De woning(beleggings)markt in beeld

Transcriptie

1 Februari 2013 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

2 Woningproductie zakt terug naar historisch dieptepunt van woningen per jaar Woningnood keert terug, statistisch tekort loopt op van 2% naar 4% Jongeren en ouderen tussen wal en schip Leegstand neemt af Meer huishoudens in het souterrain van de woningmarkt Woningvoorraad groeit minder hard Gereguleerde huursector groeit beperkt; markthuursector groeit met woningen Koopsector groeit in goedkope segment, onder andere door verkoop huurwoningen Kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod blijft Lichtpuntje: de scheefheid neemt af In 2013 ca. 2 miljard euro beschikbaar voor huurwoningen Beleggers kunnen corporaties helpen om nieuwe investeringen mogelijk te maken Regelgeving blokkeert corporaties Financieringslandschap huurwoningen dynamischer en pluriformer Solide markt biedt kansen voor buitenlandse investeerders Huurwoningen solide investering De woning(beleggings)markt in beeld, februari

3 Samenvatting Woningproductie zakt terug naar historisch dieptepunt van woningen per jaar In 2009 werden nog nieuwe woningen gebouwd. In 2010 en 2011 is de bouwproductie ingezakt tot nieuwe woningen. Aanvankelijk werd gerekend op een herstel na 3 of 4 jaar. Daar ziet het echter op dit moment bepaald niet naar uit. Op basis van onderzoek door Capital Value onder de 150 grootste woningcorporaties, branche organisaties en marktpartijen moet er rekening mee gehouden worden dat de productie in 2013 en 2014 verder terugzakt naar nieuwe woningen per jaar. Niet uitgesloten kan worden dat dit aantal nog verder naar beneden moet worden bijgesteld. Ten opzichte van de cijfers van nog maar 5 jaar geleden, is dat een dramatische terugval. Daarmee is Nederland terug op het productieniveau van voor de Tweede Wereldoorlog. Zelfs in 1948 werd met woningen meer gebouwd. Woningnood keert terug, statistisch tekort loopt op van 2% naar 4% ( woningen) Uitgaande van dat beeld schetst ABF Research in dit rapport de effecten van een dergelijke terugval. Op de eerste plaats dreigt het statistisch woningtekort op te lopen van 2% anno 2012 naar 4% (ofwel woningen) in Een klein tekort van 1 of 2% was altijd acceptabel, omdat dat er enkel toe leidde dat jonge starters iets langer moesten wachten dan ze zelf wilden. Maar wanneer het tekort zo sterk oploopt als nu lijkt, zal het ouderwetse woord woningnood wellicht weer van stal gehaald moeten worden. Het tekort zal met name in het Westen van ons land voelbaar zijn. Om de tekorten tegen te gaan, zullen maatregelen getroffen moeten worden. Het is hierbij wel van essentieel belang dat bij nieuwbouw meer marktgericht gebouwd gaat worden. Het gaat niet alleen om de kwantiteit, maar ook om de kwaliteit. Tekort in % 2020 per COROP-gebied % 1 Utrecht -7,4 2 Groot-Amsterdam -6,5 3 Delft en Westland -6,0 4 Agglomeratie s-gravenhage -5,3 5 Flevoland -5,3 6 Zaanstreek -5,3 7 Overig Groningen -5,1 8 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek -5,0 9 Agglomeratie Haarlem -4,8 10 Oost-Zuid-Holland -4,7 De woning(beleggings)markt in beeld, februari

4 Jongeren en ouderen tussen wal en schip Niet alleen mensen die op zoek zijn op de reguliere woningmarkt zullen hier nadelige consequenties van ondervinden. Ook waar het gaat om studenten- en ouderenhuisvesting zullen zich problemen gaan voordoen. Dit terwijl in deze segmenten gelet op de groei van het aantal studenten en de toenemende vergrijzing juist een extra inspanning beoogd werd vanuit de Rijksoverheid met een actieprogramma studentenhuisvesting resp. een actieprogramma ouderenhuisvesting. Ook de ondervraagde beleggers zijn terughoudend bij investeringen in woningen voor deze specifieke doelgroepen. Leegstand neemt af Het oplopend tekort leidt ertoe dat het herbergend vermogen van de bestaande voorraad optimaal gebruikt zal gaan worden. Er zal druk komen op huurders en eigenaar-bewoners om de woning zo kort mogelijk leeg te laten staan, bijvoorbeeld bij een verhuizing. Dit betekent dat de totale leegstand afneemt: van woningen anno 2012 naar in 2015 en in Dit wordt bevestigd door het onderzoek van Capital Value onder de grootste institutionele- en particuliere woningbeleggers in Nederland. Circa 75% van de institutionele beleggers en circa 58% van de particuliere beleggers verwacht een daling van de leegstand. Tevens verwachten de beleggers een daling van de mutatiegraad, wat de doorstroming op de woningmarkt negatief beïnvloedt. Meer huishoudens in het souterrain van de woningmarkt Startende huishoudens zullen langer genoegen moeten nemen met suboptimale huisvesting. Dat betekent in de praktijk dat ze vaker met twee huishoudens een woning zullen delen en/of hun toevlucht nemen tot het souterrain van de woningmarkt: kamers, woonboten, tijdelijk beschikbare ruimte in kantoren (anti-kraak) e.d. Dit wonen in Bewoonde Andere Ruimten (BAR) zal toenemen, van circa huishoudens (waaronder veel studentenhuishoudens) in 2012 via in 2015 en huishoudens in Woningvoorraad groeit minder hard Tussen 2011 en 2015 neemt de totale woningvoorraad in ons land naar verwachting toe met woningen. Dit met name dankzij het feit dat in 2010 en 2011 nog woningen gebouwd zijn. In de jaren zal de productie zich overigens waarschijnlijk iets herstellen, waardoor er per saldo woningen bijkomen. De groei van de voorraad De woning(beleggings)markt in beeld, februari

5 tussen 2011 en 2020 met woningen is aanzienlijk lager dan de groei tussen 2001 en Die kwam uit op woningen. Huursector groeit beperkt; markthuursector groeit met woningen Hoewel een aanzienlijk deel van de nieuwbouw (circa 60%) uit huurwoningen bestaat, groeit de huursector toch slechts beperkt in omvang. Door sloop en verkoop van huurwoningen wordt de totale groei van de huursector immers beperkt. Verder verdwijnen er nogal wat woningen uit het goedkope huursegment als gevolg van huurharmonisatie. De goedkopere delen van de huursector worden daarmee kleiner in omvang. Wel groeit de huursector boven de liberalisatiegrens met woningen over de periode Dit segment is aantrekkelijk voor woningbeleggers. Het grootste deel van de ondervraagde beleggers (zowel institutioneel als particulier) wil investeren in middeldure huurwoningen (huur van 665 tot 850 euro per maand). Koopsector groeit in goedkope segment, onder andere door verkoop huurwoningen De koopsector neemt nog steeds aanzienlijk in omvang toe. Dat komt mede doordat huurwoningen verkocht worden ( per jaar door zowel corporaties als particuliere verhuurders). Daarbij groeit de koopsector met name aan de onderkant van de prijsladder. Tot 2020 komen er woningen bij met een prijs onder de euro. Kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod blijft In een situatie waarin er relatief weinig nieuw aanbod op de woningmarkt komt, zijn er voor de consument relatief weinig mogelijkheden om te verhuizen naar een meer passende woning. De bestaande mismatch tussen vraag en aanbod zal dan ook de komende jaren niet veel kleiner worden. De huursector laat met name in de provincies Gelderland, Utrecht, Noord- en Zuid-Holland problemen zien. Er is daar met name onvoldoende aanbod van woningen boven de huurtoeslaggrens. Voor de koopsector geldt dat in de provincie Utrecht de vraag over het algemeen groter is dan het aanbod: daar blijft dus druk op de markt staan. Maar in Limburg geldt het omgekeerde: daar zal het juist moeilijk blijven woningen te verkopen. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

6 Lichtpuntje: de scheefheid neemt af Het aantal huurwoningen onder de zogenaamde aftoppingsgrens neemt af. Desondanks zullen in 2020 nog ongeveer evenveel huishoudens met een laag inkomen in een dergelijke huurwoning wonen. Midden en hogere inkomensgroepen maken hier plaats voor de lage inkomens. De midden inkomensgroepen zullen in 2020 meer gehuisvest zijn in duurdere huurwoningen en de koopsector. Afhankelijk van de economische ontwikkeling zal ook de betaalbaarheid van de huur belangrijker worden. Bij de hogere inkomensgroepen woont nu al een groter deel in de koopsector en die tendens zet zich versterkt door. In 2013 circa 2 miljard euro beschikbaar voor aankoop huurwoningen Uit onderzoek van Capital Value onder de 50 grootste woningbeleggers blijkt dat circa 2 miljard euro beschikbaar is voor investeringen in huurwoningen in Dit is aanzienlijk meer dan de afgelopen jaren is geïnvesteerd. Institutionele beleggers geven aan circa 1 miljard euro te willen investeren waarbij nieuwbouw de voorkeur geniet. Particuliere beleggers willen mogelijk 900 miljoen tot 1 miljard euro investeren. Deze groep beleggers heeft voornamelijk interesse in bestaande huurwoningen. Of dit totale investeringsvolume uiteindelijk gerealiseerd zal gaan worden, hangt bij nieuwbouw onder meer af van de bereidheid van ontwikkelaars en gemeenten om de grondprijzen aan te passen en wat betreft bestaande bouw of er voldoende passend aanbod is. Beleggers kunnen corporaties helpen om nieuwe investeringen mogelijk te maken Als gevolg van de verslechterde financiële situatie geeft een groeiend aantal (54%) van de corporaties aan complexgewijs huurwoningen te willen verkopen, omdat huurverhogingen en individuele verkoop niet toereikend zijn. 80% van de particuliere beleggers en 50% van de institutionele beleggers heeft interesse in de verwerving van corporatiewoningen. Een aanzienlijk deel van het totale beschikbare investeringsvolume is beschikbaar voor de verwerving van corporatiewoningen. Regelgeving blokkeert corporaties Van de ondervraagde corporaties geeft 64% aan dat versoepeling van de regels noodzakelijk is om gereguleerde complexgewijze verkoop mogelijk te maken. De voorwaarden die de vigerende circulaire (MG ) verbindt aan complexgewijze verkoop zijn niet marktconform. Dit wordt bevestigd door een groot deel van de ondervraagde beleggers. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

7 Financieringslandschap huurwoningen dynamischer en pluriformer De Nederlandse huurwoningenmarkt blijft voor financiers een interessant vastgoedsegment. De stabiliteit van de kasstromen zijn zeer welkom in deze onzekere tijden. Politieke onzekerheden, de crisis op de (koop)woningmarkt en de stijgende financieringsbehoefte zijn echter belangrijke uitdagingen. Geconstateerd kan worden dat het financieringslandschap voor de Nederlandse huurwoningsector in de komende periode steeds dynamischer en pluriformer zal gaan worden. Solide markt biedt kansen voor buitenlandse investeerders In 2012 werd er voor het eerst door buitenlandse beleggers substantieel geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen (circa 80 miljoen euro). Een groeiend aantal buitenlandse investeerders onderzoekt mogelijkheden voor woninginvesteringen. Duidelijkheid over het kabinetsbeleid is echter noodzakelijk om substantiële investeringen op gang te brengen. Huurwoningen solide investering De ondervraagde beleggers zijn positief over de Nederlandse huurwoningenmarkt. De lage leegstand, de positieve huurprijsontwikkeling, het inflatiebestendige karakter, de groei van het aantal huishoudens en de bevolkingsgroei, de afname van de bouwproductie en de spreiding van het debiteurenrisico spelen hierbij een belangrijke rol. De woning(beleggings)markt in beeld, februari