Outlook Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken

Transcriptie

1 Outlook Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken

2 Transformatie in beeld: Westerhoek Het nieuwe wooncomplex stond voorheen bekend als het kantoorgebouw Molenwerf. Ruim voordat de kantoormeters leeg kwamen, ontstond als alternatief voor verhuur het plan voor deze grootschalige transformatie. Syntrus Achmea Real Estate & Finance zocht samen met de eigenaren en de gemeente Amsterdam naar een geschikte bestemming voor dit gebouw. Ondanks complexe wet- en regelgeving, een gedeeld eigendom bij meerdere pensioenfondsen en het benodigde overleg met belanghebbenden, is het vanuit een goede samenwerking gelukt telkens een volgende stap te kunnen zetten. Met de uitstekend geslaagde transformatie als resultaat. Wat voorheen de werkplek was van zo n duizend werknemers, is binnenkort de huiskamer van 185 Amsterdamse huishoudens. Duurzaam wonen in Westerhoek Het gebouw is op duurzame wijze herontwikkeld. Van de bestaande materialen is het maximale hergebruikt zoals de centrale entree met marmeren vloer, liften, buitenruimten, WKO-installatie, trappenhuizen en kozijnen. Ook de karakteristieke lichtarmaturen zijn hergebruikt in de gangen van het gebouw.

3 Inhoudsopgave Voorwoord 05 1 Beleggen in Nederland De Nederlandse huurwoningmarkt De Nederlandse markt voor zorgvastgoed De Nederlandse winkelmarkt De Nederlandse kantorenmarkt De Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken 37 Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 03/44

4 Oude situatie kantoor Molenwerf

5 Voorwoord Verandering is de enige constante Verandering is de enige constante, zo stelde de Griekse filosoof Heraclitus. Anno zo n tweeënhalfduizend jaar later - lijkt deze wijsheid actueler dan ooit tevoren. Economie, sociaal maatschappelijke ontwikkelingen, vastgoedmarkten: ze veranderen in een ongekend hoog tempo. In deze Outlook zetten wij die veranderingen op een rij. Welke structurele trends zien we in de markt? Welke conjuncturele bewegingen tekenen zich af? We leggen de relatie met de verschillende vastgoedmarkten en verbinden daar telkens een concreet beleggingsadvies aan. We geven aan waar we waardegroei zien en waar we prijzen juist onder druk zien staan. Wat betekent dat voor de beleggingsportefeuille? Door vooruit te blikken, leggen we de basis voor onze beleggingsstrategie en ons aan- en verkoopbeleid in de komende jaren. Ons vakgebied is de afgelopen sterk in beweging geweest. We hoeven de inhoudsopgaven van de opeenvolgende edities van de Outlook maar naast elkaar te leggen om dat te zien. We zijn ons op steeds meer sectoren gaan richten. Zo maakt onze marktvisie op zorgvastgoed sinds een paar jaar deel uit van de Outlook. En waar zakelijke en woninghypotheken ooit één hoofdstuk deelden, worden zij tegenwoordig afzonderlijk onder de loep gelegd. Zeker voor woninghypotheken is de belangstelling van institutionele beleggers sterk gegroeid het afgelopen jaar. In deze Outlook geven we onze marktvisie op zowel Nederlandse sectoren als internationale markten. Met de toenemende belangstelling van institutionele investeerders voor internationaal vastgoed, neemt ook het aantal landen dat in scope is, toe. Zeker voor directe strategieën - waar veel investeerders de voorkeur aan geven vanwege de hoge mate van controle - is het van belang om zelf nauwgezet de marktontwikkelingen te volgen. Directe investeringen in Duitse woningen en Franse winkels vragen om een zeer zorgvuldige onderbouwing met eigen marktonderzoek. Wij hopen met deze Outlook in een behoefte te voorzien. Er is met veel aandacht en zorg aan gewerkt, maar we staan altijd open voor suggesties om onze Outlook te verbeteren. Daar kunnen we dan bij de volgende editie ons voordeel mee doen. Ook bij ons is verandering de enige constante. Met vriendelijke groet namens de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Henk Jagersma Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 05/44

6 1 Beleggen in Nederland Nederland is niet langer in een crisis, aldus markeerde minister Dijsselbloem begin mei 2014 de economische omslag van ons land. We zagen een herstel van het consumentenvertrouwen en zelfs heel voorzichtig van de bestedingen. Dankzij een positieve economische groei kon het bezuinigingsjuk dan eindelijk worden afgeworpen. Hoewel het aantal banen in Nederland is afgenomen, daalde zelfs de werkloosheid halverwege 2014 weer enigszins. De vastgoedmarkten, met de woningmarkt voorop, profiteren van dit herstel. Het aantal transacties op de woningmarkt neemt weer snel toe, net als de prijzen in de sterkste woningmarkten van het land. Als gevolg van transacties op de woningmarkt krijgen verhuisbedrijven, keukenzaken en bouwmarkten het weer drukker, wat een begin van het herstel van de bestedingen op de winkelmarkt in de hand werkt. Met het herstel glijdt de sense of urgency van verandering langzaam van het land af, zeker nu het kabinet Rutte er al halverwege haar regeerperiode in geslaagd lijkt de meeste doelen uit het Regeerakkoord te realiseren. Binnen onze landsgrenzen is sprake van een schijnbare rust en stabiliteit; belangrijke voorwaarden voor verder herstel. Never waste a good crisis was de mantra bij veel veranderingen in de afgelopen jaren. Zonder crisis zal de veranderbereidheid in Nederland de komende tijd afnemen. Dat is jammer, want er is nog een aantal harde noten over de toekomst van ons land te kraken. Wat vastgoed betreft, is daar de vraag hoe we aan de toenemende urbanisatie vorm moeten geven. De stad - waar wonen, winkels, kantoren en zorgvastgoed samenkomen - groeit. Tot 2040 krijgen we er in Nederland circa 1 miljoen extra huishoudens bij; een schatting die bij het stijgen van het immigratiecijfer nog verder kan oplopen. 75% van die extra huishoudens gaat in de 25 grootste gemeenten van ons land terechtkomen, 33% zelfs in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Met alle beleidsaandacht voor de crisis lijkt nog nauwelijks te worden nagedacht over de vraag hoe we concreet met de toekomstige ruimtevraag moeten omgaan. Wat betekent de komst van extra huishoudens voor de stad en haar voorzieningenniveau, wie gaan investeren, waar wordt gebouwd en wat te doen met verouderd vastgoed? In toenemende mate verwachten wij dat voor de invulling van deze opgave een rol is weggelegd voor institutionele beleggers. Zij hebben de intentie om bovenop hun bestaande portefeuilles de komende jaren nog enkele miljarden extra in Nederlands vastgoed te investeren. Met het verschijnen van de novelle Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting is de spreekwoordelijke touwtrekkerij om de macht in het volkshuisvestingsdomein beëindigd. Corporaties en beleggers weten waar zij aan toe zijn en kunnen nu weer gezamenlijk optrekken in de opgave die er ligt: samen ontwikkelen, herontwikkelen en vormgeven aan de grote zorgvraag die op de wijken van de steden afkomt. Vanzelfsprekend hoort ook de gemeente aan te sluiten bij deze kongsi, waarvan het succes in toenemende mate bepalend zal zijn voor het succes van de stad. Nog beter zou het zijn om de bestuurlijke regio aan te laten sluiten. Door de grote bestuurlijke versnippering is het gemeentelijk schaalniveau in Nederland namelijk veel te klein om de juiste planologische en maatschappelijke afwegingen te kunnen maken. De hiervoor noodzakelijke hervorming van de publieke sector lijkt na het intrekken van het wetsvoorstel hieromtrent echter verder weg dan ooit. Woningmarkt Met het economisch herstel is de grootste uitdaging voor beleggers op de woningmarkt gelegen in het versneld opbouwen van een investeringspijplijn in de sterke stedelijke gebieden. Door het aantrekken van de woningmarkt zien zij het aanbod vanuit gemeenten en ontwikkelaars van nieuwe locaties nu al afnemen. Dankzij de fiscale bevoordeling van de koopsector kunnen daar immers significant hogere (grond)prijzen worden gerealiseerd, waardoor daar in samenwerking vaak de voorkeur aan wordt gegeven. Het investeringspotentieel zou daarom geholpen zijn met een gelijktrekking van de fiscale behandeling van koop en huur. Het lijkt op lange termijn niet vol te houden dat de financieringsvorm van het woonproduct bepaalt of de gebruiker wel of niet voor een fiscale stimulans in aanmerking komt. Misschien dat een snelle stijging van de woningmarktprijzen, 06/44

7 De vastgoedmarkten, met de woningmarkt voorop, profiteren van het herstel veroorzaakt door de stijgende vraag in combinatie met een achterblijvend aanbod, daar het politieke momentum voor gaat generen. In ieder geval is duidelijk dat bij de klanten voor de woningen een toenemende indifferentie bestaat tussen koop en huur. Zij kiezen steeds vaker primair voor de stad en het bijbehorende voorzieningenniveau en zijn ambivalent over de financiële vorm van de uiteindelijke gekozen woonoplossing. Beleggers zullen op die keuze voor de stad moeten anticiperen door het aanbieden van nieuwe woonvormen, kleinere woningen gericht op de flexibelere huurder, woningen gekoppeld aan service en eventueel ook zorg voor de groeiende groep senioren of juist grotere woningen gericht op grote allochtone huishoudens. Beleggers zullen hun investeringsvraagstukken op een ander niveau moeten bezien. Verwerving van individuele projecten zal niet genoeg zijn om de aanhoudende beleggingsdruk te accommoderen. Er zal op het niveau van de wijk moeten worden geïnvesteerd, op basis van een grotere langjarige betrokkenheid en gericht op nieuwbouw, evenals op waardegroei van bestaand bezit en het oplossen van de problematiek van bestaand vastgoed. Beleggers worden daarmee een onmisbare partner voor gemeenten en corporaties. Zo kan het verwachte positieve rendement van investeringen in woningen vorm krijgen binnen een maatschappelijke context. Commercieel Vastgoed Ook voor beleggers in commercieel vastgoed, winkels en kantoren ziet het er naar uit dat zij niet langer alleen op waardegroei van individuele assets kunnen sturen. Juist door investeringen in de bredere gebiedskwaliteit kan de waarde van de in dat gebied gelegen assets toenemen. We zien dat al in buitenlandse kantoorparken, met het Londense Canary Wharf misschien wel als meest aansprekende en bekende voorbeeld. In Nederland komt het denken hieromtrent voorzichtig op gang. We zien het nu al gebeuren in binnensteden, waar winkelstraten en gebieden steeds vaker als een winkelcentrum worden gemanaged. Het Lijnbaanakkoord is exemplarisch: private partijen die de handen ineen slaan om de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren om aldus de aantrekkelijkheid en daarmee de waarde van de winkels of kantoren te vergroten. Er is wat dat betreft nog veel te winnen in het denken. De volgende stap voor retail is het samen organiseren van beleving, een gezamenlijke digitale infrastructuur die het on- en het offline winkelen combineert en het toevoegen van voorzieningen. Het is toch vreemd dat de winkelbeleving van succesvolle retailers als IKEA begint bij een oplossing voor kinderopvang, terwijl zo n voorziening voor het winkelend publiek in stadscentra niet voorhanden is. Ten onrechte voelt niemand zich daar verantwoordelijk voor. Passend binnen deze denklijn zal het voor kantoren steeds vaker gaan om het toevoegen van de juiste dienstverlening op een kantorenlocatie, die niet langer per pand, maar collectief voor het hele gebied wordt ontsloten. Hier valt wellicht eveneens aan kinderopvang te denken, maar in ieder geval aan voorzieningen die de kantoorgebruiker ondersteunen, zoals vergadercentra, onderscheidende presentatieruimtes en het simpelweg aanbieden van nu eens echt goede koffie. Zeker verouderende kantorenlocaties die qua bereikbaarheidsprofiel of ligging in de stad in principe veel potentie hebben, zouden baat kunnen hebben bij zo n aanpak. Het economisch herstel kan daar bovendien tot wat extra investeringsruimte leiden, afkomstig van bestaande eigenaren of van nieuwe investeerders die de mogelijkheden wel zien en die over de financiële middelen beschikken om ze te realiseren. In algemene zin geldt voor commercieel vastgoed nog dat de investeringsdruk die het mondiale economisch herstel teweeg heeft gebracht, kan worden benut voor een kwaliteitsslag in de portefeuilles van kantoren en winkels. Het toenemende verschil tussen winnende en verliezende locaties maakt zo n kwaliteitsslag noodzakelijk. Verkoop aan een investeerder die opereert vanuit een value added of opportunistische beleggingstrategie kan voor veel institutionele beleggers met een core profiel een uitweg bieden voor in ieder geval een deel van de verversingsopgave in hun portefeuille. Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 07/44

8 Zorgvastgoed Voor investeren in zorgvastgoed is het economisch herstel misschien minder relevant. De wijze waarop de zorgsector richting de toekomst wordt ingericht en de mate waarin hier aan investeerders duidelijkheid over kan worden gegeven, zijn bepalend voor de investeringsperspectieven in deze relatief nieuwe assetclass. Het afgelopen jaar heeft het kabinet flinke stappen gemaakt en zijn er relevante wetsvoorstellen gepresenteerd. De komende maanden moeten uitwijzen of de ingezette koerswijziging ook op operationeel niveau voldoende is vormgegeven. De beleidsontwikkelingen zijn relevant voor de korte termijn en voor het vertrouwen van beleggers. Voor de lange termijn wordt de zorgvraag ondersteund door een sterke demografische motor. De zorgvraag zal met de snel toenemende vergrijzing toenemen. Tot 2030 groeit het aantal 75+-ers met huishoudens, veelal alleenstaand, met daarin een oververtegenwoordiging van vrouwen. Een belangrijk deel van de zorgvraag van deze groep ouderen kan binnen de bestaande woonomgeving worden opgelost. Omdat een groeiende groep senioren steeds vaker behoefte heeft aan zwaardere zorg en omdat de bestaande woonomgeving daar kwalitatief niet altijd voldoende geschikt voor is, ligt er toch een belangrijke investeringsopgave. In onze steden zijn de komende jaren tienduizenden extra intramurale en levensloopbestendige woningen nodig die in deze zorgvraag kunnen voorzien en die tegelijkertijd een oplossing kunnen bieden voor het sociale isolement van veel ouderen. Omdat huur met de daaraan gekoppelde onderhoudsplicht voor de eigenaar misschien wel beter bij de seniorendoelgroep past dan koop, zal een groot deel van de investeringsopgave bij institutionele investeerders en woningcorporaties terechtkomen. Een opgave, waarbij een positief rendement zich laat uitstekend verbinden met een maatschappelijk profiel. Woninghypotheken Het herstel van de economische zekerheid, dat zich vertaalt in een snel aantrekkend transactievolume op de Nederlandse hypotheekmarkt, is goed nieuws voor beleggers in woninghypotheken. Met de vraag neemt echter ook het aanbod toe, wat leidt tot intensivering van de concurrentie en het teruglopen van de marge ten opzichte van de nog altijd lage basisrente. Vooral verzekeraars zijn actiever geworden in de verstrekking van hypotheken. Een verder herstel van de woningmarkt zal het aantal actieve verstrekkers kunnen laten toenemen. Het is daarbij wel de vraag of Nederlandse banken op lange termijn hun bestaande marktaandelen op de hypotheekmarkt willen behouden. De herkapitalisatie van banken staat dit mogelijk in de weg en kan op termijn voor een daling in het aanbod en daarmee voor een bodem in de margedaling zorgen. Het oplopen van de basisrente vormt daarbij een risico voor deze assetclass. Op korte termijn neemt de basisrente echter niet, of maar zeer beperkt toe. Omdat daarbij het aantal defaults nog altijd laag is en een deel van de beleggingsrisico s wordt afgedekt door de NHG, blijft de rendement-risicoverhouding van deze assetclass vooralsnog zeer aantrekkelijk. Waar er in de woningmarkt een strijd is om deze assets, kan het investeringsvolume middels beleggingen in woninghypotheken relatief eenvoudig worden opgeschroefd. Zakelijk hypotheken De performance van de beleggingen in zakelijke hypotheken was de afgelopen jaren wel aan het economisch herstel gekoppeld. Ook in deze markt is een omslag te zien. Helaas neemt de omvang van probleemgevallen in de portefeuilles met zakelijke kredieten nog niet snel af, maar het aantal probleemgevallen is in ieder geval stabiel. De omslag zit meer in de toenemende mate waarin krediet wordt verstrekt; nog in zeer geringe mate door de traditionele partijen die vastgoed in het verleden voorzagen van financieringen, maar vooral door buitenlandse debt funds. Via het hypotheeksysteem met beperkte risico s willen deze funds toegang krijgen tot de transparant en relatief stabiel veronderstelde Nederlandse vastgoedmarkten. Ook institutionele beleggers onderzoeken weer de mogelijkheid om met nieuwe fondsen leningen te verstrekken. Soms financieren zij, deels noodgedwongen, ook de kopers van niet-strategische onderdelen van hun portefeuilles. De grotere hoeveelheid 08/44

9 De rendement-risicoverhouding van woninghypotheken blijft zeer aantrekkelijk beschikbaar krediet heeft voor het eerst sinds jaren tot een daling van de marges voor zakelijke hypotheken geleid, zeker voor kwalitatief hoogstaand vastgoed met sterke debiteuren. De verstrekte leningen zijn altijd prudent, met een lage LTV. Er is duidelijk geleerd van de economische crisis. Voor de komende tijd wordt met het verder stabiliseren van de vastgoedmarkten en de Nederlandse economie en het afronden van de stresstesten van de verschillende banken een verdere toename van de financieringsmogelijkheden verwacht. Gezien de huidige marges, vormen ook nieuwe zakelijke hypotheken een aantrekkelijke investeringscategorie. Oude entree kantoor Molenwerf Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 09/44

10 1.1 De Nederlandse huurwoningmarkt De perspectieven voor de Nederlandse huurwoningmarkt zijn in een ongekend tempo verbeterd. Tegelijkertijd is sprake van toenemende concurrentie voor institutionele investeerders. Die concurrentie komt van binnenlandse, maar steeds vaker ook van buitenlandse investeerders. Daarnaast begint de koopsector terrein te winnen. Ontwikkelaars die de afgelopen jaren voor verhuur kozen, richten hun pijlen nu steeds vaker op de fiscaal gestimuleerde koopwoningmarkt. Toenemende concurrentie betekent dat beleggers meer risico s accepteren. En onder voorwaarde van een hoog direct rendement, zijn ook investeringen in herstructu reringswijken en steden buiten de Noordvleugel opportuun. In het huidige tijdsgewricht is het de uitdaging om snel voldoende pijplijn op te bouwen. Focus in beleggingsstrategie Focus op geliberaliseerd segment (vanaf 700) of in potentie te liberaliseren bestaande woningen In beperkte mate huurprijzen boven buiten centrumstedelijk gebied tot in centra binnensteden (inclusief parkeren en servicekosten) Verbreding regionale focus naar Randstad inclusief kustgemeenten, t Gooi, Veluwe, Brabantse Stedenrij en omliggende stedelijke regio s Binnen de stad ook richten op kansen die intensief samenwerken met woningcorporaties oplevert Productfocus, appartementen alleen op echt stedelijke locaties of op bijzondere locaties met sfeer/identiteit Verbreding van beleggingsscope naar grotere woningprojecten ( eenheden) Outlook Waardegroei + + Huurniveaus + + Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling SWOT-analyse markt voor geliberaliseerde huurwoningen Strengths Weaknesses Aanhoudende groei huishoudens (+ 1 miljoen) Vergrijzing zorgt voor stimulans vraag naar huurwoningen Urbanisatie zorgt voor extra vraag in steden Relatief beperkt aantal beschikbare middeldure huurwoningen in de Nederlandse woningvoorraad Opportunities Geliberaliseerde huurwoningen missen fiscale subsidie die koopwoningen wel hebben Grote afhankelijkheid van overheidsbeleid in gereguleerd segment huurmarkt met grote invloed op marktcondities geliberaliseerd segment Verbeterde betaalbaarheid koopwoningen (door prijsdaling en lage rente) maakt huren relatief minder aantrekkelijk Beperkte hoeveelheid beschikbare woningen om nu in te investeren Threats Eenzijdige focus van veel beleggers op Amsterdam en Utrecht biedt kansen op gezonde rendement-risicoverhouding op overige locaties Herstel en dynamiek koopwoningmarkt zorgt voor waardegroei Overheidsbeleid gericht op beperking concurrentie van corporaties in het middensegment zorgt voor extra aanbod van woningen vanuit corporaties Kopers moeten steeds meer eigen vermogen meenemen bij aankoop eigen woning Huren meer populair bij nieuwe, op flexibiliteit gerichte generatie Achterblijvende inflatie op korte termijn zorgt voor beperkte huurgroei Geïndexeerde huurniveaus in vooral het hogere segment die op lange termijn boven de markthuur uitkomen en bij mutatie dus leiden tot huurverlaging (zaagtandeffect) Mismatch tussen samenstelling woningvoorraad en toekomstige vraag; te veel eengezinswoningen in snel vergrijzende buitenwijken Toenemende concurrentie tussen bestaand bezit met nieuwbouwwoningen die én levensloopbestendig én duurzaam zijn 10/44

11 Structurele veranderingen De toekomstige vraag naar (huur)woningen wordt bepaald door de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Dat aantal neemt met 1 miljoen toe tot circa 8,5 miljoen huishoudens in De meeste groei zien we in het aantal eenpersoonshuishoudens, voornamelijk bestaande uit ouderen (70 jaar en ouder). Groei komt eveneens voort uit verdere gezinsverdunning. In 1980 bedroeg de gemiddelde gezinsgrootte 2,87, in 2014 was dat 2,24 en voor 2040 wordt een gezinsomvang van 2,0 verwacht. Onder invloed van toenemende migratie kan het aantal huishoudens overigens met veel meer dan 1 miljoen toenemen. De groei van het aantal huishoudens is geografisch gezien ongelijk verdeeld. Aan de randen van Nederland, maar ook in satellietsteden en buitenwijken van de grote steden zal sprake zijn van enige krimp, terwijl andere regio s er in aantal huishoudens juist weer op vooruit gaan. Overigens moet de Nederlandse krimp niet worden gedramatiseerd; in vergelijking met andere krimpregio s binnen Europa valt het mee. Bovendien is in de meeste Nederlandse regio s nauwelijks tot geen sprake van krimp. Wel wordt overal een toenemende vervangingsvraag zichtbaar. In Nederland is de vraag naar huurwoningen het grootst in de stedelijke agglomeraties. Doelgroepen zijn jongeren in de leeftijd van 18 tot 35 jaar en ouderen vanaf 70 jaar, voor beide doelgroepen geldt dat het om vaak om alleenwonenden gaat. Niet alleen het feit dat zij meer eigen vermogen moeten meebrengen, dwingt jongeren tot huur, vaak is huur ook een bewuste keuze op grond van veranderende woonvoorkeuren en de behoefte aan flexibiliteit in werk en relatie. Dat mogen dus ook kleinere woningen zijn, liefst met meer identiteit en aandacht voor duurzaamheid. Daarnaast is er de snel in omvang toenemende groep ouderen. Mutaties richting huurwoningen in deze groep zijn nu vaak incidentgedreven. Tot die tijd verkiest men de eigen (koop)woning. Toch zijn er steeds meer ouderen die bewust voor huur kiezen. Zij zijn geïnteresseerd in woonconcepten in de eigen wijk, waar zij in de toekomst gemakkelijk verzorgd kunnen worden of juist in appartementen in stadscentra, dicht bij hoogstedelijke culturele voorzieningen. Naast de demografische ontwikkeling is het overheidsbeleid van invloed op ontwikkelingen op de woningmarkt. De Rijksoverheid heeft de afgelopen jaren maatregelen genomen om de huurwoningmarkt verder te liberaliseren. Als gevolg daarvan zullen woningcorporaties er zeker op langere termijn toe worden gedwongen een deel van hun geliberaliseerde voorraad op te geven. Door het ontbreken van een sense of urgency bij de corporaties, is het effect op korte termijn echter beperkt; veel corporaties staan er financieel gezien nog voldoende sterk voor. Doordat mensen met hoge inkomens en bestaande scheefhuurders nog maar beperkt voor corporatiewoningen in aanmerking mogen komen, valt er van hen uit op termijn wel extra vraag te verwachten. Het huidige aantal van scheefwoners zal geleidelijk aan teruglopen. Conjuncturele ontwikkelingen De basis voor het herstel van de Nederlandse woningmarkt ligt in het feit dat Nederland in rustiger economisch vaarwater is gekomen. Consumenten zien positieve economische groeicijfers. Daarmee zijn de inkomensperspectieven voor veel huishoudens gestabiliseerd: er zijn minder reorganisaties en het aantal werklozen neemt voorzichtig af. De huizenmarkt weet duidelijk van het herstel in consumenten- en producentenvertrouwen te profiteren. Recente aanscherping van het maximaal toegestane leenbedrag (LTV naar 104%) heeft nauwelijks impact gehad op het ingezette herstel. Het belangrijkste risico voor de woningmarkt is de al lang verwachte rentestijging. Hoewel dit een duidelijk negatieve impact heeft op de waardeontwikkeling van woningen, betekent een rentestijging wel dat de huurmarkt weer relatief aantrekkelijker wordt. Andere risico s voor de woningmarkt liggen voor een belangrijk deel buiten onze landsgrenzen. Het gaat om factoren die het ingezette economische herstel zouden kunnen bedreigen, zoals en verdere escalatie van het conflict in Oekraïne of het serieus vertragen van de Chinese economie. Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 11/44

12 Vastgoedmarkt woningen De Nederlandse woningmarkt liet het afgelopen jaar een duidelijke omslag zien, zowel aan de gebruikers- als aan de beleggerskant. Aan de gebruikerskant nam het aantal transacties op de koopmarkt onverwacht snel toe. In lijn daarmee, maar voorzichtiger, laten ook woningprijzen sinds halverwege 2013 herstel zien, met de steden in de Noordvleugel van de Randstad voorop. Er is dan ook veel latente vraag op de woningmarkt. Veel woningkopers en huurders hebben vanwege economische onzekerheid hun verhuizing in de afgelopen jaren uitgesteld. Hier en daar waren woningen eenvoudigweg niet verkoopbaar, maar dat is langzaam aan het veranderen. Wel is er de potentiële restschuld die veel huishoudens er nog van weerhoudt om een nieuwe stap in hun wooncarrière te zetten. De latente vraag kan samen met de fors teruggelopen woningbouwproductie en de aanhoudende groei van het aantal huishoudens tot een versnelde prijsstijging op de woningmarkt leiden. Daar komt bij dat de rente momenteel erg laag is; in combinatie met de prijsdaling van de afgelopen jaren heeft dit de betaalbaarheid van veel woningen fors verbeterd. Voor de langere termijn wordt een stijging van de rente verwacht die het tempo van de prijsstijging wat zal afremmen. Herstel van de koopwoningmarkt leidt weliswaar tot het wegvallen van conjuncturele huurders, maar zorgt tegelijkertijd wel voor positieve waardegroei en dus een hoger indirect rendement. Een te snelle stijging van de rente kan zorgen voor een extra vraag naar huurwoningen van huishoudens die de hoge maandlasten van een hypotheek niet kunnen of willen opbrengen. Ondanks het herstel op de koopwoningmarkt, waardoor consumenten actiever worden op de koopmarkt, groeide de gemiddeld gerealiseerde huurprijs voor zowel appartementen als grondgebonden woningen. De leegstand bereikte medio 2013 een piek van 5,4% en loopt sindsdien, mede met het herstel op de koopwoningmarkt, gestaag terug. Kennelijk is het herstel van vertrouwen in werkgelegenheid en economie ook voor mensen met een voorkeur voor huur een reden om te verhuizen. Tegenover de groeiende vraag naar woningen staat een snel afnemend aanbod van nieuwbouw. Het aantal bouwvergunningen is sinds het begin van de crisis met 70% gedaald naar ruim vergunningen in Hoewel ook hier in 2014 een eerste herstel is te zien, is duidelijk dat de productiecapaciteit niet snel weer op een niveau kan komen waarop de uitbreidingsvraag kan worden bijgebeend. Het aantal architecten, projectontwikkelaars en specialisten bij gemeenten is te ver teruggebracht. De komende jaren zal het in de media weer vaker gaan over woningtekorten in met name de grotere stedelijke regio s. Dit zal een extra positief effect op huurprijs en waardeontwikkeling van beleggershuurwoningen hebben. Ook de daling van de leegstand in huurwoningen zet naar verwachting door. Beleggingsmarkt De interesse op de beleggersmarkt is, historisch gezien, ongekend groot. Waar de afgelopen jaren vooral Syntrus, Amvest, Vesteda en Bouwinvest tot deals kwamen op de beleggershuurmarkt, zien we nu ook andere partijen weer op grotere schaal projecten kopen. In het eerste half jaar van 2014 bedroeg het beleggingsvolume 846 miljoen; een stijging van 59% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De drie grootste portefeuille transacties van het afgelopen half jaar hadden betrekking op de verkoop van woningen van Amvest, CBRE Global Investors en Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Detailhandel (BPFD). Dit betrof respectievelijk de verkoop van 238 woningen aan Beleggingsmaatschappij Grouwels, woningen aan Round Hill Capital en 996 woningen aan Quadrigo. Anders dan in de afgelopen jaren, komt de interesse dus niet alleen van Nederlandse beleggers, maar ook van buitenlandse partijen, zoals Patrizia Immobilien, een Duitse investment manager die vanuit een eigen kantoor op de Zuidas voor 1 miljard euro aan Nederlands vastgoed wil verwerven en daar met Vestia een grote eerste slag in heeft geslagen. Waar beleggers in Duitsland vaak genoegen moeten nemen met een totaal rendement van rond de 4,5%, schommelt in Nederland het direct rendement van nieuwbouwwoningen al jaren 12/44

13 Huur is vaak een bewuste keuze op grond van veranderende woonvoorkeuren rondom dit percentage, waarbij de verwachte waardestijging daar nog bovenop komt. Voor bestaande bouw gelden nog hogere directe rendementen. Naast Duitse partijen zijn er steeds meer Angelsaksische partijen actief, vaak met een meer opportunistische strategie en daarbij behorende dubbelcijferige rendementsverwachtingen. Het corporatiebezit dat nu heel voorzichtig op de markt komt (Vestia, WIF), biedt hier misschien wel de mogelijkheden voor. Naast het actief verwerven van vastgoed, kiest een aantal buitenlandse investeerders voor het openstellen van een debtfund gericht op beleggingen op de Nederlandse woningmarkt. Nederlandse beleggers hebben daarmee steeds vaker een alternatief voor de banken die nog steeds voorzichtig zijn met vastgoed financieringen. Tussen 2008 en 2013 daalde de waarde van huurwoningen met 14,5% en die van koopwoningen zelfs met 21,1%. Maar voor de woningmarkt staan nu alle seinen op groen: de beleggersvraag neemt toe, yields dalen, uitpondopbrengsten lopen op en huren kunnen extra stijgen dankzij het beleid van de Nederlandse overheid en de toenemende schaarste. Voor de komende jaren zien we vooral verdere verbetering: een verdere daling van de yield, boveninflatoire stijging van woningprijzen in de centrale regio s in Nederland en aanhoudende huurgroei. Waar 2014 nog een duidelijk overgangsjaar is, zijn rendementen richting de 7-8% op Nederlandse woningen Figuur 1 Nieuwbouwproductie en verleende bouwvergunningen (voor nieuwbouw) naar eigendomsvorm Bron: CBS, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance (2014) Bouwvergunningen koopwoningen (l) Bouwvergunningen huurwoningen (l) Nieuwbouwproductie (r) (schatting) jan Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 13/44

14 ineens niet meer ondenkbaar. Keerzijde van dit succes is de toenemende concurrentie die het steeds moeilijker maakt om goede assets aan de portefeuille toe te voegen. Beleggingsadvies Als gevolg van de structurele en conjuncturele ontwikkelingen zijn we positief over de beleggingsmarkt van woningen. Het aantrekken van de woningmarkt en de toenemende interesse van buitenlandse beleggers maakt dat dit een goed moment is voor een kwaliteitsslag in de woningportefeuille: verkoop van niet-strategisch vastgoed en toevoeging van nieuwe projecten. In de bestaande portefeuille wordt het daarnaast steeds belangrijker om in kwaliteit voor te sorteren op enerzijds de aanhoudende urbanisatie, vergrijzing en gezinsverdunning en anderzijds op de concurrentieslag met nieuwbouw die zowel duurzaam als levensloopbestendig is. Gelet op de toenemende concurrentie met zowel (buitenlandse) beleggers als de koopmarkt, adviseren wij om de pijplijn voor woningen versneld uit te bouwen. Dit kan worden bereikt door intensief te gaan samenwerken met woningcorporaties en gemeenten en door samen met hen invulling te geven aan de grote opgave aan nog te bouwen woningen in wijken en stedelijke centra. Een verbreding van de beleggingsscope is onontkoombaar. Veel beleggers focussen in hun beleid op de steden in de Noordvleugel van de Figuur 2 Aanvangsrendementen (bestaand bezit) Bron: IPD (2014) % Q Q Q Q4 14/44

15 Randstad, wat daar gemakkelijk tot een te snelle daling van de aanvangsrendementen kan leiden. Andere regio s bieden qua waardegroei misschien minder goede perspectieven. Maar dit kan worden gecompenseerd door een veel hoger direct rendement, die is te bereiken door een relatief lagere aankoopprijs te betalen. Door iets meer risico te lopen, ontstaat er zo zicht op meer rendement. Hierbij hoort een verbreding van de regionale focus naar Randstad inclusief kustgemeenten, Utrecht/ t Gooi, Veluwe en Brabantse Stedenrij en omliggend stedelijke regio s (zie zwart, rode, oranje en gele gebieden). Alternatieven voor nieuwbouw zijn de overname van portefeuilles of de aankoop - met een discount - van transformeerbaar leegstandvastgoed. Figuur 3 Verwachte waardestijging en woningvraag Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance heel hoog hoog lichte tot sterke groei stabiel tot lichte groei stabiel stabiel tot daling Bij elke woningbelegging geldt dat een hoogwaardig voorzieningenniveau in en de kwaliteit en uitstraling van de directe omgeving belangrijke randvoorwaarden zijn. Zeker in grotere projecten kan de belegger daar ook zelf invloed op uit oefenen. Gelet op het herstel van de woningmarkt en de groeiende behoefte aan huurwoningen, kunnen steeds vaker grotere projecten ( woningen) worden aangekocht. Incidenteel, op de beste plekken, zou het zelfs om nog grotere aantallen kunnen gaan. Qua type product zijn meergezinswoningen, maar vooral eengezinswoningen interessante beleggingen in jonge wijken. Ook de focus op de doelgroepen starters en senioren met daarbij behorende producten zoals huurwoningen in het segment en woningen met zorgservice zijn zeer interessant. Bij de meergezinswoningen blijft het van belang dat ze alleen op (centrum)stedelijke locaties of op bijzondere locaties met sfeer/identiteit worden ontwikkeld. De verhuurbaarheid is momenteel het grootst in de segmenten Boven de is het buiten de centra van de grote steden zaak om zeer selectief te beleggen. Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 15/44

16 1.2 De Nederlandse markt voor zorgvastgoed Voor het investeren in zorgvastgoed staan de meeste seinen op groen. De vergrijzing en de marktwerking in de zorg zorgen voor een structurele verbetering van het investerings klimaat voor zorgvastgoed. De beleidsmatige focus op langer thuiswonen van ouderen en zorgbehoevenden en het verplaatsen van zorg naar eerstelijnscentra in de wijk biedt perspectieven voor investeringen in die steden waar de vraag naar wonen en zorg het grootst is. Een voorwaarde voor aantrekkelijke investeringen is dat er voldoende voorzieningen in de nabijheid zijn te vinden. De markt voor zorgvastgoed staat aan de vooravond van verdere institutionalisering. Het aantal beleggers dat de markt betreedt, neemt toe. De beginfase waarin de markt van zorgvastgoed zich bevindt, biedt kansen voor early adopters. Focus in beleggingsstrategie Ligging in meest kansrijke gebieden in Nederland: Randstad inclusief kustgemeenten, Gooi, Veluwe en Brabantse Stedenrij (zorg)woningen --Middeldure huurwoningen ( 700 tot 1.000) met een zorglabel, dan wel levensloopbestendig --Duurdere huurwoningen (tot kale huur) in centra binnensteden --Focus op objecten met openbaar vervoers- en winkelvoorzieningen in directe omgeving Niet-woningen --Eerste- en anderhalvelijnscentra, kleinere particuliere behandelcentra, kleinschalige intramurale zorgcentra met solvabele en deskundige zorginstellingen als huurder --Alternatief hergebruik van het vastgoed is voorwaarde Ziekenhuizen blijven door specialistische karakter buiten scope Outlook Waardegroei + + Huurniveau + + Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Swot-analyse Nederlandse zorgmarkt Strengths Weaknesses Komende 25 jaar 1,3 miljoen extra 75-plussers Terugvallend inkomen ouderen na pensionering Wens tot langer thuiswonen van ouderen en zorgbehoevenden voedt vraag naar zorgwoningen Beleggingskarakteristieken zorgwoningen sterk gerelateerd aan woningvastgoed Eigen vermogen en solvabiliteit van zorginstellingen gemiddeld hoog Impact herstructurering zorg nog niet volledig uitgewerkt Beperkte omvang huidige institutionele zorgmarkt Weinig historische cijfers beleggingskarakteristieken Langjarige huurcontracten met zorginstellingen mogelijk Opportunities Threats Beleggingsmarkt in beginstadium biedt early adopter premium Noodzakelijke vervangingsvraag in bestaande woningvoorraad t.b.v. levensloopbestendigheid Zorg meer decentraal georganiseerd in de wijk met grotere rol eerstelijnszorg Verouderde vastgoedvoorraad zorginstellingen is niet concurrerend met nieuwbouw Nauwelijks kredietverlening voor zorginstellingen door banken en beperktere rol corporaties zet beleggers op de kaart Bijdrage aan maatschappelijke profilering Hoe ouder mensen worden, hoe beperkter hun verhuisgeneigdheid is Veel zorginstellingen die uit onbekendheid beleggers nog te weinig als partner zien Zwakke zorginstellingen zorgen voor slecht imago zorgvastgoed Verhuurdersheffing voor gereguleerde kleine zelfstandige eenheden 16/44

17 Structurele veranderingen In de zorgmarkt vinden momenteel veel veranderingen plaats als gevolg van een aantal structurele ontwikkelingen. Door de aanhoudende bevolkingsgroei in zijn algemeenheid en vergrijzing in het bijzonder, neemt de vraag naar zorg de komende decennia toe. De komende 25 jaar stijgt het aantal 75-plussers met 1,3 miljoen. Dit zorgt voor een aanzienlijke absolute opgave in de zorgmarkt en bijhorende vastgoedmarkt. Enerzijds is er een kwantitatief tekort, anderzijds doet zich een kwalitatieve mismatch tussen woonwensen en de huidige woningvoorraad voor. De huidige voorraad is vaak verouderd en het toenemend aantal eenpersoonshuishoudens vraagt in de regel om kleinere wooneenheden. Een andere belangrijke structurele ontwikkeling is de keuze voor herinrichting en bijbehorende decentralisatie van de zorgmarkt. De kaders voor het nieuwe zorgstelsel zijn inmiddels duidelijk. De wijkgebonden zorg met de wijkverpleegkundige en de eerstelijnszorgvoorzieningen wordt belangrijker ten koste van duurdere tweedelijnszorg. Doel is om mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen. De beleidsmatige scheiding van wonen en zorg betekent dat licht zorgbehoevenden niet langer een vergoeding voor een verblijf in een instelling krijgen. In plaats daarvan kunnen zij in sommige gevallen budget krijgen om de noodzakelijk zorg thuis in te kopen. Met de herinrichting en decentralisatie moet de zorgmarkt nu een omslag maken naar meer marktgericht denken. Zorgorganisaties moeten structureel efficiënter omgaan met de zorgproductie en zijn bovendien financieel verantwoordelijk voor het eigen gevoerde beleid. Een deel van het zorgvastgoed gericht op de licht zorgbehoevenden is met de beleidswijziging voor zorginstellingen overbodig geworden. Conjuncturele ontwikkelingen Hoewel zorgvastgoed relatief minder afhankelijk is van conjuncturele ontwikkelingen, heeft ze wel met diverse kortetermijnontwikkelingen te maken. De economische tegenwind van de afgelopen jaren heeft ervoor gezorgd dat zorg instellingen voor investeringen nauwelijks meer bij banken terecht kunnen. Banken zijn strengere eisen gaan hanteren bij het verlenen van financieringen. Beleggers worden daarmee aantrekkelijke samenwerkingspartners. Door het scheiden van wonen en zorg kampen zorginstellingen die lichte zorg aanboden - en die dit als inkomstenbron zagen wegvallen - in meer of mindere mate met leegstand in hun verzorgingstehuizen. Particuliere verhuur blijft een moeilijke optie voor hen; enerzijds vanwege de investeringsopgave om een woning courant te maken, anderzijds vanwege de verhuurdersheffing in het gereguleerde segment. Het kabinet probeert een deel van deze problematiek te ondervangen door een korting op de verhuurdersheffing per omgebouwde eenheid te verlenen. De economische groei in de zorgsector blijft achter bij het herstel in andere sectoren in Nederland. Dit komt met name door de verschuiving van zorg in de duurdere tweedelijn naar de goedkopere eerstelijn. Vastgoedmarkt zorg De enorme vergrijzing die op ons afkomt, resulteert de komende 25 jaar in een tekort van ruim wooneenheden die geschikt zijn voor het verlenen van lichte tot zware zorg (bron: Fortuna 2013, zie figuur 4). Ongeveer eenheden daarvan bestaan uit intramurale zorgwoningen vanaf het huidige zorgzwaartepakket 5. Voor zorgzwaartepakket 4 bestaat nog onduidelijkheid in welke mate deze onder het scheiden van wonen en zorg gaat vallen. De voornaamste groei op het gebied van zorgwoningen ontstaat door ouderen die langer thuis blijven wonen door hun eigen woning geschikt te maken voor het verlenen van zorg aan huis. In veel gevallen zal dit goed te realiseren zijn, zeker wanneer de techniek zich zo blijft ontwikkelen dat een deel van de zorgvraag draadloos kan worden vervuld via bijvoorbeeld de tablet. Ook beperkte bouwkundige aanpassingen kunnen een woning geschikt maken voor zorg aan huis. Er ligt een markt open voor slimme huisvestingsconcepten en ondersteunende voorzieningen om de bestaande voorraad toekomstbestendig te maken. De vraag naar levensloopbestendige woningen kan niet geheel worden vervuld vanuit de huidige en nog aan te passen woningvoorraad. Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 17/44

18 Nieuwbouw is sowieso nodig vanuit een gebrek aan aanbod en - daar bovenop - een noodzakelijke vervangingsvraag. De bestaande woningvoorraad is namelijk verouderd, zeker wanneer de komende decennia daarin worden meegenomen. Er zitten vaak slechte woningen tussen die ook op het gebied van duurzaamheid ver achter lopen op huidige en toekomstige standaarden. Nieuwe woningen zullen, gezien de groeiende doelgroep, meer dan ooit levensloopbestendig worden gemaakt. Voor een deel gaat dit samen met nieuwe zorgconcepten waarbij de zorg in de wijk centraal staat. Dergelijke woningen kunnen in één gebouw worden gecombineerd met zorgvoorzieningen. Niet alle regio s, locaties en instellingen zijn voor investeerders interessant. Regionaal zijn er flinke verschillen in locaties. In perifeer gelegen steden en regio s is het percentage ouderen op dit moment groot, maar ook de voormalige groeikernen in de Randstad vergrijzen in rap tempo. De grotere steden verouderen relatief nauwelijks door de aanwas van jongeren, maar in absolute aantallen is ook hier sprake van forse groei. Binnen steden manifesteert de vergrijzing zich met name in de voormalige uitbreidingswijken. Dit gaat in potentie goed samen met de decentrale rol die de eerstelijnszorg in het nieuwe zorgstelsel heeft toebedeeld gekregen. De groeiende leegstand bij instellingen die voorheen lichte zorg verleenden, zorgt ervoor dat sommige instellingen overwegen om deze eenheden Figuur 4 Vraag naar wonen met zorg, intramuraal, extramuraal Bron: Fortuna (2013), prognose Wonen met zorg Beschut Wonen (ZZP 1-4) Beschermd Wonen (ZZP 5-8) Intramuraal Overig (ZZP 9-10) Verzorgd Wonen Overig geschikte huisvesting /44

19 Voor het investeren in zorgvastgoed staan de meeste seinen op groen individueel te verhuren. De concurrentie die dit mogelijk oplevert voor beleggers is beperkt. De leegstaande verzorgingstehuizen zijn in veel gevallen namelijk verouderd en moeten grondig worden gerenoveerd. De verhuurdersheffing voor kleine zelfstandige eenheden maakt, ondanks de korting van het kabinet, de businesscase voor hen vaak moeilijk. De verwachting is dat zorginstellingen een beperkte rol gaan spelen op het vlak van niet-intramurale zorgwoningen. Dit biedt kansen voor beleggers, zeker wanneer er combinaties worden gevormd met zorginstellingen die zorg dragen voor het intramurale deel. Een kritische blik op dit vlak is noodzakelijk omdat niet elke zorginstelling als financieel solide huurder kan worden gezien. Het aantal zorginstellingen dat er financieel nog goed voor staat is nog steeds omvangrijk en op basis van een goede analyse voorspelbaar. Beleggingsmarkt Er is veel bestaand zorgvastgoed (naar schatting circa 52 miljoen m 2 ), maar slechts een klein deel hiervan is nu geschikt voor beleggers. Een deel van het zorgvastgoed is in handen van zorginstellingen die geen reden zien om het zorgvastgoed te verkopen, een deel is in omvang te klein (individuele praktijken) of juist te groot (bijv. ziekenhuizen). Omdat zorginstellingen worden gedwongen om naar alternatieve manieren van financiering uit te kijken en de investeringspropositie voor beleggers aantrekkelijker wordt, is de verwachting dat het investeringsvolume van particuliere en institutionele beleggers in zorgvastgoed de komende jaren snel gaat groeien naar enkele honderden miljoenen per jaar. Er is nu een grote investeringsbereidheid bij de grote Nederlandse beleggers, met name richting care-gerelateerd zorgvastgoed. Ook buitenlandse partijen kijken naar investeringsmogelijkheden vanwege de potentie, maar ook omdat in veel Angelsaksische landen het beleggen in health care tot op heden meer gemeengoed is dan in Nederland. De te realiseren rendementen zijn in potentie aantrekkelijk. Voor zorgwoningen is het rendements/risicoprofiel vergelijkbaar met dat van woningen, terwijl zorginstellingen en ondersteunende zorgdiensten vergelijkbare karakteristieken vertonen met commercieel vastgoed. De aanvangsrendementen voor zorgwoningen zullen naar verwachting in de komende twee jaar verder dalen, wat betekent dat nu investeren gelijk een extra hoog direct rendement als gevolg heeft. Een stijgende markthuurgroei en het voorziene herstel in de waardering levert aantrekkelijke totaalrendementen op. Op het gebied van zorgvastgoed zien we momenteel veel initiatieven en projecten waarbij sprake is van een combinatie van zorg(gerelateerde) functies: intramurale zorgwoningen in combinatie met reguliere woningen in het gereguleerde en/of het geliberaliseerde segment. Daarnaast kan, afhankelijk van de locatie, ook nog sprake zijn van eerstelijnszorgvoorzieningen. Waar corporaties van oudsher natuurlijke partners van zorginstellingen waren, zal dat in de toekomst anders zijn. Corporaties worden geacht zich meer op hun sociale taak te richten. Dit beïnvloedt de betrokkenheid bij projecten met een beperkte sociale huurcomponent. Beleggingsadvies Als gevolg van demografische ontwikkelingen en de terugtrekkende overheid staan de seinen voor het investeren in zorgvastgoed op groen. Er is vraag naar kwalitatief goede woningen in stedelijke gebieden met groeipotentie waar bewoners in de toekomst thuis zorg kunnen ontvangen en zo langer thuis kunnen blijven wonen. Dit kan zijn in een bestaande wijk waar mensen al wonen of juist in centrumstedelijke gebieden waar ook niet-zorggerelateerde voorzieningen voor extra aantrekkingskracht kunnen zorgen. Omdat deze woningen bijna 1-op-1 vergelijkbaar zijn met reguliere woningen, is het risico beperkt vanwege de hoge alternatieve aanwendbaarheid. Geografisch voorzien wij de beste kansen in de Randstad, inclusief kustgemeenten, het Gooi, de Veluwe en Brabantse Stedenrij. Zorgwoningen hebben idealiter een kale huurprijs van 700 tot In centrumgebieden van de grootste steden kan dit oplopen tot Een door de overheid ondersteunde trend is de stijgende lokale functie van eerste- en anderhalvelijnszorg. Dit type zorgvastgoed wint naar verwachting aan importantie en biedt kansen voor combinaties in één zorgconcept met andere typen Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 19/44

20 zorgvastgoed, zoals intramurale zorgwoningen en levensloopbestendige woningen. Voor intramurale zorgwoningen zijn de vooruitzichten ook goed, zolang de betrokken zorginstelling maar een stevig financieel fundament en vooruitzicht heeft. Bij het eventueel omvallen van een zorginstelling wordt de zorgfunctie zeer waarschijnlijk overgenomen door een andere instelling. Immers, de zorgvraag blijft. Wanneer de bouwkundige voorzieningen dusdanig zijn dat transformatie naar courante wooneenheden ook mogelijk is, wordt het neerwaarts risico als zeer beperkt beschouwd. Voor zelfstandige behandelcentra wordt geadviseerd pas op de plaats te maken en de uitwerkingen van de herstructurering van de zorg en de toebedeling van zorgkantoren goed te analyseren. Voor ziekenhuisfuncties zijn de risico s momenteel relatief groot. Veel ziekenhuizen staan er financieel niet goed voor en decentralisatie en specialisering van zorg maakt het toekomstperspectief van veel ziekenhuizen onzeker. Sloopwerkzaamheden Molenwerf 20/44

21 1.3 De Nederlandse winkelmarkt De winkelmarkt verkeert nog steeds in lastig vaarwater. Daadwerkelijk herstel in de consumentenbestedingen laat nog tot 2015 op zich wachten. We zien daarbij wel een steeds duidelijker tweedeling. Waar we enerzijds generiek dalende huren en oplopende leegstand zien, geldt voor de beste locaties dat het herstel is ingezet. Het gaat hier om locaties in de grootste steden die naast winkelen wat extra s bieden in de vorm van horeca, cultuur en vermaak: total retail. Qua rendement-risicoprofiel kan op lange termijn het best worden belegd in deze binnensteden, evenals in de nog altijd goed presterende dominante boodschappencentra. Focus in beleggingsstrategie Binnensteden --Winkelunits in het kernwinkelgebied van de 15 grootste retailsteden, of - voor de allergrootste steden - winkels die direct aansluiten op dit kernwinkelgebied Ondersteunende winkelcentra --Dominante wijk- en stadsdeelcentra --Met compleet dagelijks aanbod --Minimaal twee grote supermarkten --Goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen Algemeen --Actief en innovatief management van winkelcentra --Samenwerking met gemeenten en eigenaren op binnenstedelijk niveau --Dispositie niet-strategische assets Outlook Waardegroei Huurniveaus Top 4 binnensteden =/+ + Overige binnensteden top 15 =/ = Dominante ondersteunde centra =/ =/ Top 4 binnensteden =/+ + Overige binnensteden top 15 =/ =/ Dominante ondersteunde centra =/ =/ Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Swot-analyse Nederlandse winkelmarkt Strengths Weaknesses Regionale groei verzorgingsgebieden Regionale krimp verzorgingsgebieden Planologische restricties op uitbreiding Weinig leegstand op goede locaties Waardegroei op goede locaties Hoog direct rendement Opportunities Vergrijzing verandert bestedingen Gebrek aan beleidsmatige keuzes ten behoeve van begeleiding krimp in winkelstructuur Groeiende structurele leegstand Dalende markthuren en waarderingen Threats Vernieuwend winkelgedrag door internet en social media te integreren in koopproces, toevoeging van niet-winkelfuncties (horeca, cultuur en vermaak) trekt extra passanten Nieuwe doelgroep: winkelende senior Consumentenvertrouwen dieptepunt gepasseerd, herstel stijgende bestedingen Actief centrummanagement kan winkelgebieden meer onderscheidend maken (winkelcentrum én binnenstad) Strategisch huurbeleid door korte contracten in neergaande huurmarkt wanneer latere stijging wordt verwacht Investeringen van internationale formules Veranderend winkelgedrag maakt sommige winkelgebieden en -formules overbodig Internetverkopen tast omzet fysieke winkels aan Oplopende leegstand, faillissementen Werkloosheid, daling koopkracht; ontschulding van consument nog in gang Vernieuwende huurvormen bieden minder zekerheid op langjarige inkomsten Gebrek aan identiteit in veel winkelgebieden Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken 21/44