De staat van de woningmarkt: is alles op orde of is er nog werk aan de winkel?

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "De staat van de woningmarkt: is alles op orde of is er nog werk aan de winkel?"

Guido Meijer
5 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 De staat van de woningmarkt: is alles op orde of is er nog werk aan de winkel? Peter Boelhouwer Delft University of Technology Challenge the future

2 Inhoud Visie minister Blok: we zijn klaar Problemen op de woningmarkt die om een oplossing vragen: niets doen is geen optie Disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt: stijgende vraag en stagnerende productie Positie van de middeninkomensgroepen: open deuren, dichte deuren en betaalbaarheid Positie van starters op de woningmarkt Duurzaamheidsmaatregelen blijven achter Lokaal woonbeleid Staat van de woningmarkt

3 Visie minister Blok Met het begrotingsakkoord 2013 (lenteakkoord), het Regeerakkoord en het Woonakkoord is in de afgelopen periode in overleg met diverse fracties gewerkt aan een noodzakelijke, fundamentele hervorming van de woningmarkt. De genomen en voorziene maatregelen leiden op termijn tot een stabielere koopmarkt met lagere schulden en een beter functionerende huurmarkt, met minder scheefwonen, minder wachtlijsten en meer kansen voor ontwikkeling van het middensegment Staat van de woningmarkt

4 Naar een hervorming van de woningmarkt: niets doen is geen optie Woningmarktbeleid vooral cyclisch georiënteerd Oplopend woningtekort Middeninkomens vallen tussen wal en schip (Ernstige) Betaalbaarheidsproblematiek Toegankelijkheid van de koopsector neemt af Toenemende segregatie (te) Trage aanpak duurzaamheidsverbetering van de bestaande woningvoorraad Overschatting risico s eigen-woningbezit en onderschatting meerwaarde Financiële taliban is sterk: bedreiging nationale hypotheekschuld overschat Pensioen en woningmarkt sluiten onvoldoende op elkaar aan Maatschappelijke impact en groeiende kloof tussen burger en overheid Staat van de woningmarkt

5 Disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt: stijgende vraag en stagnerende productie Staat van de woningmarkt

6 Prognoses bevolkingsontwikkeling 2005, 2012, 2015 Bron: CBS Staat van de woningmarkt

7 Totaal aantal huishoudens, Bron: ABF Research Staat van de woningmarkt

8 Woningbouwproductie en Koopprijsontwikkeling (%) Staat van de woningmarkt

9 Bouwvergunningen en productie Staat van de woningmarkt

10 Bouwvergunningen naar eigendomsverhouding Q4 Bron: Monitor Nieuwe Woningen Vraagstukken op de woningmarkt en oplossingen

11 Aangeboden, verkochte en opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen Q4 Bron: Monitor Nieuwe Woningen Vraagstukken op de woningmarkt en oplossingen

12 Positie van de middeninkomens: open deuren, dichte deuren en betaalbaarheid Staat van de woningmarkt

13 Positie midden-inkomens (1) Tussen en vooral jonge huishoudens behoren tot de middeninkomens Strakke financieringsnormen via LTI en LTV in de koopsector Banken benutten maatwerk in onvoldoende mate Ruim een kwart van de werkenden heeft geen vast arbeidscontract, waaronder veel middeninkomens en jongeren: zijn voor een groot deel niet zelfredzaam op de woningmarkt Door stijgende koopprijzen en verkrapping van de markt steeds minder koopwoningen bereikbaar Beperkt aanbod van middeldure huurwoningen Door schaarste en ontbreken van subsidies is de vrije huursector duur Ondanks extra investeerders groeit de particuliere huursector niet Staat van de woningmarkt

14 Positie midden-inkomens (2) 80% sociale huurwoningen naar doelgroep Normen in huur- en koopsector sluiten onvoldoende aan Geen normen voor woonuitgaven in de huursector, waardoor uitgaven aan huur aanzienlijk hoger uitkomen en niet mogelijk zijn in de koopsector Zowel in de koop- als huursector onvoldoende differentiatie naar huishoudensgrootte Grenzen doelgroep zijn te algemeen Staat van de woningmarkt

15 Huur bij huidige inkomensgrens naar huishoudtype (op basis van normhuur) Huishoudtype 1 volwassene volwassenen volwassenen + 1 kind volwassenen + 2 kinderen volwassenen + 3 kinderen volwassenen + 1 kind volwassenen + 2 kinderen volwassenen + 3 kinderen 211 Huur bij huidige inkomensgrens (euro) Bron: Afstudeersciptie Bob Witjes ( ), bewerkt naar Ministerie van BZK / CBS 2013 Staat van de woningmarkt

16 Inkomens & (2015) 2 inkomens 70/30 Gezin 2 kids Bron: NIBUD Staat van de woningmarkt

17 Inkomens & (2015) 1 inkomen Gezin 2 kids Bron: NIBUD Staat van de woningmarkt

18 Huurontwikkeling in de gereguleerde voorraad (in %), Bron: Staat van de Woningmarkt 2016 / CBS-Huurenquête, bewerking Companen 2016 Staat van de woningmarkt

19 Mogelijke oplossingen (1) Lange termijn naar een eigendomsneutraal woonbeleid Meer op de werkelijkheid gebaseerde en regionaal gedifferentieerde doelgroep grenzen Gelijkschakeling normering van de maximale woonuitgaven in de koop- en huursector Naar meer evenwichtige LTI- en LTV-normen in de koopsector Regionale differentiatie NHG-normen Via erfpacht constructies en private afspraken lagere grondprijzen voor private investeerders Via bestemmingsplannen deel midden segment vastleggen Huurtoeslag voor midden-segment Flexibel huren: inkomensafhankelijke huurderskorting met jaarlijke inkomenstoets Staat van de woningmarkt

20 Mogelijke oplossingen (2) Meer mogelijkheden voor corporaties om in het niet-daeb segment te investeren: afschaffen van de markttoets Meer woningen flexibel onderbrengen in het niet DAEB deel Verkoop van corporatiewoningen aan beleggers: privatisering of juridische scheiding (regionale) Verhoging van de liberalisatiegrens Verlagen van de liberalisatiegrens Huurtoeslag toestaan boven de huidige huurtoeslaggrens Uitbreiding van het geliberaliseerde huursegment naar lagere prijsklassen Fiscale subsidiering private vastgoedbeleggers middensegment Afschaffen van verhuurderheffing en huurprijsregulering voor nieuwe contracten commerciële verhuurders voor woningen onder de liberalisatiegrens Staat van de woningmarkt

21 Positie van starters op de woningmarkt verbeteren? Staat van de woningmarkt

22 Mogelijke oplossingen om positie starters te verbeteren Uitbreiden of juist inkrimpen van de starterslening Bredere inzet koopgarant en koopstart (nieuwbouw) Naar meer evenwichtige toepassing van LTI en LTV normen; afschaffen van de LTI? Banken aansporen/onder druk zetten om gebruik te maken van maatwerkmogelijkheden tijdelijke regeling hypothecaire financiering Stimuleren Bouwsparen/Bouwsteen Verkoop van corporatiewoningen (met korting) vergroten? Tijdelijke huurcontracten voor starters Toepassen friendscontracten Toevoegen van meer kleine woningen voor starters of juist meer aan de bovenkant toevoegen? Staat van de woningmarkt

23 Duurzaamheidsinvesteringen blijven achter Staat van de woningmarkt

24 Duurzaamheidsdoelen en instrumenten Gebouwde omgeving stoot 40% CO2 uit (woningen 75%) Alle nieuwbouw in 2020 energieneutraal Energieakkoord; in 2050 alle woningen energieneutraal (215 miljard) Corporatiewoningen in 2020 gemiddeld energielabel B Voorstel minister; verplicht label C? Stroomversnelling; in woningen met nul op de meter Energiebesparingsfonds (20%) en investeringssubsidie duurzame energie (30%) (particulieren) Fonds energiebesparing huursector en Stimuleringsregeling energieprestatie huursector sterk onderbenut (corporaties) Staat van de woningmarkt

25 Werkelijke en theoretische energieconsumptie Bron: D. Majcen, L. Itard en H. Visscher, 2013 Staat van de woningmarkt

26 Gasverbruik per labelstap Vermindering gaskosten per label per jaar Vermindering gaskosten per label per maand Werkelijk gasverbruik Kosten per jaar Energielabel per label (m3 per jaar) ( 0,65 per m3) A ,30 18,85 1,57 B ,15 87,75 7,31 C ,90 161,85 13,49 D ,75 107,25 8,94 E ,00 55,25 4,60 F ,25 75,40 6,28 G ,65 Bron: D. Majcen, L. Itard en H. Visscher, 2013 Staat van de woningmarkt

27 Lokaal woonbeleid Ontwikkel heldere woonvisie; misschien niet altijd kiezen voor kenniswerkers? Maak smart prestatie afspraken met de corporaties Formulier een op het NIBUD gebaseerd woonlastenbeleid Stimuleer nieuwbouw en los belemmeringen op Zet nieuwbouw strategisch in (kijk naar de doorstroomeffecten) Organiseer regionale afstemming Biedt ruimte aan de particuliere huursector en ontwikkel ook met corporaties middensegment Denk aan het belang van de menselijke maat: kleinschaligheid en buurtgevoel hooggewaardeerd in met name stedelijke woonmilieus Meng en voorkom segregatie Maak gebruik van de leegstandswet Organiseer een flexibele schil (opvang asielzoekers, magic mix) Staat van de woningmarkt

28 EINDE Delft University of Technology Challenge the future

Vergelijkbare documenten

De staat van de woningmarkt: is alles op orde of is er nog werk aan de winkel?

De staat van de woningmarkt: is alles op orde of is er nog werk aan de winkel? Peter Boelhouwer 18-05-2017 Delft University of Technology Challenge the future Inhoud Visie minister Blok: we zijn klaar