WSW visie op scheiding en/of splitsing van DAEB en niet-daeb

Transcriptie

1 WSW visie op scheiding en/of splitsing van DAEB en niet-daeb

2 2/6 Inleiding Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten corporaties hun niet-daeb-vastgoed en niet-daebactiviteiten scheiden van het DAEB-vastgoed en de DAEB-activiteiten. Wanneer zij niet in aanmerking komt voor het zogenaamde verlicht regime dan kan een corporatie kiezen voor een administratieve scheiding, een juridische splitsing of een hybride vorm (administratieve scheiding met binnen de niet- DAEB-tak een separate juridische entiteit). Uitgangspunt van de wet is dat de corporatie bij scheiding en/of splitsing ernaar moet streven een zelfstandig levensvatbare en financierbare DAEB- en niet-daeb-tak (bij administratieve scheiding) respectievelijk een zelfstandig levensvatbare en financierbare Toegelaten Instelling (TI) en woningvennootschap (bij juridische splitsing) te creëren. In het document Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB dat de Autoriteit woningcorporaties (Aw) op 31 mei 2016 publiceerde (en waarover WSW is geconsulteerd) is dit uitgangspunt nader uitgewerkt in de vorm van criteria, ratio s en normen voor de beoordeling van voorstellen voor scheiding en splitsing. Corporaties dienen hun ontwerpvoorstel voor scheiding en/of splitsing uiterlijk eind december 2016 in te dienen bij de Aw. Het definitieve voorstel moet voor 1 juli 2017 ingediend zijn. In het eerder genoemde Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB staat dat WSW voorstellen voor scheiding en/of splitsing alleen beoordeelt in die gevallen waar er mogelijke gevolgen zijn voor de borgbaarheid van de corporatie. In dit document geeft WSW zijn visie op de risico s die scheiden en/of splitsen met zich meebrengen voor (de borgbaarheid van) corporaties en voor het borgstelsel als geheel. Deze visie past binnen het wettelijk kader en het genoemde beoordelingskader en schetst het perspectief van WSW op de scheiding en/of splitsing. Daarmee vormt de visie de basis voor de gevallen waarin en de wijze waarop WSW voorstellen voor scheiden en/of splitsen wil beoordelen, alsmede voor de voorwaarden die WSW in het bijzonder stelt aan de juridische splitsing. Deze onderwerpen zijn nader uitgewerkt in een richtlijn juridische splitsing alsmede in werkwijzen voor de administratieve scheiding en de juridische splitsing. Uitgangspunt visie Als hoeder van de borg en vanuit zijn statutaire opdracht beoordeelt WSW de scheiding en/of splitsing van DAEB en niet-daeb tegen het licht van de risico s die deze scheiding en/of splitsing mogelijk met zich meebrengen voor corporaties en voor het borgstelsel als geheel (de collectiviteit van de corporaties). WSW beoordeelt deze risico s naar aard, omvang, kans van optreden en mate van beheersing door de corporatie. Net als voor WSW en de partijen in de achtervang is het ook voor een individuele corporatie van belang dat de risico s in het borgstelsel worden beheerst. Via het garantieobligo en saneringssteun kan ieder te maken krijgen met de gevolgen van (te) grote risico s. De scheiding en/of splitsing beïnvloedt het risicoprofiel van een corporatie. De keuzes en de wijze waarop de corporatie dit organiseert, bepalen samen of en hoe het risico voor de TI verandert. Met de in dit document beschreven visie geeft WSW aan welke (nieuwe) risico s wij in het geval van administratieve scheiding of juridische splitsing signaleren en de wijze waarop deze kunnen worden beheerst.

3 3/6 Visie op administratieve scheiding Op basis van de woningwet artikel 49 kan een corporatie kiezen haar niet-daeb-vastgoed en niet-daeb activiteiten administratief te scheiden van het DAEB-vastgoed en de DAEB-activiteiten. Bij de administratieve scheiding blijven de activiteiten, de kasstromen en het bezit in dezelfde entiteit, de TI. Via het Reglement van Deelneming (RvD) heeft WSW een directe relatie met de TI en door de scheiding verandert niets in de juridische relatie tussen WSW en de deelnemer. WSW behoudt bij aanvang 1 van de scheiding zijn positie bij de kasstromen en het onderpand van de totale vastgoedportefeuille. WSW identificeert de volgende hoofdrisico s bij een administratieve scheiding: Hoogte interne startlening en verplichte aflossing in relatie tot aantrekken van ongeborgde financiering. Organisatie administratieve scheiding. Maatregelen gericht op financieel herstel in (één van) de takken die van invloed kunnen zijn op de borgbaarheid van de totale corporatie. Toelichting op hoofdrisico s van de administratieve scheiding Hoogte interne lening en verplichte aflossing in relatie tot aantrekken van ongeborgde financiering. Bij de scheiding vindt ook een administratieve scheiding plaats in het vreemd vermogen. Aan de niet- DAEB-tak wordt vreemd vermogen toegerekend: de interne lening. Het betreft geen leningovereenkomst tussen twee juridische entiteiten, maar een schriftelijke afspraak over het bij scheiding aan niet-daeb toegerekend vreemd vermogen en de daarbij behorende rente- en aflossingsafspraak. Deze afspraken zijn wettelijk bepaald. Het aflossingstempo van de interne lening moet het tempo van aflossing van WSW-geborgde leningen volgen die waren aangetrokken op het moment dat de interne lening werd verstrekt (met een mogelijkheid om aflossingen in perioden van vijf jaar te bundelen). Voor wat betreft de hoogte van de interne lening geniet het wat WSW betreft de voorkeur om de omvang van de interne lening zo te bepalen dat de aflossing van het bij de scheiding toegerekend vreemd vermogen gedaan kan worden uit de kasstromen van de niet-daeb-tak (interne financiering). Dit geheel binnen de kaders die daarvoor zijn gesteld door de wet en in het door de Aw gepubliceerde Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB, Indien de corporatie ongeborgde financiering aan moet trekken (voor aflossing van de interne lening of voor financiering van een niet-daeb investeringsprogramma) dan beoordeelt WSW het aantrekken daarvan conform de richtlijn ongeborgde financiering (te vinden op de website van WSW). 2 Ongeborgde financiering kent een hoger risicoprofiel dan geborgde financiering en is bovendien duurder waardoor netto minder kasstromen in de niet-daeb-tak (en dus ook voor de totale TI) resteren. Financiers hanteren voor ongeborgde financiering andere voorwaarden dan voor geborgde financiering, zoals opeisingsgronden die kunnen leiden tot liquiditeitsrisico's zodra een corporatie niet meer aan de voorwaarden van de bank voldoet. Het aantrekken van ongeborgde financiering heeft vanuit het 1 Indien de corporatie in de toekomst ongeborgde financiering aan wil trekken en/of vrijgave van onderpand behoeft dan beoordeelt WSW dergelijke verzoeken aan de hand van de richtlijn onderpand, sectie vrijgave en de richtlijn ongeborgde financiering. 2 Deze richtlijn is onderdeel van beleidsregels van de toezichts- en verantwoordingsovereenkomst tussen WSW en de Staat der Nederlanden

4 4/6 perspectief van de borg een invloed op het risicoprofiel van de corporatie, en kan daarmee ook een effect hebben op de (lange termijn) borgbaarheid van de corporatie. Organisatie administratieve scheiding De wijze waarop de corporatie de administratieve scheiding vormgeeft, kan leiden tot hogere administratieve lasten en hogere uitgaven. WSW vindt binnen de wettelijke vereisten die hieraan worden gesteld dat bij de inrichting van de administratieve scheiding eenvoud het leidend principe moet zijn om risico s van inefficiënties en administratieve fouten te voorkomen. Maatregelen gericht op financieel herstel in (één van) de takken die van invloed kunnen zijn op de borgbaarheid van de totale corporatie Het uitgangspunt van de Woningwet is dat de DAEB- en niet-daeb-tak zelfstandig levensvatbaar en financierbaar zijn. Vanwege dit uitgangspunt geldt dat in de beoordeling van voorstellen voor scheiding en/of splitsing de onderlinge verhoudingen en kasstromen niet volledig doorwerken in de beoordeling van de financiële ratio s (met name ICR en DSCR) van beide takken. Dit geldt in het bijzonder een eventuele financiële bijdrage ( dividend ) van de niet-daeb-tak naar de DAEB-tak als vergoeding voor het ingebrachte (administratieve) eigen vermogen. Een en ander kan ertoe leiden dat een corporatie die vóór scheiding zelfstandig levensvatbaar en financierbaar was, na scheiding niet twee zelfstandig levensvatbare en financierbare takken kan creëren. Dit kan met name de financiële positie van de DAEBtak raken. Indien het niet mogelijk is om bij aanvang van de scheiding een DAEB-tak en een niet-daeb-tak te creëren die beide zelfstandig levensvatbaar en financierbaar zijn dan dient het scheidingsvoorstel te zijn gericht op verbetering van de financiële positie zodat beide takken wel zelfstandig levensvatbaar en financierbaar worden. De Aw kan hiertoe de corporatie verzoeken het scheidingsvoorstel aan te passen. Het uitkeren van dividend vanuit de niet-daeb-tak naar de DAEB-tak ter vermindering van de financieringsopgave in de DAEB-tak, of het stellen van aanvullende (rente)condities aan de interne lening zijn voorbeelden van concrete maatregelen die de corporatie kan treffen om de financiële positie van de takken te verbeteren. In beginsel beoordeelt WSW voorstellen voor een administratieve scheiding niet. Immers, vanuit het perspectief van WSW verandert er niets in de (financierings)relatie tussen de corporatie en WSW. Op voorhand is het niet uit te sluiten dat maatregelen gericht op verbetering van de financiële positie in één van de twee takken een negatief effect hebben op de duurzaamheid van het business model van de corporatie als geheel; dat kan weer van invloed zijn op de borgbaarheid van de corporatie. Om die reden beoordeelt WSW een scheidingsvoorstel wel in geval de corporatie maatregelen moet treffen om één van de (of beide) takken zelfstandig levensvatbaar en financierbaar te maken. WSW beoordeelt in een dergelijk geval de borgbaarheid van de corporatie na realisatie van de scheiding, inclusief de door de Aw verzochte aanpassing(en) op het scheidingsvoorstel. Visie op juridische splitsing Op basis van de woningwet (art. 50a) kan een corporatie kiezen haar niet DAEB-vastgoed en niet-daeb-activiteiten juridisch te splitsen van het DAEB-vastgoed en de DAEB-activiteiten. Bij juridische splitsing brengt de TI al haar niet-daeb-bezit onder in één of meer separate juridische entiteiten, woningvennootschappen genaamd. Een woningvennootschap kent als rechtsvorm een Naamloze Vennootschap (NV) of een Besloten Vennootschap (BV).

5 5/6 Door de juridische splitsing wordt het niet-daeb-bezit en de bijbehorende activiteiten juridisch afgezonderd en op afstand geplaatst van de TI. Hierdoor vermindert het risico dat tegenvallers in de niet-daeb-sfeer terug kunnen slaan op de TI en daarmee op de borg. Anderzijds werkt ook bij een juridische splitsing een dividendstroom vanuit de niet-daeb-tak naar de DAEB-tak als vergoeding voor het ingebrachte eigen vermogen niet volledig door in de beoordeling van de financiële ratio s 3 (met name ICR en DSCR) van de TI. Net als bij een administratieve scheiding kan dit de financiële positie van de TI negatief raken. Daarnaast ontstaat bij een juridische splitsing voor WSW een structureel achtergestelde positie ten opzichte van het niet-daeb-bezit dat voorheen onder de TI viel; dit kan tot een verhoging leiden van het risico voor de borg. In de uitgangssituatie (figuur 1) heeft WSW een directe relatie met de TI via door WSW geborgde leningen (VV) die de Toegelaten Instelling heeft aangetrokken. De zekerheid voor de borging van WSW bestaat uit alle kasstromen (EV) en het onderpand (MVA) van de TI (WSW heeft een volmacht tot hypotheekvestiging op het gehele bezit, tenzij WSW dit heeft vrijgegeven). Ook is er een directe relatie tussen de Toegelaten Instelling en WSW door de afspraken die vastliggen in het Reglement van Deelneming (RvD). Figuur 1: situatie voor splitsing In de nieuwe situatie (figuur 2) is er sprake van twee juridische entiteiten. De TI brengt een deel van haar vastgoed (MVA 2 ) in een woningvennootschap onder. Voor de ingebrachte waarde van het vastgoed ontvangt de TI geen contante betaling, maar een aandelenbelang in en een vordering op (startlening) op de woningvennootschap. Voor WSW betekent dit dat de door WSW geborgde leningen volledig in de TI blijven, terwijl een deel van de zekerheden onder de borg (de kasstromen en onderpand) naar een andere juridische entiteit verhuizen. Ook heeft WSW met deze woningvennootschap geen directe relatie waardoor WSW in een structureel achtergestelde positie terecht komt zonder dat de omvang van de garantstelling wijzigt. Hoewel er in de activiteiten van de corporatie in principe niets verandert, is wel sprake van verzwakking van de positie van WSW door de structurele achterstelling. Dit leidt voor de totale borg tot een hoger risico. Dat risico kan nog verder toenemen als derde partijen intrede doen (beleggers en financiers) die zakelijke rechten bedingen op de woningvennootschap en/of maatregelen eisen als de resultaten van de woningvennootschap tegenvallen. 3 Het uitkeren van dividend vanuit de niet-daeb-tak naar de DAEB-tak ter vermindering van de financieringsopgave in de DAEB-tak kan wel een maatregel zijn om de financiële positie van de takken te verbeteren.

6 6/6 Figuur 2: situatie na splitsing Visie op hybride scheiding Naast een zuivere administratieve scheiding of een zuivere juridische splitsing kan een corporatie ook kiezen voor een hybride scheiding. Een scheiding is hybride indien een corporatie (TI) bezit overhevelt naar een dochtervennootschap, terwijl ook niet-daeb-bezit administratief gescheiden achterblijft in de TI. Indien er een administratieve scheiding plaatsvindt waarbij de huidige nevenstructuur in stand blijft maar geen bezit overgedragen wordt, dan geldt dit als een administratieve scheiding. Bij een hybride scheiding draagt de TI bezit over vanuit de TI aan de juridische entiteit binnen de niet- DAEB-tak. Daardoor is de positie van WSW ten opzichte van dat bezit vergelijkbaar met de situatie van een juridische splitsing. WSW beschouwt een hybride scheiding daarom op een vergelijkbare wijze als een juridische splitsing. Richtlijn juridische splitsing Een juridische splitsing kan leiden tot nieuwe risico s binnen het borgstelsel die WSW wil beheersen. WSW vindt het daarom van belang dat de belangen van de borg op moment van splitsing én ook in de toekomst worden veiliggesteld. Daarom stellen wij een richtlijn juridische splitsing op om deze nieuwe risico s te beheersen. De richtlijn stelt dat de deelnemende corporatie op het moment van juridische splitsing WSW moet verzoeken goedkeuring te verlenen op grond van artikel 27 Reglement van Deelneming (...) een deelnemer kan niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van WSW fuseren of spitsen. WSW verbindt een aantal voorwaarden aan deze goedkeuring. De richtlijn juridische splitsing wordt samen met deze visie gepubliceerd.