MARKTANALYSE: POLEN I. KANTOORMARKT IN POLEN A. WARSCHAU B. REGIO'S C. VRAAG D. LEEGSTAND E. ONTWIKKELING

Transcriptie

1 2016

2 MARKTANALYSE: POLEN I. KANTOORMARKT IN POLEN A. WARSCHAU De kantoormarkt in Warschau blijft enorm groeien. Ondanks de indrukwekkende opname wordt ervan uitgegaan dat het nieuwe aanbod op middellange termijn iets groter zal blijken dan de vraag. Die vraag is daarbij goed verspreid over de centrale en meer perifere zones. B. REGIO'S Hoewel ze erg verschillen, treffen we in alle regionale steden van Polen grote bouwprojecten aan. De sterke uitbreiding van de BPO/SSC-sector heeft tot een dynamische groei en polarisatie van de Poolse regionale kantoormarkten gezorgd en dat in het bijzonder in Krakau, Wroclaw en Tricity. Warschau niet meegerekend, gelden deze markten als TIER I en vormen ze de eerste keuze voor heel wat internationale investeerders. C. VRAAG De totale kantooropname in Polen was in 2016 goed voor miljoen m². Van dit cijfer nam Warschau 56,4% ( m²) voor haar rekening en waren de regionale markten goed voor de overige 43,6% ( m²). Krakau is de grootste van deze regionale markten en nam in % van alle activiteit voor haar rekening. De vraag in Warschau ging vorig jaar intussen quasi geheel uit van bedrijven. Professionele diensten vertegenwoordigden daarbij 21% van de activiteit, gevolgd door de productie-industrie en energiesector, goed voor 20%. Over het algemeen kunnen we dan ook stellen dat de vraag goed verspreid is over de sectoren. D. LEEGSTAND De sterke ontwikkeling heeft voor een blijvende opwaartse druk op de leegstandcijfers gezorgd. Voor Warschau stemde de leegstand overeen met 14,2% van het aanbod en voor de regionale markten bedroeg dit cijfer eind ,8%. E. ONTWIKKELING Intussen situeert de realisatie van nieuwe kantoren zich op een recordpeil. Zo kwam er in Warschau in m² aan kantoorruimte bij, wat het aanbod aan moderne kantoren met 9,0% deed stijgen. Nog eens m² is op dit moment bovendien in aanbouw. Op de regionale markten is het aanbod aan moderne kantoren de voorbije vijf jaar overigens verdubbeld. In 2016 werd er zo m² aan nieuwe kantoorruimte voltooid, goed voor een toename van het moderne aanbod met 14,3%. En ook hier is er nog eens m² in aanbouw. Jaarverslag / 3 Marktanalyse Polen

3 F. HUURPRIJS Het volume aan nieuwbouw bleek iets groter dan de vraag, waardoor er op middellange termijn van een lichte neerwaartse druk op de prijzen voor eersteklas kantoorruimte wordt uitgegaan. De huurprijs voor het premium segment in Warschau bedraagt 23/m²/maand tegenover 15/m²/maand in de regio's. G. INVESTERINGEN Polen doet het op dit vlak bijzonder goed binnen de regio van Centraal- en Oost-Europa. Het investeringsvolume van CRE bedroeg in 2016 dan ook meer dan 4,5 miljard, wat 13% meer is dan in De investering in kantoorruimte was daarbij goed voor een recordpeil van 1,8 miljard, wat zich vertaalde in een prime rendement van 5,35%. Belangrijkste statistieken: leegstand van 14,2% in Warschau; EUR 23/m²/maand als huurprijs voor het premium segment in Warschau; prime rendement van 5,35% in Warschau. bronnen: CBRE II. RESIDENTIËLE MARKT IN POLEN A. WARSCHAU Zowel nieuwbouw als verkoop bleven hun gestage ontwikkeling voortzetten in Zo kwamen er in Warschau nieuwe wooneenheden bij (Q1-Q3) en werd er met de bouw van nog eens eenheden gestart. Dit grote nieuwe aanbod hielp de prijzen onder controle houden, hoewel de vraag groot blijft. B. REGIO'S Ook regionale steden zijn blijven groeien, zij het wel met grotere verschillen. Zo werden er in Krakau en Wroclaw 20% meer bouwprojecten voltooid in 2016 dan in dezelfde periode (Q1-Q3) in C. BEVOLKING Jaar-op-jaar nam de Poolse bevolking intussen licht af tot miljoen. Hoewel de bevolkingsgroei al enkele jaren door stagnatie gekenmerkt wordt, hebben de economische groei, de toenemende koopkracht en de FDI tot een woningmarkt in volle ontwikkeling geleid. D. WONINGBESTAND Eind 2015 situeerde 67% van het residentiële aanbod zich in stedelijke gebieden. De vijf grootste steden blijken daarbij goed voor 20,3% van het totale aanbod, hoewel er maar 16,6% van de bevolking woont. In de eerste drie kwartalen van 2016 werden er in totaal nieuwe wooneenheden voltooid. Daarvan bevonden eenheden (64,4%) zich in stedelijke gebieden. Dat stemt overeen met een stijging van 18,6% ten opzichte van dezelfde periode in Jaarverslag / 3 Marktanalyse Polen

4 E. PRIJZEN Qua prijzen wijst de recente activiteit op een stabiele residentiële markt. In de primaire markt zijn de residentiële prijzen sinds 2012 gestaag gegroeid (in lokale valuta) om eind Q3 in Warschau een peil te bereiken van PLN 7.696/m² ( 1.727/m²). Ook de gemiddelde huurprijzen zijn dit jaar licht toegenomen. F. NIEUWBOUW Q4 van 2016 was een recordkwartaal voor de verkoop van eenheden (goed voor meer dan , inclusief betaalde voorschotten) op de zes grootste markten. Dat brengt de totale jaarlijkse verkoop op en ondersteunt de snelle absorptie van nieuwe eenheden door de markt. Naar verluidt zou een significant deel van de vraag overigens uit huurkoopinvesteerders bestaan. Daarnaast wordt de markt ook beïnvloed door recente wetgeving. Regelingen zoals de 'Home for the Young'- en 'Housing Plus'-programma's bieden huishoudens met een laag inkomen bijvoorbeeld bepaalde subsidies aan. Naar verwacht zullen de hypotheeknormen tegen 2018 echter wel strenger worden, waardoor de voor de rest toch hete markt enigszins getemperd zal worden. Belangrijkste statistieken: gemiddelde prijs voor residentiële nieuwbouw van 1.727/m²; in Q3 van 2016 stond de teller voor residentiële vergunningen op ; 64,4% van het nieuwe aanbod in Q3 van 2016 bevindt zich in stedelijke gebieden. bronnen: Nationale Bank van Poland (NBP), REAS, Eurostat, Central Statistics Poland Jaarverslag / 3 Marktanalyse Polen

5 IMMOBEL NV / SA Regentschapsstraat 58 Rue de la Régence B-1000 Brussel / Bruxelles Concept & design: CHR!S - Communication Agency