Financiering niet-daeb activiteiten Nadere uitwerking MIF

Transcriptie

1 Financiering niet-daeb activiteiten Nadere uitwerking MIF Het samenbrengen van woningcorporaties met private financiers en beleggers Persoonlijk en vertrouwelijk Real Estate Advisory

2 Niet-DAEB activiteiten kunnen niet meer geborgd gefinancierd worden. Woningcorporaties zullen op zoek moeten naar nieuwe financieringsbronnen, mogelijk buiten de eigen sector. Gevolgen tijdelijke ministeriele regeling DAEB Per januari 2011 is de tijdelijke ministeriele regeling DAEB in werking getreden. Het doel van deze regeling is de staatssteun voor woningcorporaties in overeenstemming te brengen met de Europese regelgeving. De regeling beperkt de mogelijkheden om financiering met borging van het WSW of een gemeente aan te trekken. Kernpunten van de regeling op het gebied van financiering, en de invulling hiervan door WSW, zijn: Borging is beperkt tot DAEB-activiteiten; dit betreft woongelegenheden met een huurprijs tot de huurliberalisatiegrens ( 647,53) en een gelimiteerde lijst van maatschappelijk vastgoed. Niet-DAEB activiteiten dienen zonder borging gefinancierd te worden. De 1/3-2/3 regel van het WSW (borging van beperkte gedeelten van een complex dat niet voldoet aan borgingseisen en tot één bouwstroom hoort) is komen te vervallen. Dit betekent dat bij gecombineerde projecten, het commerciële gedeelte (bijvoorbeeld woningen boven de huurliberalisatiegrens en winkels in de plint) niet meer financierbaar is onder WSW-borging. Leningen die voor ingang van de tijdelijke regeling zijn afgesloten kunnen ongewijzigd geborgd doorlopen. Bij herfinanciering of herziening van de voorwaarden van deze leningen mogen niet-daeb activiteiten geen onderpand meer vormen voor de te borgen lening. Het is nog onduidelijk in welke mate en onder welke voorwaarden corporaties eigen middelen, afkomstig van DAEB-activiteiten, mogen inzetten voor niet-daeb activiteiten en niet-geborgde financiering. Het WSW zal hier nog nadere regels voor opstellen. Het gevolg van deze regeling is dat, om de realisatie van niet-daeb ontwikkelprojecten mogelijk te maken, nieuwe financieringsbronnen aangeboord moeten worden danwel een deel van de bestaande activa liquide moeten worden gemaakt. Ook de herfinanciering van bestaand niet-daeb bezit zal zonder borging moeten geschieden. Huidige mogelijkheden financiering Het aantal banken actief in de sector is momenteel beperkt; een groot deel van de huidige (geborgde) financieringen (> 90%) wordt verstrekt door de Nederlandse sectorbanken BNG en NWB. Nieuwe Basel III regels voor het aanhouden van kapitaal (o.a. leverage ratio) hebben een effect op de beschikbaarheid van financiering bij deze banken. Mede hierdoor zijn de opslagen op langlopende financiering behoorlijk opgelopen en zijn looptijden korter geworden. De mogelijkheden voor financiering van niet-daeb activiteiten zijn nog beperkter. Deze activiteiten zullen op projectniveau, op basis van kasstromen, gefinancierd moeten worden. Hierbij is sprake van een lagere bevoorschotting, hogere financieringslasten en uitgebreidere randvoorwaarden en eisen dan gebruikelijk is voor geborgde leningen. Om minder afhankelijk te zijn van het huidige beperkte aantal bancaire financiers, worden corporaties gedwongen op zoek te gaan naar nieuwe financieringsbronnen. Deze bronnen zullen (deels) buiten de eigen sector gezocht moeten worden. Er kan hierbij zowel gedacht worden aan het aantrekken van vreemd vermogen als eigen vermogen. 2

3 Het MIF fungeert als intermediair tussen corporaties en de markt, zodat de juiste partijen met de juiste proposities benaderd worden. Inleiding Het MIF Concept Voor de financiering van niet-daeb activiteiten krijgen woningcorporaties te maken met nieuwe partijen die elk hun eigen randvoorwaarden en eisen stellen. Afhankelijk van het type partij, maar bijvoorbeeld ook het type vastgoed en de lokatie, zijn er verschillende mogelijkheden om aan liquiditeiten te komen denkbaar, zoals het afsluiten van niet-geborgde leningen, het verkopen van een deel van het bezit en/of ontwikkelprojecten en het creëren van (specialistische) fondsen (zie tabel op de volgende bladzijde). Voor sommige alternatieven kan het, mede vanuit het oogpunt van schaalomvang en risicospreiding, wenselijk zijn financiering te bundelen met andere corporaties. Concreet hebben wij het idee om voor niet-daeb ontwikkelprojecten een platform op te richten met de werknaam Maatschappelijk Investerings Fonds (hierna MIF ). Het uitgangspunt van het MIF concept is dat de aanpak van het verwerven van financiering voor niet-daeb ontwikkelprojecten van een aantal corporaties met elkaar gebundeld worden. Hierdoor wordt dubbel werk voorkomen en worden kosten gedeeld, en is door bundeling van volume de kans dat succesvol vermogen wordt aangetrokken groter. De aanpak is gericht op het verkrijgen van toegang tot diverse mogelijke financieringskanalen, die allen hun specifieke vereisten hebben ten aanzien van o.a. het type vastgoed en het rendement. Het MIF treedt op als intermediair tussen de corporaties en de markt, met als doel een optimale aansluiting met de markt te verkrijgen. Om succesvol liquiditeit te kunnen genereren is het in de huidige moeilijke markt in alle gevallen belangrijk om met een gestructureerd plan te komen, zodat de juiste partijen met de juiste proposities benaderd worden. Daarnaast zijn de benodigde informatie en de analyses die de partijen uitvoeren veel diepgaander dan woningcorporaties gewend zijn. Om het MIF concept te laten slagen is het daarom belangrijk dat een MIF regisseur wordt aangesteld, die de rol van intermediair tussen de corporaties en de markt vervult. Wij hebben een project gestart om het MIF concept met een aantal corporaties nader uit te werken. Ons grote netwerk bij zowel (semi)institutionele beleggers als private investeerders stelt ons in staat om binnen alle groepen spelers geschikte partijen te identificeren, snel bij de juiste personen aan tafel te komen en op maat gesneden proposities neer te leggen waarmee, tezamen met een strak geredigeerd en goed gestructureerd proces, de kans op succes wordt vergroot. In dit document wordt het MIF concept verder toegelicht, inclusief de stappen die doorlopen moeten worden om dit concept verder uit te werken. 3

4 Verschillend bezit vraagt om verschillende oplossingen. Binnen het MIF concept worden deze oplossingen met elkaar gecombineerd, om een optimale aansluiting met de markt te bereiken. Inleiding Type bezit Voorbeeld mogelijke oplossingen Kansrijkheid Core niet-daeb bezit - Bezit in aandachtswijken waar corporatie controle over wenst te behouden Non-core niet-daeb bezit - Dure huurwoningen - Overig commercieel bezit - Onverkochte koopwoningen Inbreng in één of meerdere fondsen, waarbij corporatie exploitatie blijft uitvoeren en eventueel een belang in het fonds behoudt Aantrekken niet-geborgde financiering: Bancaire financiering Inflatie gekoppelde financiering via pensioenfonds (afhankelijk van aard en omvang) Verkopen aan professionele beleggers; mogelijkheden bekijken per type vastgoed Verkopen aan particuliere beleggers, middels Tenders Opzetten fonds voor onverkochte woningen, waarbij de corporatie een huurgarantie zal moeten afgeven. + / - +/ /- +/- Niet-DAEB Ontwikkelingsprojecten Verkoop aan ontwikkelende beleggers; mogelijkheden bekijken per regio/type vastgoed Equity voorfinanciering Medefinanciering in ruil voor bouwvolume Inbreng in één of meerdere fondsen (na realisatie) + / - + / - +/ - 4

5 Globale structuur MIF Het MIF zorgt ervoor dat gerealiseerde niet-daeb ontwikkelprojecten liquide worden gemaakt, waarmee nieuwe ontwikkelprojecten gefinancierd kunnen worden. Het MIF is een platform voor financieringsstructuren voor niet-daeb bezit van woningcorporaties. Het uitgangspunt van het MIF platform is dat niet-daeb ontwikkelprojecten worden aangemeld in een centrale entiteit (een fonds o.i.d.), van waaruit financiering (zowel vreemd vermogen als eigen vermogen) van de projecten wordt geregeld. Het grootste obstakel bij de financiering van niet-daeb ontwikkelprojecten is dat de meeste beleggers niet bereid zijn om ontwikkelrisico te lopen. Dit betekent dat een voorfinanciering van de projecten noodzakelijk is. Deze voorfinanciering kan geregeld worden door een structuur op te zetten, waarbij gerealiseerde niet-daeb projecten liquide worden gemaakt, en deze liquide middelen worden aangewend om nieuwe niet-daeb ontwikkelprojecten te financieren. Er ontstaat een zogenaamde revolving structuur, waarmee een continue toekomstige beschikbaarheid van financiering voor niet-daeb ontwikkelprojecten wordt georganiseerd. Om gerealiseerde projecten liquide te maken kunnen diverse feeder fondsen worden opgezet, waarin gerealiseerd niet-daeb bezit kan worden ingebracht. Voor dit bezit kan vreemd vermogen worden aangetrokken via banken en eventueel pensioenfondsen, en eigen vermogen via diverse groepen beleggers. De corporaties kunnen zelf ook (voor een deel) blijven participeren in deze feeder fondsen, en blijven tevens verantwoordelijk voor de exploitatie van het bezit. Naast de op te richten feeder fondsen, zou een deel van het bezit (bijvoorbeeld non-core niet-daeb bezit) ook direct aan (particuliere) beleggers verkocht kunnen worden. Ook de verkoop van onverkochte niet-daeb koopwoningen zou via het MIF platform geregeld kunnen worden. Tenslotte is het denkbaar dat naast beleggers, ook andere rijke corporaties in de structuur deelnemen (bijvoorbeeld door leningen te verstrekken). In dit geval ontstaat een structuur vergelijkbaar met het WIF. Onderstaand plaatje geeft een schematische weergave van de globale uitwerking van het MIF Platform. Beleggers Bouwers Vastgoed Fondsen/ Fonds aanbieders Particulieren Banken/ Pensioenfondsen Feeder fondsen Naar Regio Naar Product Product/Regio Particulieren Rijke WoCo s Leningen Funding Funding MIF Regisseur Voor niet Daeb ontwikkelprojecten Funding Tenders? WoCo s met niet DAEB ontwikkelprojecten WoCo 1 WoCo 2 WoCo 3 WoCo 4 WoCo 5 Onverkochte woningen

6 Globale structuur MIF Door pooling van financiering worden schaalvoordelen en risicospreiding gerealiseerd. De voordelen die de MIF structuur biedt voor woningcorporaties zijn: Middels het MIF kan eigen vermogen opgehaald worden. Dit zal noodzakelijk zijn indien WSW de inzet van eigen middelen voor niet-daeb activiteiten gaat beperken. Het wordt eenvoudiger om ontwikkelprojecten voor te financieren. Het eigendom wordt losgekoppeld van het beheer. Ten opzichten van een directe verkoop kunnen woningcorporaties de exploitatie van het vastgoed blijven uitvoeren. Verder kan de corporatie zelf kiezen welk economisch belang zij in het vastgoed wenst te houden. Door groepering van kennis en volume kunnen bepaalde partijen (met name pensioenfondsen en bepaalde institutionele beleggers) makkelijker bereikt worden, waarvoor de individuele portefeuille van de corporatie te klein zou zijn. Daarnaast kunnen er makkelijker deelportefeuilles gevormd worden die van voldoende omvang zijn om er fondsen voor op te zetten. Door pooling met andere corporaties vindt er risicospreiding plaats voor de beleggers, wat een gunstig effect op de pricing kan hebben. Tevens kunnen kosten voor het aantrekken van financiering met elkaar gedeeld worden. Daarnaast kunnen woningcorporaties via het MIF Platform kennis en ervaring op het gebied van de financiering van niet-daeb activiteiten met andere corporaties uitwisselen. Door een aparte structuur voor niet-daeb activiteiten op te zetten wordt er een grotere transparantie tussen DAEB en niet-daeb activiteiten gecreëerd, inclusief een scheiding van risico s.

7 Het opzetten van het MIF platform kan globaal in een drietal fasen worden ingedeeld. Globale Aanpak Fase Onderwerpen Output Fase I: Inventarisatie Selectie van een aantal pilot projecten die de basis vormen om het MIF concept te toetsen in de markt. Opstellen van een business case (inclusief een beknopte beschrijving van de geselecteerde pilot projecten), ), toegesneden op de te benaderen potentiele financiers en beleggers, waarmee de interesse van de betreffende partijen getoetst kan worden. Vaststellen te benaderen partijen, Opstellen stappenplan voor de markttoetsing, om inzicht in de mogelijkheden en kans rijkheid van het MIF platform te krijgen. Het in kaart brengen van de financieringsbehoefte van deelnemende corporaties is belangrijk om te identificeren waar prioriteiten moeten liggen. Prioritering en stappenplan voor toetsing in de markt. Fase II: Toetsing markt Toetsing van de interesse voor het MIF Platform bij geïdentificeerde potentiele marktpartijen. Doel is het speelveld van partijen in kaart te brengen, inclusief de diverse randvoorwaarden en eisen van partijen. Besluitvorming vervolg op basis van uitkomsten sondering. Bij positief besluit vervolg; nadere uitwerking MIF Platform op basis van de uitkomsten van de markt sondering. Het benaderen van een select aantal deskundige potentiële partijen heeft de voorkeur. Rapportage uitkomsten marktsondering, inclusief nadere uitwerking MIF Platform. Go/no-go besluit voor implementatie MIF Platform Fase III: Implementatie Implementatie MIF Platform: Uitwerking juridische, fiscale en financiële structuur eventuele feeder fonds(en) Governance Administratieve processen Standaard documentatie Etc. Closing financiering één of meerdere pilot projecten 7 Detail stappen en planning kan worden uitgewerkt na afronding fase toetsing markt. Eén of meerdere transacties voor de geselecteerde pilot projecten Platform waarmee toekomstig niet-daeb bezit gefinancierd kan worden.

8 Disclaimer: Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu, a United Kingdom private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu and its member firms.