Het middenhuursegment. in Kleidum

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Het middenhuursegment. in Kleidum"

Transcriptie

1 Het middenhuursegment in Kleidum

2

3 Het middenhuursegment in Kleidum Voorbeeldrapport - ABF Research September 2014 r2014-xxxx OVO ABF Research Verwersdijk NH Delft

4 Copyright ABF Research 2014 ABF Research heeft dit rapport met zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor type- of drukfouten of andere onvolkomenheden. Voor gebruik van (onderdelen van) dit rapport is goedkeuring door ABF Research vereist.

5 Inhoudsopgave Samenvatting Inleiding Maatschappelijke ontwikkelingen en beleidsmaatregelen Maatschappelijke ontwikkelingen Beleidsmaatregelen Verwachtingen Startpunt: de bestaande woningvoorraad Vraag en aanbod, Nieuw aanbod, Behoefte en voorraad, Het geliberaliseerde huursegment r cp Het middenhuursegment

6

7 Samenvatting Mogelijkheden voor opbouw van een niet-daeb-portefeuille De woningcorporaties staan op dit moment in het middelpunt van de belangstelling. Niet alleen omdat extra huurverhogingen via de verhuurdersheffing een bijdrage leveren een de Rijkskas. Maar ook omdat de positie van de corporaties en hun prestaties zelf onderwerp van gesprek zijn in Den Haag. De herzieningswet en de novelle bevatten voorstellen om een scheiding tussen Daeb- en niet-daeb-taken aan te brengen. In het licht van deze ontwikkelingen wordt hier de marktpotentie van het niet-daeb-segment in Kleidum in kaart gebracht. Achtergronden bij de ontwikkelingen op de woningmarkt De ontwikkelingen op de woningmarkt worden beïnvloed door een groot aantal afzonderlijke processen. Daarbij kan een onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds maatschappelijke ontwikkelingen: ontwikkelingen vanuit het individu. En anderzijds beleidsontwikkelingen: ontwikkelingen geïnitieerd vanuit het collectief. Hoofdstuk 2 gaat daarop in. Bij de maatschappelijke ontwikkelingen gaat het om: Demografische ontwikkelingen: de voorlopig nog aanhoudende groei van het aantal huishoudens. De inkomensontwikkeling: in de periode daalt het gemiddeld inkomen per huishouden; op langere termijn wordt uitgegaan van een gelijkblijvend inkomensniveau. De woonvoorkeuren: deze blijken relatief stabiel, maar de komende jaren mag een zekere verschuiving verwacht worden. Deze verschuiving wordt veroorzaakt doordat het gesubsidieerde huursegment niet meer toegankelijk is voor hogere inkomensgroepen als gevolg van EC-regelgeving. Daarnaast is het (eveneens gesubsidieerde) koopsegment minder toegankelijk door verplichte aflossing en verminderde leencapaciteit. Naar verwachting zal dit resulteren in een grotere belangstelling voor het niet gesubsidieerde geliberaliseerde huursegment (niet-daeb). De woningbouw: deze is de komende jaren beperkt van omvang. De prijsontwikkeling: de prijzen in de koopsector lijken hun laagste punt te hebben bereikt. De lage rente en het toegenomen consumentenvertrouwen worden gezien als de voornaamste oorzaak van de opverende markt. Bij de beleidsmaatregelen gaat het (naast de herzieningswet) met name om het in 2013 overeengekomen Woonakkoord, dat voorziet in boveninflatoire huurverhogingen, een verhuurdersheffing, verplichte aflossing van nieuwe hypotheken in de koopsector (willen ze fiscaal aftrekbaar zijn) en verlaging van het maximale aftrektarief. r cp Het middenhuursegment 1

8 Te verwachten ontwikkelingen in Kleidum In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de te verwachten ontwikkelingen op de woningmarkt in Kleidum. In deze samenvatting beperken we ons tot de cijfers voor het geliberaliseerde huursegment. Verwachtingen geliberaliseerde huursegment Er blijkt anno 2012 een zeker tekort te zijn aan huurwoningen net boven de liberalisatiegrens en een evenwicht bij de woningen met een hoger prijsniveau (vanaf 800 euro per maand). De komende jaren is de verhouding tussen het aantal vragers en het jaarlijks beschikbare aanbod ongunstig voor de zoekers: net boven de liberalisatiegrens zijn er duidelijk meer zoekers dan dat er aanbod is. Verder blijkt dat de behoefte in dit segment tot 2025 toeneemt met woningen. Overigens moet bij dit segment bedacht worden dat niet alleen de instroom op jaarbasis aanzienlijk is, maar ook de uitstroom. De verklaring daarvoor ligt in het feit dat de doelgroep (jong en met een laag tot middeninkomen) betrekkelijk mobiel is en na enkele jaren dit huursegment ook weer verlaat. Dit betekent dat de mogelijkheden tot uitbreiding van het niet-daeb-segment in Kleidum, gelet op deze cijfers, aanzienlijk zijn. Wel dient men zich te realiseren dat de genoemde cijfers betrekking hebben op de totale (sociale en particuliere) huursector. Hoe met deze ruimte het best omgegaan kan worden is een vraag die op verschillende wijzen lokaal ingevuld kan worden. Nieuwbouw, sloop, verkoop en huurverhogingen kunnen in verschillende mate ingezet worden om in de uitbreidingsmogelijkheden te voorzien. 2 r cp

9 1 Inleiding De ontwikkelingen op de woningmarkt worden beïnvloed door een groot aantal afzonderlijke processen. Daarbij kan een onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds maatschappelijke ontwikkelingen, ontwikkelingen vanuit het individu, en anderzijds beleidsontwikkelingen, ontwikkelingen geïnitieerd vanuit het collectief. In hoofdstuk 2 wordt kort stilgestaan bij de voor de woningmarkt belangrijkste processen. Dit hoofdstuk is bedoeld als algemene inleiding en toelichting op de verschuivingen die zich op de Nederlandse woningmarkt ook in Kleidum voordoen. Daarna wordt in hoofdstuk 3 meer specifiek ingegaan op de ontwikkeling zoals die verwacht mag worden in Kleidum, met een bijzondere focus op het niet-daeb-huursegment. De cijfers die hier gepresenteerd worden zijn ontleend aan de woningmarktprognoses die ABF jaarlijks opstelt. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het Socrates-rekenmodel waarmee vraag, aanbod en verhuisprocessen op de woningmarkt in beeld gebracht worden. In dit model wordt rekening gehouden met belangrijke sturende variabelen zoals de demografische groei, de inkomensontwikkeling, de voorkeuren van de consument en het bouwprogramma. Dit rekenmodel is rond het jaar 2000 ontwikkeld in opdracht van het Ministerie van VROM (nu BZK) en is sindsdien uitgegroeid tot een de facto standaard die gebruikt wordt door een veelheid van organisaties (overheden, corporaties, ontwikkelaars, beleggers en bouwers). r cp Het middenhuursegment 3

10

11 2 Maatschappelijke ontwikkelingen en beleidsmaatregelen 2.1 Maatschappelijke ontwikkelingen Belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen betreffen (1) de demografische ontwikkelingen in termen van het aantal huishoudens, (2) de inkomensontwikkeling van diezelfde huishoudens, (3) de woonvoorkeuren en de vraag naar woningen van deze huishoudens, (4) de mate waarin voor die vraag gebouwd wordt en tenslotte (5) de prijsontwikkeling. In het onderzoeksrapport dat begin 2014 is uitgebracht voor het Ministerie van BZK, wordt uitgebreid ingegaan op deze ontwikkelingen. 1 Kort samengevat zijn de navolgende ontwikkelingen te verwachten. (1) Demografische ontwikkeling Slechts geleidelijk aan neemt de demografische groei af. Voorlopig groeit het aantal huishoudens in heel Nederland nog met circa per jaar. Verder zal de demografische ontwikkeling resulteren in: Vergrijzing: het aantal huishoudens in de leeftijdsgroep jaar zal afnemen en het aantal oudere huishoudens van 65 jaar en ouder zal verder stijgen. Een voortgaande individualisering: met de vergrijzing neemt ook het aantal (oudere) alleenstaanden toe; het aantal huishoudens met kinderen neemt verder af. (2) Inkomensontwikkeling De inkomens zijn in de jaren negentig en begin 21 e eeuw bijzonder snel gegroeid. Tussen 1994 en 2008 steeg het gemiddeld inkomen met 1,4% boven inflatie. Dat is ruim een procent meer dan de langjarige inkomensgroei die gemeten over een periode van 40 jaar uitkwam op 0,3% boven inflatie. Maar inmiddels is een deel van die inkomensgroei uit de jaren negentig na het uitbreken van de crisis weer ingeleverd. Voor de ontwikkeling van de inkomens in de toekomst wordt gerekend met een scenario dat tot 2015 gebaseerd is op de verwachtingen van het CPB (in 2013): een lichte verdere daling van het inkomen. Voor de langere termijn ontbreken CPB-verwachtingen en is er vanuit gegaan dat de inkomens gelijk blijven op het niveau van (3) Woonvoorkeuren De woonvoorkeuren worden ontleend aan een grootschalig consumentenonderzoek: het WoonOnderzoek Nederland (WoON 2012). Uit dit onderzoek komt naar voren dat de woonconsument zijn woonwensen door de crisis wel uitstelt, maar zeker niet afstelt. Door de crisis is de doorstroming in de koopsector ingezakt. Doordat verhuizingen niet gerealiseerd konden worden, zijn er nu juist meer woningzoekenden. 1 Zie: Socrates 2013 ; ABF, Delft, 2013 r cp Het middenhuursegment 5

12 Het middenhuursegment In vergelijking met het verleden is een zekere verschuiving in de woonvoorkeuren te verwachten. Daarbij speelt het beleid (zie ook de volgende paragraaf) een grote rol. Zo is de toegang tot het gereguleerde huursegment door de EC-regelgeving beperkt voor huishoudens met een wat royaler inkomen. Tegelijk is de toegang tot de koopsector voor dezelfde huishoudens met een middeninkomen juist minder makkelijk geworden dan enkele jaren terug, door verplichte aflossing en verminderde leencapaciteit. Starters op de arbeidsmarkt, zeker tweeverdieners, hebben vaak een te hoog inkomen om toegang te krijgen tot de sociale huursector. Aan de andere kant is een koopwoning voor hen vaak niet altijd haalbaar. In verband met tijdelijke aanstellingen en de beperkte aftrekbaarheid zijn de mogelijkheden een hypothecaire lening af te sluiten voor hen beperkt c.q. minder aantrekkelijk. Bovendien biedt een huurwoning meer mogelijkheden om van baan te veranderen. Het zijn daarom bij uitstek deze groepen (middeninkomens, jongeren) die zich naar verwachting meer dan voorheen zullen melden voor het niet gesubsidieerde middenhuursegment. Middeldure huurwoningen zouden verder ook aantrekkelijk kunnen zijn voor de groeiende groep 65+ers, wier eigen woning niet langer voldoet (te groot, te bewerkelijk, niet aangepast aan fysieke beperkingen). (4) Woningbouw Vooralsnog wordt gerekend op een zeer beperkt herstel van de bouwproductie in de komende jaren: een niveau van circa nieuwe woningen in heel Nederland op jaarbasis voor de periode (5) de prijsontwikkeling Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs, gerekend vanaf de top van de markt die in het derde kwartaal van 2008 lag, met 15 tot 20% gezakt is. Op dit moment lijken de prijzen niet verder meer te dalen. Of de woningmarkt hiermee inderdaad de bodem heeft bereikt moet nog blijken, maar ook de verwachtingen zoals die begin 2014 uitgesproken zijn door NVM en andere deskundigen spreken niet langer over een verdere prijsdaling. De lage rente en het toegenomen consumentenvertrouwen, in combinatie met de relatieve politieke rust, worden gezien als de voornaamste oorzaak van de opverende markt eind Beleidsmaatregelen De afgelopen decennia zijn tal van (politieke) discussies gevoerd over de woningmarkt maar zijn er weinig tot geen concrete beleidsmaatregelen genomen. In 2013 is daar verandering ingekomen. Nieuwe maatregelen zijn vastgelegd in het woonakkoord dat VVD en PvdA afgesloten hebben met D66, ChristenUnie en SGP. Dit woonakkoord is inmiddels ook de 1 e Kamer gepasseerd. In deze paragraaf worden de belangrijkste maatregelen uit het woonakkoord besproken. Bovendien wordt toegelicht op welke wijze deze maatregelen doorwerken op de woningmarkt van vraag en aanbod. (1) Het woonakkoord In het woonakkoord staan maatregelen die zowel huur- als koopsector raken: jaarlijkse boveninflatoire huurverhogingen, een tot 1,7 miljard in 2017 oplopende verhuurdersheffing, een vereenvoudigd woningwaarderingsstelsel waaraan elementen uit de WOZ-waarde zijn toegevoegd, verplichte aflossing 6 r cp

13 van nieuwe hypotheken in de koopsector (willen ze fiscaal aftrekbaar zijn), verlaging van het maximale aftrektarief en een verhoging van het budget voor de huurtoeslag. Voor de huursector zijn de boveninflatoire huurverhogingen voor het gereguleerde huursegment het meest van belang. Daartegenover staat een verhuurdersheffing. Voor BZK uitgevoerde berekeningen laten zien dat de in potentie haalbare extra huurverhogingen in evenwicht zijn met deze heffing. In de brief over huurbeleid en heffing aan de Tweede Kamer zijn echter ook andere mogelijkheden benoemd om geld bij verhuurders vrij te maken: verkoop van onroerend goed en kostenbesparing. Daarnaast zijn voor de woningcorporaties vanzelfsprekend ook de voorstellen van Minister Blok richting Kamer(s), van groot belang. De herzieningswet en de novelle bevatten voorstellen om het werkterrein en de prestaties van corporaties scherper in te kaderen. Een scheiding tussen Daeb- en niet-daeb-taken is voorzien, hetzij administratief dan wel juridisch. Over deze herzieningswet heeft overigens nog geen besluitvorming in de Kamer(s) plaatsgevonden. (2) Effecten van het woonakkoord De maatregelen uit het Woonakkoord zullen van invloed zijn op het gedrag van aanbieders en daarmee op de wensen en het gedrag van de consument. In de (Socrates-) woningmarktprognoses wordt gewerkt met twee gedragsvarianten van corporaties, om de verhuurdersheffing te bekostigen. In de meest vergaande gedragsvariant (GVB) wordt er vanuit gegaan dat verhuurders de maximaal mogelijke huurverhogingen zoveel mogelijk doorvoeren. In deze variant worden geen extra woningen verkocht en wordt door corporaties beperkt bespaard op de bedrijfskosten. In de andere gedragsvariant (GVA) wordt van een aanzienlijk voorzichtiger huurprijsbeleid bij verhuurders uitgegaan. In deze GVA-variant worden dan ook meer huurwoningen verkocht en verwacht dat corporaties scherper zullen besparen op hun bedrijfskosten. Van beide varianten worden in dit rapport de cijfers gepresenteerd (in de bijlage). 2 Extra uitgangspunten in de rekenmethodiek Daarnaast wordt in deze berekeningen rekening gehouden met een aantal andere elementen die hier kort beschreven worden en waarover meer informatie terug te vinden is in het eerder genoemde landelijke rapport dat opgesteld is voor het Ministerie van BZK. Uitgangspunt vormt de huidige situatie op de woningmarkt zoals gemeten in het WoON Jaarlijks worden de huren boveninflatoir verhoogd. Verder wordt rekening gehouden met huurharmonisatie waardoor bij 60% van de nieuwe verhuringen 90% van de maximale WWS-huur gevraagd wordt. Naast de WWS wordt rekening gehouden met een huurplafond op basis van de markthuur ; deze is gesteld op 5,5% van de WOZ-waarde. De gedachte hierachter is dat een huur boven die markthuur moeilijk gevraagd kan worden vanuit onderlinge concurrentieverhoudingen in de huursector en de concurrentie met de koopsector. Tevens wordt rekening gehouden met het feit dat verhuurders doorgaans een bewuste keus maken als een woning boven de liberalisatiegrens zou gaan uitkomen. In de GVB-gedragsvariant gebeurt dit 2 Voor een meer uitgebreide toelichting op deze gedragsvarianten, zie: Socrates 2013 ; ABF, Delft, 2013 Het middenhuursegment 7

14 alleen bij mutatie. In de GVA-variant gebeurt dit niet en houden verhuurders het gereguleerde bezit derhalve in dit segment in tact. Tenslotte wordt rekening gehouden met het feit dat sociale verhuurders 90% van hun gereguleerde bezit moeten toewijzen aan huishoudens onder de EC-inkomensgrens. In de strenge GVB-variant wordt ervan uitgegaan dat verhuurders woningen in het gereguleerde huursegment alleen toewijzen aan huishoudens die behoren tot de EC-doelgroep. In de GVA-variant wordt ervan uitgegaan dat deze woningen ook verhuurd worden aan huishoudens behorend tot de middeninkomens. 8 r cp

15 3 Verwachtingen In dit hoofdstuk wordt stapsgewijs een aantal cijfers gepresenteerd voor de ontwikkelingen op de woningmarkt in Kleidum. In de eerste paragrafen wordt de algemene ontwikkeling beschreven. Daarna wordt meer specifiek ingegaan op de mogelijkheden en beperkingen voor het geliberaliseerde huursegment (niet-daeb). In het rekenmodel wordt overigens gewerkt met een segmentering van de woningmarkt naar huur/koop, naar prijsklasse (en naar buurt en woonmilieu). Waar het gaat om de prijsklasse dient de opmerking gemaakt te worden dat de genoemde prijsgrenzen afkomstig zijn uit Dat komt doordat het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2012 het startpunt voor de hier te presenteren ontwikkelingen is. In de labels van de verschillende prijsklassen zijn de inmiddels opgetreden prijsmutaties niet verwerkt. Vandaar dat de liberalisatiegrens hier aangeduid wordt met de toen geldende huurprijs van 652 euro. Overigens mag er (op basis van jarenlange ervaring) vanuit gegaan worden dat de destijds gemeten vraag van de consument nog steeds actueel is en mee geschoven is met de opgetreden huurprijsstijgingen. 3.1 Startpunt: de bestaande woningvoorraad In de gemeente Kleidum staan anno 2012 totaal circa woningen. De betreffende cijfers staan in tabel 3.1 waarbij huur- en koopsector apart onderscheiden zijn. Per sector is bovendien aangegeven tot welk inkomenskwintiel de bewoners behoren. 1 In de huursector wonen relatief veel huishoudens die tot de eerste inkomenskwintielen behoren. In de koopsector wonen juist veel huishoudens die tot de hogere inkomenskwintielen behoren. Tabel 3.1: Woningvoorraad naar type woning en naar inkomensklasse van de bewoner, Kleidum, 2012 (Bron: Socrates 2013) Huur Koop Bar Huur Huur >800 Huur >652 Bewoonde voorraad Bewoond door inkomenskwintiel 1 (tot ) Bewoond door inkomenskwintiel 2 ( ) Bewoond door inkomenskwintiel 3 ( ) Bewoond door inkomenskwintiel 4 ( ) Bewoond door inkomenskwintiel 5 (> ) Behoefte Tekort Tekort 2012 in % voorraad 1,9% 3,8% -14,1% 24,3% -3,8% 15,8% 1 Bij deze indeling in inkomenskwintielen worden op landelijk niveau vijf even grote groepen onderscheiden. Hierbij vormen de 20%-huishoudens met het laagste inkomen het eerste kwintiel. De 20%-huishoudens met het hoogste inkomen vormen het vijfde kwintiel. Hierbij is gebruikt gemaakt van netto besteedbare huishoudensinkomens. Globaal geldt dat de eerste twee kwintielen (40% van alle huishoudens) de EC-doelgroep omvatten. r cp Het middenhuursegment 9

16 Naast huur- en koopsector zijn huishoudens gehuisvest buiten de reguliere woningmarkt, in zgn. Bewoonde Andere Ruimten (BAR). Het gaat daarbij om huishoudens die met anderen samen een woning delen of die op kamers wonen, anti-kraak etc. Bekend is dat studenten vaak gehuisvest zijn in een zgn. BAR. Met huur-, koopsector en BAR-ren is de totale voorraad woonruimten geteld en ook het totaal aantal huishoudens (bijna anno 2012). Verder valt uit de tabel af te lezen dat er huurwoningen zijn met een actuele huurprijs boven de liberalisatiegrens. Hierin wonen huishoudens met een flinke variatie in inkomen: zowel huishoudens uit de lagere als de wat hogere kwintielen zijn vertegenwoordigd. Tot slot is in de tabel weergegeven hoe groot de behoefte is aan de verschillende soorten woningen vanuit de op dat moment bestaande huishoudens. Wanneer die behoefte vergeleken wordt met de bestaande voorraad resulteert daaruit het tekort. In Kleidum blijkt er een tekort te zijn van (afgerond) 600 huurwoningen, koopwoningen en een overschot van 600 Bar-ren. Nadrukkelijk zij daarbij aangetekend dat het gaat om de behoefte van de op dat moment al bestaande huishoudens die ergens anders naar toe willen verhuizen. De vraag van starters die nog geen huishouden vormen, is niet meegeteld. Ingezoomd op de huurwoningen boven de liberalisatiegrens is er een tekort van (afgerond) 600 woningen net boven de liberalisatiegrens terwijl er een evenwicht is bij de huurwoningen van 800 euro en meer. 3.2 Vraag en aanbod, De ontwikkelingen in de komende jaren worden, zoals toegelicht in hoofdstuk 2, beïnvloed door processen als demografische groei, inkomensontwikkeling etc. Deze processen resulteren in vraag en aanbod op de woningmarkt. In tabel 3.2 staan de cijfers voor vraag en aanbod, uitgedrukt in een gemiddeld aantal per jaar voor de periode Jaarlijks vragen huishoudens om een verhuizing naar een huurwoning en jaarlijks zoeken huishoudens een koopwoning. Voor het geliberaliseerde huursegment geldt dat er jaarlijks huishoudens een dergelijke woning zoeken. Tabel 3.2: Vraag en aanbod naar type woning en naar leeftijd van de vragers, Kleidum, gemiddeld per jaar (Bron: Socrates 2013_ Huur Koop Bar Huur Huur >800 Huur >652 Op jaarbasis Vraag Vraag jongeren (<30 jaar) Vraag middelbaar (30-64 jaar) Vraag ouderen (> 65 jaar) Aanbod Aanbod voorraad "Nieuw" aanbod Vraag-aanbodverhouding 1,33 1,21 1,13 1,70 0,50 1,50 10 r cp

17 In de vorige paragraaf is al aangegeven in welke inkomensklasse huishoudens in de verschillende segmenten zitten. Hier is voor de huishoudens die willen verhuizen aangegeven om welke leeftijdsgroepen het gaat. Vooral jonge huishoudens zijn ruim vertegenwoordigd, zeker in de huursector. Een flink deel van de vragers naar een geliberaliseerde huurwoning is jonger dan 30 jaar. Tegenover deze vraag staat aanbod. Het verreweg grootste deel van dit aanbod komt beschikbaar binnen de bestaande voorraad: doordat huishoudens overlijden, uit elkaar gaan, verhuizen etc. Daarnaast is er een veel kleiner aanbod van nieuwe woningen (daar komen we direct op terug). Wanneer de vraag-aanbodverhouding bepaald wordt blijkt dat er in Kleidum gemiddeld in de periode vragers zijn voor 100 beschikbare huurwoningen. Vooral in het huursegment net boven de liberalisatiegrens zijn er relatief veel vragers: 170 per 100 beschikbare (jaarlijks vrijkomende) huurwoningen. 3.3 Nieuw aanbod, Het aanbod in de bestaande voorraad kan niet of amper aangestuurd worden. Maar het nieuwe aanbod wel. Daarbij gaat het om een drietal elementen die in tabel 3.3 vermeld zijn. Eerst op jaarbasis ter referentie aan de voorgaande tabel 3.2 en daarna samengeteld voor de hele periode Op de eerste plaats worden huurwoningen verkocht. In de hier gepresenteerde cijfers is de trend van de afgelopen jaren doorgetrokken. Globaal worden jaarlijks goed 100 huurwoningen verkocht, resulterend in huurwoningen voor de periode tot Verder worden woningen gesloopt. Ook op dit punt wordt de trend doorgetrokken, waarbij er jaarlijks ongeveer 100 huurwoningen gesloopt worden. Voor de hele periode gaat het om huurwoningen en 200 koopwoningen. Tenslotte is er de nieuwbouw die in zekere zin vrij ingezet kan worden, maar die wel gebonden is aan enkele randvoorwaarden (zie hieronder). Uitgaande van de wensen van de consument zouden er in de totale periode huurwoningen en 550 koopwoningen gebouwd kunnen worden, waaronder een aantal van nieuw te bouwen huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Tabel 3.3: Nieuw aanbod door verkoop van huurwoningen, sloop en nieuwbouw naar type woning, Kleidum, (Bron: Socrates 2013) Huur Koop Bar Huur Huur >800 Huur >652 "Nieuw" aanbod op jaarbasis - (Minder) aanbod door verkoop huurwoningen Minder Aanbod door sloop Aanbod door nieuwbouw > Aanbod "nieuw (per jaar) "Nieuw" aanbod periode ( ) (Minder) aanbod door verkoop huurwoningen Minder Aanbod door sloop Aanbod door nieuwbouw > Aanbod "nieuw (periode) Prijseffect Mutatie voorraad Het middenhuursegment 11

18 Aanvullend op dit nieuwe aanbod is het zo dat de opbouw van de huursector naar prijsklasse verandert door prijseffecten. Het gaat hierbij om de boveninflatoire huurverhogingen en de huurharmonisatie. Als gevolg hiervan schuiven huurwoningen geleidelijk aan in prijsklasse op. Dat levert overigens geen nieuw aanbod op jaarbasis op; vandaar dat het prijseffect alleen in het onderste deel van tabel 3.3 vermeld is. Dat komt doordat bij de jaarlijkse huurverhogingen de woning bewoond is en huurharmonisatie al geteld is onder aanbod in de bestaande voorraad. Maar kijkend naar het totaal effect over de periode , verandert de opbouw van de voorraad hierdoor wel. Voor Kleidum geldt dat er in totaal 700 huurwoningen boven de liberalisatiegrens bijkomen als gevolg van deze prijseffecten. Nieuwbouw: consumentgericht binnen randvoorwaarden De nieuwbouw kan in principe optimaal afgestemd worden op de wensen van de consument. Gegeven de vraag van de consument enerzijds en het beschikbare aanbod in de bestaande voorraad anderszins (en ook nog rekening houdend met de effecten van verkoop en sloop) kan de nieuwbouw zodanig ingericht worden dat deze bijdraagt aan een zo goed mogelijke invulling van de woningbehoefte over de volle breedte. Dit streven vormt het uitgangspunt, waardoor de cijfers laten zien hoe een consumentgericht bouwprogramma het beste ingevuld zou kunnen worden. Het programma geeft (anders gezegd) inzicht in de marktpotentie: de nieuwbouw die het makkelijkst afgezet zou moeten kunnen worden. Hierbij gelden wel enkele randvoorwaarden: Op de eerste plaats is de omvang van het nieuwbouwprogramma naar plaats beperkt. Het aantal nieuw te bouwen woningen (per gemeente, naar wijk en woonmilieu) vormt een gegeven. Op de tweede plaats is het zo dat het programma per woonmilieu ingericht wordt op basis van de vraag in het desbetreffende woonmilieu. Er vindt geen compensatie plaats voor nieuwbouw die wel gewenst is, maar niet gebouwd kan worden in een ander woonmilieu. Op de derde plaats wordt er vanuit gegaan dat er geen huurwoningen met een huurprijs onder 460 euro per maand nieuw gebouwd kunnen worden. 3.4 Behoefte en voorraad, Hiervoor is aangegeven dat het rekenmodel er vanuit gaat dat er zoveel mogelijk gebouwd wordt volgens de wensen van de consument. Het nieuwbouwprogramma biedt daarvoor mogelijkheden. In tabel 3.4 is weergegeven waartoe dit programma (inclusief de effecten van verkoop, sloop en prijsstijging) leidt. Het aantal huurwoningen in Kleidum neemt, met name door sloop en verkoop van huurwoningen, slechts beperkt toe en wel met 500 woningen. De koopsector daarentegen groeit met woningen; gerekend over de periode Verder neemt de leegstand in de huursector met 500 woningen af; in de koopsector daalt deze met eveneens 500 woningen. Hierdoor neemt het aantal bewoonde huurwoningen met toe en het aantal bewoonde koopwoningen met toe (afgeronde cijfers). Deze verandering van de bewoonde voorraad sluit goed aan bij de verandering van de woningbehoefte (zoals ook bedoeld is met het consumentgerichte bouwprogramma). Al met al verandert er daardoor weinig aan het tekort zoals dat in 2012 bepaald is (zie voorgaande paragraaf 3.1). 12 r cp

19 Tabel 3.4: Ontwikkeling woningvoorraad en woningbehoefte, Kleidum, (Bron: Socrates 2013) Huur Koop Bar Huur Huur >800 Huur >652 Voorraadontwikkeling periode ( ) Mutatie voorraad Mutatie leegstand Mutatie bewoonde voorraad Mutatie woningbehoefte Saldo: mutatie behoefte minus mutatie bewoonde voorraad > mutatie tekort Bewoonde voorraad Bewoond door inkomenskwintiel 1 (tot ) Bewoond door inkomenskwintiel 2 ( ) Bewoond door inkomenskwintiel 3 ( ) Bewoond door inkomenskwintiel 4 ( ) Bewoond door inkomenskwintiel 5 (> ) Behoefte Tekort Tekort 2025 in % voorraad 2,1% 1,8% -11,9% 7,7% 0,3% 6,1% 3.5 Het geliberaliseerde huursegment In de voorgaande paragrafen heeft de nadruk gelegen op het totaal beeld voor de gemeente Kleidum. In deze paragraaf zoomen we nog eens expliciet in op de cijfers voor het geliberaliseerde huursegment (de laatste kolom(men) uit de voorgaande tabellen). Er blijkt anno 2012 een zeker tekort te zijn aan huurwoningen net boven de liberalisatiegrens en een evenwicht bij de woningen met een hoger prijsniveau (vanaf 800 euro per maand). De komende jaren is de verhouding tussen het aantal vragers en het jaarlijks beschikbare aanbod ongunstig voor de zoekers: net boven de liberalisatiegrens zijn er duidelijk meer zoekers dan dat er aanbod is. Verder blijkt dat de behoefte in dit segment tot 2025 toeneemt met woningen. Overigens moet bij dit segment bedacht worden dat niet alleen de instroom op jaarbasis aanzienlijk is maar ook de uitstroom. De verklaring daarvoor ligt in het feit dat de doelgroep (jong en met een laag tot middeninkomen) betrekkelijk mobiel is en na enkele jaren dit huursegment ook weer verlaat. Hoe nu om te gaan met het geliberaliseerde huursegment (niet-daeb) in het licht van de verwachte mutaties in dit segment in de periode door nieuwbouw, sloop, verkoop en prijseffecten? Het segment boven de liberalisatiegrens neemt (in het rekenmodel) toe met woningen. Dat aantal is gelijk aan de toename van de behoefte (in het rekenmodel) met woningen. In de werkelijkheid zou men meer woningen kunnen toevoegen, om het tekort dat voor 2025 nog verwacht wordt weg te werken; dat gaat overigens om een beperkt aantal van 400 woningen. In het rekenmodel is de verwachte toename van de voorraad met woningen (op 100 afgeronde cijfers) het gevolg van: -200 woningen die gesloopt worden, nieuw te bouwen woningen, +700 woningen die door huurprijsbeleid de liberalisatiegrens passeren. In de werkelijkheid zou men met deze aantallen kunnen spelen. Als er meer verkocht wordt, is er ruimte om, ten opzichte van deze cijferopstelling, extra woningen toe te voegen. Als randvoorwaarde geldt echter de genoemde toename van de behoefte met woningen. Het middenhuursegment 13

Het middenhuursegment. in Kleidum

Het middenhuursegment. in Kleidum Het middenhuursegment in Kleidum Het middenhuursegment In Kleidum Voorbeeldrapport ABF Research 2015 ABF Research Verwersdijk 8 2611 NH Delft 015-27 99 300 Copyright ABF Research 2015 De informatie in

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Woonwensen en Woningbehoefte Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Opbouw presentatie I. Waar komen we vandaan? Relevante ontwikkelingen in het recente verleden II. Waar gaan we naar toe? Blik

Nadere informatie

Socrates TREND A variant

Socrates TREND A variant Socrates TREND A variant Kleidumerland Inhoudsopgave Inhoudsopgave...3 Samenvatting + leeswijzer...5 Woningmarkt Kleidumerland...5 Woningmarktregio Kleistreek...5 Conclusie...6 Leeswijzer...6 1 Verwachtingen

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

HET APOLLO MODEL. studentenhuisvesting op.

HET APOLLO MODEL. studentenhuisvesting op. Utrecht HET APOLLO MODEL Het Apollo Model is tot stand gekomen op initiatief van Kences en de ministeries van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksreslaties. Met dit model

Nadere informatie

De woning(beleggings)markt in beeld

De woning(beleggings)markt in beeld Februari 2013 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld Woningproductie zakt terug naar historisch dieptepunt van 35.000 woningen per jaar Woningnood keert terug, statistisch tekort loopt op van 2%

Nadere informatie

Amsterdam (incl Diemen en Amstelveen)

Amsterdam (incl Diemen en Amstelveen) Amsterdam (incl Diemen en Amstelveen) HET APOLLO MODEL Het Apollo Model is tot stand gekomen op initiatief van Kences en de ministeries van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksreslaties.

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Huurbeleid en. verhuurderheffing

Huurbeleid en. verhuurderheffing Huurbeleid en verhuurderheffing Huurbeleid en verhuurderheffing Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van BZK / DG WBI ir. C. Poulus, dr. Ir. B. Marchal Februari 2013 r2013-0011cp 11212-WON ABF Research

Nadere informatie

Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld. Februari 2014

Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld. Februari 2014 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld Februari 2014 Voorwoord Hierbij presenteren wij u de resultaten van ons onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld. Dit rapport is onderdeel van de Shared

Nadere informatie

Ontwikkelingen op de. woningmarkt

Ontwikkelingen op de. woningmarkt Ontwikkelingen op de woningmarkt Socrates 2013 Ontwikkelingen op de woningmarkt Socrates 2013 Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van BZK / DG WB Co Poulus, Gerard van Leeuwen, David Omtzigt, Hans Heida

Nadere informatie

Socrates TREND A variant

Socrates TREND A variant Socrates TREND A variant Kleidum Inhoudsopgave 1 Inleiding...5 1.1 Woningmarktverkenning...5 1.2 Simulatie van de woningmarkt met het Socrates-model...5 1.2.1 De woningbehoefte als start- en eindpunt...6

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

De woning(beleggings)markt in beeld 2016

De woning(beleggings)markt in beeld 2016 Research A Capital Value production De woning(beleggings)markt in beeld 2016 Samenvatting Ondanks de grote vraag krimpt de voorraad huurwoningen als er geen verdere maatregelen worden genomen. Er wordt

Nadere informatie

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Stadsdeelraad Vergaderstukken/raadsvoorstellen 28 september 2010-r Voorstel van Raadsleden Van Lissum en De Meij (VVD) over Effecten van Europese maatregel voor huishoudens

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma

5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma 5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Het regionale woningbouwprogramma moet actueel blijven. Dynamiek is ook nodig omdat nu niet te voorspellen is wat er over een aantal jaar nodig

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Perspectief voor de markt van koopwoningen

Perspectief voor de markt van koopwoningen Perspectief voor de markt van koopwoningen Harry van der Heijden OTB Research Institute for the Built Environment / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future Agenda Het oude verdienmodel

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Samenvatting De vrije sector huurmarkt staat de laatste jaren steeds meer in de belangstelling van beleggers, ontwikkelaars en gemeenten. De gemeente

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Woonbeleid Woonstrategie Limburg

Woonbeleid Woonstrategie Limburg Woonbeleid Woonstrategie Limburg Limburg inleiding voor Vastgoed Belang Zuid Wim Sniedt, 26 maart 2015 Trend: Minder & kleinere huishoudens Prognose aantal huishoudens in Limburg Samenstelling huishoudens

Nadere informatie

Inhoud. Aandeel 65+, 2011-2060. Huishoudensontwikkeling 2011-2040. Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010-2025

Inhoud. Aandeel 65+, 2011-2060. Huishoudensontwikkeling 2011-2040. Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010-2025 Delft University of Technology Inhoud Trends op de woningmarkt Peter Boelhouwer 29-10-2013 Demografische ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Sociaal-culturele ontwikkelingen Was de crisis op de Nederlandse

Nadere informatie

Regionale effecten. passendheidstoets

Regionale effecten. passendheidstoets Regionale effecten passendheidstoets Regionale effecten passendheidstoets Uitgevoerd in opdracht van Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Co Poulus Mei 2015 r2015-0011cp 15142-WON ABF

Nadere informatie

BIJLAGE 5.a Nieuwe aanbiedingsafspraken Bouwen aan de Stad II

BIJLAGE 5.a Nieuwe aanbiedingsafspraken Bouwen aan de Stad II BIJLAGE 5.a Nieuwe aanbiedingsafspraken Bouwen aan de Stad II Versie 29 mei 2013 Inleiding Op 19 september 2011 hebben de Gemeente Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen, de Huurdersvereniging Amsterdam

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Voordracht voor de raadsvergadering van

Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Voordracht voor de raadsvergadering van Jaar 2011 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening 30 juni 2011 Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadleden

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020

> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 > Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Volkshuisvestelijke gevolgen Auteur Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang 21 maart 2013

Nadere informatie

2013D20434 LIJST VAN VRAGEN

2013D20434 LIJST VAN VRAGEN 2013D20434 LIJST VAN VRAGEN Nr. Vraag 1 In hoeverre komt het percentage van het aandeel sociale huurvoorraad met een huur tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens overeen met het percentage van de

Nadere informatie

Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016

Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Boxmeer Herzieningswetproof Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Programma Deel 1: Informatie: Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Deel 2: Discussie: Verkennen

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere

de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere Alkmaar, juni 2014 Aan: Van: de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere Met deze notitie bieden wij u het rapport Betaalbaar Wonen in de regio Alkmaar

Nadere informatie

Socrates Simulatie van de woningmarkt tot 2025

Socrates Simulatie van de woningmarkt tot 2025 Socrates 2016 Simulatie van de woningmarkt tot 2025 Socrates 2016 Simulatie van de woningmarkt tot 2025 Uitgevoerd in opdracht van Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties C. Poulus, K. Gopal,

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Woonmonitor Drechtsteden 2010

Woonmonitor Drechtsteden 2010 2 Woonmonitor Drechtsteden 2010 Onderzoekcentrum Drechtsteden drs. J.M.A. Schalk juni 2010 Colofon Opdrachtgever Tekst Drukwerk Informatie GR Drechtsteden Onderzoekcentrum Drechtsteden Impuls Publiciteit,

Nadere informatie

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN 40 KWETSBAARHEID VAN WONI HERVORMINGEN Het aantal huishoudens met aan het wonen gerelateerde financiële risico s is toegenomen in de periode 2002 2012. Een concentratie van huishoudens met zulke risico

Nadere informatie

WoON 2015 & Behoefteramingen Berry Blijie & Kenneth Gopal (ABF)

WoON 2015 & Behoefteramingen Berry Blijie & Kenneth Gopal (ABF) WoON 2015 & Behoefteramingen 2016 Berry Blijie & Kenneth Gopal (ABF) 15233-WON Inhoud 1. Inleiding 2. Contouren van de woningmarkt 3. De woningvoorraad 4. Huishoudens in woningen 5. Inkomens en woonuitgaven

Nadere informatie

Bijlage I: Woningmarktcijfers 4 e kwartaal 2007

Bijlage I: Woningmarktcijfers 4 e kwartaal 2007 Bijlage I: Woningmarktcijfers 4 e kwartaal 2007 De prijs van de gemiddelde verkochte woning stijgt met 1,2% in het 4 e kwartaal van 2007. De stijging van de prijs per m 2 is met 0,3% veel lager. De stijging

Nadere informatie

Subsidiering in de Nederlandse huursector

Subsidiering in de Nederlandse huursector Subsidiering in de Nederlandse huursector Johan Conijn 12 november 2010 De hoofdlijnen Brede discussie over het disfunctioneren van de woningmarkt Subsidiering in koop- en huursector belangrijke oorzaak

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

De rol van corporaties op de woningmarkt

De rol van corporaties op de woningmarkt De rol van corporaties op de woningmarkt WoON-congres 2016 7 april 2016 Onderwerpen Presentatie door Jeroen Lijzenga (Companen) - Woningvoorraad - Bewoners - Verhuiswensen en woonwensen - Woonuitgaven

Nadere informatie

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond 1. Aanleiding Per 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. Gemeenten hebben tot 1 juli 2015 de tijd om een nieuwe, op deze wet gebaseerde

Nadere informatie

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

Omvang doelgroep en omvang kernvoorraad in 2008

Omvang doelgroep en omvang kernvoorraad in 2008 Omvang doelgroep en omvang kernvoorraad in 2008 Van: college van BenW Aan: commissie RF 1. Inleiding In de op 8 juli 2004 gesloten prestatieafspraken tussen de gemeente Helmond en de Helmondse corporaties

Nadere informatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De problemen op de wereldwijde financiële markten hebben de economie inmiddels meer dan twee jaar in haar greep. Vanaf oktober 28 zijn de gevolgen

Nadere informatie

Naar aanleiding hiervan heeft de fractie van GroenLinks de volgende vragen:

Naar aanleiding hiervan heeft de fractie van GroenLinks de volgende vragen: L.S., Hierbij wil ik u vragen onderstaande vraag ingevolge artikel 38 van het reglement van orde van de gemeenteraad voor te leggen aan de voorzitter van de gemeenteraad, burgemeester Wim Cornelis. Groet

Nadere informatie

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 030-286 11 12 www.utrecht.nl /twitter @PaulusJansenSP Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte Behandeld door B.J. Brijder Datum 4 oktober 2016 Doorkiesnummer

Nadere informatie

Vraag en aanbod Noord Veluwe Classificatie Staatssteun Betaalbaarheid

Vraag en aanbod Noord Veluwe Classificatie Staatssteun Betaalbaarheid Vraag en aanbod Noord Veluwe Classificatie Staatssteun Betaalbaarheid Bestuurlijke overeenkomst WZW Doel: gemeenten krijgen inzicht in Ontwikkeling van de vraag wonen met zorg - deelgebieden - doelgroepen

Nadere informatie

Nieuwbouw en transformatie in de regio s Delfzijl en Oost Groningen: hoe gaan we om met krimp?

Nieuwbouw en transformatie in de regio s Delfzijl en Oost Groningen: hoe gaan we om met krimp? Nieuwbouw en transformatie in de regio s Delfzijl en Oost Groningen: hoe gaan we om met krimp? Nieuwbouw en transformatie in de regio s Delfzijl en Oost Groningen: hoe gaan we om met krimp? Overleg Wonen

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

Woningmarktverkenning. Amersfoort

Woningmarktverkenning. Amersfoort Woningmarktverkenning Amersfoort Woningmarktverkenning Amersfoort Uitgevoerd in opdracht van Gemeente Amersfoort W. Faessen M. Vijncke C. Poulus november 2010 r2010-0052cp 10173-WON ABF RESEARCH VERWERSDIJK

Nadere informatie

Bijlage I: Woningmarktcijfers 3 e kwartaal 2008

Bijlage I: Woningmarktcijfers 3 e kwartaal 2008 Bijlage I: Woningmarktcijfers 3 e kwartaal 2008 De prijs van de gemiddelde verkochte woning daalt met -0,3% licht in het 3 e kwartaal van 2008. De prijs per m 2 stijgt daarentegen licht met 0,3%. De prijsontwikkeling

Nadere informatie

DENK MEE MET MITROS. Uitkomsten onderzoek Toekomstplannen Mitros 2010-2030

DENK MEE MET MITROS. Uitkomsten onderzoek Toekomstplannen Mitros 2010-2030 DENK MEE MET MITROS Uitkomsten onderzoek Toekomstplannen Mitros 2010-2030 Mitros heeft een plan opgesteld met doelstellingen voor de periode 2010-2030. In dit plan staat wat Mitros de komende twintig jaar

Nadere informatie

Rapportage WoON Analyse van Utrechtse woningmarkt o.b.v. Woononderzoek Nederland Utrecht.nl/onderzoek

Rapportage WoON Analyse van Utrechtse woningmarkt o.b.v. Woononderzoek Nederland Utrecht.nl/onderzoek Rapportage WoON 2015 Analyse van Utrechtse woningmarkt o.b.v. Woononderzoek Nederland 2015 Utrecht.nl/onderzoek Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE Utrecht 030-286

Nadere informatie

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud?

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Frans Wittenberg en Joep Arts 22 mei 2014 Even voorstellen Economisch onderzoek- en adviesbureau Markt en financiële kant van vastgoed Wonen, commercieel vastgoed en gebiedsontwikkeling

Nadere informatie

Inhoud. amsterdam woon. inhoud

Inhoud. amsterdam woon. inhoud Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2012 2013 32 847 Integrale visie op de woningmarkt Nr. 42 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

Beantwoording art 33 vragen bereikbare en betaalbare voorraad sociale huurwoningen

Beantwoording art 33 vragen bereikbare en betaalbare voorraad sociale huurwoningen Beleid Uw contact F (020) 540 45 59 gemeente@amstelveen.nl Fractie Groen Links T.a.v. T. van Wijnen en M. Kortekaas Postbus 4, 1180 BA Amstelveen Vermeld bij reactie ons kenmerk en datum van deze brief

Nadere informatie

Huurconvenant 2012 2022

Huurconvenant 2012 2022 Huurconvenant 2012 2022 Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar huurprijsbeleid. In het zogenaamde huurconvenant zijn duidelijke afspraken vastgelegd over zaken als

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein

Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein Inleiding Zowel de SJAR als de raad maakt zich zorgen over de huisvestingsmogelijkheden van jongeren. Dit heeft ertoe geleid dat het College van burgemeester

Nadere informatie

De effecten van een nieuw stelsel voor huurprijzen

De effecten van een nieuw stelsel voor huurprijzen De effecten van een nieuw stelsel voor huurprijzen 2004 De effecten van een nieuw stelsel voor huurprijzen De effecten van een nieuw stelsel voor huurprijzen uitgevoerd in opdracht van het DG Wonen van

Nadere informatie

Oriënterende bijeenkomst wonen

Oriënterende bijeenkomst wonen Oriënterende bijeenkomst wonen Analyse huidige situatie, verwachtingen en strategie 4 december 2014 Proces op hoofdlijnen (voorlopig) 1 e Themabijeenkomst wonen College16 september 2014 (1 e verkenning)

Nadere informatie

[pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012]

[pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012] [pag. 33 uit Bruggen Slaan, Regeerakkoord VVD PvdA, 29 oktober 2012] X. Woningmarkt De woningmarkt zit op slot. Dat is slecht voor onze economie en buitengewoon belemmerend voor mensen die willen kopen,

Nadere informatie

Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel

Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel Uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van VROM - DG Wonen G. Sogelée november 2005

Nadere informatie

Wonen. Basisinspanning. Ambities. Kansen. Voorkomen

Wonen. Basisinspanning. Ambities. Kansen. Voorkomen Basisinspanning Een evenwichtige bevolkingsopbouw, die in 2025 gegroeid is naar minimaal 25.000 inwoners. Voor iedere (toekomstige) inwoner moet een woning beschikbaar zijn die past in zijn/haar leefsituatie.

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Besluitvorming Herzieningswet Toegelaten Instellingen; Gevolgen voor gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft Presentatie voor woningcorporatie

Nadere informatie

Herstel woningmarkt in 2014? Versie 2012

Herstel woningmarkt in 2014? Versie 2012 Herstel woningmarkt in 2014? Versie 2012 1. Inleidend. De alles overheersende vraag vandaag de dag is hoe de toekomst van de woningmarkt er uit ziet. Deze vraag was uiteraard ook actueel aan het begin

Nadere informatie

Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2008

Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2008 Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2008 De prijs van de gemiddelde verkochte woning stijgt met 0,4% in het 1e kwartaal van 2008. De stijging van de prijs per m2 is met 0,7% iets hoger. De stijging

Nadere informatie

Nr: Schipluiden: 18 november Aan de Raad

Nr: Schipluiden: 18 november Aan de Raad Nr: 2004-11-08 Schipluiden: 18 november 2004 Onderwerp: Notitie woningbouwprogrammering Midden-Delfland Aan de Raad Inleiding Voor u ligt de notitie woningbouwprogrammering waarin de uitgangspunten voor

Nadere informatie

Oplegger voor het raadsdebat

Oplegger voor het raadsdebat Oplegger voor het raadsdebat Datum raadsdebat : 17 november 2016 Agendapuntnummer : 3 Portefeuillehouder : Wethouder Jan ten Kate Aan de gemeenteraad Onderwerp: Actualisatie Woonplan Inleiding en aanleiding:

Nadere informatie

Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt Uitgevoerd in opdracht van Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Léon Groenemeijer,

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA Den Haag

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA Den Haag > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Schedeldoekshaven 200 Postbus 20011 2500 EA Den Haag www.rijksoverheid.nl

Nadere informatie

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 De Hypotheek Index geeft ieder kwartaal inzicht in het consumentengedrag op het gebied van hypotheken. De kerncijfers zijn afkomstig van De Hypotheker die met ruim 10 procent

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 27 926 Huurbeleid Nr. 216 HERDRUK 1 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den

Nadere informatie

op de vrije sector huurwoningmarkt

op de vrije sector huurwoningmarkt januari 2014 op de vrije sector huurwoningmarkt Beleggersgeld naar een verder te liberaliseren huurmarkt De Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt is al geruime tijd onderwerp van discussie:

Nadere informatie

Betaalbaarheid Haaglanden

Betaalbaarheid Haaglanden Betaalbaarheid Haaglanden De betaalbaarheid van sociale huurwoningen krijgt de laatste tijd steeds meer aandacht. De huurprijzen van sociale huurwoningen stijgen, terwijl het (besteedbare) inkomen van

Nadere informatie

Factsheets Friese Woningmarkt

Factsheets Friese Woningmarkt Factsheets Friese Woningmarkt 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 Bevolkings- en huishoudengroei nemen af. Prognose: Nog enige bevolkingsgroei tot

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Kwalitatieve woningmarktverkenning 2010-2020 Noord-Holland. Regionale Actieprogramma s Wonen

Kwalitatieve woningmarktverkenning 2010-2020 Noord-Holland. Regionale Actieprogramma s Wonen Kwalitatieve woningmarktverkenning 2010-2020 Noord-Holland Regionale Actieprogramma s Wonen Kwalitatieve woningmarktverkenning 2010-2020 Noord-Holland Regionale Actieprogramma s Wonen Uitgevoerd in opdracht

Nadere informatie

Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015.

Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015. Aan het bestuur van de Bewonersraad Rochdale Postbus 56659 1040AR Amsterdam Amsterdam, 2 februari 2015 Ons kenmerk: RvB/HvB/mdv/15.005 Onderwerp: Huurverhoging 2015 Geachte Bestuur, Hierbij ontvangt u

Nadere informatie

Informatie Woonvisie Sliedrecht

Informatie Woonvisie Sliedrecht Informatie Woonvisie Sliedrecht In 2008 heeft de gemeente Sliedrecht de Woonvisie uitgebracht: Wonen in Sliedrecht 2007-2015, doorkijk tot 2025. Deze factsheet geeft een overzicht van de geactualiseerde

Nadere informatie

Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013

Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 > Retouradres Postbus 30941 2500 GX Den Haag de Aan: colleges van burgemeester & wethouders, de besturen colleges van burgemeester de toegelaten & instellingen wethouders, Aedes, besturen van de toegelaten

Nadere informatie

fluchskrift

fluchskrift Wonen in Fryslân Afgelopen jaren minder toename woningen In 2011 bedraagt de totale woningvoorraad in Fryslân 282.689 woningen. In 2000 bestond de totale woningvoorraad nog uit 261.849 woningen. Tussen

Nadere informatie

NOTITIE. Datum 10 december Inlichtingen bij. Taco van Hoek. t (020) Inleiding

NOTITIE. Datum 10 december Inlichtingen bij. Taco van Hoek. t (020) Inleiding NOTITIE Datum 10 december 2012 Inlichtingen bij Taco van Hoek tvhoek@eib.nl Inleiding Het EIB heeft de maatregelen van het kabinet (regeerakkoord inclusief lenteakkoord) doorgerekend op hun effecten voor

Nadere informatie

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012 Stec Groep Stec Groep B.V. oktober 2012 INHOUDSOPGAVE CORPORATIES BLIJVEN AARZELEN BIJ DE MIDDENINKOMENS 1 Nieuwbouw in 2011 en gewenste toekomstige nieuwbouw

Nadere informatie

MEMO van college aan de raadscommissie

MEMO van college aan de raadscommissie MEMO van college aan de raadscommissie datum : 21 december 2010 aan : Algemene raadscommissie van : College onderwerp : jaarlijkse regionale aanpassing passendheidstabellen Huisvestingsverordening Portefeuillehouder:

Nadere informatie

Kwetsbare woningmarktregio s. Carola de Groot Frans Schilder Femke Daalhuizen

Kwetsbare woningmarktregio s. Carola de Groot Frans Schilder Femke Daalhuizen Kwetsbare woningmarktregio s Carola de Groot Frans Schilder Femke Daalhuizen WoON oversampeling 5 maart 2015 Woelige tijden 2 Centrale onderzoeksthema s Met gegevens uit de grootschalige crosssectionele

Nadere informatie

Gevolgen passendheidstoets

Gevolgen passendheidstoets Gevolgen passendheidstoets Corporaties moeten jaarlijks 90% van de vrijkomende huurwoningen tot de vrije-sector toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de EU-grens. Vanaf 1 januari 2015 gaat er ook

Nadere informatie