Nieuwe verhoudingen in het financieren van woningen

Transcriptie

1 Nieuwe verhoudingen in het financieren van woningen Naar nieuwe verhoudingen in het Wonen OTB Platform 31 Wooncongres 2015 Paul de Vries Senior Woningmarkteconoom Rabobank Kennis en Economisch onderzoek 3 november 2015

2 Agenda Wie verstrekken hypotheken Wat is er aan het veranderen Waarom wijzigen de verhoudingen 2

3 Marktaandelen

4 Er zijn 112 hypotheekaanbieders, een aantal grote en vele kleine Marktaandeel in % Martkaandeel in % 35% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% % 25% 20% 15% 10% 5% 0% 4

5 Er zijn 112 hypotheekaanbieders, een aantal grote en vele kleine Oude aanbieders Nieuwe aanbieders Marktaandeel in % Martkaandeel in % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% SNS Bank ABN AMRO ING Bank Rabobank 5

6 Sinds herstel koopwoningmarkt groeit het marktaandeel van de nieuwkomers 6

7 Ontwikkeling concentratie 7

8 Is er sprake van marktconcentratie? HHI, marktconcentratie 2500 HHI, marktconcentratie sterk geconcentreerd matig geconcentreerd weinig geconcentreerd HHI HHI, geconsolideerd 8

9 De laagte van de rente is een factor van betekenis HHI, marktconcentratie Hypotheekrente (%) % sterk geconcentreerd matig geconcentreerd weinig geconcentreerd % 4% 3% 2% 1% 0% HHI HHI, geconsolideerd rente nieuwe contracten 9

10 Om hoeveel geld gaat het?

11 Duizenden De hypotheekschuld schommelt rond de 625 miljard euro 700 mrd mrd Dit is de bruto hypotheekschuld. - Netto schuld (gecorrigeerd voor oa spaarhypotheken) is circa 590 miljard 11

12 Omzet 2015 circa 60 miljard euro, waarvan 48 miljard voor aankoop 12

13 Waarom zijn verzekeraars actief 13

14 Hypotheekverstrekking en funding Bank Woonconsument 14 van 18

15 Hypotheekverstrekking en funding Bank Woonconsument Verzekeraar Pensioenfonds 15 van 18

16 Hypotheekverstrekking en funding Bank Spaargeld Financiering op basis van leverage Investeerder extern Woonconsument 16 van 18

17 Hypotheekverstrekking en funding Woonconsument Financiering op basis van eigen vermogen Verzekeraar Premies Investeerder extern Pensioenfonds Premies 17 van 18

18 Hypotheekverstrekking en funding Bank Spaargeld Financiering op basis van leverage Investeerder extern Woonconsument Financiering op basis van eigen vermogen Verzekeraar Premies Investeerder extern Pensioenfonds Premies 18 van 18

19 Hypotheekverstrekking en funding Financiering op basis van leverage Bank Spaargeld Vreemd vermogen Investeerder Woonconsument Financiering op basis van eigen vermogen Verzekeraar Eigen vermogen Pensioenfonds 19 van 18

20 Kortom, banken, verzekeraars en pensioenfondsen opereren op eigen speelveld Banken maken gebruik van geleend geld waarmee zij het rendement op het eigen vermogen vergroten, verzekeraars en pensioenfondsen maken gebruik van 100% eigen vermogen Banken hebben te maken met Basel, verzekeraars met Solvency ; De Nederlandsche Bank is voor alle sectoren de toezichthouder 20

21 Verzekeraars en pensioenfondsen zoeken risicoarme investeringen Verzekeraars en pensioenfondsen zoeken risicoarm rendement. Normaal zijn dat bijvoorbeeld staatsobligaties. Maar die renderen niet meer. Second best zijn hypotheken. Doordat verzekeraars en pensioenfondsen met eigen vermogen werken, hebben zij geen fundingskosten. Ook zijn de verplichtingen anders, vooral verder weg in de tijd. Dit vertaalt dit zich in een extra marge ten opzichte van banken. Deze marge is afhankelijk van de LTV-klasse, maar gemiddelde 1%-punt. Er is kritiek geweest vanuit De Nederlandsche Bank op de wijze waarop verzekeraars de hypotheekportefeuilles waarderen. 21

22 Toekomst 22

23 Conclusie voor de korte en langere termijn - Huidige discussies richten zich op de wijze waarop de hypotheken op de balans worden verantwoord. - Op korte termijn > concurrentie bij lagere LTVs. - Op langere termijn > obligatiemarkten gaan renderen, verzekeraars ed verlaten hypotheekmarkt. - De kans is groot dat verzekeraars dus in- en uitstappen. - Dit heeft gevolgen voor woonconsumenten die bijvoorbeeld een extra hypotheek willen. Als de hypotheekverstrekker even uit de markt is, valt er geen hypotheek op te hogen. 23

24 Bedankt voor uw aandacht Vragen? Paul de Vries, woningmarkteconoom,