DE SLAG OM HET MIDDENVELD. Johan Conijn 16 mei 2019, Den Bosch

Transcriptie

1 DE SLAG OM HET MIDDENVELD Johan Conijn 16 mei 2019, Den Bosch

2 AANGENOMEN MOTIE RONNES 2 APRIL 2019 Behandeling Wet maatregelen middenhuur: dat de bouw van middenhuurwoningen door marktpartijen nauwelijks van de grond komt dat corporaties middenhuurwoningen kunnen en willen realiseren een (vergaande) vrijstelling van de markttoets... waardoor het bouwen van huurwoningen tot per maand voor corporaties mogelijk wordt.

3 ONDERWERPEN Investeringen woningcorporaties Corporaties in het middensegment Rol van beleggers in middensegment Een duurzaam beleidsalternatief

4 CORPORATIESECTOR: SPANNING TUSSEN AMBITIES EN MOGELIJKHEDEN Veel ambities van en voor de corporatiesector betaalbaarheid: beperkte huurstijging beschikbaarheid: meer nieuwbouw duurzaamheid: gasloos en CO2 neutraal Beperkte en in de toekomst afnemende financiële mogelijkheden

5 OMVANG INVESTERINGEN CORPORATIES Ambities Aedes woonagenda (2017) verdubbeling nieuwbouw naar per jaar. Feitelijk niveau circa Daling na 2013 vooral veroorzaakt door verhuurderheffing.

6 DRIE EFFECTEN VERHUURDERHEFFING Negatief effect op de kasstromen Hier ging de aandacht naar uit Negatief effect op het vermogen Hier is voor gewaarschuwd Negatief effect op het rendement Dit doet zich nog steeds erg gelden

7 RENDEMENT OP INVESTERINGEN Rendement op investeringen is bij corporaties bijzonder laag geworden Ter illustratie nieuwbouw euro en huur 651 per maand Interne rentevoet (IRR) op basis eigen beleid: - 0,6% Effect verhuurderheffing: - 2,5%-punt Effect passende huur (ipv 720): - 1,4%-punt Negatief effect op investeringsvolume corporaties

8 MIDDENSEGMENT HUURSECTOR Het middensegment: huur tussen 720 en per maand Beperkt aanbod door decennia lange krimp Toenemende vraag, mede door het hervormingsbeleid Koopsector en huursector minder toegankelijk voor de middeninkomens

9 CORPORATIES EN HET MIDDENSEGMENT Bijdrage corporaties aan het middensegment (niet-daeb) is beperkt Aantallen woningen X De afgelopen jaren nagenoeg geen nieuwbouw in niet-daeb 2016: huurwoningen/eenheden 2017: 596 huurwoningen/eenheden

10 VOORNEMENS CORPORATIES VOOR MIDDENSEGMENT Bij corporaties wordt per saldo geen groei van het middensegment verwacht (peiling medio 2018)

11 NIEUWE HUURWONINGEN VAN BELEGGERS Sterke toename van nieuwe huurwoningen bij beleggers. In 2018 toegenomen tot woningen/eenheden Door stijging bouwkosten wel steeds meer met huurprijs boven per maand

12 GROEI MIDDENSEGMENT Sinds 2012 sterke groei van het middensegment. In 2018 al woningen Sterke stijging in de particuliere huursector: 74% sinds 2012 Vanaf 2015 daling in de corporatiesector

13 VERDELING MIDDENSEGMENT NAAR TYPE VERHUURDER (ABF) Sterke toename van verhuur door particuliere personen en in 2018 het grootste aandeel Dit is vooral het gevolg van buy-to-let

14 GEZONDE WONINGMARKT RUST OP DRIE PIJLERS Drie pijlers zijn: Koopwoningen Sociale huurwoningen Particuliere huurwoningen Belang van volwaardige positie voor elke pijler vanwege: Keuzemogelijkheden en doorstroming Brede basis voor financiering woningen

15 2015: NIEUWE WONINGWET Corporaties meer focus op de kerntaken; scheiding van sociaal en commercieel vastgoed (DAEB-scheiding) Marktverstoring doet voorkomen te worden ( level playing field ) Bouw huurwoningen boven 720 per maand en koopwoningen alleen in de niet-daeb tak Marktconformiteit via rendementstoets en markttoets op projectniveau Heeft ruime gegeven voor de groei van de derde pijler

16 NIET-DAEB: DE NIEUWE MARKTVERSTORING? Corporaties worden nu weer gestimuleerd om actief te worden in het middensegment van de huursector: Rapport van Van Gijzel (Samenwerkingstafel middenhuur) Verlaging van de rendementseis (BAR) van 5,5% naar 0,0% Wet maatregelen middenhuur (vereenvoudiging markttoets) Nieuwbouw behoeft niet meer marktconform te zijn. Marktconformiteit is beperkt tot portefeuilleniveau Hoe kan een woningportefeuille marktconform zijn als de nieuwbouw dat niet is?

17 REGULERING MIDDENSEGMENT Groei van het betaalbaar middensegment zou stagneren, mede door huurniveaus boven p/m Politieke reactie: Met name Amsterdam en Utrecht regulering van de nieuwbouw van beleggers Minister Ollongren: noodknop (% WOZ-waarde als max huur) Paard achter de wagen.?

18 HOOFDLIJNEN BELEIDSRICHTING Publiek belang voor betaalbare huurwoningen in het middensegment Regionaal gedifferentieerd verhoging DAEB-grens voor corporaties Beëindigen (op termijn) van activiteiten in het niet-daeb segment ter voorkoming van verstoring concurrentie Beleggers verder stimuleren investeren in middensegment boven de aangepaste DAEB-grens

19 Contact opnemen met Finance Ideas Finance Ideas B.V. Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties KT Utrecht Telefoon: info@finance-ideas.nl