Outlook De Nederlandse kantorenmarkt maart Focus in beleggingsstrategie

Transcriptie

1 Outlook De Nederlandse kantorenmarkt maart 2014 Van een generiek herstel op de kantorenmarkt is nog geen sprake. Toch zien we het aantal beleggingstransacties toenemen, zowel aan de onderkant, als aan de bovenkant van de markt. Aan de onderkant zijn kopers veelal Angelsaksische partijen die de kantoren tegen een flinke discount overnemen. Aan de top van de markt zijn het ook Duitse partijen die instappen tegen bijna weer ouderwetse aanvangsrendementen. De kantorenmarkt in het topsegment lijkt daarmee de ergste afwaarderingen achter de rug te hebben. Aan de onderkant dreigt verder waardeverlies, zeker als de discounts van de gedane transacties in de taxatiewaarde doorsijpelen. Het voorzichtige economisch herstel biedt hier geen soulaas. Er zijn simpelweg te veel kantoren, zeker op secundaire locaties, bovendien herstelt de werkgelegenheid nog maar zeer beperkt. Focus in beleggingsstrategie Transformatie of dispositie van nietstrategisch gedeelte van de portefeuille Waarde toevoegen in strategische portefeuille door actief en innovatief management en nieuwe vormen van dienstverlening Core strategie: primair richten op kantoren op hoogwaardige centrum/stationslocaties in met name de grootste steden met hoogwaardige uitstraling en goed voorzieningenniveau in de directe omgeving Bij een opportunistische beleggingsstrategie past het verwerven van kantorenbeleggingen op goede kantoorlocaties met kortere huur - contracten en/of transformatiemogelijkheden (op locaties die geschikt zijn voor wonen) Outlook Waardegroei Hoogwaardige kantoorlocaties = + Overige kantoorlocaties - - Huurniveaus Hoogwaardige kantoorlocaties = = Overige kantoorlocaties - - Legenda + positieve verwachting =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - negatieve verwachting SWOT-analyse Nederlandse kantorenmarkt Strengths Weaknesses Toenemende schaarste aan hoogwaardige kantoren op de beste locaties Liquide beleggingsmarkt hoogwaardige gebouwen op de beste locaties Beperkte nieuwbouw, ook op goede plekken Overaanbod en forse gemiddelde leegstand voor de totale kantorenmarkt Dalende huurprijzen in midden- en lage segment Trage herstructurering van de kantorenvoorraad Opportunities Threats Toenemende interesse van (internationale) beleggers en gebruikers in hoogwaardige kantoren op de beste locaties Kapitaalstress bij verkopers en oneigenlijke afwaarderingen Kantoren op goede locaties met kortere huurcontracten (value add strategie) Verbeterde kansen voor alternatieve bestemmingen door forse waardecorrectie Structurele krimp werkgelegenheid bij kantoorgebonden sectoren Optimalisatie ruimtegebruik per persoon leidt tot forse besparing op ruimtegebruik Geïndexeerde huurniveaus die boven de markthuur uitkomen en bij mutatie leiden tot huurverlaging Toenemend aanbod aan distressed kantoren tegen extreem lage huren

2 De kantorenmarkt van afgelopen half jaar Hoewel vraag en aanbod fors uit evenwicht zijn, liet de beleggingsmarkt voor kantoren liet afgelopen half jaar een opleving zien. Voor heel 2013 was de stijging van het beleggingvolume aanzienlijk. Echter op de gebruikersmarkt voor kantoren is de dynamiek nog altijd beperkt, al lijkt de bodem in zicht met een stabiliserende opname en leegstand. Wat de kantorenmarkt niet helpt is dat de kantoorwerkgelegenheid sneller is afgenomen dan de totale werkgelegenheid. Zowel de financiële sector, zakelijke dienstverlening als openbaar bestuur & overheidsdiensten laten een krimp zien. In lijn met de werkgelegenheidsontwikkeling is het aanbod in 2013 met 1% toe - genomen, tot 7,14 miljoen m 2. Bijna 15% van de totale voorraad kantoren staat nu leeg. De totale opname in 2013 ligt op circa 1,03 miljoen m 2, een toename van 0,6% ten opzichte van Met name de grootste steden profiteren van de toegenomen belangstelling voor kantoorbeleggingen. Van deze steden heeft Amsterdam de beste positie; sterke bevolkingsgroei, veel hoogopgeleide mensen, een kenniseconomie, groei werkgelegenheid, aanwezigheid van bedrijven in de financiële dienstverlening en een internationale uitstraling. Als gevolg van de beperkte vraag en het ruime aanbod houdt de daling van de huurprijzen en waarderingen aan. In de IPD-index daalde het gemiddelde huurniveau in het laatste half jaar van 2013 met 1,3% ten opzichte van het eerste half jaar. De gemiddelde waarde lag in het laatste half jaar 4,7% lager dan in het eerste half jaar van Op toplocaties is er wel sprake van een omslag, huurniveaus stabiliseren en er worden voor het eerst sinds jaren weer minder incentives weggegeven bij de verhuur. De beleggingsmarkt liet een heel andere dynamiek zien dan de gebruikersmarkt, hier was duidelijk sprake van een kentering. Na een laag beleggingsvolume van circa 516 miljoen gedurende de eerste helft van 2013, kende de tweede helft van 2013 een zeer sterke marktdynamiek. Het beleggingsvolume in de tweede helft van 2013 bedroeg circa miljoen, waarvan circa 506 miljoen werd belegd in het derde kwartaal en circa 762 miljoen in het vierde kwartaal van Het totale beleggingsvolume op de kantorenvastgoedmarkt in 2013 is daarmee met bijna 50% gestegen naar een totaalvolume van circa 1,7 miljard. Dat is een aanzienlijke stijging, waarbij de transacties van enkele grote portefeuilles en single assets binnen de Nederlandse toplocaties zoals Amsterdam Zuidas een flinke impact hadden op het transactievolume. Terug van weggeweest zijn de Angelsaksische en Anglo-Amerikaanse kopers, die enerzijds zoeken naar een core beleggingsproduct, maar ook geïnteresseerd zijn in kantoren die tegen flinke discounts gekocht kunnen worden of die direct een hoog cashflow rendement opleveren. Ook Duitse partijen zijn weer op de markt, met voornamelijk een core strategie. Gedurende 2013 zijn de top netto aanvangsrendementen gemiddeld stabiel gebleven. Op toplocaties zien we een daling van de aanvangsrendementen door de aanhoudende interesse van internationale beleggers. Op secundaire locaties kan de yield nog verder oplopen, zeker bij (gedeeltelijke) leegstand van een kantoor. Wanneer de afwaardering buiten proportioneel is of wanneer verkopers kapitaalsstress hebben omdat hun lopende kredietfaciliteiten niet verlengd worden, ontstaan er daarmee kansen voor een opportunistische beleggingsstrategie. Ontwikkeling beleggingswaarde en markthuurwaarde kantoren ( ) Bron: IPD (2014) x miljoen m Opname, aanbod en leegstand kantoorruimte Bron: Jones Lang LaSalle (2014) Capital growth index (l) Rental growth index (r) Opname (l) Aanbod (l) Leegstand (r) % Outlook De Nederlandse kantorenmarkt maart 2014

3 Outlook De Nederlandse markt voor winkelvastgoed maart 2014 De afgelopen jaren, en het laatste half jaar in het bijzonder, heeft de Nederlandse winkelmarkt zich gekenmerkt door oplopende leegstand, dalende huurniveaus en stijgende yields. Dat heeft zijn weerslag gehad op het gemiddelde indirecte rende ment in het vierde kwartaal van 2013 toen de sector met flinke afwaarderingen te kampen had. Het onder scheid tussen goede en slechte locaties op de winkel markt is groter dan ooit. Op de beste plekken in de 4 grote steden staan retailers en beleggers te dringen om hun slag te slaan. Voor mindere locaties geldt een veel hoger risico op leegstand. Winkelcentra op minder goede locaties vragen bovendien actief en innovatief management om voldoende verhuurd te blijven. Bij verkoop van dit type winkelcentra moet er met grote discounts rekening gehouden worden. Een positieve trend van de laatste maanden is dat er weer winkels verhandeld worden. Met name inter nationale retailers en Angelsaksische investeerders zijn actief op de beleggingsmarkt voor winkels. De belangstelling van beleggers hangt niet samen met het herstel van bestedingen. Ondanks een spectaculaire stijging van het consumentenvertrouwen wordt dit pas voor 2015 verwacht. Focus in beleggingsstrategie Winkelunits in kernwinkelgebied van de 15 grootste steden Dominante wijk- en stadsdeelcentra met compleet dagelijks winkelaanbod en minimaal twee grote supermarkten Goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen voor stadsdeel- en wijkcentra Waarde toevoegen in strategische portefeuille door actief en innovatief management en nieuwe vormen van dienstverlening Dispositie van niet-strategische assets Outlook Waardegroei Top 15 binnensteden =/- = Stadsdeel- en grote wijkcentra - = / - Huurniveaus Top 15 binnensteden - = / - Stadsdeel- en grote wijkcentra - = / - Legenda + positieve verwachting =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - negatieve verwachting SWOT-analyse Nederlandse winkelmarkt Strengths Weaknesses Beperkte leegstand, zeker binnen focusgebieden (dominante winkelcentra en A1-binnensteden) Gemiddeld hoog inkomensniveau Historisch goed trackrecord qua performance, en bewezen inflatiehedge Hoog gemiddeld direct rendement Afhankelijkheid van (herstel van) conjunctuur; laatcyclisch Toenemende (risico s op) leegstand en snel dalende markthuren op mindere locaties Overaanbod aan winkelmeters op structureel zwakke locaties geven winkelmarkt als belegging slecht imago Opportunities Threats Regionale groei aantal inwoners en huishoudens Toetreding nieuwe (internationale) retailers en komst grootschalige concepten Functiemenging winkelstraten door toename leisure- en horecafuncties Integratie van internetvoordelen in fysieke winkels, multichanneling Winkels als experience center Stijgend consumentenvertrouwen in 2014, stijgende consumentenbestedingen in 2015 Vergrijzing zorgt voor daling van besteedbaar inkomen en een ander bestedingspatroon Internetverkopen treffen fysieke verkopen van bepaalde branches in sterke mate Daling consumenten bestedingen, hoog aantal faillissementen Vraaguitval beleggingsmarkt op slechte locaties Toenemend aantal retailers dat vertrekt uit wijkcentra en/of kleinere steden Toenemend onderscheid tussen goede en slechte locaties

4 De winkelmarkt van het afgelopen half jaar Onder invloed van een laag consumentenvertrouwen en teruggelopen koopkracht was er in de afgelopen maanden sprake van dalende volumes in de detailhandelsbestedingen. In combinatie met inflatie konden alleen foodgerelateerde branches hierdoor nog minieme omzetstijgingen realiseren. De toenemende druk op de retailomzet heeft geresulteerd in oplopende leegstand en een toenemend aantal faillissementen. Ook markthuurniveaus en de yields staan sterk onder druk. Een sterk verbeterd consumentenvertrouwen aan het begin van 2014 heeft hier nog geen verandering in gebracht. Onze verwachting is dat detailhandelsbestedingen in de loop van 2015 weer kunnen gaan stijgen. Er is een groot verschil waar te nemen tussen de goede en slechte locaties. Op A1- locaties in de grote steden is de leegstand laag en houden markthuurniveaus stand. Ook de yields zijn op deze plekken nog steeds scherp. Op deze plekken zien we een toenemend aantal internationale retailers en beleggers actief die forse huren en lage yields betalen. Het zijn vaak winkellocaties boven in de hiërarchie die naast een compleet winkelaanbod ook een ruime keuze bieden in horeca, cultuur en vermaak. Het zijn plekken waar consumenten graag willen zijn. Onze verwachting is dat deze plekken schaarser in aantal zullen worden wat zich reflecteert in een kleinere beleggingsmarkt van absoluut topwinkelvastgoed. Rendementen zullen hier op peil blijven en toekomstige waardestijgingen liggen in het verschiet. Op minder goede locaties is veel leegstand opgetreden en zijn markthuren en yields sterk verslechterd. Dit marktbeeld zal alleen maar verslechteren, beleggingsrisico s nemen als gevolg toe. In veel mindere mate geldt dit voor dominante wijkwinkelcentra. Deze voorzien in een dagelijkse behoeften van de consument en zijn minder gevoelig voor conjunctuur en aspecten zoals beleving en vermaak. Beleggingsrisico s zijn daardoor beperkt als met name het niet-dagelijkse aanbod goed aansluit op de behoefte van het verzorgingsgebied. In veel grote wijk- en stadsdeelcentra is er sprake van een mismatch tussen vraag en niet-dagelijks aanbod. Een aantal retailers in de niet-dagelijkse branches kiest in hun heroriëntatie op het regionale verzorgingsgebied namelijk voor minder vestigingen door te focussen op een concurrerend winkelcentrum of een winkelgebied van een hogere orde. Voor alle winkels geldt dat de noodzaak tot actief ( mall ) management groter is dan ooit. Het voortzetten van de verhuur van winkelruimte is niet langer vanzelfsprekend. De noodzaak om consumenten te verleiden is niet langer alleen een zaak van retailers, maar ook van de winkelgebieden zelf en dus van winkeleigenaren. Op het gebied van winkeltransacties lijkt er een kentering waar te nemen. Waar de laatste twee kwartalen relatief weinig winkelvastgoed van eigenaar verwisselde, heeft 2014 reeds aangetoond dat niet alleen voor goede, maar ook voor mindere locaties kopers op de markt zijn. Als de prijs maar laag genoeg is, is men bereidt het bijhorende risico op zich te nemen. Voor de rest van 2014 wordt geen wezenlijk andere situatie voorzien. Echte verbetering in de verschillende drivers van winkelvastgoed wordt pas zichtbaar bij herstel van de consumentenbestedingen in de loop van Totaal kwartaalrendement winkels ( ) Bron: IPD 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0 x miljoen m 2 Total return Opname, aanbod en leegstand winkelruimte Bron: Jones Lang LaSalle (2014), Locatus (2014) Opname (l) Aanbod (l) Leegstand wvo (r) % Outlook De Nederlandse markt voor winkelvastgoed maart 2014

5 Outlook De Nederlandse markt voor zorgvastgoed maart 2014 Demografische ontwikkelingen zorgen voor een grote potentiële vraag naar zorgvastgoed. Het overheidsbeleid dat gericht is op meer marktwerking in de zorg ondersteunt dit. In lijn met de wens van de consument moeten mensen zo lang mogelijk thuis blijven wonen en daar de zorg ontvangen. Iets wat kansen biedt voor levensloopbestendige woningen met zorg in de nabijheid. Door de geïntroduceerde administratieve scheiding van wonen en zorg loopt de financiering van lichte zorg voortaan via de consument. Dit leidt op korte termijn wel tot een negatieve vraag naar zorgvastgoed. Op middellange termijn zal dit effect echter door de vergrijzing worden ingehaald. Outlook Waardegroei + + Huurniveaus + + Legenda + positieve verwachting =/- stabiel tot lichte daling =/+ stabiel tot lichte stijging - negatieve verwachting = stabiel Focus in beleggingsstrategie Snelle verbreding van de beleggingsportefeuille Ligging gewenst binnen Grote Randstad en grote groeiende provinciesteden Woningen Middeldure huurwoningen (tot 1.000) met een zorglabel, dan wel levensloopbestendig Duurdere huurwoningen (tot 1.200) met zorglabel dan wel levensloopbestendig in Amsterdam, Utrecht en Den Haag Focus op objecten met winkelvoorzieningen in directe omgeving Niet woningen eerstelijnscentra, kleinere particuliere behandelcentra, kleinschalige intramurale zorgcentra met solvabele en deskundige zorginstellingen als huurder Alternatief hergebruik van het vastgoed moet op termijn mogelijk zijn SWOT-analyse Nederlands zorgvastgoed Strengths Weaknesses Politieke keuze voor meer marktwerking in de zorg Demografische ontwikkeling als motor van de zorgvraag Beleggen in zorgvastgoed draagt bij aan maatschappelijke profilering Nog geen eindversie van het zorgstelsel; onduidelijkheid over de beheersing van kosten en de financiering van de zorg in de toekomst Beperkte omvang van bestaande institutionele zorgmarkt, Relatieve onduidelijkheid over beleggingskarakteristieken zorgvastgoed Eigen vermogen en solvabiliteit van zorginstellingen sterk toegenomen Opportunities Threats Beleggingssector in beginstadium met kansen voor cherry-picking en een gunstig rendementrisicoprofiel (early adaptor premium) Nieuwe structuur zorgsector met meer zorg dichter bij de mensen leidt tot nieuwbouwvraag Wijziging bekostigingssysteem nieuwbouw in de zorg die leidt tot vraag naar meer efficiënte gebouwen Wens van de consument om langer thuis te wonen Politieke afhankelijkheid in koers van de zorgsector Zorgsector die beleggers als bedreiging en dure financiers ziet Leegstaand in verzorgingstehuizen zorgt voor prijsdruk huurgroei en minder goed beleggingsimago Zorginstellingen met veel lichte zorg financieel gevoelig voor scheiden wonen en zorg

6 Ontwikkelingen in het afgelopen half jaar In het afgelopen half jaar heeft het Kabinet vaart gezet achter de systeemwijzigingen in de zorg. In maart 2014 is het Wetsvoorstel langdurige zorg (Wlz) naar de Tweede Kamer gestuurd. De Wlz moet de AWBZ gaan vervangen en heeft als doel om ouderen en mensen met verstandelijke, lichamelijke en / of zintuiglijke beperkingen passende zorg te bieden. In januari van dit jaar is de nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) al naar de Tweede Kamer gestuurd. Met de nieuwe Wmo krijgen gemeenten meer verantwoordelijkheden voor het organiseren van passende ondersteuning aan huis. Beide wetten zorgen voor meer duidelijkheid over hoe de toekomstige zorg in Nederland geregeld gaat worden: zorg zo lang mogelijk thuis verleend met behulp van gemeenten en zorginstellingen. Indien thuis wonen niet meer mogelijk is, dan met behulp van intramurale oplossingen bij zorginstellingen. De wetsvoorstellen reduceren het politieke risico dat binnen de markt van zorgvastgoed sterker aanwezig is dan in andere vastgoedbeleggingscategorieën. Het steeds duidelijkere speelveld en de groeiende kansen op de markt voor zorgvastgoed trekt in toenemende mate nieuwe investeerders en beleggers aan. Institutionele beleggers willen de komende 3 jaar circa 1,5 miljard besteden aan zorgvastgoed. Voor circa 75% betreft het levensloopbestendige woningen of intramurale woningen met een zorgzwaartepakket groter dan 4. De Cure deelmarkt is minder populair alhoewel eerstelijnscentra nog op relatief veel belangstelling van beleggers kunnen rekenen. Onafhankelijk van de genoemde wetsvoorstellen wordt het scheiden van wonen en zorg sinds vorig jaar al in de praktijk gebracht. In 2013 konden licht zorgbehoevende met een ZZP-indicatie van 1 en 2 niet meer bij zorginstellingen terecht voor huisvesting. Per 1 januari 2014 kunnen ook mensen met een ZZP 3 indicatie niet meer terecht bij zorginstellingen. Bestaande cliënten met ZZPindicatie 1-3 blijven wel verzekerd van zorg met huisvesting. Zorginstellingen hebben hier al deels op ingespeeld. Uit analyse van de jaarcijfers van de zorginstellingen blijkt dat het eigen vermogen en de solvabiliteit de afgelopen jaren hard is gegroeid (zie figuur). Dit is gerealiseerd door een beter bedrijfsresultaat welke veroorzaakt wordt door scherp op de kosten te letten en de inkomsten als uitgangspunt te nemen. Niettemin staat een aantal zorginstellingen nog een paar zware jaren te wachten omdat de effecten van het scheiden van wonen en zorg nog niet in de jaarcijfers van de afgelopen jaren weerspiegelt is. Solvabiliteit (S-ratio) zorginstellingen ( ) Bron: CBS Gehandicaptenzorg Verpleeg-, verzorgingshuizen, thuiszorg Geestelijke gezondheidszorg Totaal Ziekenhuizen totaal 30% 25% 20% 15% 10% Outlook De Nederlandse markt voor zorgvastgoed maart 2014

7 Outlook De Nederlandse markt voor beleggen in hypotheken maart 2014 De perspectieven voor beleggen in hypotheken verschillen voor de zakelijke en de particuliere markt. Waar bij zakelijke hypotheken nog sprake is veel onzekerheid en een lage beschikbaarheid van kapitaal, bevindt de markt voor particuliere hypotheken zich in een stijgende lijn met meer transacties, meer aanbieders en als gevolg hiervan een dalende rente. In beide markten compenseren de spreads de risico s die samenhangen met het beleggen in hypotheken. De spreads voor woninghypotheken zullen de komende tijd dalen, voor zakelijke hypotheken zullen ze voor courant vastgoed stabiel blijven. Focus in beleggingsstrategie Groei in woninghypotheken, met focus op enerzijds het NHG-segment, anderzijds hypotheken met een lage LTV Consolidatie in zakelijke hypotheken; prudent in nieuwe verstrekkingen, beperkt ruimte voor leningen met een zeer beperkt risicoprofiel; Strategie zakelijk gericht vooral gericht op verder beperken risico s; voorkomen nieuwe en laten vrijvallen van bestaande voorzieningen Binnen een opportunistische beleggingsstrategie past het verwerven van bestaande financieringsportefeuilles of het opzetten van nieuwe structuren Outlook Spread woninghypotheken (core) - =/- Spread zakelijke hypotheken (core) = = Rendement portefeuille woninghypotheken = =/- Rendement portefeuille zakelijke hypotheken - =/- Legenda + positieve verwachting =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - negatieve verwachting SWOT-analyse Nederlandse markt voor hypotheekbeleggingen Strengths Weaknesses Sterke rendement-risicoverhouding woninghypotheken Beperkte concurrentie bij zakelijke hypotheken Marktsituatie woninghypotheken zal door lopende herkapitalisatie bij banken niet snel verruimen Leegstand op kantoren en winkelmarkt Onzekerheid over hoogte benodigde omvang voorzieningen bij zakelijke hypotheken Continue slechte pers over zakelijke hypotheken door SNS (Propertize) en FGH Goede betaalmoraal, weinig defaults op woninghypotheken Opportunities Threats Beperkte concurrentie bij zakelijke hypotheken Toename aantal investeerders die de weg naar de Nederlandse woninghypotheekmarkt hebben gevonden (Voorzichtig) herstel woningmarkt Lagere spreads door groeiende concurrentie van verzekeraars op woninghypotheekmarkt Daling NHG-grens die marktsegment woninghypotheken met overheidsborging kleiner maakt Beperkte beschikbaarheid zakelijke kredieten kan partijen in financiële problemen brengen Daling spreads door stijging basisrente (op termijn) die niet altijd doorgerekend kan worden

8 Ontwikkelingen hypothekenmarkt in de afgelopen 6 maanden Particuliere hypothekenmarkt 2013 was een jaar met veel marktdynamiek. De marktleiders Rabobank, ABN AMRO en ING hebben veel marktaandeel verloren aan met name de verzekeraars. Maar ook pensioenfondsen, waaronder Syntrus Achmea zelf zijn actief. Deze partijen worden niet gehinderd door balansproblematiek en zien kansen om op de verwachte groeiende hypotheekmarkt hun marktaandeel verder uit te bouwen. De concurrentie op de hypotheekmarkt zal in 2014 verder toenemen. De eerste helft van 2013 kenmerkte zich nog door de slechtste omzet en aantallen sinds de start van de kredietcrisis. De tweede helft van het jaar liet opeens een forse stijgingen zien in de hypotheekomzet. In het derde en vierde kwartaal werden 97 duizend hypotheken afgesloten en bedroeg de hypotheekomzet 20,5 miljard, een stijging van 27,3% ten opzichte van de eerste twee kwartalen. En de geconstateerde stijging zet zich volgens cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN) in de eerste maanden van 2014 krachtig door. De woning hypotheekmarkt is hiermee een van de early-indicators van het duidelijke herstel van de woningmarkt. Wij verwachten dat de woningmarkt zich in de rest van dit jaar verder zal herstellen (zie ook Outlook Nederlandse huurwoningmarkt maart 2014). Naast een stijging van het aantal verkochte woningen in het laatste kwartaal van 2013 is het aantal huishoudens gestegen dat de aankoop van haar woning in dat kwartaal heeft gefinancierd met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit ondanks de stapsgewijze daling van de NHG-kostengrens van naar nu Ondanks deze positieve marktgeluiden, is het aantal ingediende verliesdeclaraties bij de NHG nog wel toegenomen van in 2012 naar in Afgezet tegen het totaal aantal verstrekte hypotheken is dit nog steeds beperkt. Door de oplopende lange rente is de spread (marge) op hypotheken in de afgelopen maanden teruggelopen van 220 punten in juli 2013 naar 188 punten in februari 2014, waarbij rekening is gehouden met de 10 jaars (NHG) hypotheek ten opzichte van de lange rente (10-jaarsswaprente). Verwacht wordt dat deze marge de komende maanden verder zal dalen. Het rendement op beleggingen in woninghypotheken, in het afgelopen jaar bijna 7,5%, staat daarmee enigszins onder druk. Desalniettemin blijft de rendement-risicoverhouding van deze sector de komende tijd naar onze verwachting zeer goed. Het is niet goed denkbaar dat de marges zullen dalen tot het niveau van voor de kredietcrisis (<100 basispunten). Zakelijke Hypothekenmarkt Beleggen in nieuwe zakelijke hypothecaire kredieten wordt stap voor stap meer interessant. De verhouding tussen beschikbaar kapitaal en de vraag naar krediet is niet in evenwicht. Tegenover een voorzichtige toename van het aantal verstrekkende partijen, staat een groeiende kredietvraag die voorkomt uit de herstellende economie en de stijging van het beleggingsvolume. Mits een zeer strikt verstrekkingsbeleid wordt toegepast en de financieringen zich richten op hoogwaardig vastgoed wegen de historisch gezien hoge marges daarmee nu op tegen de te verwachten risico s in dit segment. Het is daarbij wel de verwachting dat de marges op deze financieringen voor hoog courant vastgoed enigszins onder druk komen te staan. Bij bestaande zakelijke hypothecaire financieringen zien we de groei van het aantal defaults stabiliseren. Ook de voorzieningen nemen in aantal niet langer toe, ze groeien nog wel, maar dit wordt veroorzaakt door de aanhoudende afwaarderingen van niet courant commercieel vastgoed. We houden hierdoor rekening met een verdere groei van de voorzieningen, hetgeen een directe impact heeft op het verwachte rendement. Het beeld van de kwaliteit van de bestaande portefeuilles van zakelijke hypothecaire kredieten lijkt meer stabiel te worden, conform het beeld dat de DNB/ Blackrock van de sector heeft. Ondanks dit zullen er zich de komende tijd zeker ook nog (vaak reeds voorziene) defaults blijven voortdoen. Rendement hypotheekfondsen ( ) Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Rendement Woninghypotheken Rendement zakelijke hypotheken Outlook De Nederlandse markt voor beleggen in hypotheken april 2014

9 Outlook De Nederlandse huurwoningmarkt maart 2014 De Nederlandse markt van beleggershuurwoningen is door politieke- en (sociaal)economische ontwikkelingen in een structureel ander vaarwater terecht gekomen. Het aantal geliberaliseerde huurwoningen zal daarom in de komende jaren snel groeien. De ingezette transitie naar een meer marktconforme huurmarkt zal in stappen plaatsvinden en soms met (politieke) overgangsproblemen gepaard gaan. Echter is het eindbeeld van de geliberaliseerde huurwoningmarkt in het middensegment (huurniveau van 700,- tot 1.000,-) zeer positief, zowel wat betreft huurgroei als waardeontwikkeling. Het ingezette herstel van de economie en de bij de vraag achterblijvende bouwproductie zullen voor prijsstijgingen zorgen. Beleggers moeten daarmee weer gaan concurreren met de koopmarkt. De uitdaging voor beleggers is daarom om snel voldoende pijplijn op te bouwen, waarmee in de groeiende beleggingsvraag kan worden voorzien. Focus in beleggingsstrategie Vergroten van de pijplijn Actief beheer bestaande portefeuille gericht op verder verhogen bezettingsgraad Focus in acquisities op middeldure huurwoningen ( 700,- tot 1.000,-) Voor core beleggingen ligt de focus op de Randstad en de grotere groeiende provincie steden Breed scala aan concepten, van kleine studio s (eenpersoonshuishoudens), seniorenwoningen tot reguliere eengezinswoningen; appartementen alleen op stedelijke locaties of locaties met identiteit Kansen liggen naast eigen nieuwbouw in de aankoop van nieuwgebouwde projecten en in de overname van corporatiebezit in vooral wijken met gemengd bezit Combinatie met service en zorg kan een pre zijn Outlook Waardegroei + + Huurniveaus + + Legenda + positieve verwachting =/- stabiel tot lichte daling =/+ stabiel tot lichte stijging - negatieve verwachting = stabiel SWOT-analyse markt voor geliberaliseerde huurwoningen Strengths Weaknesses Aanhoudende groei huishoudens en extra vraag naar woningen met service- en zorgcomponent Urbanisatie Historisch hoog en stabiel direct rendement Bewezen inflatiehedge Geliberaliseerde huurwoningen missen fiscale subsidie die koopwoningen wel hebben Afhankelijkheid van overheidsbeleid in gereguleerd segment dat grote invloed heeft op marktcondities geliberaliseerd segment Verbeterde betaalbaarheid koopwoningen (door prijsdaling en lage rente) maakt huren relatief minder aantrekkelijk voor de conjuncturele huurder Beperkte hoeveelheid woningen om in te investeren Relatief beperkt aantal beschikbare middeldure huurwoningen in de Nederlandse woningvoorraad Daling beleggingswaarde beperkter dan daling huizenprijzen omdat mede gewaardeerd wordt op contant maken stijgende huurinkomsten. Mede daarom óók in crisis van afgelopen 5 jaar gemiddeld positief rendement (IPD Benchmark). Opportunities Threats Overheidsbeleid gericht op beperking concurrentie van corporaties in het middensegment, dat zorgt voor extra aanbod van woningen vanuit corporaties Extra huurverhogingen in het gereguleerde segment dat zorgt voor ruimte in het geliberaliseerde segment Herstel koopwoningmarkt zorgt voor waardegroei Door terugdringen loan-to-value extra vraag vanuit starters die geen eigen vermogen voor koop hebben Perspectieven huurmarkt zorgen voor groei beschikbaar kapitaal om te investeren Conjuncturele huurders en conjuncturele aanbieders (projectontwikkelaars) die bij aantrekken economie weer kiezen voor koopwoningen Geïndexeerde huurniveaus die boven de markthuur uitkomen en bij mutatie leiden tot huurverlaging Druk vanuit concurrerende beleggers die het lastiger maken om goede beleggingsobjecten aan te kopen Relatieve instabiliteit huidig kabinet, nieuwe verkiezingen kunnen tot nieuwe onzekerheid woningmarkt leiden

10 Ontwikkelingen woningmarkt in de afgelopen 6 maanden De Nederlandse woningmarkt liet afgelopen halfjaar een omslag zien, zowel aan de gebruikerskant als aan de beleggerskant. Het aantal transacties op de koopmarkt nam toe, de woningprijzen stabiliseerden en het beleggingsvolume liet een stijging zien van maar liefst 41% ten opzichte van Woningen winnen daarbij aan belangstelling van beleggers, het aandeel woningen binnen het totale beleggingsvolume van 1,4 miljard lag op circa 25%, tegen gemiddeld circa 17% in de jaren ervoor. Tegenover de groeiende vraag van particulieren en beleggers naar woningen staat een snel afnemend aanbod nieuwbouw. Het aantal bouwvergunningen is sinds het begin van de crisis met 70% gedaald naar ruim vergunningen in het afgelopen jaar. De basis voor het herstel van de Nederlandse woningmarkt ligt in het feit dat Nederland in rustiger economisch vaarwater is gekomen. Consumenten zien positieve groeicijfers en de discussie over nieuwe bezuinigingen is met de laatste CPB-cijfers naar de achtergrond verdrongen. De huizenmarkt weet van het herstel in consumenten- en productenvertrouwen te profiteren. Recente aanscherping van het maximaal toegestane leenbedrag (LTV naar 104%) heeft nauwelijks impact op het ingezette herstel. Er is dan ook veel latente vraag op de woningmarkt omdat woningkopers en huurders vanwege economische onzekerheid hun verhuizing hebben uitgesteld. Of omdat een restschuld of de onverkoopbaarheid van een huis een nieuwe stap in de wooncarrière in de weg stond, wat nog steeds vaak actueel is. De latente vraag en teruggelopen woningbouwproductie gecombineerd met economisch herstel en een aanhoudende groei van het aantal huishoudens vormen samen een cocktail die tot een snelle prijsstijging op de woningmarkt kan leiden. Het herstel komt echter vooralsnog slechts voorzichtig op gang. Voor 2014 verwachten wij wel een verdere daling van de risicopremies die beleggers hanteren, waardoor de waarde van beleggershuurwoningen in 2014 zal stijgen. Dit geldt zeker op locaties met veel beleggingsdruk, zoals de Noordvleugel van de Randstad. Door het herstel van de koopwoningmarkt verwachten wij dat het aantal koopwoningen dat tijdelijk verhuurd wordt in het kader van de Leegstandswet zal afnemen. De concurrentie met de koopsector neemt hierdoor af, hetgeen tot een daling van het leegstandspercentage in beleggingsportefeuilles moet leiden (nu nog gemiddeld 4,3%). Voor dure huurwoningen (boven de 1.000,-) buiten de centraal stedelijk sterke wijken, of kwalitatief beperkte woningen zal het terugdringen van de leegstand voorlopig lastig blijven. Doordat er een einde komt aan de waardedaling op de koopmarkt zullen de rendementen op de woningmarkt snel herstellen. Het directe rendement van gemiddeld 4,5% (bron: IPD) lijkt de absolute bodem in de rendementsverwachtingen voor de komende tijd. Dit verklaart ook de snel toegenomen belangstelling van nationale en internationale beleggers voor de woningmarkt. Gelet op het herstel in de koopmarkt en de daarmee gepaard gaande afnemende bereidheid om woningen aan beleggers te verkopen (door het ontbreken van fiscale subsidie op huurwoningen geldt voor huurwoningen een lagere prijs dan voor koopwoningen) zal het hebben van een grote pijplijn en een eigen ontwikkelafdeling weer snel tot een key asset van een belegger worden gerekend. Overheidsmaatregelen voor de huurmarkt De verbetering van de beleggers perspectieven voor de huurwoningenmarkt wordt nog eens extra ondersteund door het ingezette overheidsbeleid. Minister Blok stuurt op meer marktwerking en dus marktconforme huren. Hij laat bovendien ruimte voor extra huurverhogingen voor scheefwoners in het gereguleerde segment en beperkt de rol van corporaties in het middensegment van de huurmarkt (huren boven de 700,-). Het effect daarvan is dat er ook in het geliberaliseerde gedeelte van de woningmarkt (huren boven de 700,-) meer ruimte is voor hogere huren. Daarnaast zullen scheefwoners eieren voor hun geld kiezen en gaan verhuizen naar koop- of middeldure huurwoningen. Daarbij is het de verwachting dat het beleid van de minister gericht op het beperken van de rol van woningcorporaties ertoe zal gaan leiden dat corporaties significante delen van hun bezit aan beleggers willen gaan verkopen. De beleids matige sense of urgency daarvoor ontbreekt momenteel echter nog, waardoor de verkopen van corporaties nu tot een aantal individuele complexen beperkt blijft. % Rendementsontwikkelingen woningen ( ) Bron: IPD Totaal rendement Direct rendement Outlook De Nederlandse huurwoningmarkt maart 2014

11 Outlook De Nederlandse markt voor beleggen in hypotheken maart 2014 De perspectieven voor beleggen in hypotheken verschillen voor de zakelijke en de particuliere markt. Waar bij zakelijke hypotheken nog sprake is veel onzekerheid en een lage beschikbaarheid van kapitaal, bevindt de markt voor particuliere hypotheken zich in een stijgende lijn met meer transacties, meer aanbieders en als gevolg hiervan een dalende rente. In beide markten compenseren de spreads de risico s die samenhangen met het beleggen in hypotheken. De spreads voor woninghypotheken zullen de komende tijd dalen, voor zakelijke hypotheken zullen ze voor courant vastgoed stabiel blijven. Focus in beleggingsstrategie Groei in woninghypotheken, met focus op enerzijds het NHG-segment, anderzijds hypotheken met een lage LTV Consolidatie in zakelijke hypotheken; prudent in nieuwe verstrekkingen, beperkt ruimte voor leningen met een zeer beperkt risicoprofiel; Strategie zakelijk gericht vooral gericht op verder beperken risico s; voorkomen nieuwe en laten vrijvallen van bestaande voorzieningen Binnen een opportunistische beleggingsstrategie past het verwerven van bestaande financieringsportefeuilles of het opzetten van nieuwe structuren Outlook Spread woninghypotheken (core) - =/- Spread zakelijke hypotheken (core) = = Rendement portefeuille woninghypotheken = =/- Rendement portefeuille zakelijke hypotheken - =/- Legenda + positieve verwachting =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - negatieve verwachting SWOT-analyse Nederlandse markt voor hypotheekbeleggingen Strengths Weaknesses Sterke rendement-risicoverhouding woninghypotheken Beperkte concurrentie bij zakelijke hypotheken Marktsituatie woninghypotheken zal door lopende herkapitalisatie bij banken niet snel verruimen Leegstand op kantoren en winkelmarkt Onzekerheid over hoogte benodigde omvang voorzieningen bij zakelijke hypotheken Continue slechte pers over zakelijke hypotheken door SNS (Propertize) en FGH Goede betaalmoraal, weinig defaults op woninghypotheken Opportunities Threats Beperkte concurrentie bij zakelijke hypotheken Toename aantal investeerders die de weg naar de Nederlandse woninghypotheekmarkt hebben gevonden (Voorzichtig) herstel woningmarkt Lagere spreads door groeiende concurrentie van verzekeraars op woninghypotheekmarkt Daling NHG-grens die marktsegment woninghypotheken met overheidsborging kleiner maakt Beperkte beschikbaarheid zakelijke kredieten kan partijen in financiële problemen brengen Daling spreads door stijging basisrente (op termijn) die niet altijd doorgerekend kan worden

12 Ontwikkelingen hypothekenmarkt in de afgelopen 6 maanden Particuliere hypothekenmarkt 2013 was een jaar met veel marktdynamiek. De marktleiders Rabobank, ABN AMRO en ING hebben veel marktaandeel verloren aan met name de verzekeraars. Maar ook pensioenfondsen, waaronder Syntrus Achmea zelf zijn actief. Deze partijen worden niet gehinderd door balansproblematiek en zien kansen om op de verwachte groeiende hypotheekmarkt hun marktaandeel verder uit te bouwen. De concurrentie op de hypotheekmarkt zal in 2014 verder toenemen. De eerste helft van 2013 kenmerkte zich nog door de slechtste omzet en aantallen sinds de start van de kredietcrisis. De tweede helft van het jaar liet opeens een forse stijgingen zien in de hypotheekomzet. In het derde en vierde kwartaal werden 97 duizend hypotheken afgesloten en bedroeg de hypotheekomzet 20,5 miljard, een stijging van 27,3% ten opzichte van de eerste twee kwartalen. En de geconstateerde stijging zet zich volgens cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN) in de eerste maanden van 2014 krachtig door. De woning hypotheekmarkt is hiermee een van de early-indicators van het duidelijke herstel van de woningmarkt. Wij verwachten dat de woningmarkt zich in de rest van dit jaar verder zal herstellen (zie ook Outlook Nederlandse huurwoningmarkt maart 2014). Naast een stijging van het aantal verkochte woningen in het laatste kwartaal van 2013 is het aantal huishoudens gestegen dat de aankoop van haar woning in dat kwartaal heeft gefinancierd met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit ondanks de stapsgewijze daling van de NHG-kostengrens van naar nu Ondanks deze positieve marktgeluiden, is het aantal ingediende verliesdeclaraties bij de NHG nog wel toegenomen van in 2012 naar in Afgezet tegen het totaal aantal verstrekte hypotheken is dit nog steeds beperkt. Door de oplopende lange rente is de spread (marge) op hypotheken in de afgelopen maanden teruggelopen van 220 punten in juli 2013 naar 188 punten in februari 2014, waarbij rekening is gehouden met de 10 jaars (NHG) hypotheek ten opzichte van de lange rente (10-jaarsswaprente). Verwacht wordt dat deze marge de komende maanden verder zal dalen. Het rendement op beleggingen in woninghypotheken, in het afgelopen jaar bijna 7,5%, staat daarmee enigszins onder druk. Desalniettemin blijft de rendement-risicoverhouding van deze sector de komende tijd naar onze verwachting zeer goed. Het is niet goed denkbaar dat de marges zullen dalen tot het niveau van voor de kredietcrisis (<100 basispunten). Zakelijke Hypothekenmarkt Beleggen in nieuwe zakelijke hypothecaire kredieten wordt stap voor stap meer interessant. De verhouding tussen beschikbaar kapitaal en de vraag naar krediet is niet in evenwicht. Tegenover een voorzichtige toename van het aantal verstrekkende partijen, staat een groeiende kredietvraag die voorkomt uit de herstellende economie en de stijging van het beleggingsvolume. Mits een zeer strikt verstrekkingsbeleid wordt toegepast en de financieringen zich richten op hoogwaardig vastgoed wegen de historisch gezien hoge marges daarmee nu op tegen de te verwachten risico s in dit segment. Het is daarbij wel de verwachting dat de marges op deze financieringen voor hoog courant vastgoed enigszins onder druk komen te staan. Bij bestaande zakelijke hypothecaire financieringen zien we de groei van het aantal defaults stabiliseren. Ook de voorzieningen nemen in aantal niet langer toe, ze groeien nog wel, maar dit wordt veroorzaakt door de aanhoudende afwaarderingen van niet courant commercieel vastgoed. We houden hierdoor rekening met een verdere groei van de voorzieningen, hetgeen een directe impact heeft op het verwachte rendement. Het beeld van de kwaliteit van de bestaande portefeuilles van zakelijke hypothecaire kredieten lijkt meer stabiel te worden, conform het beeld dat de DNB/ Blackrock van de sector heeft. Ondanks dit zullen er zich de komende tijd zeker ook nog (vaak reeds voorziene) defaults blijven voortdoen. Rendement hypotheekfondsen ( ) Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Rendement Woninghypotheken Rendement zakelijke hypotheken Outlook De Nederlandse markt voor beleggen in hypotheken april 2014

13 Outlook De Duitse winkelmarkt maart 2014 In 2013 bleef de vraag naar Duitse winkelruimten onder zowel gebruikers als beleggers onverminderd sterk. Door gebrek aan geschikt aanbod stabiliseerde het beleggingsvolume, terwijl de opname van winkelruimte zelfs daalde. Hoewel de omzetgroei van de detailhandel in 2013 nog beperkt bleef, bieden de toenemende werkgelegenheid, het hoge consumentenvertrouwen en de stijgende lonen een aantrekkelijke toekomstperspectief. Daarbij nemen wel de regionale verschillen snel toe. Op de beleggingsmarkt resulteerde de hoge druk in lagere aanvangsrendementen en verschuift de aandacht naar beleggingen met een hoger risicoprofiel. Focus in beleggingsstrategie Expansie van de beleggingsportefeuille Focus op retail in de meest vitale binnensteden Meeste beleggingskansen in middelgrote steden vanaf inwoners Steden met verwachte bevolkingsgroei en goede kansen op huurgroei (in West-Duitsland maar ook Berlijn, Leipzig en Dresden) Outlook Waardegroei binnenstedelijk winkelstraten Huurniveaus binnenstedelijke winkelstraten Waardegroei winkelcentra + =/+ + + Huurniveaus winkelcentra + + Legenda + positieve verwachting =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - negatieve verwachting SWOT-analyse Duitse winkelmarkt Strengths Weaknesses Toenemende werkgelegenheid, stijgende lonen en bestedingen Beperkt aanbod van geschikte beleggingsmogelijkheden en lage aanvangsrendementen prime retail door hoge beleggingsdruk Sterke gebruikersvraag vanuit (inter) nationale retailers Lage leegstand op prime locaties Liquide sector door aanhoudende belangstelling vanuit binnen- en buitenlandse beleggers Opportunities Threats Hoog migratieoverschot zorgt voor groei van verzorgingsgebied en bestedingen Polinucleaire structuur met diverse grote winkelsteden Duitse binnensteden maken fysieke inhaalslag op aantrekkelijkheid en beleving Grote consumptiemarkt biedt door schaalvoordelen kansen voor multi-channel verkoopstrategieën en omzetgroei e-commerce Ontwikkeling winkelcentra kan voor ontwrichting binnensteden zorgen

14 Update van de belangrijkste trends en ontwikkelingen De economische groei zwakte in 2013 af tot 0,5%, desondanks was de groei in Duitsland daarmee hoger dan het Europees gemiddelde. Voor komende jaren wordt een aantrekkende groei voorzien tot circa 1,5%. Hoewel de detailhandelsomzet in 2013 nog maar bescheiden groeide met 1,7% neemt dit naar verwachting in 2014 en 2015 verder toe onder invloed van de werkgelegenheidsgroei, het hoge consumentenvertrouwen en de stijgende lonen. Aangetrokken door de sterke economie komt de arbeidsmigratie vanuit Zuid- en Oost-Europa inmiddels op stoom en bedroeg over 2013 netto , het hoogste aantal sinds Als gevolg hiervan was er in plaats van de geprognosticeerde bevolkingskrimp in 2012 en 2013 zelfs sprake van een lichte groei, hetgeen voor een extra impuls van de toch al sterke economie zorgde. Regionaal is de impact nog groter aangezien het merendeel van de migranten terecht komt in die gebieden waar de kansen op werk het grootst zijn. In 2013 kwam de opname van winkelruimte in kernwinkelgebieden uit op bijna vierkante meter. Dat is weliswaar 17% lager dan in 2012 maar nog altijd boven het langjarig gemiddelde van vierkante meter. Kenmerkend voor de aantrekkingskracht van Duitsland waren de toetredingen van diverse internationale merken die zich daarbij vooral op de grotere steden richtten. Hierdoor lagen de huurprijzen in de grotere steden eind % boven het niveau van 2008 tegen een landelijke stijging van gemiddeld 7%. Het beleggingsvolume kwam in 2013 uit op bijna 9 miljard, ongeveer gelijk aan Door de hoge beleggingsdruk daalden de prime net yield voor high street shops gedurende 2013 met circa 10 basispunten tot een bandbreedte van 3,6% tot 4,3%, daarmee het laagste niveau sinds Voor komende kwartalen wordt nog een marginale aanscherping voorzien. Ontmoedigd door het beperkte aanbod en de lage aanvangsrendementen in het prime segment wijkt een toenemend deel van de binnen- en buitenlandse beleggers dan ook uit naar de secundaire markten. Hierbij kan het gaan om secundaire winkellocaties in de beste winkelsteden maar ook om de beste winkellocaties in secundaire winkelsteden. Outlook De Duitse winkelmarkt maart 2014 Aanvangsrendementen prime high street shops ( ) Bron:JLL 5,0 4,8 4,6 4,4 4,2 4,0 3,8 3,6 3,4 3,2 3,0 Berlin Dusseldorf Frankfurt/M Hamburg Munich Stuttgart

15 Outlook De Duitse woningmarkt maart 2014 De trend van stijgende huur- en koopprijzen boven inflatie van de afgelopen jaren zet zich op de middellange termijn voort. De schaarste aan woningen neemt in veel van de grootstedelijke agglomeraties verder toe doordat de bouwproductie vele jaren is achtergebleven. Ondanks een verwachte krimpende bevolking neemt het aantal huishoudens in Duitsland voorlopig nog wel toe, mede veroorzaakt door de toenemende immigratie. Ook in Duitsland zien we daarbij een sterke urbanisatietrend gericht op vooral de grootste steden. Focus in beleggingsstrategie Uitbreiden strategische portefeuille Doorexploiteren van die woningen waar contracthuur onder markthuur ligt, uitpondstrategie voor overige woningen binnen strategische portefeuille en woningen buiten focusgebieden Regionale focus op sterke stedelijke gebieden in West- en Zuid Duitsland en de regio s Berlijn en Hamburg Kansen in steden als Hannover en Dresden Qua type focus op twee- en driekamerappartementen tussen de 60 en 80 m 2, liefst in de binnensteden, veelal bestaand Outlook Waardegroei + + Huurniveaus + + Legenda + positieve verwachting =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - negatieve verwachting SWOT-analyse Duitse woningmarkt Strengths Weaknesses Besteedbare inkomens stijgen Aanhoudende schaarste door lage nieuwbouwvolumes Duitse woningen zeer betaalbaar in Europees perspectief: Woningprijzen maken inhaalslag Beperkte beschikbaarheid woningbeleggingen in grootste steden Groeiende tweedeling, perifere regio s kennen een oplopende leegstand en dalende huurprijzen De Mietspiegel, Duitse huurwetgeving, vormt een plafond in toegestane huurverhogingen Stabiele woningmarkt met lage hypotheekschulden door conservatief gebruik vreemd vermogen Liquide sector door aanhoudende belangstelling beleggers en particuliere kopers Opportunities Threats Groei van aantal (eenpersoons)huishoudens Trek naar de stad neemt toe Flinke huurgroei bij huurmutaties Oververhitting op bepaalde woningmarkten door toenemende vraag vanuit zowel gebruikers als beleggers Politiek risico uitwerking aangekondigde beperkende maatregelen huurverhogingen Verhoging overdrachtsbelasting Veel woningen onderverhuurd op basis van huurwetgeving

16 Trends en ontwikkelingen afgelopen half jaar De Duitse economie heeft in 2013 binnen de Eurozone een bovengemiddelde economische groei van 0,5% op jaarbasis gekend (Eurozone: -0,4%). Met name vanaf medio 2013 is het sentiment onder bedrijven verbeterd vooral door een aantrekkende export en industriële productie. Voor komende jaren wordt een aantrekkende groei voorzien tot circa 1,5%. Eén van de belangrijkste maatregelen die getroffen is door de nieuwe coalitie CDU/CSU en SPD is de invoering van een minimumloon vanaf 2015 ( 8,50 per uur). Enerzijds zal dit mogelijk de concurrentiepositie van Duitsland kunnen aantasten, anderzijds betekent dit een impuls voor de binnenlandse vraag. De algemene verwachting is dat de toenemende winstgevendheid van bedrijven en verbeterde inkomenspositie van bedrijven ervoor zorgen dat ook op de middellange termijn de Duitse economische groei boven die van de Eurozone zal uitkomen. Het transactievolume woningbeleggingen is in 2013 uitgekomen op 13,8 miljard, een stijging van maar liefst 23% ten opzichte van Sinds 1997 werden alleen in de topjaren 2004 tot en met 2006 hogere transactievolumes gerealiseerd. Institutionele beleggers waren vooral actief in de belangrijkste Duitse stedelijke gebieden, terwijl beursgenoteerde woningbeleggers ook steeds vaker hun vizier richtten op secundaire markten en meer assetmanagement intensieve objecten. De tien grootste transacties waren gezamenlijk meer dan 8 miljard waard en omvatten vooral woningcomplexen gelegen in Berlijn, Noordrijn- Westfalen en Beieren (met name München). Opvallend is de toenemende interesse onder beleggers naar woningcomplexen gelegen in Oost-Duitse steden als Leipzig en Dresden. Hier liggen prijsniveaus gemiddeld genomen een stuk lager. In aanloop naar de verkiezingen afgelopen september 2013 stond de woningmarkt hoog op de politieke agenda. Nu het liberale FDP geen onderdeel uitmaakt van de nieuwe coalitie bezint de grote winnaar van de verkiezingen, de CDU, samen met haar nieuwe regeringspartner SPD zich op maatregelen die te hoge huurprijsstijgingen kunnen tegengaan. De zogenaamde Mietpreisbremse staat hierbij centraal maar is nog niet volledig uitgewerkt. Naar verwachting zal deze huurprijsbegrenzing alleen van toepassing zijn voor bestaande bouw in (sub)markten waar sprake is van woningschaarste. Een (flinke) sprong naar markthuur is dan niet meer mogelijk, maar zal met een vertraging van maximaal vijf jaren gerealiseerd kunnen worden. Transactievolume Duitse woningen ( ) Bron: CBRE Research Woningprijzen zijn gedurende 2013 wederom sterk gestegen, namelijk met 7,2% op jaarbasis, tegenover 7,7% in De loonstijgingen boven inflatie, de geleidelijke invoering van een minimum loon en de oplopende schaarste van woningen zullen op de middellange termijn voor een verdere stijging van woningprijzen zorgen. Het zijn daarbij de Duitse stedelijke agglomeraties (vooral de vijf grootste) die verreweg het grootste deel van de woningvraag opvangen. De vergrijzing en sterke toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens leiden met name tot een vraag naar relatief kleine appartementen. Transactievolume (x miljard) Transactievolume Aantal wooneenheden Aantal wooneenheden (x1000) Outlook De Duitse woningmarkt maart 2014

17 Outlook De Amerikaanse vastgoedmarkt maart 2014 De Amerikaanse vastgoedmarkt blijft haar opgaande lijn voorlopig volgen. De gebruikersmarkten laten gemiddeld een verbetering zien, waarbij landelijk gezien de leegstand daalt en huurprijzen stijgen. Voor de periode verwachten wij nu wel een beperkte stijging van de aanvangsrendementen. Hierdoor zullen de waardestijgingen met name vanuit een boven inflatoire huurgroei gerealiseerd moeten gaan worden. Hiermee blijven de rendementsverwachtingen voor Amerikaans vastgoed voor de middellange termijn aantrekkelijk met verwachte totaalrendementen van 6,5%-9,5%, afhankelijk per sector en markt. Focus in beleggingsstrategie Focus op winkels (gericht op food) en bedrijfsruimten (e-commerce, comeback maakindustrie) Voorzichtigheid geboden bij huurappartementen en (prime/core) kantoren vanwege recente grote prijsstijgingen Focus op Core Gateway 1 steden (hoog geprijsd, maar bieden hoogste rendement op lange termijn) Secundaire markten (non-gateway markten als Denver, Houston) zijn ook interessant, met name die markten die gedreven worden door de energie- en technologiesector Ook mogelijkheden voor nichesegmenten zoals medical offices Outlook 1 Onder de Gateway markten vallen Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco en Washington DC Waardegroei kantoren + -/+ Huurniveau kantoren + + Waardegroei winkels -/+ + Huurniveau winkels + + Waardegroei huurappartementen + -/+ Huurniveau huurappartementen + -/+ Legenda + positieve verwachting =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - negatieve verwachting SWOT-analyse Amerikaanse vastgoedmarkt Strengths Weaknesses Economische groei richting +3%, beschikbaarheid financieringen neemt toe Gemiddelde rendementsverwachting voor rond de 8% (top 20-markten) Hoge overheidsschulden, zowel nationaal als lokaal, waarvan de aflossing de economische voortgang kan bedreigen Herstructurering voorraad commercieel vastgoed leidt tot ontstaan van locaties met structureel hoge leegstand Stijgende bezettingsgraden/toenemende consumptieve bestedingen Beperkte nieuwbouwvolumes (behalve huurappartementen) Opportunities Threats Comeback industriële productie naar de VS Hoge verwachte bevolkingsgroei door jonge leeftijdsopbouw Goede performance logistiek Lange rente loopt (te) snel op Nieuwbouwaanbod huurappartementen loopt op E-commerce zorgt voor lagere verkoop in winkels Afname hoeveelheid m 2 per medewerker voor kantoren

18 Trends en ontwikkelingen afgelopen half jaar Met een nieuw begrotingsakkoord en bezuinigings maatregelen van in totaal USD 63 miljard is een nieuwe government shutdown eind 2013 voorkomen. Met de stabiliteit op dit punt en de aantrekkende wereldeconomie, is de verwachting dat de economische groei in 2014 hoger uitkomt dan eerder werd voorzien (3,0%). Nu ook de werkloosheid al enige tijd daalt en consumentbestedingen toenemen is de Federal Reserve stap voor stap begonnen met het terugschroeven van haar steunaankopen ( tapering ). Belangrijk hierbij is dat het tempo van afbouw geleidelijk is. Hoewel eerder een stabilisatie van aanvangsrendementen werd voorzien was er het afgelopen half jaar nog steeds sprake van een dalende beweging op de belangrijkste Amerikaanse vastgoedmarkten. Naast een aanhoudende focus op prime objecten in de zogenoemde Gateway markten breidden beleggers steeds vaker hun horizon uit naar meer secundaire markten en locaties. De toenemende beleggingsdynamiek blijkt uit de stijgende trend van het transactievolume de afgelopen vijf jaren, welke ondersteund wordt door de toenemende beschikbaarheid van vastgoedfinanciering. De verwachting is, mits de tapering geleidelijk plaatsvindt, aanvangsrendementen niet een op een de stijgende lange rente gaan volgen, maar in plaats daarvan in de komende jaren in bescheiden tempo oplopen. Beleggingsvolume Verenigde Staten ( ) Bron:CBRE Econometric Advisors x USD miljard Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Appartementen De gebruikersmarkten vertonen een opgaande lijn. De opname neemt toe, de leegstand daalt en de huurgroei groeit landelijk gezien boven inflatie. Opvallend is de sterke vraag naar bedrijfsruimten, waarbij e-commerce een belangrijke drijfveer vormt. Terwijl in de meeste sectoren sprake is van historisch lage nieuwbouwcijfers worden er wel volop huurappartementen gebouwd, vandaar dat de huurprijsgroei in deze sector verminderd. De perspectieven verschillen sterk per markt en type locatie. In de kantorensector blijft een onverminderd stijgende vraag naar ruimte vanuit de tech- en de energiegerelateerde sectoren. De winkelmarkt is net als de consumentenbestedingen voorzichtig aan het herstellen. Het totaalrendement voor Amerikaans vastgoed is in 2013 uitgekomen op 10,6%, 50 basispunten hoger dan In de belangrijkste markten heeft een daling van de aanvangsrendementen voor een hoger dan verwachte waardeontwikkeling gezorgd. Totaal jaarrendement Amerikaans vastgoed ( ) Bron:NCREIF/NPI % Totaal jaarrendement Langjarig gemiddelde Outlook De Amerikaanse vastgoedmarkt maart 2014

19 Outlook De Chinese vastgoedmarkt april 2014 De groeivertraging van de Chinese economie en de onzekere ontwikkelingen in de financiële sector zorgen op de korte termijn voor toenemende risico s op de vastgoedmarkten. Daar staat tegenover dat op de beste locaties de vraag van zowel gebruikers als beleggers het aanbod overstijgt. Bovendien blijven de beleggingen op de langere termijn profiteren van de aanhoudende urbanisatie die nog een extra impuls krijgt door de aangekondigde overheidsinvesteringen om het verstedelijkingsproces te versnellen. Focus in beleggingsstrategie Afbouw van het risicoprofiel Diversificatie van de beleggingen binnen de regio Focus op de belangrijkste (opkomende) steden Meeste huur- en waardegroei voor winkels en logistiek vastgoed Outlook Waardegroei kantoren =/+ + Huurniveau kantoren =/+ + Waardegroei winkels + + Huurniveau winkels + + Waardegroei bedrijfsruimten + + Huurniveau bedrijfsruimten + + Waardegroei huurappartementen =/+ + Huurniveau huurappartementen =/+ + Legenda + positieve verwachting =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - negatieve verwachting SWOT-analyse Chinese vastgoedmarkt Strengths Weaknesses Economische groei nog altijd hoog met ca. 7% Omvangrijke buitenlandse reserves en overschot op de handelsbalans Groeiende middenklasse Economische groei is steeds afhankelijker van kredietgroei Hoge schuldniveau s bij zowel bedrijven als (lokale) overheden Beperkt geschikt aanbod aan vastgoedbeleggingen Sterke sturing van de centrale overheid op hervormingen Transparantie van de vastgoedmarkt verbetert Opportunities Threats Snelle toename van de consumptieve bestedingen Snelle groei van de steden door urbanisatie Toenemende aandacht van gebruikers en beleggers voor opkomende Tier II en III steden 1 Hoge huurgroei op prime locaties Groei van Chinese institutioneel kapitaal zorgt voor meer beleggingsdruk en liquiditeit in de vastgoedbeleggingsmarkten Verslechtering internationale concurrentiepositie door stijgende loonkosten Financieel systeem niet geheel transparant met toenemende risico s op defaults Vergrijzing Overaanbod vastgoed op uitbreidinglocaties Lage aanvangsrendementen op prime locaties door schaarste 1 Vaak worden de Chinese steden gecategoriseerd als Tier I, II en III (tot zelfs IV, V en VI) steden, waarbij Tier I steden reeds een groot deel van de urbanisatie en hoge economische groeicurve hebben doorgemaakt en Tier III steden aan het begin hiervan staan.

20 Update van de belangrijkste trends en ontwikkelingen In 2013 was de groei van de Chinese economie met 7,7% gelijk aan die van Met name in de tweede helft van 2013 lieten de indicatoren echter een duidelijke verslechtering zien. Zowel de industriële productie als export vertoonden een afnemende groei. Om de economische groei minder afhankelijk te maken van export en investeringen heeft de overheid beleidsmatig ingezet op een groei van de binnenlandse consumptie. Ondanks de forse groei is deze nu nog te beperkt om de enigszins teruglopende economische groei weer aan te jagen. Voor komende jaren zwakt de groei volgens prognose af tot circa 7%. Naar verwachting wordt de economische groei komende jaren geremd door een aantal noodzakelijke hervormingen. Daarbij heeft het financiële stelsel de hoogste prioriteit om een aantal imperfecties op te lossen. Huishoudens zoeken door de lage, gereguleerde renteniveaus hun toevlucht tot zogenaamde wealth management products. Dat zijn beleggingsvehikels die niet onder direct bancair toezicht staan en bijvoorbeeld geen risicobuffers dienen aan te houden. Deze beleggingsvehikels verstrekken kredieten aan bedrijven die via de reguliere banken geen financiering krijgen. Dat het verhoogde risico op non-performing loans kan resulteren in defaults bleek begin 2014 toen de eerste bailout in de Chinese geschiedenis plaatsvond. Daar komt bij dat door de snelle groei van dit zogenaamde shadow banking maar ook door de groei in reguliere bankleningen en bedrijfsobligaties de totale schuld is opgelopen tot bijna 250% van het BBP. Daar staat tegenover dat de centrale overheid het probleem onderkent en door haar machtige positie een sterk track record heeft als het gaat om hervormen. Eerder werd al aangekondigd dat een aantal buitenlandse private banken mag toetreden tot het stelsel, dat het rentebeleid wordt gedereguleerd voor meer marktwerking en dat de liquiditeitseisen voor banken worden aangescherpt. Daarnaast beschikt China over omvangrijke buitenlandse reserves om eventuele verliezen te kunnen opvangen. De aantrekkende economische groei in de VS en Europa kan bovendien zorgen voor een stimulans van de export en industriële productie. Hoewel het risico op een systematische kredietcrisis naar verwachting dan ook beperkt lijkt, zal het proces van deleverage, verhoging van de risicobuffers en herstructurering van de schulden de economische groei wel afremmen. Op de beleggingsmarkten voor vastgoed is de impact van de economische groeivertraging en toenemende risico s in de financiële sector vooralsnog beperkt. Weliswaar heeft de forse kredietgroei ook hier geresulteerd in overaanbod maar dit betreft vooral secundaire markten en uitbreidingslocaties. Door de toenemende welvaart en deregulering is het aandeel van zowel private als institutionele beleggers uit de regio aanzienlijk toegenomen. Zo is de maximaal toegestane exposure van Chinese verzekeraars op vastgoedbeleggingen verhoogd van 20% tot 30% van de totale beleggingsportefeuille. Door de hoge beleggingsdruk neemt de liquiditeit toe maar tevens resulteert het schaarse beleggingsaanbod in hoge waarderingen en lage aanvangsrendementen. Een deel van de beleggers verlegt, in search for yield, dan ook hun focus naar de suburbane gebieden en secundaire markten zoals de opkomende steden. Op de langere termijn blijft de gebruikersvraag profiteren van de aanhoudende urbanisatie. Om dit proces te versnellen heeft de overheid aangekondigd om fors te investeren in infrastructuur, publieke voorzieningen en huisvesting. Door het stimuleren van de stedelijke economische groei, werkgelegenheid en inkomens beoogt de overheid ook de sociale ongelijkheid te verminderen. De vraag naar winkels en hoogwaardig logistiek vastgoed zal naar verwachting profiteren van de sterke consumptiegroei. Ook wordt door de inkomensgroei en groei van de (hogere) middenklasse gerekend op een toenemende vraag naar appartementen in de duurdere segmenten. Desondanks blijven de prijzen van koopappartementen onder druk staan als gevolg van overheidsmaatregelen om speculatie en overmatige krediet - groei tegen te gaan. De verhuurbaarheid van kantoren profiteert op termijn van een verdere groei van de dienstverlenende sectoren al ondervindt de opname op de kortere termijn hinder van het verslechterde sentiment. Verstedelijkingsproces China ( ) Bron: Oxford Economics, 2014 In miljoen Totale stedelijke populatie (in mln) Stedelijke populatie als % van totaal Als % van totale bevolking Outlook De Chinese vastgoedmarkt april 2014