Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld. Februari 2014

Transcriptie

1 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld Februari 2014

2

3 Voorwoord Hierbij presenteren wij u de resultaten van ons onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld. Dit rapport is onderdeel van de Shared Value reeks en is tot stand gekomen in samenwerking met ABN AMRO Bank en ABF Research. Doelstelling bij dit onderzoek is om de actuele trends en ontwikkelingen voor de komende jaren op de woning(beleggings)markt in beeld te brengen. Een interessante periode voor de woningbeleggingsmarkt wordt nu ingeluid met de eerste tekenen van voorzichtig herstel op de woningmarkt en de komst van de nieuwe Circulaire Verkoop Corporatiewoningen (MG ). Nederland staat in de spotlight van internationale woningbeleggers die kansen zien om grote portefeuilles huurwoningen te verwerven. De afgelopen vier maanden is onderzoek gedaan onder de 100 grootste woningbeleggers in Nederland. Hen is gevraagd naar hun visie op de woningbeleggingsmarkt en hun investeringsbeleid met betrekking tot woningbeleggingen. De groep die aan dit onderzoek medewerking heeft verleend bestaat uit institutionele beleggers (pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen) en private woningbeleggers. Daarnaast is onderzoek gedaan onder Nederlandse woningcorporaties. Aan dit onderzoek hebben de 65 grootste woningcorporaties medewerking verleend. Hen is gevraagd naar ontwikkelingen binnen het corporatiebezit, verkoopbeleid en invloed van beleidsontwikkelingen. ABF Research heeft een bijdrage geleverd door een toekomstbeeld te schetsen over de ontwikkelingen binnen de woningmarkt tot Capital Value wenst door onderzoek een bijdrage te leveren aan de verdere professionalisering van de woningbeleggingsmarkt. Onze ambitie blijft om een brugfunctie te vervullen tussen nationale en internationale woningbeleggers, corporaties, ontwikkelaars en overheid. Wij stellen uw eventuele reactie zeer op prijs. Mr. C.A. (Kees) van Harten MRE MRICS Directeur Ing. M.A. (Marijn) Snijders RT MRICS Directeur Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 1

4 Mogelijk licht herstel bouwproductie na dieptepunt in 2013, nieuwbouw koopwoningmarkt moet wel verder aantrekken Regionale huurdersmarkt komt verder onder druk te staan Groeiende vraag van consumenten naar huurwoningen o.a. door flexibilisering arbeidsmarkt Aanpassing grondprijzen nodig om bouwproductie betaalbare huurwoningen mogelijk te maken Woningtekorten in stedelijke regio s zullen verder oplopen In 2020 woont 6,5% van de huishoudens in het souterrain van de woningmarkt Bouwproductie woningcorporaties daalt naar in 2017 Stijgende verkoop corporatiewoningen aan zittende huurders en starters op de woningmarkt Nieuwe circulaire maakt verkoop te liberaliseren en geliberaliseerd corporatiebezit makkelijker Circa corporatiewoningen te liberaliseren Corporaties maken door verkoop bezit middelen vrij voor realisatie nieuwbouwprojecten In 2014 circa 3 miljard euro beschikbaar voor investeringen in Nederlandse huurwoningen Toename van het aantal beleggingstransacties op de Nederlandse woningmarkt Beleggers ervaren het risico-rendementsprofiel van woningbeleggingen als zeer gunstig Groeiende interesse buitenlandse beleggers in Nederlandse huurwoningen Internationale investeerders circa 1 miljard beschikbaar voor Nederlandse huurwoningen De Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt is nog niet uit de problemen 2 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

5 Samenvatting De Nederlandse woningmarkt; woningproductie herstelt licht na historisch dieptepunt, huurprijzen zullen blijven oplopen Sinds het uitbreken van de economische crisis hebben projectontwikkelaars en woningcorporaties veel plancapaciteit voor nieuwbouwwoningen moeten schrappen. In 2009 werden nog circa nieuwbouwwoningen opgeleverd. In 2010 daalde dit cijfer naar circa en in 2013 werd een historisch dieptepunt bereikt van slechts nieuwgebouwde woningen. De nieuwbouwmarkt lijkt in 2014 weer voorzichtig aan te trekken. Volgens de prognose van Capital Value en ABF Research zullen in 2014 circa woningen bijgebouwd worden mits de koopwoningmarkt aantrekt. Voor de jaren daarna wordt gerekend op een beperkt herstel van de productie tot nieuw gebouwde woningen per jaar. De prijzen voor koopwoningen zijn sinds het uitbreken van de economische crisis sterk gedaald. Gemiddeld met 20%. De gemiddelde prijs voor een koopwoning is op dit moment euro. Waar de prijzen van koopwoningen de afgelopen jaren daalden, stegen de huurprijzen. In 2013 stegen de huurprijzen met gemiddeld 4,7%. Woningcorporaties en beleggers verwachten dat de huurprijzen de komende jaren zullen blijven stijgen. Dit komt mede door de groeiende vraag naar huurwoningen en de inkomensafhankelijke huurverhoging. Maatregelen binnen de woningmarkt; Het Woonakkoord In het Woonakkoord is afgesproken dat verhuurders boveninflatoire huurverhogingen mogen doorvoeren. Hier tegenover staat de verhuurderheffing. In de verhuurderheffing is bepaald dat de eigenaren van woningen die binnen het gereguleerde huursegment vallen, een heffing aan de overheid moeten betalen. Wat de koopsector betreft zullen in de toekomst nieuwe hypotheken weer afgelost moeten worden, willen ze fiscaal aftrekbaar zijn. Bovendien wordt het maximale aftrektarief de komende jaren geleidelijk verlaagd. Woningtekort loopt verder op De huishoudensgroei in Nederland is op dit moment en in de nabije toekomst nog substantieel. Per jaar is de groei in huishoudens gemiddeld De huidige nieuwbouwproductie is op dit moment en de komende jaren niet toereikend om de groei in het aantal huishoudens op te vangen. Opvallend is dat in een groot deel van Nederland de komende jaren nog steeds sprake is van een absolute groei van het aantal huishoudens, ook buiten de Randstad. Het tekort zal de komende jaren met name in de Randstad verder oplopen. In de regio Amsterdam is het woningtekort nu circa 4%. In 2020 zal dit tekort zijn opgelopen naar meer dan 8%. In de regio Utrecht zal het woningtekort oplopen naar circa 6,5% in De frictieleegstand die nodig is om te verhuizen zal dalen van 2,3% naar 1,4% van de voorraad. Startende huishoudens zullen langer moeten wachten op passende woonruimte en langer genoegen moeten nemen met suboptimale woonruimte. Meer huishoudens zullen vaker een woning delen of hun toevlucht nemen tot het souterrain van de woningmarkt. Dit wonen in Bewoonde Andere Ruimte (BAR) zal toenemen van circa huishoudens (6%) in 2012 naar huishoudens (6,5%) in Vraag naar huurwoningen neemt toe, betaalbaarheid van wonen onder druk Actoren op de woningmarkt zullen maatregelen moeten nemen om de woningtekorten niet verder te laten oplopen. Zowel kwantitatief als kwalitatief. Met name het tekort aan betaalbare huurwoningen staat onder druk. Meer huishoudens verleggen hun aandacht van de koop- naar de huursector. Dit vindt zijn oorzaak mede in de flexibilisering van de arbeidsmarkt. De toename van het aantal korte en flexibele Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 3

6 arbeidscontracten zorgt ervoor dat huishoudens ook flexibiliteit met betrekking tot wonen zoeken. De flexibilisering van de arbeidsmarkt gaat gepaard met een groeiende verhuisneiging. Andere oorzaken zijn onder meer gelegen in de strengere eisen voor hypotheekverlening en de afname van het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Dit onderzoek laat zien dat met name in het lage (circa 550 euro per maand) en het middeldure (circa 700 tot 850 euro per maand) huursegment veel ruimte ligt voor nieuwbouwproductie. Woningcorporaties zullen voor het lage segment huurwoningen moeten blijven ontwikkelen. Voor het middeldure segment ligt een belangrijke rol weggelegd voor de private sector. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat, ondanks de stijgende vraag, in veel gemeenten nog onvoldoende huurwoningen worden bijgebouwd. De te hoge grondprijzen zijn hier de belangrijkste oorzaak van. Aanpassing van de grondprijzen is daarom noodzakelijk om dit segment van de woningmarkt te stimuleren. In veel gevallen kan het gaan om 20% tot 30% van de grondprijs. In 2014 circa 3 miljard euro beschikbaar voor woningbeleggingen De ondervraagde Nederlandse institutionele en particuliere beleggers hebben gezamenlijk circa 2 miljard euro beschikbaar voor investeringen in huurwoningen in Uit eerder onderzoek van Capital Value onder internationale woningbeleggers 1 blijkt dat ook buitenlandse investeerders veel interesse hebben in Nederlandse huurwoningen. Zij willen in 2014 voor circa 1 miljard euro investeren in Nederlandse huurwoningen. Hiermee komt het totaal volume dat beschikbaar is op circa 3 miljard euro voor investeringen in de woningbeleggingsmarkt. Beleggers ervaren het risico-rendementsprofiel van woningbeleggingen als zeer gunstig. Ook in vergelijking met andere vastgoedsegmenten. Het indirecte rendement op woningbeleggingen was de afgelopen periode negatief als gevolg van de dalende prijzen op de koopwoningmarkt. Door het aantrekken van de woningmarkt kan het indirecte rendement verbeteren en kan een interessant totaalrendement behaald worden. Institutionele beleggers geven aan met name te willen investeren in nieuwbouw. Echter institutionele beleggers ontwikkelen ook steeds meer interesse in verwerving van bestaande eengezinswoningen. Particuliere beleggers willen hoofdzakelijk investeren in bestaande een- en meergezinswoningen. Alle beleggers, institutionele, particuliere en internationale partijen, hebben een beleggingsvoorkeur voor het huursegment net boven de liberalisatiegrens. Voor dit deel van de huurmarkt hoeft geen verhuurderheffing te worden afgedragen. Financiële positie woningcorporaties onder druk; nieuwe circulaire verkoop corporatiebezit (MG ) biedt uitkomst De financiële positie van woningcorporaties blijft onder druk staan. Als gevolg is het vermogen van corporaties om te investeren in nieuwbouwwoningen de komende jaren sterk ingeperkt. Bijna 60% van de ondervraagde woningcorporaties heeft de afgelopen twee jaar bouwplannen moeten schrappen. Gemiddeld gaat het om meer dan 50% van de plancapaciteit. Uit onderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt dat de solvabiliteit van de sector gedaald is naar 25%. Deze druk wordt vergroot door de economische situatie en de invoering van de verhuurderheffing. Woningcorporaties denken deze verhuurderheffing te bekostigen door huurverhogingen door te voeren, te snijden in de bedrijfslasten en corporatiebezit te verkopen aan hetzij particuliere eigenaarbewoners of beleggers. Aan dit onderzoek hebben 65 van de grootste woningcorporaties meegewerkt. 42% van de ondervraagde corporaties geeft aan binnen 2 jaar complexgewijs huurwoningen te willen verkopen. Op dit moment 4 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

7 bezitten woningcorporaties ongeveer woningen die op basis van het aantal WWS-punten geliberaliseerd kunnen worden. Met de komst van de nieuwe circulaire (MG ) worden nu minder voorwaarden gesteld bij de verkoop door corporaties van geliberaliseerde en te liberaliseren woningen aan beleggers. De gelden die vanuit deze verkoop vrijkomen zullen hoofdzakelijk gebruikt worden door woningcorporaties om de verhuurderheffing te bekostigen en om nieuwbouwplannen voor huurwoningen in het lage segment te realiseren. Van de corporaties geeft 58% aan de middelen uit complexgewijze verkoop te zullen gebruiken voor het realiseren van nieuwbouwwoningen. Gemeenten kunnen corporaties hierbij ondersteunen door mee te werken aan het verkoopbeleid van corporaties. De interesse onder institutionele-, particuliere- en buitenlandse investeerders voor de verwerving van corporatiewoningen is groot. De ondervraagde beleggers zien bij verwerving van corporatiewoningen met name potentie in de te realiseren huurprijzen. Het huidige huurniveau bij corporatiewoningen biedt beleggers over het algemeen genoeg ruimte om huren na mutatie te verhogen naar marktconforme prijzen. De nieuw ingestelde verhuurderheffing zien beleggers als grootste nadeel bij de verwerving van corporatiebezit. Beleggers zijn daarom met name geïnteresseerd in corporatiewoningen die boven de liberalisatiegrens vallen of die potentieel te liberaliseren zijn. De financieringsmarkt voor woningbeleggingen De Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt is nog niet uit de problemen. Moeilijkheden bestaan bij aanstaande herfinancieringen, doordat het vastgoed in waarde is gedaald. Het leegstandsniveau is in sommige segmenten historisch hoog. Dit heeft geleid tot een aantal faillissementen in de sector en zelfs de nationalisatie van een bank vanwege de oplopende verliezen in zijn vastgoedfinancieringsafdeling. De impact hiervan op het bankenlandschap moet niet worden onderschat. Het leidt tot een versterkte aandacht van de DNB voor de vastgoedfinancieringenportefeuilles. Ook is veel internationale aandacht door bijvoorbeeld rating agencies. Dit maakt het voor de (bancaire) vastgoedfinanciers niet makkelijker. Tegelijkertijd was in 2013 een duidelijke toename van het aantal beleggingstransacties op de Nederlandse woningmarkt. De Nederlandse huurwoningenmarkt biedt steeds meer beleggingsmogelijkheden met een relatief hoog rendement en een gematigd risicoprofiel. De verwachting is dat het beleggingsvolume in de komende periode verder toeneemt. De financieringsmarkt zal zich anders organiseren gezien deze toenemende vraag. Voor beleggers blijft de bank voorlopig het belangrijkste loket vanwege de omvang van de portfolio s en de beperkte kennis en ervaring van met name kleinere beleggers met andere financieringsvormen. Het uitponden van woningcomplexen sluit daarnaast niet makkelijk aan bij de wensen en eisen van buitenlandse kredietverschaffers. Wel ligt een intensievere samenwerking tussen Nederlandse en buitenlandse banken voor de hand. Op de langere termijn kan het financieringslandschap echter nog pluriformer worden als we de Duitse ontwikkelingen volgen. Twee onlangs geslaagde beursgangen van woningbeleggingsfondsen laat de volwassenheid van die markt zien. Ook is daar versterkte activiteit op het gebied van gesecuritiseerde vastgoedleningen. De omvang van deze transacties laat het vertrouwen van met name institutionele beleggers zien, ook in vastgoedfinancieringen. De verschillen tussen de Duitse en Nederlandse markt zijn nog groot, maar de Duitse woningmarkt wordt steeds vaker gezien als model waaraan ook de Nederlandse markt zich zou kunnen oriënteren. Het zijn interessante leerpunten voor onze beleggings- en financieringsmarkt. 1 The investment policy of international residential investors; Focus on the Dutch market, January Capital Value Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 5

8 6 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

9 Inhoudsopgave Voorwoord 1 Samenvatting 3 Deel 1: Woningmarkt in beeld (tot 2020) 8 1. Inleiding 8 2. De Nederlandse woningmarkt in perspectief De woningmarkt in historisch perspectief Nieuwbouwproductie Demografische ontwikkeling Landelijke trend Regionale verschillen in huishoudensgroei Beleidsmaatregelen en marktpotentie Beleidsmaatregelen Varianten en woningvraag Betaalbaarheid van wonen en veranderende woonwensen Regionale verschillen in mogelijke ontwikkelingen Discrepanties tussen vraag en aanbod De kwantitatieve mismatch De kwalitatieve mismatch Regionale mismatch 24 Deel 2: De woningbeleggingsmarkt Inleiding De woningbeleggers Het woningbeleggingsjaar Institutionele beleggers Ontwikkelingen binnen de woningportefeuille Beleggingsbeleid institutionele belegger: voorkeur en volume Particuliere beleggers Ontwikkelingen binnen de woningportefeuille Beleggingsbeleid particuliere beleggers: voorkeur en volume Buitenlandse interesse in de Nederlands woningbeleggingsmarkt Woningcorporaties Bedrijfsvoering woningcorporaties herzien Bouwproductie woningcorporaties glijdt verder af Verkoop corporatiebezit Complexgewijze verkoop: de nieuwe circulaire (MG ) Verkoopdoelstellingen woningcorporaties Groeiende interesse beleggers in corporatiebezit De financieringsmarkt voor (woning)beleggingen 45 Bijlagen 47 Bijlage A: Toekomstbeeld 47 Bijlage B: Woningtekorten per corop 52 Bijlage C: Regionale kerncijfers 54 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 7

10 Deel 1: Woningmarkt in beeld (tot 2020) 1. Inleiding De Nederlandse woning(beleggings)markt is in beweging. Dit onderzoek geeft een breed inzicht in de ontwikkelingen op deze markt. Hierbij wordt ingegaan op zowel de vraag- als aanbodzijde en geven wij inzicht in de ontwikkelingen binnen de woningmarkt. Dit rapport is een consistent vervolg op het rapport dat begin 2013 door Capital Value is gepubliceerd in samenwerking met ABN AMRO Bank. De Nederlandse woningmarkt komt de komende jaren verder onder druk te staan. Dit rapport beoogd inzichtelijk te maken welke kwantitatieve en kwalitatieve discrepanties op de woningmarkt aanwezig zijn. Dit rapport geeft een aantal nieuwe inzichten: Door het beleid ten aanzien van wonen met zorg (extramuralisering) zal het aantal huishoudens tot 2020 sterker toenemen dan vorig jaar werd verwacht, en wel met circa meer. Na 2015 wordt nu een herstel van de bouwproductie verwacht. Werd vorig jaar nog gerekend op toevoegingen per jaar aan de voorraad na 2015; nu wordt gerekend op per jaar. Daarmee houden de grotere demografische groei en de positievere verwachtingen ten aanzien van de productie elkaar in evenwicht. De spanning op de markt zal in 2020 groter zijn dan nu maar niet veel anders dan vorig jaar werd verwacht. Het van kracht geworden Woonakkoord maakt boveninflatoire huurverhogingen de komende jaren mogelijk. De mate waarin dit gebeurt wordt in dit rapport ingeschat op basis van twee varianten. Mede als gevolg daarvan wordt de groei van het huursegment net onder en net boven de liberalisatiegrens nog iets groter ingeschat dan vorig jaar. Dit rapport is opgedeeld in twee delen. Het eerste deel brengt de huidige woningmarkt in kaart en de trends die tot 2020 zijn te onderkennen. Allereerst wordt in hoofdstuk twee ingegaan op de woningvoorraad en de nieuwbouwproductie. Hoofdstuk drie gaat vervolgens dieper in op de groei van het aantal huishoudens en huishoudensontwikkeling. In hoofdstuk vier worden vervolgens twee gedragsvarianten gepresenteerd waarin verschillende invloeden van nieuwe beleidsmaatregelen op de woningmarkt zijn opgenomen. Gekeken wordt naar de reële vraag van woonconsumenten en de invloed van marktpotenties op deze vraag. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de betaalbaarheid van wonen. Het laatste hoofdstuk van deel één brengt de nieuwe spanningen op de woningmarkt voor de toekomst in kaart, kwantitatief en kwalitatief. In deel twee van dit rapport is de Nederlandse markt voor woningbeleggingen onderzocht. Het beleggingsbeleid van de Nederlandse institutionele en particuliere beleggers wordt in hoofdstuk zeven toegelicht. Tevens wordt in dit hoofdstuk stilgestaan bij een nieuwe groep van investeerders op de Nederlandse markt; de buitenlandse beleggers die huurwoningen willen verwerven. In hoofdstuk acht wordt ingegaan op het onderzoek dat is gehouden onder woningcorporaties. Het rapport wordt afgesloten met een hoofdstuk over de financieringsmarkt voor (woning)beleggingen. 8 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

11 2. De Nederlandse woningmarkt in perspectief 2.1. De woningmarkt in historisch perspectief De Nederlandse woningvoorraad heeft een enorme groei doorgemaakt in de 20e eeuw. Vooral in de tweede helft van de 20e eeuw groeide het aantal huishoudens en de woningbehoefte snel. Deze snelle toename van het aantal huishoudens is maar ten dele veroorzaakt door de toename van het aantal inwoners. Ook de individualisering die terug te zien is in een dalend aantal inwoners per huishouden zorgde voor een groei van het aantal huishoudens. Waar een huishouden in 1972 gemiddeld nog 3,2 personen telde, is dat inmiddels 2,2. De woningbehoefte nam dan ook snel toe: kwantitatief en kwalitatief. De koopsector is in de afgelopen decennia enorm gegroeid: van 1,4 miljoen woningen in 1972 naar 4,4 miljoen in Het aandeel van de koopsector binnen de totale voorraad steeg daarmee van 36% naar 60%. Slechts 3,3% van de totale woningvoorraad maakt deel uit van de markt voor vrije sector huurwoningen. 36,6% van de totale woningvoorraad valt binnen de sociale huursector. In onderstaande grafiek is de opbouw van de Nederlandse woningmarkt weergegeven. Uit dit overzicht blijkt dat naar schatting 78% van de huurwoningen (circa 2,25 miljoen eenheden) eigendom is van de woningcorporaties. Figuur 2.1: Opbouw Nederlandse woningmarkt anno 2013 Totaal = 100% zelfstandige woningen Huur = 40% eenheden Koop = 60% eenheden Corporaties = 78% Ca. 2,25 miljoen eenheden Beleggers = 22% Ca eenheden 97,8 % gereguleerd, ( eenheden) 2,2% niet-gereguleerd, ( eenheden) 70% gereguleerd ( eenheden) 30% niet-gereguleerd, ( eenheden) Institutioneel = ca. 20% Ca eenheden Private investeerders = ca. 80% Ca eenheden Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken 2013, Bewerking Capital Value 2014 De groei van de woningvoorraad in Nederland is mede gefaciliteerd door een welvaartsstijging. Het Bruto Binnenlands Product (BBP) is in de afgelopen 40 jaar ongeveer verdubbeld. Deze stijging van het BBP maakte zowel de groei van huishoudens als inkomensstijging mogelijk. Ook het gemiddeld inkomen per huishouden steeg, boven inflatie. Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 9

12 Naast de inkomensstijging zorgde ook de daling van de rente vanaf de jaren tachtig voor financiële ruimte. Onder andere een lage rente maakte het geld dat nodig is om een woning te bouwen immers goedkoper, waardoor de maandlasten voor zowel verhuurders als eigenaren-bewoners daalde. De rente nam vooral tussen 1982 en 2002 sterk af en halveerde in die periode bijna van 10,2% naar 5,2% op jaarbasis. De inflatie bedroeg over de gehele periode van de afgelopen 40 jaar zo n 3,3% op jaarbasis. Het is goed de prijs van de gemiddelde koopwoning in historisch perspectief te bezien met en zonder inflatiecorrectie. Waar een gemiddelde koopwoning op dit moment euro kost, was dat in euro ofwel gulden. Maar corrigeren we dat bedrag voor inflatie, dan was de verkoopprijs destijds gemiddeld euro. Ook gecorrigeerd voor inflatie is de prijs van koopwoningen in 40 jaar tijd dus nog altijd royaal verdubbeld. De laatste jaren is de prijs echter gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie, dus gerekend in euro s van 2012, is de gemiddelde verkoopprijs tussen 2008 (de top van de markt) en eind 2012 met 20% omlaag gegaan. In onderstaand figuur is te zien dat de prijzen voor Nederlandse woningen ook in Europees perspectief sterk zijn gedaald. Figuur 2.2: Ontwikkeling van Europese huizenprijzen Bron: NVM, OECD en CBS Waar de prijzen van koopwoningen de afgelopen jaren daalden, stegen de huurprijzen. In 2013 stegen de huurprijzen met gemiddeld circa 4,7% (CBS, 2014), de hoogste huurstijging sinds Voor de komende jaren wordt verwacht dat de huurprijzen voor een groot deel van de huurwoningen blijven stijgen door aanhoudende spanningen op de woningmarkt. 10 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

13 2.2. Nieuwbouwproductie De nieuwbouwproductie schommelde tot 2009 gemiddeld rond de woningen op jaarbasis. Vanaf 2010 heeft zich een terugval voorgedaan naar circa nieuw gebouwde woningen in 2010 tot een historisch dieptepunt naar circa woningen in Sinds 1948 zijn niet zo weinig woningen in Nederland gerealiseerd. De belangrijkste reden van deze terugval is dat woningcorporaties hun nieuwbouwplannen voor een groot deel hebben stilgelegd. De nieuwbouwmarkt voor particulieren komt daarnaast nog steeds langzaam op gang. Voor beleggers is het moeilijk om passende projecten te verwerven omdat de grondprijzen in veel gemeenten op een te hoog niveau liggen om de bouw van middeldure huurwoningen mogelijk te gaan maken. Hoofdstuk vier zal hier verder op ingaan. Het risico blijft bestaan dat een sterke groei in 2014 uitblijft. Dit blijkt uit onderzoeksresultaten die in deel twee van dit rapport behandeld worden. Van de corporaties heeft 60% de afgelopen jaren bouwplannen moeten schrappen. Op korte termijn zien de corporaties geen verbetering. Alleen een zeer sterk aantrekken van de nieuwbouw koopwoningmarkt kan het cijfer positief beïnvloeden. Voor dit onderzoek is ABF Research uitgegaan van een beperkte groei naar woningen in Voor de jaren daarna wordt gerekend op een beperkt herstel van de productie tot circa nieuw gebouwde woningen per jaar. Figuur 2.3: Historische woningproductie en bouwprognose Bron: CBS en verwachtingen Primos 2013 prognose Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 11

14 3. Demografische ontwikkeling 3.1. Landelijke trend Nederland telt begin 2014 zo n 7,6 miljoen huishoudens. Dit aantal groeit de komende decennia door naar circa 8,4 miljoen huishoudens in De groei zwakt vooral na 2020 af, zoals te zien is in de navolgende figuur. Per jaar neemt het aantal huishoudens toe met gemiddeld Gezien in een langjarig perspectief neemt deze groei van het aantal huishoudens geleidelijk af, naar per jaar rond het jaar Kortom: de huishoudensgroei is eindig maar op dit moment nog steeds substantieel. Figuur 3.1: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens per jaar, Bron: CBS en verwachtingen Primos 2013 De volgende figuur geeft inzicht in de verdeling van de huishoudens naar leeftijd, type en inkomen. Er wordt ook een voorspelling gedaan over de toe- en afname per categorie tot Figuur 3.2: Verschuiving van het aantal huishoudens naar leeftijd, type en inkomen Bron: Socrates Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

15 De komende jaren valt een aanzienlijke verschuiving te verwachten. Zo daalt het aantal jonge huishoudens geleidelijk en is vooral groei in het segment 65 jaar en ouder te bemerken. Met de vergrijzing neemt ook het aantal alleenstaanden flink toe, die een gemiddeld lager inkomen hebben. Daarnaast zal, met de minder gunstige economische vooruitzichten van het CPB tot 2015, op korte termijn het aantal huishoudens met een laag inkomen toenemen Regionale verschillen in huishoudensgroei De groei van het aantal huishoudens slaat regionaal verschillend neer. In het westen van het land, maar ook in het midden van Nederland, is sprake van een aanzienlijke groei. Met name in Noord-Nederland en het zuiden van Limburg ligt die groei duidelijk lager. Opvallend is dat in een groot deel van Nederland de komende jaren nog steeds sprake is van een absolute groei van het aantal huishoudens. Figuur 3.3: Absolute groei van het aantal huishoudens, Bron: Socrates 2013 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 13

16 4. Beleidsmaatregelen en marktpotentie 4.1. Beleidsmaatregelen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijke invloeden van het overheidsbeleid op de woningbouw, sloop, verhuur en verkoop van woningen. Deze mogelijke effecten zijn uitgesplitst naar woningtypen en huursegmenten. Het gaat hier om een langetermijnvisie (periode ). In de inleiding is al kort aandacht besteed aan het feit dat de maatregelen uit het Woonakkoord, dat begin 2013 aangenomen is door het kabinet, waarschijnlijk van invloed zullen zijn op het gedrag van de aanbieders en daarmee op de wensen van de consument. Maatregelen uit het Woonakkoord samengevat: In de huursector worden jaarlijkse inkomensafhankelijke en boveninflatoire huurverhogingen mogelijk gemaakt. Tegenover deze extra huurinkomsten staat een verhuurderheffing. Verder blijft de maximale huur gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel, dat als zodanig vereenvoudigd wordt en waar elementen uit de WOZ-waarde aan toegevoegd worden. Bovendien wordt op langere termijn een huursombenadering voorbereid en zijn de regels voor complexgewijze verkoop van corporaties versoepeld voor het geliberaliseerde gedeelte en het te liberaliseren gedeelte. In de koopsector zullen in de toekomst nieuwe hypotheken weer afgelost moeten worden willen ze fiscaal aftrekbaar zijn. Bovendien wordt het maximale aftrektarief de komende jaren geleidelijk verlaagd. Hoe het effect van deze maatregelen precies zal uitpakken wordt in het onderzoek van ABF Research ingeschat aan de hand van twee gedragsvarianten; gedragsvariant B (GVB) en gedragsvariant A (GVA). In deze varianten staan de maatregelen vast, maar de reacties van markt en corporaties op deze plannen varieert. Zo worden bijvoorbeeld in het huurbeleid boveninflatoire huurverhogingen mogelijk gemaakt, maar of alle verhuurders ten volle van die mogelijkheden gebruik zullen maken staat niet vast. Het gedrag van de verhuurders heeft, naast de demografische en macro-economische ontwikkelingen, effect op de kwalitatieve invulling van de bouwproductie. De wijze waarop de verhuurders reageren zal immers doorwerken op de mogelijkheden, de voorkeuren en het gedrag van de bewoners. Vandaar dat in dit hoofdstuk meerdere varianten gepresenteerd worden. In gedragsvariant B wordt er vanuit gegaan dat verhuurders de maximaal mogelijke huurverhogingen zoveel mogelijk doorvoeren. In deze variant worden geen extra woningen verkocht en door corporaties beperkt bespaard op de bedrijfskosten. In gedragsvariant A wordt van een aanzienlijk voorzichtiger huurprijsbeleid bij verhuurders uitgegaan. In deze GVA variant worden (om de verhuurderheffing te kunnen betalen) meer huurwoningen verkocht en verwacht dat corporaties scherper zullen besparen op hun bedrijfskosten. In bijlage A wordt verder ingegaan op beide gedragsvarianten Varianten en woningvraag In deze paragraaf worden de verwachtingen gegeven voor de twee gedragsvarianten over de mutaties binnen de woningvoorraad voor de periode Daarbij beperken we ons verder niet tot de nieuwbouw alleen, maar nemen we ook de effecten van sloop en verkoop van huurwoningen mee alsmede de effecten die binnen de bestaande voorraad uitgaan van de boveninflatoire huurverhogingen en huurharmonisatie. De resultaten zijn daarnaast uitgesplitst naar woningtype en prijsklasse. De in dit rapport genoemde prijsgrenzen voor huur- en koopsector zijn ontleend aan het WoON In dit rapport onderzoekt de Rijksoverheid de woonsituatie en woonwensen van huishoudens. De inflatie is dus niet verwerkt in de naamgeving van de prijssegmenten in de tabellen: de labels van de diverse prijsklassen verwijzen naar het prijsniveau Op dat moment lag bijvoorbeeld de liberalisatiegrens op bijvoorbeeld 652 euro per maand. 14 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

17 In de onderstaande figuur is de omvang van de bestaande voorraad opgenomen. In de rechter figuur zijn de te verwachte mutaties weergegeven. Daar valt af te lezen dat er (in de gehele periode ) tot huurwoningen bij kunnen komen in de prijsklasse net onder de liberalisatiegrens. In de prijsklasse net boven de liberalisatiegrens zouden tot huurwoningen bij kunnen komen. In het goedkope huursegment is de grootste daling te zien. Deze daling wordt met name veroorzaakt door verschuivingen naar hogere prijsklassen als gevolg van huurstijgingen. In de GVB-variant is deze daling dan ook het sterkst waarneembaar, omdat in deze variant verhuurders de maximaal mogelijke huurverhogingen zullen doorvoeren. Figuur 4.1: Aantal woningen 2012 (links) en verwachte toe- en afname (rechts) Bron: Socrates 2013 In figuur 4.2 wordt het bouwprogramma voor de periode tot en met 2020 uitgelicht voor beide gedragsvarianten, gebaseerd op de wensen van de consument. In de berekeningen wordt dus vanuit gegaan dat gebouwd wordt, aansluitend bij de vraag van de markt. Het bouwprogramma bestaat uit nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen. Met deze aanpak wordt eenduidig aangegeven in welke richting het programma zich zou moeten ontwikkelen wil het ook aansluiten bij de vraag en dus kansrijk zijn om feitelijk gebouwd te worden. De nieuwbouw, de sloop en de verkoop van huurwoningen (aan particulieren waardoor het een koopwoning wordt) zijn niet de enige factoren die bepalend zijn voor de verschuivingen in de voorraad. Ook boveninflatoire huurverhogingen spelen daarbij mee. Maar deze elementen zijn wel de belangrijkste factoren. Daarom wordt hier een extra toelichting over gegeven. Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 15

18 Figuur 4.2: Consumentgericht bouw, sloop en verkoopprogramma volgens varianten Trend-GVA (links) en Trend-GVB (rechts) Bron: Socrates 2013 Indien deze wensen van de consument worden gevolgd dan zullen over de periode gemiddeld per jaar woningen gesloopt, tot huurwoningen verkocht (in de GVA variant per jaar huurwoningen meer dan in de GVB variant) en nieuwe woningen gebouwd (plus overige toevoegingen, zoals de transformatie van kantoorgebouwen naar appartementen). In de GVA variant verdwijnen nogal wat goedkope huurwoningen door de extra woningverkopen. Daarvoor wordt een flink aantal zo goedkoop mogelijke huurwoningen teruggebouwd in de prijsklasse rond 500 euro. 2 Ook net onder en net boven de liberalisatiegrens worden nogal wat huurwoningen gebouwd. Totaal bestaat het consumentgerichte nieuwbouwprogramma hier in de GVA variant voor 57% uit huurwoningen en voor 43% uit koopwoningen. De nieuwbouw van koopwoningen in het goedkoopste prijssegment is relatief beperkt doordat de verkoop van voormalige huurwoningen hier voor aanbod zorgt. In de Trend GVB variant voeren verhuurders een strenger beleid ten aanzien van huurverhogingen, verkopen ze minder huurwoningen en laten zij de middeninkomensgroepen niet toe in de huursector onder de liberalisatiegrens. Daardoor hoeven minder huurwoningen van rond de 500 euro gebouwd te worden dan in de GVA variant en moet meer boven de liberalisatiegrens gebouwd worden. Het aandeel van de huursector als totaal ligt hier lager, namelijk op 45%. In beide varianten is het noodzakelijk dat er voldoende nieuwe huurwoningen worden gerealiseerd. Hiervoor is het noodzakelijk dat gemeenten bereid zijn een aanpassing van de grondprijzen te bewerkstelligen, zodat beleggers kunnen investeren in nieuwbouwwoningen in het middeldure huursegment. Woningcorporaties zullen in staat moeten zijn om woningen toe te voegen onder de liberalisatiegrens Betaalbaarheid van wonen en veranderende woonwensen Huurbeleid en inkomensontwikkeling hebben directe gevolgen voor de woonlasten van woonconsumenten. Het boveninflatoire huurbeleid in combinatie met de minder gunstige inkomensvooruitzichten voor de eerstkomende jaren kan de betaalbaarheid van wonen voor een deel van de consumenten onder druk zetten. Voor de gemiddelde huurder zullen de woonlasten de komende jaren omhoog gaan om onder andere scheefwonen tegen te gaan. Daar komt bij dat het aandeel huishoudens in de stedelijke regio s zal blijven groeien waardoor de vraag naar woonruimte zal toenemen. Uit dit rapport blijkt dat deze groeiende vraag slechts in beperkte mate opgevangen zal worden door nieuwbouw. Woningtekorten lopen daardoor sterker op. Een gevolg van deze groeiende vraag is dat de marktconforme prijs voor 16 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

19 een woning, voornamelijk voor huurwoningen, zal stijgen. Het middeldure huursegment net boven de liberalisatiegrens ( euro per maand) zal hier de meeste problemen van ondervinden. Figuur 4.2 bracht al in kaart hoe het bouwprogramma zich zou moeten ontwikkelen om tegemoet te komen aan de wensen van de woonconsument. Het laat zien dat in de huursegmenten van euro (lage segment) en euro (middeldure segment) veel ruimte ligt voor nieuwbouwproductie. Meer huishoudens die zich eerder nog op het koopsegment richtten verleggen hun aandacht naar het huursegment. Dit heeft onder meer te maken met de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Een groeiend aantal mensen heeft geen vast contract, kan minder makkelijk een hypotheek krijgen en is aangewezen op het huursegment. Daar komt bij dat de toegenomen flexibiliteit op de arbeidsmarkt kortere dienstverbanden en snellere wisseling van baan met zich meebrengt. De flexibilisering van de arbeidsmarkt gaat eveneens gepaard met een groeiende verhuisneiging. Een woning huren sluit beter aan bij deze verandering dan een woning kopen. Het is essentieel dat woningcorporaties de taak blijven vervullen om voor het lage segment huurwoningen te realiseren. Voor het middeldure huursegment zal de private sector, waaronder institutionele beleggers, een nog belangrijkere rol moeten gaan vervullen. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat ondanks de stijgende vraag, in veel gemeenten onvoldoende huurwoningen worden bijgebouwd omdat gemeenten en projectontwikkelaars in veel gevallen nog uitgaan van te hoge grondprijzen. Een aanpassing van deze prijzen zal noodzakelijk zijn om dit segment van de woningmarkt op korte termijn te stimuleren. In veel gevallen kan het gaan om 20% tot 30% van de grondprijs Regionale verschillen in mogelijke ontwikkelingen In deze paragraaf wordt een regionale verdieping gegeven over de mutaties binnen de woningvoorraad van huurwoningen, een consumentengericht bouwprogramma voor huurwoningen en de potentiële verkoop huurwoningen aan eigenaar-bewoners. Voorraadmutaties huurwoningen Voor de woningbeleggingsmarkt is het huursegment net onder de huurtoeslaggrens ( euro per maand) en net boven de huurtoeslaggrens ( euro per maand) van belang. Vandaar dat voor beide segmenten de mutaties voor de periode regionaal worden uitgelicht. Daarbij is uitgegaan van de gedragsvariant met de grootste mutaties. Dit is de GVB variant, omdat in deze variant wordt uitgegaan van de sterkste huurverhogingen door verhuurders. Dit heeft tot gevolg dat grote verschuivingen plaats zullen vinden van het lage huursegment naar midden- en dure huursegment. In bijgaande kaartbeelden is de toename van beide prijssegmenten ingekleurd volgens de GVB variant. Het aantal huurwoningen met een prijs net onder de liberalisatiegrens (figuur 4.3) neemt met ruim woningen toe. In Noord- en Zuid-Holland alleen al gaat het om ruim (meer) huurwoningen in dit prijssegment. Het aantal huurwoningen met een prijs net boven de liberalisatiegrens (figuur 4.4) neemt met bijna woningen toe. In Noord- en Zuid-Holland gaat het om respectievelijk (meer) huurwoningen in dit prijssegment. Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 17

20 Figuur 4.3: Toename van de voorraad huurwoningen euro per maand, volgens Trend-GVB Bron: Socrates 2013 Figuur 4.4: Toename van de voorraad huurwoningen euro per maand, volgens Trend-GVB Bron: Socrates Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

21 Consumentengericht bouwprogramma huurwoningen De opbouw van het nieuwbouwprogramma voor de huursector is in tabel 4.1 weergegeven per provincie. In de GVA variant worden in Zuid-Holland nieuwe huurwoningen gebouwd in de periode Daarvan zou ongeveer de helft (gelet op de vraag vanuit de consumenten) gebouwd moeten worden tegen een huurprijs van circa 560 euro per maand. In de GVB variant worden minder huurwoningen gebouwd (bijna in Zuid-Holland), maar juist meer in de prijsklasse tussen de liberalisatiegrens en 800 euro. Ook deze verschillen tussen de varianten GVA en GVB hebben te maken met de mate waarin verhuurders huurverhogingen toepassen op hun huidig en toekomstig bezit. Tabel 4.1: Consumentgericht bouwprogramma per provincie volgens varianten GVA en GVB, Provincie: > 800 GVA GVB GVA GVB GVA GVB GVA GVB Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Totaal Bron: Socrates 2013 Verkoopbaarheid huurwoningen aan eigenaar-bewoners Verder is voor de woningbeleggingsmarkt van belang te weten welke aantallen huurwoningen verkocht zouden kunnen worden aan eigenaar-bewoners. Landelijk is uitgegaan van circa te verkopen huurwoningen per jaar. Binnen de GVB variant (waar verhuurders maximaal de huur verhogen) blijken deze aantallen goed verkocht te kunnen worden. In de GVA variant (met lagere huurverhogingen en daardoor de noodzaak om gebruik te maken van extra woningverkopen met het oog op de verhuurderheffing) blijken jaarlijks huurwoningen extra ook nog goed verkocht te kunnen worden (aan eigenaar-bewoners). In figuur 4.5 zijn de aantallen te verkopen huurwoningen volgens beide gedragsvarianten per provincie uitgesplitst; dit voor de periode In de provincie Noord-Holland zouden (GVB) tot (GVA) huurwoningen verkocht kunnen worden. In figuur 4.5 zijn de aantallen te verkopen huurwoningen volgens beide gedragsvarianten per provincie uitgesplitst; dit voor de periode In de provincie Noord-Holland zouden (GVB) tot (GVA) huurwoningen verkocht kunnen worden. Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 19

22 Figuur 4.5: Aantal verkopen van huurwoningen per provincie volgens varianten Trend-GVA en Trend-GVB, Bron: Socrates Er wordt rekening gehouden met het gegeven dat nieuwe huurwoningen niet gebouwd kunnen worden voor een huurprijs lager dan 460 euro per maand. 20 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

23 5. Discrepanties tussen vraag en aanbod 5.1. De kwantitatieve mismatch Aan de hand van de te verwachten ontwikkelingen in bouwproductie, bevolkingsgroei en vraagontwikkelingen onder woonconsumenten kan geconstateerd worden dat in de toekomst sprake zal zijn van een aanzienlijke mismatch tussen vraag en aanbod. Waar er jaarlijks zo n huishoudens bijkomen, groeit de voorraad de eerste jaren slechts met zo n Dit tekort aan aanbod heeft een aantal effecten: De bestaande voorraad moet optimaal gebruikt worden. Dit betekent concreet dat de leegstand waarschijnlijk afneemt. Druk zal komen te staan op huurders en eigenaar-bewoners om de woning zo kort mogelijk leeg te laten staan. Naar verwachting neemt de leegstand af van woningen anno 2012 (2,3% van de voorraad) naar in 2015 en in 2020 (1,4% van de voorraad). Startende huishoudens moeten langer genoegen nemen met suboptimale huisvesting. Dat betekent in de praktijk dat ze vaker met twee huishoudens een woning zullen delen en/of hun toevlucht nemen tot het souterrain van de woningmarkt: kamers, woonboten, tijdelijk beschikbare ruimte in kantoren (anti-kraak) e.d. Dit wonen in Bewoonde Andere Ruimten (BAR) zal toenemen, van circa huishoudens (waaronder veel studentenhuishoudens) in 2012 naar huishoudens in 2020: van 6% naar 6,5% van alle huishoudens. Deze verschuivingen van minder leegstand en meer huishoudens in een BAR, zijn hieronder weergegeven. Daarbij is het aantal huishoudens in een BAR uitgedrukt als percentage van alle huishoudens. De leegstand is uitgedrukt als percentage van de voorraad. 1 Figuur 5.1: Aandeel van de huishoudens woonachtig in een BAR en het aandeel van de voorraad dat leeg staat, Bron: Socrates De kwalitatieve mismatch Het tekort aan aanbod werkt door op alle segmenten van de woningmarkt en door heel Nederland. Hoe een en ander precies uitpakt, brengen we in deze paragraaf in beeld. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de woningmarktindicatoren die het Socrates model oplevert. Op basis van deze indicatoren wordt getoond Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 21

24 in welke segmenten en in welke delen van ons land de mismatch tussen vraag en aanbod het grootst is. Net als in het vorige hoofdstuk wordt hier nogmaals aangegeven dat de verwachtingen zoals die hier gepresenteerd worden gebaseerd zijn op de aanname dat gebouwd wordt aansluitend bij de markt en volgens de wensen van de consument. De gemeenten in Nederland zullen hiervoor wel samenwerkingsverbanden met beleggers en bouwbedrijven moeten sluiten en bouwgrond tegen aantrekkelijkere voorwaarden aan moeten bieden. De te hoge grondprijzen maken het in veel gevallen onmogelijk om goede en betaalbare huurwoningen te bouwen. De grond tegen een lagere prijs aanbieden, betekent dat gemeenten nog meer moeten afschrijven op hun grondpositie dan zij al hebben gedaan. Volgens accountant Deloitte hebben gemeenten van 2008 tot en met 2012 meer dan 3,25 miljard euro afgeschreven en bedraagt de huidige grondpositie ruim 11,25 miljard euro. Deloitte houdt er rekening mee dat de afschrijvingen uiteindelijk oplopen tot 4-6 miljard euro. Dit betekent een totale afschrijving van ongeveer 25% tot 40% ten opzichte van het begin van de economische crisis in Uitgaande dat ook daadwerkelijk deze aanpassingen in grondprijzen worden gedaan wordt in hoofdstuk vier een verwacht (gewenst) bouwprogramma gepresenteerd. Verondersteld dat voornoemd bouwprogramma ook gerealiseerd wordt, zullen nog steeds een aantal kwalitatieve discrepanties blijven bestaan. Die worden in dit hoofdstuk gepresenteerd. Het Socrates-model Socrates is een woningmarktsimulatiemodel dat de afstemming van de kwalitatieve vraag en het aanbod op de regionale woningmarkt berekent. Hierbij wordt expliciet rekening gehouden met het dynamische verhuisproces (van starten, doorstromen en verlaten van de woningmarkt). Alle voor de woningmarkt relevante processen, zoals economie, demografie, woonvoorkeuren en wet- en regelgeving, zijn in het model verwerkt. Het confronteren van vraag, aanbod en verhuisproces levert informatie over de mate waarin segmenten op de woningmarkt tekorten of overschotten laten zien. Voor een meer uitgebreide modelbeschrijving verwijzen we naar het boekje Socrates, transparantie in cijfers. Waar het gaat om de reguliere woningmarkt worden de discrepanties tussen vraag en aanbod hier uitgedrukt in termen van restvraag 2 en restaanbod 3. Wanneer op enig moment op een bepaalde locatie meer vraag is dan aanbod, wordt dat aangeduid met restvraag. Wanneer het omgekeerde geldt, en het aanbod groter is dan de vraag, wordt gesproken over restaanbod. De eerstkomende jaren komt relatief weinig nieuw aanbod op de woningmarkt, zijn er voor de consument relatief weinig mogelijkheden om te verhuizen naar een meer passende woning. Dus is vooral sprake van restvraag. In de volgende figuren wordt de verwachte ontwikkeling van restvraag en restaanbod voor de komende jaren gepresenteerd. In figuur 5.2 en figuur 5.4 staat de restvraag: het totaal aantal huishoudens dat niet direct een woning van zijn voorkeur heeft kunnen vinden. In heel Nederland zijn dat op dit moment circa huurders en eigenaar-bewoners. Over het algemeen is de restvraag groter dan het restaanbod. In figuur 5.3 en figuur 5.5 staat het restaanbod: woningen die als tweede keus geaccepteerd worden. In heel Nederland zijn op dit moment dat ruim huurwoningen en bijna koopwoningen. Deze woningen worden dus wel bewoond maar zijn in zekere zin kwetsbaar en in die segmenten zou geen nieuw aanbod gecreëerd moeten worden. 4 De komende jaren neemt de restvraag in de huursector iets af als gevolg van het feit dat (in de virtuele werkelijkheid van het model) optimaal voor de vragers gebouwd wordt. Vooral het duurdere huursegment wordt met het hier verwachte programma goed bediend. Het restaanbod in de huursector verandert echter weinig. Bestaande kwalitatieve discrepanties blijven de komende jaren bestaan. 22 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

25 Figuur 5.2: Ontwikkeling restvraag zoekende huishoudens in de huursector op jaarbasis, Trend-GVA Bron: Socrates 2013 Figuur 5.3: Ontwikkeling restaanbod minder in trek zijnde woningen in de huursector op jaarbasis, Trend-GVA Bron: Socrates 2013 Figuur 5.4: Ontwikkeling restvraag zoekende huishoudens in de koopsector op jaarbasis, Trend-GVA Bron: Socrates 2013 Figuur 5.5: Ontwikkeling restaanbod minder in trek zijnde woningen in de koopsector op jaarbasis, Trend-GVA Bron: Socrates 2013 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 23

26 In de koopsector is een andere ontwikkeling te verwachten. In het koopsegment neemt de restvraag af. Dat komt vooral doordat er een voortdurend aanbod (naar verwachting) zal zijn vanuit zowel de nieuwbouw als de verkoop van huurwoningen. Hiermee wordt de koopsector relatief goed bediend en neemt de restvraag af. Tegelijk zal het restaanbod in de koopsector in de loop der jaren gaan toenemen. Dit komt voor een deel doordat de koopsector in omvang toeneemt, maar voor een deel ook doordat in de koopsector weinig (minder gewaardeerde) woningen gesloopt worden en in de loop der jaren steeds meer aanbod zal komen binnen de bestaande voorraad door de vergrijzing van de groep eigenaar-bewoners Regionale mismatch Op regionale schaal zijn sterke verschillen te ontdekken in zowel de kwantitatieve als kwalitatieve mismatch. In figuur 5.6 en figuur 5.7 zijn de huidige en toekomstige woningtekorten per COROP gebied ingetekend. Uit deze figuur valt op te maken dat het woningtekort met name in de Randstedelijke gebieden nog verder zal oplopen, met als uitschieters de gebieden Delft en Westland (9,1%) en Groot Amsterdam (8,2%). Deze tekorten zijn nog verder opgelopen in vergelijking met de resultaten uit het rapport van vorig jaar. Figuur 5.6: Regionale woningtekorten in percentage van de voorraad in 2020 Woningtekort in percentage van de voorraad; (COROP-gebieden) - 3,3% - 0,3% - 0,2% 1,8% 1,9% - 3,4% 3,5% 5,7% Bron: Primos ,8 9,1% 24 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

27 Figuur 5.7: Woningtekorten per COROP gebied Bron: Primos 2013 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 25

28 Voor de woningbeleggingsmarkt is het huursegment net onder en net boven de huurtoeslaggrens van belang. Vandaar dat op deze beide segmenten nader wordt ingezoomd. Voor de twee belangrijkste huursegmenten wordt de regionale restvraag getoond. Figuur 5.8: Restvraag zoekende huishoudens in het segment huurwoningen euro per maand (links) en euro per maand (rechts), naar regio en woonmilieu op jaarbasis 2015, Trend-GVA scenario Bron: Socrates 2013 Hieruit blijkt dat met name in Noord- en Zuid-Holland, maar ook in Utrecht, Gelderland en Brabant sprake zal zijn van een behoorlijke en aanhoudende druk op het middeldure huursegment. Daarbij gaat het vooral om stedelijke woonmilieus: in het centrum en/of dichtbij het centrum. Aan de rand van de stad en in de dorpse en landelijke woonmilieus is de restvraag veel minder omvangrijk. 1 Met het Primos model wordt een prognose gemaakt van het zgn. statistisch woningtekort. In die berekening wordt bovendien nog rekening gehouden met de te verwachte aantallen starters. De uitkomsten hiervan zijn in bijlage B opgenomen. 2 Restvraag: Restvraag betekent overigens niet dat mensen geen onderdak hebben. Doorstromers die de gewenste woning niet kunnen vinden zullen over het algemeen hun verhuiswens een jaar uitstellen en dus nog een jaar langer blijven wonen waar ze nu al wonen. Vestigers en starters hebben die relatief luxe positie veelal niet en zullen doorgaans water bij de wijn moeten doen. Zij zullen eerder dan doorstromers genoegen moeten nemen met een woning die niet helemaal aan hun voorkeur voldoet. Dit proces van substitutie zorgt er mede voor dat ook restaanbod niet direct leidt tot leegstand; met deze woningen die eigenlijk wat minder in trek zijn, nemen met name vestigers en starters dan maar genoegen. Kortom: restvraag leidt niet tot daklozen, maar vormt een signaal dat bepaalde segmenten erg onder druk staan. 3 Restaanbod: Restaanbod is niet synoniem aan leegstand maar geeft aan dat bepaalde groepen woonconsumenten enigszins gedwongen door de tijd genoegen moeten nemen met wat er wel beschikbaar is op de markt. 4 Op een bepaalde locatie en binnen een bepaald segment is sprake van ofwel restvraag dan wel restaanbod. Maar wanneer cijfers geaggregeerd worden over meerdere locaties en gemeenten, is er op provinciaal niveau sprake van zowel restvraag als restaanbod. Datzelfde geldt voor de marktsegmentatie. Per prijssegment is er ofwel restvraag dan wel restaanbod. Maar op het niveau van huur of koopsector is er zowel restvraag als restaanbod. 26 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

29 Deel 2: De woningbeleggingsmarkt 6. Inleiding Van de woningvoorraad in Nederland zijn circa 2,9 miljoen huurwoningen in eigendom van woningcorporaties en beleggers. Voor dit onderzoek heeft Capital Value 100 van de grootste woningbeleggers benaderd en 65 van de grootste woningcorporaties. Middels enquêtes zijn deze actoren gevraagd naar hun huidige en toekomstige activiteiten op de woningmarkt. Daarnaast is deze actoren gevraagd naar hun visie op de woningmarkt. In deel twee wordt tevens al gewerkt met het prijspeil van de liberalisatiegrens voor Deze ligt op 699,48 euro per maand. In dit rapport wordt daarnaast gebruik gemaakt van het onderzoek onder internationale beleggers dat door Capital Value in januari 2014 is gepresenteerd en waar het investeringsbeleid van 168 van de grootste internationale woningbeleggers in beeld is gebracht. Allereerst wordt in hoofdstuk 7 het investeringsbeleid van de verschillende beleggers (institutionele, particuliere en internationale) in kaart gebracht. Vervolgens wordt in hoofdstuk 8 ingegaan op de positie van woningcorporaties, hun toekomstige huisvestingsopgave en verkoopbeleid. Afsluitend zal in hoofdstuk 9 ingegaan worden op de huidige de stand van de financieringsmarkt voor (woning)beleggingen. Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 27

30 7. De woningbeleggers 7.1. Het woningbeleggingsjaar 2013 Na enkele jaren van krimp heeft het beleggingsjaar 2013 zich gekenmerkt door een groei van het totale investeringsvolume. Door institutionele en particuliere beleggers is voor meer dan 5 miljard euro geïnvesteerd in winkels, kantoren, woningen en bedrijfspanden. In 2013 is circa 1,3 miljard euro geïnvesteerd in verhuurde woningen. Deze investeringen betreffen transacties voor bestaande- en nieuwbouwwoningen. In vergelijking met 2012 is zowel een absolute als relatieve groei van het beleggingsvolume in woningen waargenomen. Het aandeel woningbeleggingen (26% in 2013) blijft groeien ten opzichte van voorgaande jaren en bevestigt de groeiende interesse van beleggers voor dit segment. Met name het risico-rendementsprofiel wordt door beleggers als positief ervaren ten opzichte van andere segmenten. Het direct rendement van woningbeleggingen is de afgelopen jaren stabieler gebleken in vergelijking met andere vastgoedsegmenten als winkels, kantoren en bedrijfsruimten. Figuur 7.1: Totaal transactievolume vastgoedbeleggingen versus woningbeleggingen * Prognose Capital Value Bron: Capital Value 2014 Een nieuwe ontwikkeling is dat de transactievolumes van woningbeleggingen groter worden. In 2013 werden portefeuilles verkocht tussen de 50 en 95 miljoen euro. Naar verwachting zal deze trend van portefeuilleverkopen verder toenemen. De woningbeleggingsmarkt was in 2013 nog steeds te typeren als een kopersmarkt. Waarbij meer werd aangeboden dan werd opgenomen. In Randstedelijke gebieden en provinciesteden zijn de bruto aanvangsrendementen gestabiliseerd. In de periferie stegen de bruto aanvangsrendementen licht Institutionele beleggers Institutionele beleggers in vastgoed zijn te verdelen in pensioenfondsen en verzekeraars. De groep institutionele beleggers heeft de afgelopen decennia een belangrijke rol gespeeld bij de realisatie van huurwoningen. Met name in de jaren 80 van de vorige eeuw is hun rol significant gegroeid. In deze periode hebben beleggers onder het ABP-convenant hun woningbezit uitgebreid tot woningen. De afgelopen decennia hebben institutionele beleggers hun woningbezit echter sterk afgebouwd naar woningen anno Deels door het uitponden en portefeuillegewijze verkoop maar in belangrijke mate door de afname van het aantal institutionele beleggers, waarbij veel van deze investeerders 28 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

31 indirect zijn gaan investeren. De waarde van de woningportefeuille van de Nederlandse institutionele beleggers bedraagt op dit moment circa 20 miljard euro. Institutionele beleggers proberen de woningportefeuille continu te verjongen middels een actief asset management. Dit doen zij hoofdzakelijk door in nieuwbouwcomplexen te investeren, leegkomende woningen te verkopen (uitponding) en het oudere bezit af te stoten door het aanbieden van complexen aan andere beleggers. In 2013 hebben institutionele beleggers voor circa 700 miljoen euro geïnvesteerd in nieuwbouw huurwoningen. Daarnaast hebben zij voor een bedrag van circa 640 miljoen euro aan woningen binnen hun woningportefeuille verkocht. Onder de huidige marktomstandigheden zien institutionele beleggers meer kansen op de woningmarkt in vergelijking met enkele jaren geleden. Daarnaast heerst een sterk groeiende vraag naar huurwoningen onder woonconsumenten. De verwachting is dat deze groei in vraag de komende jaren blijft aanhouden. Institutionele beleggers richten zich daardoor sterk op de verwerving van complexen in stedelijke regio s waar het aantal huishoudens sterk zal groeien en waar de woningtekorten verder oplopen Ontwikkelingen binnen de woningportefeuille Aan de institutionele beleggers is gevraagd naar de ontwikkelingen van het afgelopen jaar binnen hun woningportefeuille en hun verwachtingen voor de toekomst. In 2013 is het aantal mutaties binnen de woningportefeuille verder gedaald voor zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen. Daarnaast zijn de huurprijzen het afgelopen jaar in de gehele breedte licht gestegen. Voor 2014 verwachten de ondervraagde institutionele beleggers dat een verdere daling van leegstand binnen de woningportefeuille zal optreden. Institutionele beleggers zijn vrij eenduidig wat betreft hun verwachtingen voor de mutatiegraad (het percentage huuropzeggingen ten opzichte van de voorraad) binnen hun woningportefeuille. Voor zowel meergezinswoningen als eengezinswoningen verwacht 62,5% van de ondervraagden dat de mutatiegraad gelijk zal blijven. Een kleiner aandeel (25%) verwacht dat de mutatiegraad binnen hun portefeuille verder zal dalen. Ook over de ontwikkeling van de huurprijzen zijn de institutionele beleggers eensgezind. Allen verwachten dat de huurprijzen voor eengezinswoningen licht zullen stijgen. Voor meergezinswoningen denkt 87,5% dat de huurprijzen zullen stijgen. De overige 12,5% verwacht dat de huurprijzen voor meergezinswoningen gelijk zullen blijven. De daling van de leegstand binnen de woningportefeuille is het gevolg van de sterk groeiende vraag naar huurwoningen. Regionaal kunnen wel verschillen optreden. De leegstand in de Randstad en overige provinciesteden zal bijvoorbeeld lager zijn dan in de rest van Nederland. De vraag naar huurwoningen is hier namelijk groter. Huurprijzen zullen licht stijgen omdat de mutatiegraad zeer laag is. Een lage mutatiegraad betekent namelijk dat huurders langer blijven huren en dat beleggers minder vaak hun huurprijzen kunnen corrigeren naar meer marktconforme huren. Een lage mutatiegraad kan daarnaast een teken zijn dat woonconsumenten weinig keuze hebben binnen de huidige voorraad Beleggingsbeleid institutionele belegger: Voorkeur en volume Zoals al aangegeven zien institutionele beleggers door de huidige marktcondities kansen om meer te investeren in woningen. De ondervraagde institutionele beleggers geven aan in 2014 voor een bedrag van circa 1,1 miljard euro te willen investeren in huurwoningen (mits er genoeg aanbod is dat voldoet aan de investeringswensen van de beleggers). Het minimale bestedingsbedrag bij de verwerving van een complex ligt gemiddeld rond de 6 miljoen euro. Het maximale bestedingsbedrag dat institutionele beleggers bereid zijn te betalen voor een complex ligt op gemiddeld 45 miljoen euro. Aan de institutionele beleggers is gevraagd naar hun investeringsvoorkeur met betrekking tot huurwoningen. Huursegment: De prioriteit van institutionele beleggers bij uitbreiding van de woningportefeuille ligt nadrukkelijk bij woningen in het middeldure huursegment ( euro huur per maand). Deze woningen zijn betaalbaar voor de woonconsument, de vraag naar dit huursegment is groot en de Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 29

32 hoogte van de huur valt in het geliberaliseerde deel van de huurmarkt. Dit betekent dat er geen verhuurderheffing betaald hoeft te worden. Een groot deel van de institutionele beleggers (62,5%) geeft aan dat, als gevolg van de verhuurderheffing, de beleggingsactiviteiten verschuiven naar duurdere huursegmenten die boven de liberalisatiegrens vallen. Deze onderdelen maken het middeldure huursegment volgens beleggers het meest aantrekkelijke en veiligste investeringsproduct. Woningtype: Binnen de voorkeur naar woningtype is een opvallende verschuiving waarneembaar onder institutionele beleggers. Beleggers is gevraagd naar hun interesse om te investeren in bestaande en nieuwbouwwoningen op een schaal van 1 tot 5. Van institutionele beleggers is al langer bekend dat zij een sterke beleggingsvoorkeur hebben voor investeringen in nieuwbouwwoningen. In het woningbeleggingsonderzoek uit 2013 bleek dat 62,5% van de beleggers uitsluitend te willen investeren in nieuwbouwprojecten. Nu geeft 50% van de ondervraagden aan uitsluitend te willen investeren in nieuwbouwprojecten. Institutionele beleggers ontwikkelen blijkbaar meer aandacht voor bestaande huurwoningen. Wanneer dit verschil wordt uitgesplitst naar meergezinswoningen en eengezinswoningen dan wordt duidelijk dat onder bestaande bouw met name eengezinswoningen op groeiende interesse van institutionele beleggers kunnen rekenen. Iets meer dan de helft van de ondervraagden geeft aan interesse te hebben in bestaande eengezinswoningen. Voor bestaande meergezinswoningen geeft juist iets meer dan de helft van de ondervraagde institutionele beleggers aan geen tot matige interesse te hebben. De interesse in nieuwbouwwoningen blijft onverminderd sterk. Ook hier hebben eengezinswoningen de voorkeur boven meergezinswoningen. Figuur 7.2: Voorkeur woningtype institutionele beleggers op een schaal van 1 tot 5 (1= geen interesse 5= veel interesse) Bron: Capital Value 2014 De institutionele beleggers is gevraagd naar hun interesse in investeringen in huurwoningen voor specifieke doelgroepen zoals zorgwoningen, studentenhuisvesting en seniorenwoningen. De interesse om te investeren in studentwoningen is zeer beperkt. Meer dan de helft (57,1%) geeft aan niet te willen investeren in dit woningtype. De ondervraagde beleggers hebben meer aandacht voor senioren- en 30 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

33 zorgwoningen. Meer dan de helft van de ondervraagden zegt substantiële interesse te hebben in de verwerving van dergelijke typen huurwoningen. Van de ondervraagde beleggers geeft 28,6% aan helemaal geen interesse te hebben om te investeren in dit segment. Hoewel de vraag naar dergelijke woningen de komende jaren sterk zal oplopen is een deel van de beleggers sterk terughoudend bij investeringen door de onzekerheid over regelgeving en maatregelen vanuit de Rijksoverheid. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur heeft onlangs gewaarschuwd voor een sterk oplopend tekort aan geschikte woonvormen voor ouderen en mensen die langdurige zorg nodig hebben 5. Een deel van de beleggers overweegt nu om woningportefeuilles op te richten die aandacht geven aan dergelijke woonvormen. Figuur 7.3: Interesse onder institutionele beleggers in senioren-, studenten-, en zorgwoningen op een schaal van 1 tot 5 (1= geen interesse 5= veel interesse) Bron: Capital Value Particuliere beleggers De rol van de particuliere beleggers op de Nederlandse woningmarkt is sterk gegroeid. Een grotere groep particuliere beleggers is het afgelopen jaar actief betrokken geweest bij de verwerving van woningportefeuilles. De groep particuliere beleggers is uit te splitsen in drie categorieën. (1) Particuliere beleggers die al sinds langere tijd actief en gespecialiseerd zijn in woningbeleggingen. (2) Particuliere beleggers die al actief zijn binnen andere vastgoedsegmenten, maar waarvoor woningbeleggingen nog redelijk onbekend terrein zijn. Deze groep stapt (deels) over naar beleggingen in huurwoningen omdat dit type vastgoed zich heeft bewezen als een belegging met een relatief veilig beleggingsprofiel in vergelijking met andere vastgoedsegmenten. (3) De laatste groep bestaat uit vermogende nieuwkomers die tot nog toe geen beleggingen in vastgoed hebben, maar die het afgelopen jaar of in de nabije toekomst wel in Nederlands woningvastgoed willen beleggen. Ook deze groep nieuwe toetreders ziet de gunstige rendement-risico prestaties die binnen de beleggingsmarkt voor huurwoningen behaald kunnen worden. Bovendien heerst het sentiment bij deze beleggers dat dit het juiste moment is om woningen te kopen vanwege de lage prijzen. Deze laatste groep heeft met name interesse in de verwerving van kleinere lokale projecten. De particuliere beleggers hebben aangegeven in 2013 voor meer dan 300 miljoen euro te hebben geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen en hebben voor iets minder dan 100 miljoen euro aan woningen verkocht. Dit beeld past bij het beleggingsbeleid van particuliere beleggers om na exploitatie complexen uit te ponden. Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 31

34 De rol van particuliere beleggers in de Nederlandse markt voor huurwoningen wordt steeds groter omdat deze groep blijft groeien. Dit maakt het interessant om te analyseren wat het beleggingsbeleid van deze groep particuliere beleggers is. Middels een enquête is gevraagd naar hun visie op marktontwikkelingen en beleggingsbeleid, uitgesplitst naar de omvang van toekomstige investeringen en voorkeur naar type woningvastgoed. Deze wordt in de volgende sub-paragraaf behandeld Ontwikkelingen binnen de woningportefeuille Aan de particuliere beleggers is gevraagd naar de ontwikkelingen van het afgelopen jaar binnen hun woningportefeuille en hun verwachtingen voor de toekomst. Particuliere beleggers geven aan dat het aantal mutaties in 2013 in vergelijking tot vorig jaar gelijk is gebleven. De huurprijzen binnen de woningportefeuille van particuliere beleggers zijn in 2013 licht gestegen. De verwachting onder particuliere beleggers is dat de leegstand in 2014 op het huidige niveau zal blijven. Van de particuliere beleggers verwacht 58,3% dat de mutatiegraad bij eengezinswoningen gelijk zal blijven. Voor meergezinswoningen verwacht 64,9% van de ondervraagde beleggers dit. Een kleiner aandeel (30,6% voor eengezinswoningen en 27% voor meergezinswoningen) verwacht dat de mutatiegraad binnen de eigen portefeuille licht zal toenemen. Meer dan 60% van de particuliere beleggers verwacht dat de huurprijzen de komende periode verder zullen stijgen. Iets meer dan 20% van de ondervraagde particuliere beleggers denkt dat de huurprijzen in 2014 gelijk zullen blijven Beleggingsbeleid particuliere beleggers: Voorkeur en volume De ondervraagde beleggers geven aan voor 2014 meer dan 650 miljoen euro beschikbaar te hebben om te investeren in Nederlandse huurwoningen. Voor dit onderzoek is slechts een deel van de particuliere beleggers ondervraagd (met name de grootste). Door extrapolatie van de totale beleggersgroep ramen wij het totaal beschikbare volume van deze groep voor 2014 op minimaal 1 miljard euro. De particuliere beleggers geven aan te willen investeren in woningen in het middeldure segment ( euro huur per maand). Een substantieel deel van de particuliere beleggers geeft aan ook te willen investeren in huurwoningen in het goedkope huursegment (< 699 euro huur per maand), 37,1% in meergezinswoningen en 27,8% in eengezinswoningen. De potentie in huurprijzen is de belangrijkste incentive voor beleggers om in het goedkope huursegment te investeren. Na mutatie kunnen de huurprijzen van deze woningen veelal verhoogd worden naar vrije sector huurprijzen. 32 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

35 Figuur 7.4: Voorkeur huursegment particuliere beleggers bij investeringen Bron: Capital Value 2014 Nieuwbouw vs. bestaande woningen: Particuliere beleggers blijken een onverminderd sterke voorkeur te hebben voor investeringen in bestaande bouw ten opzichte van nieuwbouw. Dit beeld wordt bevestigd wanneer gekeken wordt naar de woningtransacties in Particuliere beleggers zijn het meest betrokken bij transacties van bestaande woningen. Institutionele beleggers zijn daarentegen oververtegenwoordigd bij transacties van nieuwbouwcomplexen. Het zwaartepunt van de interesse bij particuliere beleggers ligt voornamelijk bij bestaande meergezinswoningen (61,6%) en bestaande eengezinswoningen (60,5%). Figuur 7.5: Interesse onder particuliere beleggers nieuwbouw en bestaande bouw op een schaal van 1 tot 5 (1= geen interesse 5= veel interesse) Bron: Capital Value 2014 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 33

36 Woningtype: De interesse onder particuliere beleggers om te investeren in huurwoningen voor bijzondere doelgroepen is beperkt. Een kwart van de particuliere beleggers staat welwillend tegenover investeringen in studentenwoningen. Voor seniorenwoningen en zorgwoningen is nog minder interesse. 68,6% geeft aan niet tot nauwelijks interesse te hebben in investeringen in zorgwoningen, 63,9% geeft aan niet tot nauwelijks te willen investeren in seniorenwoningen. Figuur 7.6: Interesse onder particuliere beleggers in senioren-, studenten-, en zorgwoningen op een schaal van 1 tot 5 (1= geen interesse 5= veel interesse) Bron: Capital Value 2014 Geografische strategie: Waardecreatie door regionale marktkennis Waar institutionele beleggers hun beleggingen vooral focussen op de stedelijke regio s in de Randstad en de Brabantse Stedenrij zijn particuliere beleggers geografisch gezien breder georiënteerd en actief. Een aantal grotere particuliere beleggers is landelijk actief. De kleinere particuliere beleggers hebben veelal een sterkere regionale oriëntatie bij de verwerving van huurwoningen. Zij investeren het liefst in hun thuisregio omdat zij daar veel beter op de hoogte zijn van de lokale en regionale marktsituatie. Zij kunnen daardoor makkelijker inspelen op de lokale ontwikkelingen in de vraag naar woonruimte Buitenlandse interesse in de Nederlands woningbeleggingsmarkt Vanaf medio 2013 oriënteren steeds meer internationale vastgoedinvesteerders zich op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. De afgelopen decennia werd deze markt gedomineerd door Nederlandse beleggers. Deze ontwikkeling was voor Capital Value aanleiding om deze nieuwe groep investeerders en hun investeringsprofiel nader te onderzoeken. Voor het onderzoek zijn ruim 200 internationale vastgoedinvesteerders, die actief zijn op de Europese vastgoedmarkt, uit Noord-Amerika, Azië, het Midden-Oosten en Europa benaderd. Na analyse en onderzoek blijkt dat 168 van deze beleggers voldoen aan de gestelde criteria dat ze cross-border investeren in Europees residentieel vastgoed of deze mogelijkheid onderzoeken. Deze groep vormt de onderzoekseenheid van dit onderzoek. Gezamenlijk hebben deze investeerders 276 miljard euro belegd vermogen waarvan meer dan 28 miljard euro belegd is in woningen. Het is voor het eerst dat een dergelijk grootschalig onderzoek naar de Europese residentiële markt is uitgevoerd. Hiervoor zijn gesprekken gevoerd in onder andere Londen, New York, Frankfurt en München. 34 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

37 Residential real estate: a safe haven Uit onderzoek van het INREV blijkt dat internationale vastgoedinvesteerders sinds 2008 het meest geïnteresseerd zijn in veilige core-beleggingen. In een macro-economische omgeving van lage groei, lage rente en inflatie zoeken investeerders naar een product dat voldoende rendement oplevert. Het investeren in residentieel vastgoed laat zich kenmerken door een stabiele performance met een voor veel investeerders aantrekkelijke risico-rendement verhouding. Van de internationale vastgoedinvesteerders aangesloten bij het INREV geeft 55% aan de Europese woningbeleggingsmarkt interessant te vinden. Toenemende dynamiek op de Europese woningbeleggingsmarkt Waar tot enkele jaren terug de cross-border investeringen in verhuurde woningen zich vooral tot Duitsland beperkten, verbreden steeds meer investeerders hun scope naar andere landen. In 2013 hebben er cross-border transacties plaatsgevonden in onder andere Scandinavië, Zweden, Polen, het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Spanje. De dynamiek op de Europese woningbeleggingsmarkt neemt toe. Uit studie van het IPD blijkt dat institutionele investeerders bij pan-europese woningportefeuilles een boven gemiddeld rendement hebben behaald, hoger dan op andere vastgoedsegmenten. Nederland kent de grootste yield spread tussen het bruto aanvangsrendement en de rente op staatsobligaties. Nederland vormt dan ook een goed alternatief voor Duitsland. Sinds begin 2000 is Duitsland de belangrijkste woningbeleggingsmarkt in Europa waarop de meeste internationale investeerders actief zijn. Omdat beleggers steeds meer moeite hebben geschikt aanbod in Duitsland te verwerven, veel vermogen beschikbaar is en de prijzen in Duitsland zijn gestegen wordt steeds nadrukkelijker naar andere markten gekeken. In verhouding met landen als Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk wordt in Nederland een laag totaal rendement behaald. Dit wordt veroorzaakt door een negatieve ontwikkeling van het indirecte rendement (de sterke waardedaling van de koopwoningmarkt). Het directe rendement echter, behoort tot de hoogste in Europa. Het aantrekken van de woningmarkt in Nederland kan positieve gevolgen hebben voor het indirecte rendement en daarmee het totaal rendement. Uit het onderzoek blijkt dat na Duitsland en Scandinavië, Nederland op een derde plaats van Europese landen staat waarin de internationale investeerders de komende jaren willen beleggen. 23% van de internationale vastgoedinvesteerders die cross-border beleggen in Europees vastgoed geeft aan in Nederlandse huurwoningen geïnteresseerd te zijn. Investeringen in Nederland door internationale beleggers In 2014 hebben internationale beleggers meer dan 1 miljard beschikbaar om te investeren in Nederlandse huurwoningen. Indien voldoende aanbod aanwezig is, kan dit bedrag hoger uitvallen omdat de investeerders veel vermogen beschikbaar hebben voor investeringen in Europese woningen. Internationale beleggers hebben vaak een aanloopfase van 4 tot 6 maanden nodig. Van de buitenlandse beleggers die in Nederland willen investeren is 29% actief met acquisities bezig en daarnaast is 25% begonnen met het beoordelen van portefeuilles. De eerste internationale transacties zullen begin 2014 plaatsvinden. Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 35

38 Figuur 7.7: Herkomst internationale investeerders Bron: Capital Value 2014 De internationale investeerders zijn actief met zowel institutioneel kapitaal als private equity. Meer dan 80% geeft de voorkeur aan directe investeringen. 54% van de ondervraagde beleggers geeft aan het management vanuit de eigen organisatie te willen doen, hierbij breiden ze of de bestaande organisatie uit naar Nederland of integreren ze een specialist voor de Nederlandse markt in hun organisatie. 17% van de investeerders wil samenwerken met een Nederlandse partner voor het portefeuillemanagement. Van de internationale beleggers geeft 91% de voorkeur aan- verwerving van bestaande complexen. Deze hebben als voordeel dat de informatie beschikbaar is over de positie van het complex in de markt. Figuur 7.8: Investeringsstrategie internationale investeerders op de Nederlandse woning (beleggings-) markt Bron: Capital Value Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

39 De onderzochte internationale investeerders zijn allemaal (100%) geïnteresseerd in appartementencomplexen. De achterliggende reden is dat men hierbij op lagere beheer- en onderhoudskosten rekent. Dit sluit tevens aan bij de demografische prognoses waarin het aantal 1-persoonhuishoudens fors toeneemt. 63% van de investeerders is tevens geïnteresseerd in de het verwerven van eengezinswoningen. Woningcomplexen moeten bij voorkeur niet aangebroken zijn. Complexen waarin is uitgepond, de zogenaamde Swiss cheese, worden lager gewaardeerd. Internationale beleggers zijn voornamelijk geïnteresseerd in huurwoningen tussen 700,- en 1.000,- euro per maand. Het midden-huursegment is favoriet omdat naar verwachting de tekorten in dit segment zullen toenemen. Circa 20% van de internationale investeerders geeft ook aan interesse te hebben om te investeren in sociale huurwoningen, dit zijn met name private equity investeerders. Deze internationale investeerders vergelijken de situatie met de privatisering op de Duitse markt begin Slechts 23% van de internationale investeerders geeft aan geïnteresseerd te zijn in speciale woonvormen. Voor studentenhuisvesting, mits verhuurd met langlopende contracten, bestaat onder ca. 16% van de internationale investeerders interesse, dit zijn met name Angelsaksische beleggers. Figuur 7.9: Internationale interesse in de verschillende huurprijs segmenten Bron: Capital Value 2014 Conclusie Voor 2014 is meer dan 1 miljard euro beschikbaar voor investeringen in Nederland. Soortgelijke bedragen worden genoemd voor de daaropvolgende jaren. Het is derhalve te verwachten dat het aantal transacties met internationale partijen de komende jaren fors zal toenemen. Het investeringsprofiel van de internationale beleggers is complementair aan dat van Nederlandse particuliere- en institutionele belegger. Internationale investeerders kunnen hiermee een positieve bijdrage leveren aan de ontwikkeling van de Nederlandse commerciële huursector. 5 Raad voor de Leefomgeving en infrastructuur (2014) Langer zelfstandig, een gedeelde opgave voor wonen, zorg en welzijn Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 37

40 8. Woningcorporaties 8.1. Bedrijfsvoering woningcorporaties herzien Voor de corporatiesector is 2013 een bewogen jaar geweest waarin de nodige ontwikkelingen hebben plaatsgevonden die invloed hebben op de bedrijfsvoering van deze sector. Puntsgewijs zijn deze ontwikkelingen als volgt: Instemming van de Eerste en Tweede Kamer met het Woonakkoord Veranderingen betreffende regelgeving verkoop corporatiebezit (circulaire MG ) Verdere afname waarde van corporatiebezit Herprofilering van volkshuisvestelijke taken De financiële positie van woningcorporaties blijft volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onder druk staan. Uit onderzoek van het CFV (Sectorbeeld 2013) blijkt dat de solvabiliteit van de sector over de gehele breedte is gedaald naar 25%. Deze druk wordt vergroot door de genomen overheidsmaatregelen zoals het Woonakkoord. De belangrijkste maatregel uit het Woonakkoord voor woningcorporaties is de verhuurderheffing. In de wet verhuurderheffing is bepaald dat eigenaren met gereguleerd woningbezit een heffing aan de overheid moeten betalen. Van deze gereguleerde woningen is 83% in bezit van woningcorporaties, wat neerkomt op circa 1,7 miljard euro aan verhuurderheffing in 2017 (Bron: Aedes 2013). Aan dit onderzoek hebben 65 van de grootste corporaties meegewerkt. In onderstaand figuur is weergegeven hoe de woningcorporaties de verhuurderheffing denken te bekostigen. Woningcorporaties kiezen veelal voor een mix van maatregelen die bestaan uit (1) huurverhogingen, (2) verlagen van de bedrijfslasten en (3) individuele verkoop woningen aan zittende huurders. Figuur 8.1: Bekostiging verhuurderheffing volgens corporaties Bron: Capital Value Bouwproductie woningcorporaties glijdt verder af De financiële positie van corporaties is de afgelopen jaren verslechterd. Als gevolg is het vermogen van woningcorporaties om te investeren in nieuwbouwwoningen de komende jaren sterk ingeperkt. Deze ontwikkeling is ook terug te zien in de (nieuw)bouwprognoses tot 2017 die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft opgesteld. In 2012 prognosticeerde het WSW nog dat de komende vijf jaar 38 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

41 nieuwe huurwoningen gebouwd zouden worden door woningcorporaties. In de prognose van 2013 beredeneert het WSW dat de komende vijf jaar nog maar woningen bijkomen, met een dieptepunt in 2017 van slechts woningen. De prognose laat hiermee zien dat woningcorporaties hun huidige plannen voor de nabije toekomst nog aan het afronden zijn maar voor de verdere toekomst slechts beperkt ruimte zien voor nieuwbouwplannen. Deze prognose wordt bevestigd door brancheorganisatie Aedes en onderzoek van Capital Value. Uit laatstgenoemd onderzoek blijkt dat meer dan de helft van de ondervraagde woningcorporaties bouwplannen heeft moeten schrappen de afgelopen twee jaar. Gemiddeld gaat het om meer dan 50% van de plancapaciteit. Een aantal corporaties geeft aan dat het 80 tot 90% van plancapaciteit betreft. De afname van de (nieuw)bouwproductie heeft verder tot gevolg dat woningcorporaties minder snel over zullen gaan tot het slopen van verouderd woningbezit. Woningcorporaties hebben immers nauwelijks het vermogen om deze gesloopte woningen te vervangen. Woningcorporaties zullen daarom meer gelden vrij moeten maken voor de renovatie van hun woningbezit. Figuur 8.2: Bouwproductie en prognose bouwproductie woningcorporatie Bron: CFV en Capital Value Verkoop corporatiebezit Het huidige kabinet Rutte-Asscher is van mening dat woningcorporaties zich meer moeten richten op hun kerntaken; het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen en de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals ouderen en studenten (Rijksoverheid, 2013). Het kabinet probeert daarnaast het eigen woningbezit onder woonconsumenten te stimuleren. Onder het mom van deze herprofilering en verslechtering van de financiële positie voelen woningcorporaties zich genoodzaakt om delen van haar bezit, die niet binnen de kerntaken horen, te verkopen aan verschillende partijen zoals woonconsumenten, beleggers en andere corporaties. Daarnaast blijkt uit figuur 8.1 dat woningcorporaties de verkoop van eigen bezit als belangrijk instrument zien om de verhuurderheffing te bekostigen. Verkoop particuliere woningmarkt Het WSW heeft berekend dat de verkoop van individuele huurwoningen aan zittende huurders en andere particulieren is toegenomen tot woningen in In de voorgaande twee jaren schommelde dit getal rond de woningen. Voor de komende jaren verwacht het WSW dat dit cijfer zal gaan dalen naar ABF research heeft in deel 1 van dit onderzoek al laten zien dat dergelijke afzetcijfers zeker niet onrealistisch zijn. Corporatiewoningen zijn met name voor starters op de (koop)wo- Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 39

42 ningmarkt aantrekkelijk geprijsd doordat corporaties vaak een korting geven op de vraagprijs. Ook heerst het sentiment onder starters dat de prijzen op de (koop)woningmarkt de bodem bereikt hebben en dat dit het juiste moment is om een (eerste) woning te kopen. Zittende huurders zijn vaak minder bij machte om hun huidige huurwoning aan te kopen. Deze groep ondervindt meer moeite om de financiering rond te krijgen wanneer hun huidige woning door de woningcorporatie aangeboden wordt. In de huidige financieringsmarkt, waarbij hypotheekverstrekkers een steeds kleiner deel van de totale koopsom willen financieren, wordt het alleen maar lastiger voor deze groep Complexgewijze verkoop: de nieuwe circulaire (MG ) Per 1 oktober 2013 is de nieuwe regelgeving betreffende de verkoop van corporatiewoningen in werking getreden. Deze nieuwe circulaire (MG ) biedt verruiming van de regelgeving omtrent de verkoop van corporatiebezit. De belangrijkste aanpassingen zijn als volgt: - Mogelijkheid om particuliere woonconsumenten een korting van meer dan 10% te geven wanneer deze de woning voor eigen gebruik willen verwerven. Deze wijziging vergroot de toegang van starters om tot de markt voor koopwoningen toe te treden. - Minder voorwaarden bij de verkoop van geliberaliseerde en mogelijk te liberaliseren woningen aan marktpartijen. Geliberaliseerde woningen zijn woningen met een maandhuurprijs hoger dan 699,48 euro. Mogelijk te liberaliseren woningen zijn huurwoningen waarvan de maandelijkse huur op dit moment beneden de 699,48 euro ligt maar waarvan het aantal WWS-punten 140 of meer is. Het aantal WWS-punten bepaalt de maximaal te vragen maandelijkse huurprijs voor een verhuurder. Voor een woning met 140 of meer WWS-punten mag een verhuurder meer dan 699,48 euro huur per maand vragen. Zoals al eerder vermeld, is het kabinet van mening dat woningcorporaties zich meer bezig moeten houden met hun kerntaken; het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen en de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Volgens het kabinet is de verhuur en beheer van geliberaliseerde en mogelijk te liberaliseren huurwoningen geen kerntaak van woningcorporaties. Op dit moment bezitten woningcorporaties ongeveer woningen die op basis van het aantal WWS-punten geliberaliseerd kunnen worden. Door de nieuwe circulaire kunnen woningcorporaties dit deel van hun woningbezit makkelijker afstoten. Corporaties verwerven hiermee ook een nieuwe tool om middelen vrij te maken voor nieuwe investeringen Verkoopdoelstellingen woningcorporaties Van de ondervraagde woningcorporaties geeft circa 42% aan te overwegen complexgewijs te willen verkopen. Deze corporaties is ook gevraagd een inschatting te geven van het totale volume dat zij jaarlijks complexgewijs denken te verkopen. Woningcorporaties willen in het geval van complexgewijze verkoop gemiddeld 4 woningcomplexen per jaar verkopen. Dit komt neer op gemiddeld 235 woningen per corporatie. Hierbij dient opgemerkt te worden dat hier een enorme diversiteit zit tussen de antwoorden van corporaties. 40 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

43 Figuur 8.3: Type aangeboden huurwoningen door corporaties Bron: Capital Value 2014 Het overgrote deel van deze woningen valt binnen de bestaande woningvoorraad van woningcorporaties. Het zijn voor het merendeel vrije sector huurwoningen die woningcorporaties complexgewijs willen verkopen. De verhuur van dergelijke woningen behoort immers niet tot de kerntaken van corporaties volgens het huidige kabinet. Het deel van de sociaal verhuurde woningen dat wordt aangeboden is veelal het deel van het bezit van corporaties dat nu nog sociaal verhuurd wordt maar mogelijk te liberaliseren is na mutatie. Corporaties houden bij de selectie al rekening met de volkshuisvestelijke taken. In onderstaande grafiek is een aantal belangrijke selectiecriteria weergegeven. Figuur 8.4: Selectiecriteria te verkopen complexen Bron: Capital Value 2014 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 41

44 Aan de woningcorporaties is ook de vraag voorgelegd wat redenen zijn om delen van hun woningbezit complexgewijs te verkopen. In figuur 8.5 zijn de resultaten weergeven. Figuur 8.5: Redenen woningcorporaties tot complexgewijze verkoop Bron: Capital Value 2014 De meerderheid van de respondenten geeft aan dat inkomsten uit complexgewijze verkoop nodig zijn om de realisatie van nieuwbouwprojecten mogelijk te maken. Dit betreft nieuwbouwprojecten voor het sociale segment. De ondervraagde woningcorporaties geven aan zich, naar wens van het kabinet, meer bezig te gaan houden met hun sociale huisvestingstaak. Circa 50% van de woningcorporaties die aangeven complexgewijs te willen verkopen doen dit om de nieuw ingestelde verhuurderheffing te bekostigen. 66,7% van de ondervraagde corporaties denkt een deel van de gelden verkregen uit complexgewijze verkoop ook te zullen aanwenden ter verduurzaming van het overige corporatiebezit. Het resterende deel van de woningcorporaties geeft aan de komende twee jaar geen woningbezit complexgewijs te willen verkopen. Redenen die hiervoor worden gegeven zijn onder meer dat de voorkeur uitgaat naar individuele verkoop van het woningbezit aan zittende huurders en starters op de woningmarkt. Een deel van de corporaties geeft aan dat geen markt is bij beleggers voor het deel dat zij zouden willen verkopen. Ook geeft een deel aan dat er geen financiële noodzaak is om complexgewijs te verkopen. De meningen van corporaties over de vraag of complexgewijze verkoop een vaste plaats zal krijgen binnen het verkoopbeleid van de organisatie zijn sterk verdeeld. Vooral bij de grotere woningcorporaties (> woningen) zal complexgewijze verkoop van bezit een vaste plaats in het verkoopbeleid innemen. Kleinere woningcorporaties zien complexgewijze verkoop vooral als een tijdelijke doelstelling die niet los gezien kan worden van de bekostiging van de verhuurderheffing Groeiende interesse beleggers in corporatiebezit De interesse onder institutionele, particuliere beleggers en buitenlandse investeerders voor de verwerving van corporatiewoningen is aanzienlijk. In onderstaand figuur is de mate van interesse onder Nederlandse institutionele en particuliere beleggers weergegeven. Daarnaast is de beleggers gevraagd naar de voor- en nadelen van de verwerving van corporatiewoningen. 42 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

45 Figuur 8.6: Interesse onder institutionele en particuliere beleggers in verwerving corporatiebezit op een schaal van 1 tot 5 (1= geen interesse 5= veel interesse) Bron: Capital Value 2014 In figuur 8.7 is een verdeling gegeven van de strategische voordelen die beleggers zien bij de verwerving van corporatiewoningen. Het zwaartepunt van de voordelen, bij zowel institutionele beleggers als bij particuliere beleggers, ligt bij de potentie in huurprijzen. Het huidige huurprijsniveau bij corporatiewoningen biedt de beleggers over het algemeen nog genoeg ruimte om huren na mutatie te verhogen naar marktconforme prijzen. Particuliere beleggers zijn daarnaast van mening dat corporatiewoningen een goede verhuurbaarheid bieden (minder risico op leegstand) en dat de woningen relatief goed onderhouden zijn (minder onderhoudskosten). Institutionele beleggers zien daarentegen met name voordelen in de geografische ligging van de corporatiewoningen (veel aanbod binnen stedelijke groeiregio s) en de kwaliteit van de woningen. Figuur 8.7: Voordelen bij acquisitie corporatiebezit volgens beleggers Bron: Capital Value 2014 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 43

46 Nadelen ten opzichte van de verwerving van corporatiewoningen zien de ondervraagde beleggers ook. De nieuw ingestelde verhuurderheffing wordt door beide groepen beleggers als grootste nadeel gezien. De verhuurheffing zal immers in de nabije toekomst verder oplopen. Beleggers zijn daardoor met name geïnteresseerd in corporatiewoningen die boven de liberalisatiegrens vallen of die potentieel te liberaliseren zijn na mutatie (huurwoningen met > 140 WWS punten, per 1 juli 2014). Twee andere factoren die beleggers als een nadeel beschouwen zijn de lage leefbaarheid van de buurten waarin het corporatiebezit zich bevindt en de onzekerheid over regelgeving vanuit de landelijke politiek. De leefbaarheid in de directe omgeving van het bezit is van invloed op de waarde van het vastgoed. Figuur 8.8: Nadelen bij acquisitie corporatiebezit volgens beleggers Bron: Capital Value Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

47 9. De financieringsmarkt voor (woning)beleggingen Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt in 2013 nog steeds krap De Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt is nog niet uit de problemen. De (te) ruime bevoorschotting uit de periode vóór 2008 geeft nu problemen bij aanstaande herfinancieringen. Het vastgoed is sterk in waarde gedaald, waardoor een toenemend percentage van uitstaande financieringen onder water staat. Erger nog: in veel vastgoedsegmenten is het leegstandsniveau historisch hoog. Enkele beleggers en ontwikkelaars hebben het hoofd hierdoor niet boven water kunnen houden. Een aantal spraakmakende faillissementen heeft laten zien, dat het uit te winnen vastgoed in de huidige markt maar zelden een verlies voor de bank kan voorkomen. Deze ontwikkeling kwam begin 2013 tot een apotheose met de nationalisatie van SNS Reaal door oplopende verliezen bij het onderdeel Property Finance. De impact hiervan moet niet worden onderschat. Op de eerste plaats versterkte dit voorval de aandacht van de toezichthouder DNB voor de vastgoedfinancieringenportefeuilles bij grote Nederlandse banken. Dit resulteerde in een diepgaande asset quality review op deze portfolio s. Op de tweede plaats was internationaal veel aandacht voor de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt. Bijvoorbeeld bij rating agencies die een oordeel over de soliditeit van banken geven. Beide ontwikkelingen maken het voor de (bancaire) vastgoedfinanciers niet makkelijker. Meer transacties leiden tot toenemende financieringsvraag Tegelijkertijd was in 2013 een duidelijke toename van het aantal beleggingstransacties op de Nederlandse woningmarkt. Voor een belangrijk deel is er sprake van nieuwe toetreders. Zij zoeken beleggingsmogelijkheden met een relatief hoog rendement en een gematigd risicoprofiel. In historisch perspectief lijkt de Nederlandse huurwoningenmarkt (steeds beter) aan deze wens te voldoen, zoals is op te maken uit de spread tussen cashrendement uit woningbelegging en 10-jaars staatsleningen. Figuur 9.1 Ontwikkelingen rendement van woningen en 10-jaars staatsleningen Bron: ABN AMRO Bank 2014 Om optimaal te profiteren van deze beleggingsmogelijkheid is men op zoek naar een (beperkte) hefboom met vreemd vermogen. Tot nu toe is dit vreemd vermogen vooral bancair ingevuld. De verwachting is dat het beleggingsvolume in de komende periode verder toeneemt. Ook met name door grotere transacties. Daarnaast geven de corporaties invulling aan de (ongeborgde) herfinanciering van niet- DAEB-bezit (Diensten van Algemeen en Economisch Belang). De vraag is hoe de financieringsmarkt in Nederland zich organiseert met het oog op deze toenemende vraag. Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 45

48 Veranderende markt opent (wellicht) deuren naar de kapitaalmarkt Voorlopig blijft het bancaire loket het belangrijkst. De Nederlandse woningbeleggingsmarkt is versnipperd. Veel relatief kleine beleggers zoeken een eenvoudige lening bij een vertrouwde bank. De omvang van de portfolio s en de beperkte kennis en ervaring met internationale krediet-documentatie maken de weg naar internationale aanbieders en/of de kapitaalmarkt minder voor de hand liggend. Daarnaast sluit de Nederlandse praktijk van het uitponden van woningcomplexen niet makkelijk aan bij de wensen en eisen van buitenlandse kredietverschaffers. Een meer intensieve samenwerking tussen Nederlandse en buitenlandse banken ligt daarom voor de hand. Via syndicaten en club-deals kan een Nederlandse bank een deel van het risico plaatsen bij een buitenlandse partij. Op de langere termijn kan het financieringslandschap in Nederland echter nog pluriformer worden. Een uitstapje naar de Duitse woningbeleggingsmarkt geeft een interessant perspectief. In 2013 waren twee geslaagde beursgangen voor woningbeleggingsfondsen te zien, LEG en Deutsche Annington. Samen met de reeds bestaande beursgenoteerde Duitse woningbeleggers bewijst dit de volwassenheid van de Duitse markt op dit vlak. Maar ook aan de financieringskant was er nieuws. Als een van de weinige Europese markten was hier weer sprake van versterkte activiteit op het gebied van gesecuritiseerde vastgoedleningen. Via deze securitisaties kunnen bijvoorbeeld pensioenfondsen relatief eenvoudig beleggen in vastgoedleningen. Sinds het vierde kwartaal 2012 zijn in totaal vier commercial mortgage backed securities (CMBS) geplaatst. Tabel 9.1 Overzicht van recente Duitse CMBS plaatsingen van Duitse meergezinswoningen. transactie datum onderpand loan-to-value WAL? Florentia 2012 september 2012 Duitse meergezinswoningen 64% 5,1 Taurus 2013-GMF1 mei 2013 Duitse meergezinswoningen 60% 4,9 German Res. Funding juni 2013 Duitse meergezinswoningen 65% 5,2 German Res. Funding oktober 2013 Duitse meergezinswoningen 65% 4,5 Bron: ABN AMRO Bank 2014 Het aantal, maar ook de omvang van deze transacties (gemiddeld 1 miljard euro per CMBS en 500 miljoen euro per IPO), laat het vertrouwen van met name institutionele beleggers in de Duitse huurwoningmarkt zien: zowel in het eigen, als in het vreemd vermogen. Dit vertrouwen kan helaas niet zonder meer worden vertaald naar de Nederlandse huurwoningenmarkt. Hiervoor zijn de verschillen nog te groot. Opvallend genoeg wordt de Duitse woningmarkt steeds vaker aangehaald als model waaraan ook de Nederlandse markt zich zou kunnen oriënteren. Hierbij gaat het om de beoogde balans tussen kopen en huren of de particuliere hypothekenmarkt. Bovenstaande voorbeelden laten echter zien, dat ook ten aanzien de beleggings- en financieringsmarkt interessante leerpunten zijn. 46 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

49 Bijlagen Bijlage A: Toekomstbeeld In dit rapport wordt een toekomstbeeld voor de woningmarkt geschetst met behulp van een aantal scenario s en varianten. In deze toekomstbeelden wordt rekening gehouden met demografische en macro-economische ontwikkelingen waarvoor een drietal macro-economische scenario s geformuleerd is. Daarnaast wordt rekening gehouden met beleidseffecten waarvoor een tweetal gedragsvarianten uitgewerkt is (betreffende het gedrag van de verhuurders). Vervolgens is er NIET voor gekozen om alle scenario s uit te werken via beide gedragsvarianten. Op inhoudelijke gronden is ervoor gekozen het macro-economische Crisis scenario alleen in te vullen met een gedragsvariant waarin verhuurders beperkt gebruik maken van de beleidsmaatregelen en het Herstel scenario alleen met een gedragsvariant waarin royaal gebruik gemaakt wordt van de maatregelen. Met elkaar schetsen deze scenario s de bandbreedte van onzekerheden. De maatschappelijke ontwikkelingen in beeld Demografische ontwikkeling Voor de demografische ontwikkeling wordt in alle scenario s uitgegaan van de Primos 2013-prognose. Deze prognose is eind 2013 gemaakt en levert informatie over het aantal inwoners, het aantal huishoudens, de daarbij behorende woningvoorraad en woningbehoefte, in kwantitatieve zin. De Primos-prognose geeft de meest waarschijnlijke toekomstige ontwikkelingen aan, op basis van de huidige inzichten. Het is een trendraming: bestaande trends worden doorgetrokken. Op landelijk niveau wordt uitgegaan van de nationale bevolkingsprognose van het CBS die eind 2012 is gepubliceerd. Het totaal aantal inwoners in deze prognose komt voor 2030 uit op 17,6 miljoen. Het aantal huishoudens wordt geschat op 8,4 miljoen in In deze prognose is rekening gehouden met de beleidsveranderingen in de zorg waardoor er minder mensen intramuraal zullen wonen dan op dit moment het geval is, en er dus meer huishoudens zullen zijn. Wel is de trend naar een lagere huishoudensgroei op termijn onmiskenbaar. De jaarlijkse toename van het aantal huishoudens daalt, van per jaar op dit moment naar rond 2020 en rond De nieuwe Primos-prognose laat nog wat scherper dan de vorige prognose (uit 2011) een beeld zien waarbij er de komende jaren waarschijnlijk minder woningen toegevoegd worden aan de bestaande voorraad, dan dat het aantal huishoudens toeneemt. Dit betekent dat de nieuwe prognose een sterker oplopende spanning op de woningmarkt voor de komende jaren verwacht dan op basis van de vorige prognose het geval was. Dit komt met name doordat de verwachtingen ten aanzien van de nieuwbouwproductie omlaag zijn bijgesteld. Macro-economische ontwikkeling De macro-economische ontwikkeling vertaalt zich in een inkomensontwikkeling. Op dit punt wordt gerekend met een drietal scenario s. Voor de korte termijn (tot 2015) bieden de verwachtingen van het CPB houvast over de inkomensontwikkeling. Maar voor de langere termijn ontbreken dit soort (recente) CPBverwachtingen. Om recht te doen aan de macro-economische onzekerheden, zijn daarom aansluitend op de CPB-verwachtingen drie macro-economische scenario s opgezet. Al deze scenario s volgen tot 2015 dus de CPB-verwachtingen. Op langere termijn wordt een zekere bandbreedte gecreëerd door naast een Trendscenario rekening te houden met een verdere neerwaartse ontwikkeling (Crisisscenario) dan wel een opgaande lijn (Herstelscenario) in de inkomensontwikkeling. In figuur A.1 worden de verwachtingen getoond. Hierin is de ontwikkeling van het gemiddeld inkomen over de afgelopen twintig jaar weergegeven (in constante prijzen). Vooral in het begin van de jaren negentig heeft zich een snelle inkomensgroei voorgedaan. Het inkomen groeide van euro per jaar Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 47

50 in 1991 naar euro per jaar in Daarna heeft zich een daling voorgedaan. Het CPB verwacht tot 2015 een verdere afname van het gemiddeld inkomen. Met een huishoudinkomen van euro per jaar zijn we in 2015 terug op het niveau van Figuur A.1: Ontwikkeling netto besteedbaar huishoudinkomen op jaarbasis (prijspeil 2012), Ontwikkeling woningprijzen Ten opzichte van de top van de markt eind 2008, is de gemiddelde prijs van een koopwoning de laatste jaren met circa 15% gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie lagen de prijzen eind 2012 circa 20% lager dan in 2008 het geval was. Ter vergelijking: tussen 1978 en 1985 daalden de (lopende) prijzen met 30% en gecorrigeerd voor inflatie daalde de gemiddelde woningprijs toen met 50%. Figuur A.2: De gemiddelde verkoopprijs op jaarbasis waargenomen en voorspeld (prijspeil 2012), Bron: CBS en Plato-prognose ABF 48 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

51 Uit diverse onderzoeken blijkt dat niet vraag en aanbod, maar inkomen en rente bepalend zijn geweest voor deze prijsontwikkeling in de afgelopen decennia. 6 Een rekenmodel waarin het effect van beide variabelen is opgenomen, geeft aan dat de woningprijzen de komende jaren ongeveer op het huidige niveau zouden kunnen blijven (rekeninghoudend met de hiervoor besproken inkomensontwikkeling en gelijkblijvende rente). Een crisis- en herstelscenario (met een andere inkomens- en renteverwachting) laten een beperkt lagere respectievelijk hogere prijsontwikkeling zien. Ontwikkeling woningvoorkeuren Analyses van de woonvoorkeuren laten zien dat de consument in enquêtes over het algemeen een realistisch wensenpatroon opgeeft. Zowel naar soort woning als naar prijsniveau geven verhuisgeneigde huishoudens wensen en mogelijkheden op die overeenkomen met de woningen die betrokken zijn door huishoudens die recent verhuisd zijn. Verder blijkt uit deze analyses dat consumentenwensen in de loop der jaren veranderen, met name onder invloed van de prijzen. In hoofdlijnen volgt de consument de prijsontwikkeling, maar de balans tussen de prijzen in de huur- en koopsector blijkt wel van invloed op het percentage van de woningzoekenden dat kiest voor een huur- dan wel een koopwoning. Dit betekent dat niet alleen de macro-economische ontwikkeling van invloed is op de woonvoorkeuren. Ook beleidsmaatregelen die van invloed zijn op huur- en koopprijzen, zullen dus effect hebben op de woonvoorkeuren. Zo zal het boveninflatoir huurbeleid de komende jaren van invloed zijn, net als de aangekondigde beperking van de hypotheekrenteaftrek. Bovendien zal de eerder geschetste prijsontwikkeling in de koopsector doorwerken op de woonvoorkeuren. Ontwikkeling woningproductie De verwachtingen uit de Primos 2013-prognose voor de woningproductie worden hier overgenomen voor het Trendscenario. Concreet wordt uitgegaan van nieuw te bouwen woningen in de jaren tot Aanvullend met circa 7000 toevoegingen door verbouw ( productie anderszins ) komen er dus woningen per jaar bij in de periode tot Voor de periode wordt uitgegaan van nieuwe woningen en 7000 toevoegingen: totaal dus woningen per jaar. Rekeninghoudend met onttrekkingen betekent dit dat minder woningen gebouwd worden dan het aantal huishoudens toeneemt. Dat zal leiden tot een toenemende spanning op de woningmarkt. Tabel A.1: Samenvattend overzicht belangrijkste macro-economische scenario s 6 OTB, Boelhouwer e.a., Woningprijsmodel Onderzoeksinstituut, Delft 2001; bijgewerkt voor Wonen 4.0.; CPB, Verbrugge e.a., Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?, Den Haag, 2005 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 49

52 De beleidsontwikkelingen in beeld Huurbeleid en heffing Het Woonakkoord maakt voor het gereguleerde huursegment boveninflatoire huurverhogingen mogelijk, gedifferentieerd naar de hoogte van het huishoudinkomen. In welke mate verhuurders de komende jaren van deze mogelijkheid gebruik zullen maken moet afgewacht worden. Wel blijkt uit de eerste cijfers over de huurverhoging per 1 juli 2013 dat verhuurders de mogelijkheden doorgaans benut hebben (sociale verhuurders gemiddeld +1,7%; particuliere verhuurders +1,2% boven inflatie). Tegenover deze extra huurinkomsten staat een verhuurderheffing die oploopt van 50 miljoen in 2013 naar 1,7 miljard in Vanaf 2015 zullen de inkomensgerelateerde huurverhogingen overigens vervangen worden door een huursombenadering. Verhuurders krijgen dan de vrijheid om huren boveninflatoir te verhogen waarbij er een zeker maximum geldt voor het totale bezit. De nadere invulling binnen het bezit kunnen verhuurders dan zelf vormgeven. Wellicht dat verhogingen dan niet zozeer aan het inkomen van de huurder zullen worden gerelateerd maar meer aan het bezit van de verhuurder. In deze studie wordt ervan uitgegaan dat verhuurders met name die huurwoningen boven inflatie zullen verhogen, die een relatief lage huurprijs hebben ten opzichte van de maximale (op de huurpunten gebaseerde) huurprijs. Het huidige puntensysteem dat hierbij een belangrijke rol speelt, zal de komende jaren vervangen worden door een variant waarbij er enkele elementen uit het huidige systeem geschrapt worden en de WOZ-waarde in plaats daarvan wordt toegevoegd. In deze studie is gerekend met de variant voor een aangepast WWS-stelsel die vanuit het kabinet is voorgelegd aan de Tweede Kamer. Zoals gezegd staat tegenover de boveninflatoire huurverhogingen een verhuurderheffing. Eerder uitgevoerde berekeningen hebben laten zien dat de in potentie haalbare extra huurverhogingen in evenwicht zijn met deze heffing. Daarmee zijn extra huurverhogingen overigens niet de enige weg om de heffing te betalen. In de brief over huurbeleid en heffing aan de Tweede Kamer zijn ook andere mogelijkheden benoemd om geld bij verhuurders vrij te maken: verkoop van onroerend goed en kostenbesparing. In deze studie wordt om die reden gewerkt met twee gedragsvarianten. In de meest vergaande gedragsvariant (GVB) wordt ervan uitgegaan dat verhuurders de maximaal mogelijke huurverhogingen zoveel mogelijk doorvoeren. In de andere gedragsvariant (GVA) wordt van een aanzienlijk voorzichtiger huurprijsbeleid bij verhuurders uitgegaan. In deze GVA-variant worden dan ook andere gedragsreacties verwacht van verhuurders ten aanzien van bezit en bedrijfskosten. Verder wordt in deze berekeningen zoals gezegd rekening gehouden met gedragseffecten in brede zin. Dit betekent dat bij het huurbeleid ook rekening gehouden wordt met mogelijke prijsconcurrentie door zowel verhuurders onderling als tussen huur- en koopsector. Om die reden wordt gerekend met een maximale markthuur die gekoppeld is aan de WOZ-waarde (5,5%). De gedachte hierachter is dat een huur boven die markthuur moeilijk gevraagd kan worden vanuit de genoemde onderlinge concurrentieverhoudingen in de huursector en de concurrentie met de koopsector. Bovendien wordt rekening gehouden met het feit dat verhuurders doorgaans een bewuste keus maken als een woning boven de liberalisatiegrens zou kunnen uitgroeien. In de GVB-variant gebeurt dit alleen bij mutatie. In de GVAvariant gebeurt dit niet en houden verhuurders het gereguleerde bezit derhalve in dit segment in tact. Tenslotte is het zo dat de maatregelen uit het Woonakkoord een horizon hebben tot Na 2017 zal de verhuurderheffing mogelijk met inflatie verder opgehoogd worden. Dit betekent dat na 2017 ook in het huurprijsbeleid de mogelijkheid terugkeert om de huren zoveel mogelijk met inflatie te verhogen. Betaalbaarheid: woonlasten en huurtoeslag Huurbeleid en inkomensontwikkeling zijn op macroniveau bepalend voor de woonlasten. Het boveninflatoire huurbeleid in combinatie met de minder gunstige inkomensvooruitzichten voor de eerstkomende jaren (zie volgende paragraaf) zet de betaalbaarheid van het wonen onder een zekere druk. Voor de gemiddelde huurder zullen de woonlasten de komende jaren daardoor omhoog gaan en om een en ander 50 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

53 op te vangen voor de lage inkomensgroepen is in het Woonakkoord ook een stijging van de collectieve uitgaven aan huurtoeslag voorzien. Aanvullend op deze macro-ontwikkelingen, speelt ook de verdeling van de bestaande voorraad een rol. Door zoveel mogelijk huishoudens een huurwoning te bieden die goed past bij het inkomen, wordt een mismatch in termen van goedkope en dure scheefheid voorkomen. De in 2011 doorgevoerde EC-regelgeving waardoor sociale verhuurders 90% van hun gereguleerde bezit moeten toewijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens, draagt bij aan een bepaald evenwicht tussen inkomen en woonlasten. Daarmee heeft deze regeling een remmende invloed op zowel de goedkope als de dure scheefheid. Een en ander is meegenomen in de beide gedragsvarianten die een zekere inkleuring geven aan het mogelijke gedrag van verhuurders. Het verschil in de beide varianten zit in de maatvoering. In de strenge GVB-variant wordt ervan uitgegaan dat verhuurders woningen in het gereguleerde huursegment alleen toewijzen aan huishoudens die behoren tot de EC-doelgroep. In de GVA-variant wordt ervan uitgegaan dat ook aan huishoudens behorend tot de middeninkomens deze woningen verhuurd worden. Vraag, aanbod en doorstroming Vraag en aanbod op de woningmarkt worden in hoofdlijnen beïnvloed door demografische ontwikkelingen (hoeveel huishoudens zijn er) en economische ontwikkelingen (hoeveel kunnen deze huishoudens besteden). Maar het keuzegedrag, tussen huur- en koopsector en naar prijsniveau, wordt ook beïnvloed door beleidsmaatregelen. Beleidsmaatregelen zijn immers van invloed op de prijs en langs deze lijn werkt het beleid daarmee door op woonvoorkeuren, vraag / aanbod en verhuisgedrag. Zo maken extra prijsstijgingen in de huursector het huursegment verhoudingsgewijs minder aantrekkelijk. En verhoging van lasten in de koopsector werkt de andere kant op. De in het Woonakkoord aangekondigde maatregelen voor de koopsector werken dan ook door in de prognoses. Er wordt in alle scenario s rekening gehouden met een zij het beperkte toename van de lasten voor eigenaar-bewoners doordat het maximale aftrektarief voor hypotheekrente in stappen van een half procent per jaar wordt teruggebracht. Daarnaast werken beide gedragsvarianten hier door. In de strenge GVB-variant stijgen de huren sneller dan in de GVA-variant met als gevolg dat in de GVA-variant een beperkte verschuiving te zien is van de vraag in de richting van de koopsector. In de GVB-variant is de verschuiving van de vraag van huur- naar koopsector groter. Gedrag verhuurders Eerder is opgemerkt dat verhuurders een zekere vrijheid hebben om de jaarlijkse huurprijsverhoging vast te stellen. In het geval verhuurders maar beperkt gebruik wensen te maken van de geboden mogelijkheden, is er de mogelijkheid inkomsten te verhogen door bijvoorbeeld extra huurwoningen te verkopen. In de gedragsvariant GVA waarin de huren maar beperkt verhoogd worden, is ervan uitgegaan dat de verhuurders 5000 extra huurwoningen op jaarbasis verkopen. Tabel A.2: Overzicht belangrijkste beleidsuitgangspunten Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 51

54 Bijlage B: woningtekorten per Corop In deze bijlage wordt het statistisch woningtekort gepresenteerd zoals dat berekend is voor 2020 met het Primos model: de Primos 2013 prognose (zie Figuur B.1: Woningtekort in percentage van de voorraad; Bron: Primos Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

55 Figuur B.2: Indeling van Nederland naar 40 Corop regio s Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 53

56 Bijlage C: Regionale kerncijfers In deze bijlage hoofdstuk worden enkele kerncijfers gepresenteerd voor een aantal regio s. Dat gebeurt aan de hand van een aantal factsheets waarin per regio de belangrijkste kerncijfers verzameld zijn. De eerste tabel bevat: Het totaal aantal huishoudens, het aantal huishoudens in een BAR en het aantal huishoudens gehuisvest op de reguliere woningmarkt in huur en koopsector; daarmee is ook het aantal bewoonde woningen gegeven. Daarnaast staat het aantal leegstaande en overige niet bewoonde woningen (ongeschikt voor bewoning en 2e woningen). Deze tellen tezamen op tot de totale voorraad. Deze cijfers zijn gegeven voor (1 januari) 2012, 2015 en 2020 in het linkerdeel van de tabel. In het rechter deel van de tabel staat vervolgens de toename van het totaal aantal huishoudens en de totale voorraad, zowel in aantallen als in percentages voor de periode , en de hele periode De tweede tabel bevat: Het aantal huur- en koopwoningen naar type en prijsniveau voor (1 januari) 2012, alsmede de verwachte toe- resp. afname van dit aantal tussen 2012 en Zowel het aantal voor 2012 als de verwachte mutatie in dit aantal tussen 2012 en 2020 zijn in een grafiek daarnaast weergegeven. De derde tabel bevat: Het totaal aantal huurwoningen per (1 januari) 2015), uitgesplitst naar type en prijsniveau alsmede de zgn. restvraag en het zgn. restaanbod van huurwoningen naar type en prijsniveau. Restvraag geeft aan dat er meer vraag dan aanbod is in een bepaald segment; bij restaanbod geldt het omgekeerde. Beiden signaleren een kwalitatieve mismatch. Deze restvraag en restaanbod zijn in een grafiek weergegeven, onderscheiden naar woonmilieu. De vierde tabel bevat: Dezelfde informatie als de derde tabel maar dan voor de koopsector. Aan de hand van deze factsheets kan snel een beeld opgebouwd worden van de situatie en de verwachtingen voor een bepaalde regio. 54 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

57 Figuur C.1: Kerncijfers Nederland, varianten Trend-GVA en Trend-GVB Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 55

58 Figuur C.2: Kerncijfers Corop Utrecht, varianten Trend-GVA en Trend-GVB 56 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

59 Figuur C.3: Kerncijfers Corop Groot Amsterdam plus Flevoland, varianten Trend-GVA en Trend-GVB Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 57

60 Figuur C.4: Kerncijfers Corop Haaglanden en Delft-Westland, varianten Trend-GVA en Trend-GVB 58 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

61 Figuur C.5: Kerncijfers Corop Groot Rijnmond, varianten Trend-GVA en Trend-GVB Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 59