Ontwikkelingen Amerikaanse huurwoningmarkt

Transcriptie

1 Juni 2017 Ontwikkelingen Amerikaanse huurwoningmarkt 2017 en vooruitzichten

2 Ontwikkelingen Amerikaanse huurwoningmarkt 2017 en vooruitzichten 2 Ontwikkelingen Amerikaanse huurwoningmarkt 2017 en vooruitzichten Samenvatting Huurmarkt nog steeds sterk, wel tegenwind door nieuwbouw Percentage huiseigendom blijft laag door moeilijke toetreding koopmarkt Toename nieuwe huurwoningen in 2017, afvlakking in 2018 Kapitaal volop actief in 2017 Westplan is optimistisch over de marktomstandigheden en activiteiten voor 2017 Lokaal verschillen de prestaties van de Amerikaanse huurmarkt sterk. De onderliggende factoren van de Amerikaanse huurmarkt blijven sterk. Wel heeft in bepaalde gebieden de toename van nieuw aanbod een temperend effect. In maart lag volgens marktonderzoeksbureau Axiometrics de huurgroei nationaal gezien op 2,1%. Daarmee lag het onder het lange termijn gemiddelde van 2,3%. Een jaar geleden lag de effectieve huurgroei nog op 4,1%. Lokaal verschillen de prestaties van de Amerikaanse huurmarkt sterk. Als we de onderlinge regio s vergelijken dan zien we dat over de afgelopen 12 maanden 17 van de 50 topmarkten iedere maand een toenemende huurgroei hebben laten zien. In maart is de huurbezettingsgraad voor de tweede achtereenvolgende maand gestegen. Deze ligt nu nationaal op 94,6%. Een klein verschil met de bezetting van 95% een jaar geleden. Ondanks de sterke vraag naar huurwoningen, begint de hoeveelheid nieuwe huurwoningen wel invloed te krijgen op de huurgroei en bezetting. Nieuw aanbod zal iets groter zijn dan de absorptie, waardoor een lichte daling van de bezettingsgraad wordt verwacht. De relatief goede economie van de VS en de toenemende werkgelegenheid ondersteunt het consumentenvertrouwen. Dit resulteert in een sterkere vraag naar huurwoningen. Ook het aantal huishoudens is meer toegenomen ten opzichte van een jaar geleden in hetzelfde kwartaal. Een gunstig teken. 53% geeft aan niet te kwalificeren Terwijl het aantal huishoudens verder is gestegen, blijft het percentage woningbezit vrijwel gelijk. Volgens het US Census Department, het Amerikaanse bureau voor de statistiek, ligt het percentage van huishoudens met een koopwoning op 63,6% (1e kwartaal 2017). 1 Axiometrics.com 2 U.S. Census Bureau - Census.gov

3 Ontwikkelingen Amerikaanse huurwoningmarkt 2017 en vooruitzichten 3 70% van huurders niet in staat een huis te kopen. De toonaangevende vastgoedwebsite Zillow heeft huurders geïnterviewd over de koopwoningmarkt. Uit het onderzoek kwam naar voren dat bijna 70% van de huurders niet in staat is om een huis te kopen vanwege de hoge aanbetaling, ondanks dat de maandelijkse hypotheeklasten soms lager liggen dan maandelijkse huur. Daarnaast geeft 66% van de huurders aan dat het sparen voor de aanbetaling (10 tot 20% van de koopprijs) het grootste obstakel is voor de aankoop van een woning. Ruim 53% geeft aan niet te kunnen kwalificeren voor een hypotheek en 38% geeft aan dat ze geen woning willen kopen vanwege de onzekerheid van een baan. Inkomen In 2016 is het inkomen per huishouden met 2,2% gegroeid. Dit is een stuk lager dan de groei van een jaar eerder; 3,3%. Ter vergelijking, de hypotheeklasten over een gemiddelde woning zijn met 6,7% gestegen ten opzichte van het jaar er voor. Stijgende hypotheeklasten en hogere huizenprijzen maken het nog moeilijker om een woning te kopen en dit ondersteunt de huurmarkt. Aanzicht van het Westplan appartementencomplex Accent Waterworks in Atlanta, Georgia. De helft van de nieuwbouw De woningvoorraad, zowel eengezinswoningen als huurappartementencomplexen, is toegenomen in de VS. Er zijn zo n 13,5% meer bouwvergunningen van eengezinswoningen verstrekt dan een jaar geleden. Ook het aantal vergunningen voor huurwoningen is toegenomen tot eenheden. Dit komt overeen met een stijging van 26,1%. Het merendeel van de nieuwe huurwoningen is of wordt gebouwd in de top 10 huurmarkten van de VS. Over de afgelopen 3 jaar is in deze steden meer dan 38% van het aantal nieuwe eenheden gebouwd. In de nationale top 15 markten is de afgelopen 3 jaar ongeveer de helft van de nieuwe huurwoningen gebouwd.

4 Ontwikkelingen Amerikaanse huurwoningmarkt 2017 en vooruitzichten 4 Dit kwartaal heeft 50% van de opleveringen van nieuwe huurwoningen plaatsgevonden in de steden New York, Washington DC, Dallas/Ft Worth, San Francisco, Austin, Denver, Miami, Seattle en Phoenix. Nashville had overigens de hoogste hoeveelheid opleveringen in het 1e kwartaal ten opzichte van de bestaande woningvoorraad. Westplan houdt scherp in de gaten in welke markten veel nieuwe woningen worden opgeleverd en in welke markten huurkortingen worden gegeven vanwege overaanbod. Wij houden de komende kwartalen rekening met een toenemend aantal opleveringen. Halverwege 2018 zal de toename naar verwachting afnemen. Een gematigd overschot van huurwoningen zal voorkomen in die lokale markten waar veel nieuwbouw heeft plaatsgevonden of zal gaan plaatsvinden. Banken De Mortgage Bankers Association, een vereniging van vastgoedfinanciers met meer dan leden, geeft aan dat over het 1e kwartaal van dit jaar circa 9% meer hypotheken zijn verstrekt voor commercieel vastgoed en huurwoningen dan een jaar geleden. Als deze lijn doorzet zal eind dit jaar voor 4,9% meer aan vastgoedfinancieringen verstrekt zijn dan over het jaar Dit geeft aan dat banken nog steeds erg positief zijn over de vooruitzichten van de markt. Financieringen voor huurwoningen blijven een grote rol in de totale vastgoedfinancieringsmarkt spelen. We zien dat Fannie Mae en Freddie Mac zo n 30 miljard dollar aan financieringen voor huurwoningen hebben afgesloten. In het 1e kwartaal is er voor 14% meer aan huurappartementen financieringen afgesloten. Banken spelen nog steeds de grootste rol bij de financiering van huurcomplexen, maar zijn wel voorzichtiger aan het worden. Veel banken willen pas weer opnieuw uitlenen als een eerdere lening afgelost is. Ook is de leverage verder verlaagd naar 60-65%. Rentetarieven zijn gestegen waarbij de meeste geldschieters een rente hanteren van 300 basispunten boven LIBOR. Dat is een stijging van 0,75 tot 1% ten opzichte van het begin van de cyclus. Banken zijn minder bereid om te lenen vanwege nieuwe overheidsregels, zoals Basel III, die verplichten om meer liquiditeiten aan te houden voor constructie/ bouwleningen, waardoor de verwachting is dat de hoeveelheid en de hoogte van de leningen zal gaan afnemen halverwege Actieve kopers Volgens makelaar CBRE is er in het 1e kwartaal voor 21,8 miljard dollar aan huurcomplexen van eigenaar gewisseld. Ten opzichte van een jaar geleden is dit een daling van 14,9%. Het volume is mede door een aantal factoren afgenomen: onzekerheid voor en na de Amerikaanse verkiezingen, de stijging van de rente in het 4e kwartaal 2016 en 1e kwartaal 2017 en de zorgen om de toegenomen hoeveelheid huurwoningen in bepaalde markten. 3 Mba.org

5 Ontwikkelingen Amerikaanse huurwoningmarkt 2017 en vooruitzichten 5 Aanvangsrendementen in de VS voor huurcomplexen zijn gedaald met 0,32% tot een gemiddelde van 5,38%. Dit is niet in lijn met het afgenomen verkoopvolume wat mogelijk aangeeft dat verschillende projecten niet zijn aangeboden of teruggetrokken zijn uit de markt. CBRE verwacht dat er genoeg buitenlandse kopers zijn voor de verkoopmarkt voor dit jaar en De meest actieve kopers in het 1e kwartaal zijn private partijen en buitenlandse investeerders op zoek naar klasse A plus complexen en complexen waaraan waarde kan worden toegevoegd. Op dit moment wordt de helft van de complexen verkocht aan private partijen en is de rol van institutionele kopers, zoals vastgoedfondsen en pensioenfondsen afgenomen. CBRE verwacht overigens dat kopers weer actiever worden naarmate het jaar vordert. Internationaal kapitaal is nog steeds erg actief, vooral uit Canada, China en Singapore. De Verenigde Staten wordt nog steeds gezien als een veilige haven voor geld uit de opkomende markten. Ook is de groei van de Amerikaanse economie hoger dan in veel andere landen of regio s zoals Japan en Europa. CBRE verwacht dat zelfs als de hoeveelheid kopers afneemt voor de klasse A en A plus complexen er genoeg buitenlandse kopers zijn voor de verkoopmarkt voor dit jaar en Zo optimaal mogelijk starten Westplan is optimistisch voor wat betreft de mogelijkheden in de huidige verhuurmarkt. Wel zullen we de nodige voorzichtigheid moeten betrachten gezien de fase van de cyclus waarin we ons bevinden. Dit jaar zullen naar alle waarschijnlijkheid zo n 7 complexen worden verkocht. Dit betekent dat we bij elk van de projecten de nodige investeringen zullen doen om het verkoopproces zo optimaal mogelijk te kunnen starten. Westplan Mariner Grove Apartments in Savannah, Georgia 320 huurwoningen.

6 Ontwikkelingen Amerikaanse huurwoningmarkt 2017 en vooruitzichten 6 Tevens verwachten we dit jaar met 2 tot 3 nieuwe investeringen te kunnen starten. Voorwaarde is wel dat we de investering conservatief, zowel qua financiering als huurniveau, kunnen onderbouwen en dat de bouwkosten flink onder de huidige marktwaardes zullen liggen. The Ellis In Savannah (Georgia) gaat Westplan 235 Class A huurwoningen bouwen. U kunt vrijblijvend de investeringssamenvatting aanvragen van dit project The Ellis via info@westplan.nl of telefonisch via +31 (0) Luchtfoto van het gebied waar het project The Ellis in Savannah, Georgia zal worden ontwikkeld. Om een impressie te krijgen van onze activiteiten kunt u zich ook inschrijven voor onze maandelijkse nieuwsbrief over de Amerikaanse vastgoedmarkt: Westplan.nl/nieuwsbrief. Bekijk ook eens Westplan.nl/Trackrecord voor ons uitgebreide trackrecord van meer dan 20 jaar. Auteurs Rob Carter: Directeur en Chief Operating Officer Kantoor VS Taco Ulrich: Directeur Kantoor Nederland

7

8 Westplan Investors Voorschoterweg 29 D 2235 SE Valkenburg ZH The Netherlands +31 (0) info@westplan.nl Westplan.nl Westplan Investors One Glenlake Parkway Suite 1275 Atlanta, GA USA info@westplan.com Westplan.com