Amerikaanse huurwoningmarkt 1 e kwartaal 2014 en trends en vooruitzichten 2014

Transcriptie

1 Amerikaanse huurwoningmarkt 1 e kwartaal 2014 en trends en vooruitzichten 2014

2 Amerikaanse huurwoningmarkt 1 e kwartaal 2014 en trends en vooruitzichten Amerikaanse huurwoningmarkt 1 e kwartaal 2014 en trends en vooruitzichten 2014 Samenvatting Stabiele onderliggende waarden in 1 e kwartaal 2014; Verbetering Amerikaanse economie en arbeidsmarkt verstevigen vraag; Bouw van nieuwe huurcomplexen neemt verder toe; Verdere toename beschikbaar eigen vermogen en vreemd vermogen. Huurwoningmarkt De huurwoningmarkt heeft een uitstekend 1 e kwartaal achter de rug en bleef daarmee alle andere belangrijke vastgoedsegmenten voor. Naar verwachting zullen de omstandigheden voor de huurmarkt goed blijven, maar minder uitbundig dan in 2012 en Volgens onderzoeksbureau REIS 1 is de gemiddelde leegstand bescheiden verbeterd. De huidige leegstand ligt rond de 4%, terwijl dit een jaar geleden 4,3% was. De netto effectieve huur is gestegen naar een gemiddelde huurprijs van $1.089, een stijging van 3,2% ten opzichte van de huurprijs van het 1 e kwartaal De verbeteringen in de markt zijn zichtbaar over een brede linie in de VS: 71 van de in totaal 79 submarkten die onderzocht zijn door REIS, laten een verbetering zien. Naar verwachting zal de gemiddelde leegstand dit jaar eindigen op 4,1%. Vervolgens zal deze in ongeveer 4 jaar tijd stijgen naar zo n 5%. De netto effectieve huren zullen door de stijgende bezetting dit jaar kunnen groeien met 3,3%. Voor de jaren vanaf 2015 verwacht REIS een gemiddelde groei van 2,7%. 1 Reis Real Estate Information Services -

3 Amerikaanse huurwoningmarkt 1 e kwartaal 2014 en trends en vooruitzichten Units (in Thousands) Vacancy Percent REIS Leegstandpercentage en effectieve huur van appartementen VS. De sterkste huurgroei zal plaatsvinden in regio s waar energie en technologie een belangrijke economische rol spelen. Ook regio s met banengroei en regio s die jonge mensen weten te trekken, zien een hogere huurgroei en een teruglopende leegstand. Volgens de gegevens van BLS 2 (Bureau of Labor Statistics) en het U.S. Census Bureau 3 is het aantal thuiswonende jongeren in de leeftijdscategorie (18-34 jaar) afgenomen in Dit komt vooral door de verbeteringen op de arbeidsmarkt voor juist deze groep. Zij spelen een belangrijke rol bij de positieve ontwikkelingen op de huurmarkt. Economie De vastgoedsector, inclusief de huurappartementenmarkt, profiteert van de verdere opleving van de Amerikaanse economie. Aan het eind van het 1 e kwartaal van dit jaar kwam de werkgelegenheid in de privé sector hoger uit dan tijdens de piek in De afnemende werkloosheid heeft geleid tot hogere bestedingen van particuliere consumenten. Tegelijkertijd blijft het niveau van inflatie vrijwel onveranderd. 2 Bureau of Labor Statistics U.S. Census Bureau -

4 Amerikaanse huurwoningmarkt 1 e kwartaal 2014 en trends en vooruitzichten Ondanks dat de tapering van de Amerikaanse overheid - het afbouwen van financiële stimulering - een opwaarts effect zou moeten hebben, blijft de rente laag. Dit komt door de ongekende vraag, vooral internationaal, naar Amerikaanse schuldpapieren. Terwijl de vastgoedsector zich verder ontwikkeld blijft de verkoop van woningen achter. De voornaamste redenen zijn de hoge aanbetalingen en strenge eisen die banken stellen alvorens een hypotheek te verstrekken. Volgens het recente rapport van Cushman & Wakefield (maart 2014) is het volume van hypotheken slechts met 1,2% gegroeid ten opzichte van het niveau in januari Het is duidelijk dat banken minder agressief geld uitlenen dan voor de crisis. Het is duidelijk dat banken minder agressief geld uitlenen dan voor de crisis. Door de goede vooruitzichten op de arbeidsmarkt en de stijgingen van salarissen zal de vorming van huishoudens verder groeien en daarmee een gunstig effect hebben op de koop- en huurwoningmarkt. Naar verwachting zal de verbetering van de koopwoningmarkt niet ten koste gaan van de huurmarkt. Een indicatie hiervan zien we terug in de vorming van huishoudens in combinatie met het percentage huiseigendom. Afgelopen jaar is het aantal huishoudens volgens het U.S. Census Bureau gestegen met , terwijl het percentage huizenbezit is gedaald met 0,2% tot 64,8%. Op de ruim 115 miljoen huishoudens betekent deze bescheiden verandering circa extra huurders. De daling is een duidelijk signaal van de verschuiving die gaande is op de huizenmarkt. Jongere huishoudens willen liever huren en stellen het kopen van een huis uit. Bouw De bouw van nieuwe huurcomplexen ontwikkelt zich vlot, maar wel in verschillende tempo s. In regio s zoals Washington D.C. en Austin waar het economisch herstel al weer enige tijd aan de gang is, zien we bovengemiddelde aantallen bouwaanvragen en opleveringen van nieuwe huurwoningen. In regio s zoals Phoenix en Atlanta liggen de ontwikkelingen op een beduidend lager niveau. Volgens een rapport van CBRE ligt het aantal bouwvergunningsaanvragen voor huurappartementen in het 1 e kwartaal % hoger dan de gemiddelden over de jaren Het aantal daadwerkelijk gestarte bouwprojecten ligt circa 15% hoger dan het gemiddelde over de periode Het merendeel van de nieuwbouw speelt zich af in de steden.

5 Amerikaanse huurwoningmarkt 1 e kwartaal 2014 en trends en vooruitzichten De bouw van nieuwe huurcomplexen ontwikkelt zich vlot, maar wel in verschillende tempo s. De bouw van Westplan Highlands at Sugarloaf, 390 huurwoningen in Atlanta, loopt voorspoedig. Beleggers Volgens Real Capital Analytics lag het totale transactievolume op de huurwoningmarkt op $18,7 miljard dollar in het 1 e kwartaal van dit jaar. In het 4 e kwartaal van 2013 lag dit nog op $31 miljard. Atlanta, Dallas en New York behoren met verkopen van meer dan een miljard dollar per stad tot de markten met de meeste transacties. Uit de analyse blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs per woning op $ lag, ongeveer $ hoger dan het gemiddelde van de afgelopen 5 jaar. Aanvangsrendementen bleven het afgelopen kwartaal onveranderd. In het recent verschenen rapport van Freddie Mac wordt aangegeven dat door een verdere groei van de werkgelegenheid met 1% de aanvangsrendementen met 0,2 tot 0,3 verder kunnen afnemen. Veel van het risico van een rentestijging is reeds ingeprijsd in de huidige markt. Natuurlijk kan en zal er in bepaalde submarkten druk op de cap rates ontstaan door toename van nieuwe huurwoningen. In algemeenheid zullen de aanvangsrendementen vlak blijven door de aanhoudende vraag van vooral buitenlandse investeerders naar huurwoningen. Prijzen van core en nieuw ontwikkeld vastgoed zijn hoog, omdat het risicoprofiel lager ligt dan bij oudere complexen. Door de hoge prijzen zien we meer en meer kapitaal op zoek naar hoger rendement in de secundaire huurmarkten.

6 Amerikaanse huurwoningmarkt 1 e kwartaal 2014 en trends en vooruitzichten In de appartementenmarkt is het aantal verstrekte hypotheken door banken en andere financiers hoog gebleven in het 1 e kwartaal Ook de verstrekking van specifieke bouwleningen blijft op een hoog niveau waarbij opgemerkt wordt dat financiers zeer kieskeurig zijn aan wie en aan welk project geld wordt uitgeleend. Daarnaast blijven dit soort leningen alleen mogelijk mits voldoende eigen vermogen wordt ingebracht en de afnemer voldoende kredietwaardig is. Commerciële banken zijn actief in de financiering van handelstransacties en kortlopende investeringen terwijl de levensverzekeraars zich meer richten op hoog kwalitatief vastgoed met een lage leverage. Freddie Mac en Fannie Mae zijn minder actief dan vorig jaar en blijven zich richten op gestabiliseerde huurcomplexen. "Alta Legacy Oaks", 304 huurappartementen in North Carolina die Westplan beheert.

7 Amerikaanse huurwoningmarkt 1 e kwartaal 2014 en trends en vooruitzichten Nieuwe fondsen Mocht u interesse hebben in onderhandse plaatsingen of meer willen weten over onze manier van investeren, kunt u dit laten weten via info@westplan.nl of direct contact opnemen via +31 (0) Participaties zijn beschikbaar vanaf $ Bezoek ook: Lees alles over de mensen achter Westplan, de fondsen en het trackrecord. Westplan Investors NV Lisse, The Netherlands Westplan Investors, Inc. Atlanta, USA