brengen, waardoor hij in het huidige jaar minder belasting betaalt over de winst van zijn onderneming. De belastingbesparing op deze voorziening wordt in de loop van 2017, 2018 of 2019 gerealiseerd. Op deze manier komen er dus eerder financiële middelen beschikbaar en betaalt de ondernemer de investering later. De ondernemer moet voor deze mogelijkheid aan deze voorwaarde voldoen: de toekomstige uitgave vindt zijn oorsprong in feiten of omstandigheden in de periode voorafgaand aan de balansdatum. En er is een redelijke mate van zekerheid dat de ondernemer de uitgave (toegerekend aan die periode) daadwerkelijk doet. Financiering uit recycling slooppuin Het puin van gesloopte panden kan gerecycled worden in bijvoorbeeld beton en genereert zo financiering. In de gemeente Twenterand wordt hiermee geëxperimenteerd. 1.5 Verhuizen Als geen enkele van de hiervoor genoemde mogelijkheden geschikt is, is verhuizen wellicht een laatste alternatief. De ondernemer verkoopt dan zijn bedrijfspand, waardoor de nieuwe eigenaar het dak moet vervangen. Waarschijnlijk verlaagt dit wel de opbrengst van de verkoop. 5

6 2 Financiële mogelijkheden voor particulieren Als particuliere pandeigenaren onvoldoende eigen vermogen of spaargeld hebben voor het saneren van het asbestdak en het plaatsen van een nieuw dak, zijn de hieronder geschikte opties wellicht geschikt. Directe financiering 2.1 Financiering met een lening Onderhandse lening De particuliere pandeigenaar leent geld bij familie of kennissen via een onderhandse lening. Bancaire lening Tegen een bepaalde rente kunnen pandeigenaren een lening afsluiten bij de bank of hun hypotheek verhogen. Hierbij is het belangrijk dat zij informeren naar de voorwaarden van de lening. Nationale energiebespaarregeling (NEF) Via een lening van de NEF (maximaal , terugbetaling binnen 15 jaar) kunnen particuliere pandeigenaren energiebesparende maatregelen uitvoeren aan en in de woning, zoals een toekomstgericht dak. Maximaal 50% van deze lening mogen ze gebruiken voor het verwijderen van het asbestdak. Duurzaamheidslening Met een lening via Stichting Volkshuisvesting Nederland (SVN, maximaal , terugbetaling binnen 15 jaar) kunnen particuliere pandeigenaren energiebesparende maatregelen uitvoeren aan en in de woning, zoals een toekomstgericht dak. Deze lening mogen ze gebruiken voor investeringen aan het nieuwe dak, niet voor het verwijderen van het asbestdak. Stimuleringsregeling Deze regeling betreft een lening via het SVN, waarmee particuliere pandeigenaren onderhoud, renovatie en/of restauratie aan de woning financieren. Het maximale leenbedrag verschilt per gemeente en staat op Indirecte financiering In plaats geld lenen of investeren, zijn er ook mogelijkheden die op den duur geld opleveren of kosten besparen. Hierdoor wordt de investering in een nieuw dak wellicht gemakkelijker. 2.2 Indirecte financiering Indirecte financiering uit sloop - Verkoop van bouwgrond In sommige gemeenten is het mogelijk om na de sloop van schuren/stallen een deel van het gesloopte oppervlak te herbouwen als woning(en). Door de verkoop van deze bouwgrond komen er financiële middelen vrij voor de vervanging van het dak. Deze middelen kunnen pandeigenaren eventueel aanvullen met een bancaire (overbruggings)lening. Exploitatie - Daklease en dak- en/of erfverhuur Vooralsnog is daklease voor particuliere pandeigenaren niet mogelijk; marktpartijen verkennen de mogelijkheden hiervoor. Het is wel mogelijk om het nieuwe dak of erf aan ontwikkelaars van zonne-energieprojecten te verhuren. Zij keren dan direct in één keer de totale huursom uit aan de pandeigenaren, waarmee zij de sanering en plaatsing van het dak financieren. Aanbieders van deze optie zijn: Solar Proactive (grond), Sunvest (daken). Voorwaarden voor dak- en/of erfverhuur - Minimaal m 2 dakoppervlak of minimaal 2 ha erf/grond nabij invoedingspunt op het elektriciteitsnet. - Goede zonligging van het dak of erf (voor de zonnepanelen). - Indien voldoende volume wordt geboden, kan die m 2 verlaagd worden naar ca m 2. Bundelen van pandeigenaren in elkaars nabijheid maakt dit wellicht mogelijk. - Continuïteit van het vastgoed. 6

7 Verkoop van grond Als de particuliere pandeigenaar grond bezit, kan hij met de verkoop daarvan financiële middelen creëren. 2.3 Kostenverlaging Zonnepanelen op het dak of erf Pandeigenaren besparen energiekosten als ze op het nieuwe dak en/of erf zonnepanelen plaatsen. Zonnepanelen vereisen wel een goede ligging van het dak of erf. Financiering uit recycling slooppuin Het puin van gesloopte panden kan gerecycled worden in bijvoorbeeld beton en genereert zo financiering. De gemeente Twenterand experimenteert hiermee. 2.4 Verhuizen Als geen enkele hiervoor genoemde mogelijkheid geschikt is, is verhuizen wellicht een laatste alternatief. Door de woning te verkopen, moet de nieuwe eigenaar het dak vervangen. Waarschijnlijk verlaagt dit wel de opbrengst van de verkoop. Indirecte financiering uit sloop - Voucherregeling gemeente Als het pand wordt gesloopt, krijgen pandeigenaren in sommige gemeenten een herbouwvoucher. Deze is verhandelbaar en kan worden gebruikt voor de bouw van woning(en) of bedrijfsruimte binnen dezelfde gemeente (onder voorwaarden). De waarde van de voucher hangt sterk af van de vraag, geschikte en beschikbare locaties binnen de gemeente en de duur van de inwisselbaarheid. Het risico van deze waarde(ontwikkeling) is voor de pandeigenaar. Bijvoorbeeld de gemeente Hof van Twente werkt hier mee. 7

8