De woning(beleggings)markt in beeld

Transcriptie

1 Februari 2013 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

2 Copyright Capital Value heeft dit rapport met zorg samengesteld. Capital Value, ABF Research en ABN AMRO Bank aanvaarden geen aansprakelijkheid voor type- of drukfouten of andere onvolkomenheden. Het gebruik van onderdelen van dit rapport door een andere partij dan Capital Value blijft de verantwoordelijkheid van deze andere partij en dient voorzien te zijn van duidelijke bronvermelding. In een aantal gevallen is voor gebruik van (onderdelen van) dit rapport goedkeuring door Capital Value vereist. In geval van enige twijfel dient met Capital Value hierover contact te worden opgenomen.

3 Voorwoord Voor u ligt het rapport De woning(beleggings)markt in beeld. Dit rapport is tot stand gekomen middels een samenwerking tussen Capital Value, ABN AMRO Bank en ABF Research. Doelstelling bij het onderzoek was het creëren van een integraal beeld van zowel vraag- als aanbodzijde op de woning(beleggings)markt. De afgelopen periode is onderzoek gedaan onder de 50 grootste woningbeleggers in Nederland. Zowel institutionele beleggers (pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen) als particuliere beleggers hebben aan het onderzoek meegewerkt. Daarnaast is onderzoek uitgevoerd onder 150 woningcorporaties in Nederland. Door ABF Research zijn de uitkomsten van dit onderzoek gebruikt om een toekomstbeeld te schetsen van de woningmarkt tot Capital Value zal de komende jaren blijven investeren in onderzoek op de woningbeleggingsmarkt om een bijdrage te leveren aan een verdere professionalisering. Daarbij zullen wij ons blijven inzetten om de huidige problematiek op de woningmarkt middels samenwerking aan te pakken. Wij stellen uw eventuele reactie zeer op prijs. Mr C.A. (Kees) van Harten MRE MRICS Directeur Ing M.A. (Marijn) Snijders RT Directeur Capital Value Maliebaan CG Utrecht info@capitalvalue.nl De woning(beleggings)markt in beeld, februari

4 Inhoudsopgave Samenvatting p. 5 DEEL 1 De woningmarkt tot Inleiding p De productie in perspectief p De nieuwbouw in historisch perspectief p De bestaande voorraad anno 2012 p De nieuwbouw in perspectief van de bestaande voorraad p Demografische trends zetten door p Landelijke trend p Regionale verschillen in huishoudengroei p Discrepanties tussen vraag en aanbod p De kwantitatieve mismatch p De kwalitatieve mismatch p Regionale verschillen in de kwalitatieve mismatch p Gebruik van en scheefheid binnen de voorraad p. 26 DEEL 2 De woningbeleggingsmarkt 1 Inleiding p Onderzoeksresultaten institutionele en particuliere beleggers p Onderzoeksresultaten woningcorporaties p De financieringsmarkt voor (woning)beleggingen p. 50 BIJLAGEN DEEL 1 p. 53 Bijlage A: Toelichting scenario Bijlage B: Restvraag/restaanbod per Corop Bijlage C: Kerncijfers Nederland De woning(beleggings)markt in beeld, februari

5 Woningproductie zakt terug naar historisch dieptepunt van woningen per jaar Woningnood keert terug, statistisch tekort loopt op van 2% naar 4% Jongeren en ouderen tussen wal en schip Leegstand neemt af Meer huishoudens in het souterrain van de woningmarkt Woningvoorraad groeit minder hard Gereguleerde huursector groeit beperkt; markthuursector groeit met woningen Koopsector groeit in goedkope segment, onder andere door verkoop huurwoningen Kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod blijft Lichtpuntje: de scheefheid neemt af In 2013 ca. 2 miljard euro beschikbaar voor huurwoningen Beleggers kunnen corporaties helpen om nieuwe investeringen mogelijk te maken Regelgeving blokkeert corporaties Financieringslandschap huurwoningen dynamischer en pluriformer Solide markt biedt kansen voor buitenlandse investeerders Huurwoningen solide investering De woning(beleggings)markt in beeld, februari

6 Samenvatting Woningproductie zakt terug naar historisch dieptepunt van woningen per jaar In 2009 werden nog nieuwe woningen gebouwd. In 2010 en 2011 is de bouwproductie ingezakt tot nieuwe woningen. Aanvankelijk werd gerekend op een herstel na 3 of 4 jaar. Daar ziet het echter op dit moment bepaald niet naar uit. Op basis van onderzoek door Capital Value onder de 150 grootste woningcorporaties, branche organisaties en marktpartijen moet er rekening mee gehouden worden dat de productie in 2013 en 2014 verder terugzakt naar nieuwe woningen per jaar. Niet uitgesloten kan worden dat dit aantal nog verder naar beneden moet worden bijgesteld. Ten opzichte van de cijfers van nog maar 5 jaar geleden, is dat een dramatische terugval. Daarmee is Nederland terug op het productieniveau van voor de Tweede Wereldoorlog. Zelfs in 1948 werd met woningen meer gebouwd. Woningnood keert terug, statistisch tekort loopt op van 2% naar 4% ( woningen) Uitgaande van dat beeld schetst ABF Research in dit rapport de effecten van een dergelijke terugval. Op de eerste plaats dreigt het statistisch woningtekort op te lopen van 2% anno 2012 naar 4% (ofwel woningen) in Een klein tekort van 1 of 2% was altijd acceptabel, omdat dat er enkel toe leidde dat jonge starters iets langer moesten wachten dan ze zelf wilden. Maar wanneer het tekort zo sterk oploopt als nu lijkt, zal het ouderwetse woord woningnood wellicht weer van stal gehaald moeten worden. Het tekort zal met name in het Westen van ons land voelbaar zijn. Om de tekorten tegen te gaan, zullen maatregelen getroffen moeten worden. Het is hierbij wel van essentieel belang dat bij nieuwbouw meer marktgericht gebouwd gaat worden. Het gaat niet alleen om de kwantiteit, maar ook om de kwaliteit. Tekort in % 2020 per COROP-gebied % 1 Utrecht -7,4 2 Groot-Amsterdam -6,5 3 Delft en Westland -6,0 4 Agglomeratie s-gravenhage -5,3 5 Flevoland -5,3 6 Zaanstreek -5,3 7 Overig Groningen -5,1 8 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek -5,0 9 Agglomeratie Haarlem -4,8 10 Oost-Zuid-Holland -4,7 De woning(beleggings)markt in beeld, februari

7 Jongeren en ouderen tussen wal en schip Niet alleen mensen die op zoek zijn op de reguliere woningmarkt zullen hier nadelige consequenties van ondervinden. Ook waar het gaat om studenten- en ouderenhuisvesting zullen zich problemen gaan voordoen. Dit terwijl in deze segmenten gelet op de groei van het aantal studenten en de toenemende vergrijzing juist een extra inspanning beoogd werd vanuit de Rijksoverheid met een actieprogramma studentenhuisvesting resp. een actieprogramma ouderenhuisvesting. Ook de ondervraagde beleggers zijn terughoudend bij investeringen in woningen voor deze specifieke doelgroepen. Leegstand neemt af Het oplopend tekort leidt ertoe dat het herbergend vermogen van de bestaande voorraad optimaal gebruikt zal gaan worden. Er zal druk komen op huurders en eigenaar-bewoners om de woning zo kort mogelijk leeg te laten staan, bijvoorbeeld bij een verhuizing. Dit betekent dat de totale leegstand afneemt: van woningen anno 2012 naar in 2015 en in Dit wordt bevestigd door het onderzoek van Capital Value onder de grootste institutionele- en particuliere woningbeleggers in Nederland. Circa 75% van de institutionele beleggers en circa 58% van de particuliere beleggers verwacht een daling van de leegstand. Tevens verwachten de beleggers een daling van de mutatiegraad, wat de doorstroming op de woningmarkt negatief beïnvloedt. Meer huishoudens in het souterrain van de woningmarkt Startende huishoudens zullen langer genoegen moeten nemen met suboptimale huisvesting. Dat betekent in de praktijk dat ze vaker met twee huishoudens een woning zullen delen en/of hun toevlucht nemen tot het souterrain van de woningmarkt: kamers, woonboten, tijdelijk beschikbare ruimte in kantoren (anti-kraak) e.d. Dit wonen in Bewoonde Andere Ruimten (BAR) zal toenemen, van circa huishoudens (waaronder veel studentenhuishoudens) in 2012 via in 2015 en huishoudens in Woningvoorraad groeit minder hard Tussen 2011 en 2015 neemt de totale woningvoorraad in ons land naar verwachting toe met woningen. Dit met name dankzij het feit dat in 2010 en 2011 nog woningen gebouwd zijn. In de jaren zal de productie zich overigens waarschijnlijk iets herstellen, waardoor er per saldo woningen bijkomen. De groei van de voorraad De woning(beleggings)markt in beeld, februari

8 tussen 2011 en 2020 met woningen is aanzienlijk lager dan de groei tussen 2001 en Die kwam uit op woningen. Huursector groeit beperkt; markthuursector groeit met woningen Hoewel een aanzienlijk deel van de nieuwbouw (circa 60%) uit huurwoningen bestaat, groeit de huursector toch slechts beperkt in omvang. Door sloop en verkoop van huurwoningen wordt de totale groei van de huursector immers beperkt. Verder verdwijnen er nogal wat woningen uit het goedkope huursegment als gevolg van huurharmonisatie. De goedkopere delen van de huursector worden daarmee kleiner in omvang. Wel groeit de huursector boven de liberalisatiegrens met woningen over de periode Dit segment is aantrekkelijk voor woningbeleggers. Het grootste deel van de ondervraagde beleggers (zowel institutioneel als particulier) wil investeren in middeldure huurwoningen (huur van 665 tot 850 euro per maand). Koopsector groeit in goedkope segment, onder andere door verkoop huurwoningen De koopsector neemt nog steeds aanzienlijk in omvang toe. Dat komt mede doordat huurwoningen verkocht worden ( per jaar door zowel corporaties als particuliere verhuurders). Daarbij groeit de koopsector met name aan de onderkant van de prijsladder. Tot 2020 komen er woningen bij met een prijs onder de euro. Kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod blijft In een situatie waarin er relatief weinig nieuw aanbod op de woningmarkt komt, zijn er voor de consument relatief weinig mogelijkheden om te verhuizen naar een meer passende woning. De bestaande mismatch tussen vraag en aanbod zal dan ook de komende jaren niet veel kleiner worden. De huursector laat met name in de provincies Gelderland, Utrecht, Noord- en Zuid-Holland problemen zien. Er is daar met name onvoldoende aanbod van woningen boven de huurtoeslaggrens. Voor de koopsector geldt dat in de provincie Utrecht de vraag over het algemeen groter is dan het aanbod: daar blijft dus druk op de markt staan. Maar in Limburg geldt het omgekeerde: daar zal het juist moeilijk blijven woningen te verkopen. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

9 Lichtpuntje: de scheefheid neemt af Het aantal huurwoningen onder de zogenaamde aftoppingsgrens neemt af. Desondanks zullen in 2020 nog ongeveer evenveel huishoudens met een laag inkomen in een dergelijke huurwoning wonen. Midden en hogere inkomensgroepen maken hier plaats voor de lage inkomens. De midden inkomensgroepen zullen in 2020 meer gehuisvest zijn in duurdere huurwoningen en de koopsector. Afhankelijk van de economische ontwikkeling zal ook de betaalbaarheid van de huur belangrijker worden. Bij de hogere inkomensgroepen woont nu al een groter deel in de koopsector en die tendens zet zich versterkt door. In 2013 circa 2 miljard euro beschikbaar voor aankoop huurwoningen Uit onderzoek van Capital Value onder de 50 grootste woningbeleggers blijkt dat circa 2 miljard euro beschikbaar is voor investeringen in huurwoningen in Dit is aanzienlijk meer dan de afgelopen jaren is geïnvesteerd. Institutionele beleggers geven aan circa 1 miljard euro te willen investeren waarbij nieuwbouw de voorkeur geniet. Particuliere beleggers willen mogelijk 900 miljoen tot 1 miljard euro investeren. Deze groep beleggers heeft voornamelijk interesse in bestaande huurwoningen. Of dit totale investeringsvolume uiteindelijk gerealiseerd zal gaan worden, hangt bij nieuwbouw onder meer af van de bereidheid van ontwikkelaars en gemeenten om de grondprijzen aan te passen en wat betreft bestaande bouw of er voldoende passend aanbod is. Beleggers kunnen corporaties helpen om nieuwe investeringen mogelijk te maken Als gevolg van de verslechterde financiële situatie geeft een groeiend aantal (54%) van de corporaties aan complexgewijs huurwoningen te willen verkopen, omdat huurverhogingen en individuele verkoop niet toereikend zijn. 80% van de particuliere beleggers en 50% van de institutionele beleggers heeft interesse in de verwerving van corporatiewoningen. Een aanzienlijk deel van het totale beschikbare investeringsvolume is beschikbaar voor de verwerving van corporatiewoningen. Regelgeving blokkeert corporaties Van de ondervraagde corporaties geeft 64% aan dat versoepeling van de regels noodzakelijk is om gereguleerde complexgewijze verkoop mogelijk te maken. De voorwaarden die de vigerende circulaire (MG ) verbindt aan complexgewijze verkoop zijn niet marktconform. Dit wordt bevestigd door een groot deel van de ondervraagde beleggers. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

10 Financieringslandschap huurwoningen dynamischer en pluriformer De Nederlandse huurwoningenmarkt blijft voor financiers een interessant vastgoedsegment. De stabiliteit van de kasstromen zijn zeer welkom in deze onzekere tijden. Politieke onzekerheden, de crisis op de (koop)woningmarkt en de stijgende financieringsbehoefte zijn echter belangrijke uitdagingen. Geconstateerd kan worden dat het financieringslandschap voor de Nederlandse huurwoningsector in de komende periode steeds dynamischer en pluriformer zal gaan worden. Solide markt biedt kansen voor buitenlandse investeerders In 2012 werd er voor het eerst door buitenlandse beleggers substantieel geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen (circa 80 miljoen euro). Een groeiend aantal buitenlandse investeerders onderzoekt mogelijkheden voor woninginvesteringen. Duidelijkheid over het kabinetsbeleid is echter noodzakelijk om substantiële investeringen op gang te brengen. Huurwoningen solide investering De ondervraagde beleggers zijn positief over de Nederlandse huurwoningenmarkt. De lage leegstand, de positieve huurprijsontwikkeling, het inflatiebestendige karakter, de groei van het aantal huishoudens en de bevolkingsgroei, de afname van de bouwproductie en de spreiding van het debiteurenrisico spelen hierbij een belangrijke rol. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

11 DEEL 1 Woningmarkt in beeld (tot 2020) 1 Inleiding Terugval in productie van naar In 2009 werden nog nieuwe woningen gebouwd. Daarmee groeide de voorraad voldoende om de demografische groei van het aantal huishoudens op te vangen. Maar in 2010 en 2011 is de bouwproductie ingezakt tot nieuwe woningen. Aanvankelijk werd gerekend op een herstel na 3 of 4 jaar. De crisis lijkt echter door te zetten en macroeconomische signalen wijzen eerder op een verdere terugval dan op herstel in de bouwproductie. Belangrijke oorzaken zijn het verminderd consumentenvertrouwen, de terugloop van het aantal jonge mensen dat een vaste baan aangeboden krijgt, de terughoudendheid bij de banken om leningen te verstrekken en de onzekerheid over de beleidsmaatregelen voor de woningmarkt. Verdere terugval verwacht naar per jaar Tegen deze achtergrond is door Capital Value bij 150 van de grootste woningcorporaties (als belangrijke bouwers) geïnventariseerd welke aantallen zij in 2013 en 2014 verwachten te realiseren. Voor 2013 verwachten de corporaties circa woningen te realiseren. Voor 2014 wordt gerekend op woningen. Het betreft voornamelijk projecten waar reeds afspraken over gemaakt zijn. Voor de jaren na 2015 zijn de corporaties nog meer bezorgd. Ook projectontwikkelaars, beleggers, bouwers, de Neprom en NVB wijzen op een verdere terugval van de productie. De verschillende verwachtingen overziend zou de productie in 2013 en 2014 uit kunnen komen op zo n woningen per jaar. Ten opzichte van de cijfers van nog maar 5 jaar geleden, is dat een dramatische terugval. De behoefte blijft echter toenemen Tegenover de gekrompen productie staat een nog altijd even grote demografische groei. Drijvende krachten hierachter zijn o.a. de aanhoudende instroom van migranten uit (Oost-) Europese landen. De meest recente demografische cijfers laten zien dat het aantal huishoudens van jaar tot jaar nog steeds toeneemt en wel met gemiddeld zo n voor de eerst komende jaren. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

12 Het tekort loopt op Uit de langlopende reeks onderzoeken (Woononderzoek Nederland, voorheen Woningbehoefteonderzoek) kwam vanaf de jaren tachtig een tekortcijfer naar voren van zo n woningen: dat is circa 2% ten opzichte van de bestaande voorraad. Dat tekort kon grotendeels gezien worden als de thuiswonende kinderen die een paar maanden moesten wachten voordat ze de deur uit zouden kunnen. Gegeven de verwachtingen van dit moment zal het tekort echter oplopen tot zo n woningen in 2020: dat is bijna 4%. Deze cijfers doen meer denken aan de jaren zestig, toen er nog echt sprake was van woningnood in ons land. Tekorten vooral in het Westen van het land Er dreigt derhalve een serieus kwantitatief probleem te gaan ontstaan. Een probleem dat overigens vooral voelbaar zal zijn in het Westen van het land, zoals mag blijken uit bijgaande figuur. In de rood gekleurde gebieden zou het tekort op 5% of hoger kunnen uitkomen. Dit woningtekort is berekend met het Primos model en hier voor 2020 weergegeven. In de bijlage is meer informatie terug te vinden over de gehanteerde uitgangspunten en verwachtingen. Figuur 1.1: Het woningtekort in procenten ten opzichte van de bestaande voorraad, 2020 De woning(beleggings)markt in beeld, februari

13 In dit rapport wordt nader ingegaan op deze cijfers: In hoofdstuk 2 wordt de verwachte productie in historisch perspectief geplaatst, In hoofdstuk 3 worden de doorlopende demografische trends gepresenteerd, In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de nieuwe spanningen op de woningmarkt, kwantitatief en kwalitatief De woning(beleggings)markt in beeld, februari

14 Duizenden 2 De productie in perspectief 2.1 De nieuwbouw in historisch perspectief De nieuwbouwproductie schommelde de afgelopen jaren rond de woningen. Het grootste deel daarvan bestond uit koopwoningen. De terugval in 2010 en 2011 heeft er met name voor gezorgd dat er minder koopwoningen gebouwd zijn en die trend lijkt zich de komende twee jaar verder door te zetten. 1 Figuur 2.1: Nieuwbouw en sloop naar eigendomsverhouding, huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins sloop huur sloop koop toevoeging anderszins 2.2 De bestaande voorraad anno 2012 De woningvoorraad bestaat voor 60% uit koopwoningen. De opbouw van de voorraad naar prijs verschilt tussen huur- en koopsector aanzienlijk. De huursector bestaat voor ruim driekwart uit woningen met een huur onder de zgn. aftoppingsgrens van de huurtoeslag. 2 Driekwart van de huursector is dus goed bereikbaar voor huishoudens met een beperkt inkomen. De omvang van het wat duurdere huursegment boven de liberalisatiegrens is met 8% beperkt. In de koopsector daarentegen is een veel kleiner deel te bestempelen als (relatief) goedkoop : zo n 30% heeft een prijs onder de euro. Huur- en koopsector verschillen ook in hun ruimtelijk patroon. De wat duurdere huursector boven de liberalisatiegrens is met name in de Randstad te vinden, uitwaaierend over 1 De verdeling van de nieuwbouwproductie is voor 2013 en 2014 berekend met het Socrates model waarbij de voorkeuren van de consument leidend zijn. 2 Omdat hier gebruik gemaakt wordt van het WoON 2009 wordt de destijds geldende prijs van 535 euro per maand vermeld in de grafieken.

15 Gelderland en Noord-Brabant. De goedkopere koopsector is vooral royaal vertegenwoordigd in Noord-Nederland, Zeeland en Limburg. Figuur 2.2: Percentage van de huurvoorraad met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, 2011; bron: Socrates Figuur 2.3: Percentage van de koopvoorraad met een koopprijs onder euro, 2011; bron: Socrates De woning(beleggings)markt in beeld, februari

16 2.3 De nieuwbouw in perspectief van de bestaande voorraad Jaarlijks worden in verhouding tot de bestaande voorraad, maar weinig woningen gebouwd. Vandaar dat hier de verwachtingen over een wat langere periode ( ) gepresenteerd worden: zowel in absolute omvang als in verhouding tot de bestaande voorraad. Daarbij beperken we ons verder niet tot de nieuwbouw alleen, maar nemen we ook de effecten van sloop en verkoop van huurwoningen mee. In de bijlage is meer informatie terug te vinden over de precieze cijfers voor sloop en verkoop alsmede de verschuiving binnen de huursector door huurprijsverhoging bij een nieuwe verhuring (huurharmonisatie). In de linker figuur is de omvang van de bestaande voorraad opgenomen en is dan ook goed te zien dat eigenlijk alleen het middeldure huursegment met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens serieus in omvang toeneemt. In de rechter figuur wordt ingezoomd op deze mutaties in de voorraad. Daar valt af te lezen dat er (gedurende de periode ) ruim middeldure huurwoningen bijkomen. In de koopsector zullen er met name goedkopere koopwoningen bijkomen. Figuur 2.4: Aantal woningen en verwachte groei, , bron: Socrates Miljoenen Duizenden Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > Voorraad Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > De woning(beleggings)markt in beeld, februari

17 In bijgaande tabel zijn de aantallen weergegeven. Aantal * 1000 Voorraad 2011 Groei Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur < Huur Huur Huur Huur Huur > Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > De te verwachten groei van de huursector boven de liberalisatiegrens ( woningen tussen 2011 en 2020) zal zich concentreren in west en midden Nederland, met een enkele uitloop naar Oost en Zuid Nederland. De te verwachten groei van de goedkope koopsector (bijna woningen tussen 2011 en 2020) zal zich juist iets minder concentreren en meer uitwaaieren over het hele land. Figuur 2.5: Absolute groei van de huurvoorraad met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, ; bron: Socrates De woning(beleggings)markt in beeld, februari

18 Figuur 2.6: Absolute groei van de koopvoorraad met een koopprijs onder euro; bron: Socrates De woning(beleggings)markt in beeld, februari

19 Miljoenen Duizenden 3 Demografische trends zetten door 3.1 Landelijke trend Nederland telt anno 2012 zo n 7,5 miljoen huishoudens. Dit aantal groeit de komende decennia door naar circa 8,3 miljoen huishoudens in Deze groeilijn zwakt geleidelijk aan af, zoals te zien is in de navolgende figuur. Per jaar komen er op dit moment zo n huishoudens bij. In een langjarig perspectief gezien neemt deze groei van het aantal huishoudens geleidelijk verder af. Over twintig jaar zal de groei gehalveerd zijn ten opzichte van de huidige cijfers en zelfs snel dalen naar nul. Kortom: de huishoudengroei is eindig maar op dit moment nog steeds substantieel. Figuur 3.1: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens per jaar, Jaarlijks toename (rechter as) CBS: Realisatie (linker as) ABF: Prognose (linker as) Wel is de komende jaren een aanzienlijke verschuiving te verwachten: minder jonge huishoudens van rond de dertig jaar en meer oudere huishoudens van 65 jaar en ouder. Met deze vergrijzing neemt ook het aantal alleenstaanden flink toe. Daarnaast zal met de minder gunstige economische vooruitzichten het aantal huishoudens met een zeer royaal inkomen teruglopen terwijl het aantal huishoudens aan de onderkant van de inkomensladder juist toeneemt. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

20 Figuur 3.2: Aantal huishoudens en verwachte groei, ; bron: Socrates Miljoenen < 30 jr jr jr jr 75 jr e.o. < > Alleenstaand Eenouder Paar znd kind Paar met kind Stand Regionale verschillen in groei huishoudens Deze groei van het aantal huishoudens slaat regionaal verschillend neer. In het Westen van het land, maar ook in het midden van ons land tot in Gelderland en Noord-Brabant is sprake van een aanzienlijke groei. Elders ligt die groei duidelijk lager. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

21 Figuur 3.2: Absolute groei van het aantal huishoudens, De woning(beleggings)markt in beeld, februari

22 4 Discrepanties tussen vraag en aanbod 4.1 De kwantitatieve mismatch Uitgaande van de eerder toegelichte verwachtingen is er sprake van een aanzienlijke mismatch tussen vraag en aanbod. Waar er jaarlijks zo n huishoudens bijkomen, groeit de voorraad duidelijk de eerste jaren slechts met zo n Op iets langere termijn na 2015 is in elk geval de hoop dat er dan weer iets meer woningen gebouwd gaan worden. Dit tekort aan aanbod heeft een aantal effecten. Op de eerste plaats zal het herbergend vermogen van de bestaande voorraad optimaal gebruikt worden. Dit betekent concreet dat de leegstand waarschijnlijk afneemt. Er zal druk komen op huurders en eigenaar-bewoners om de woning zo kort mogelijk leeg te laten staan. Naar verwachting neemt de leegstand af van woningen anno 2012 naar in 2015 en circa in Op de tweede plaats zullen startende huishoudens langer genoegen moeten nemen met suboptimale huisvesting. Dat betekent in de praktijk dat ze vaker met twee huishoudens een woning zullen delen en/of hun toevlucht nemen tot het souterrain van de woningmarkt: kamers, woonboten, tijdelijk beschikbare ruimte in kantoren (anti-kraak) e.d. Dit wonen in Bewoonde Andere Ruimten (BAR) zal toenemen, van circa huishoudens (waaronder veel studentenhuishoudens) in 2012 via in 2015 en huishoudens in Deze verschuivingen van minder leegstand op de korte termijn en meer huishoudens in een BAR op de iets langere termijn, is hieronder weergegeven. Daarbij is het aantal huishoudens in een BAR uitgedrukt als percentage van alle huishoudens. De leegstand is uitgedrukt als percentage van de voorraad. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

23 Figuur 4.1: Aandeel van de huishoudens woonachtig in een BAR en het aandeel van de voorraad welke leeg staat, ; bron: Socrates 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% % Huishoudens in BAR % Leegstand in huursector % Leegstand in koopsector 4.2 De kwalitatieve mismatch Het tekort aan aanbod werkt door op alle segmenten van de woningmarkt en door heel Nederland. Hoe een en ander precies uitpakt, brengen we hier in beeld. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de woningmarktindicatoren die het Socrates model oplevert. Op basis van deze indicatoren wordt getoond in welke segmenten en in welke delen van ons land de mismatch tussen vraag en aanbod het grootst is. Het Socrates-model Socrates is een woningmarktsimulatiemodel dat de afstemming van de kwalitatieve vraag en het aanbod op de regionale woningmarkt berekent. Hierbij wordt expliciet rekening gehouden met het dynamische verhuisproces (van starten, doorstromen en verlaten van de woningmarkt). Alle voor de woningmarkt relevante processen, zoals economie, demografie, woonvoorkeuren en wet- en regelgeving, zijn in het model verwerkt. Het confronteren van vraag, aanbod en verhuisproces levert informatie over de mate waarin segmenten op de woningmarkt tekorten of overschotten laten zien. Voor een meer uitgebreide modelbeschrijving verwijzen we naar het boekje Socrates, transparantie in cijfers. Bij het schetsen van dit beeld beperkten we ons overigens tot de reguliere woningmarkt. De meer specifieke segmenten van studenten- en ouderenhuisvesting worden hier niet behandeld. Wel mag duidelijk zijn dat voor deze segmenten gelet op de groei van het aantal studenten en de toenemende vergrijzing juist een extra inspanning beoogd werd vanuit de Rijksoverheid met een actieprogramma studentenhuisvesting resp. een actieprogramma ouderenhuisvesting. Hoe de stagnatie in de productie op deze specifieke segmenten doorwerkt wordt hier dus nog niet in beeld gebracht. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

24 Waar het gaat om de reguliere woningmarkt worden de discrepanties tussen vraag en aanbod hier uitgedrukt in termen van restvraag en restaanbod. Wanneer er op enig moment op een bepaalde locatie meer vraag is dan aanbod, wordt dat aangeduid met restvraag. Wanneer het omgekeerde geldt, en het aanbod groter is dan de vraag, wordt gesproken over restaanbod. Omdat er de komende jaren relatief weinig nieuw aanbod op de woningmarkt komt, zijn er voor de consument relatief weinig mogelijkheden om te verhuizen naar een meer passende woning. De bestaande mismatch tussen vraag en aanbod zal dan ook de komende jaren niet veel kleiner worden. Restvraag betekent overigens niet dat mensen geen onderdak hebben. Doorstromers die de gewenste woning niet kunnen vinden zullen over het algemeen hun verhuiswens een jaar uitstellen en dus nog langer blijven wonen waar ze nu al wonen. Vestigers en starters hebben die relatief luxe positie veelal niet en zullen doorgaans water bij de wijn moeten doen. Zij zullen eerder dan doorstromers genoegen moeten nemen met een woning die niet helemaal aan hun voorkeur voldoet. Dit proces van substitutie zorgt er mede voor dat ook restaanbod niet direct leidt tot leegstand; met deze woningen die eigenlijk wat minder in trek zijn, nemen met name vestigers en starters dan maar genoegen. Kortom: restvraag leidt niet tot daklozen, maar vormt een signaal dat bepaalde segmenten erg onder druk staan; en restaanbod is niet synoniem aan leegstand, maar geeft aan dat bepaalde groepen woonconsumenten enigszins gedwongen door de tijd genoegen moeten nemen met wat er wel beschikbaar is op de markt. 4.3 Regionale verschillen in de kwalitatieve mismatch In de navolgende figuren worden restvraag en restaanbod gepresenteerd. Rechts in de grafiek staat steeds de restvraag: het totaal aantal huishoudens dat niet direct een woning van zijn voorkeur heeft kunnen vinden. In heel Nederland zijn dat er circa Over het algemeen is de restvraag groter dan het restaanbod. Dat restaanbod staat links in de figuur en geeft aan hoeveel woningen als tweede keus geaccepteerd worden. In heel Nederland zijn dat er De woning(beleggings)markt in beeld, februari

25 ongeveer Deze woningen worden dus wel bewoond, maar zijn in zekere zin kwetsbaar en in die segmenten zou zeker geen nieuw aanbod gecreëerd moeten worden. 3 Figuur 4.2: Restvraag zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod minder in trek zijnde woningen (links) per provincie, 2015; bron: Socrates Duizenden Groningen; Friesland; Drenthe; Overijssel; Flevoland. Gelderland; Utrecht; Noord-Holland; Zuid-Holland; Zeeland; Noord-Brabant; Limburg; Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Over het algemeen is er in de huursector meer restvraag dan restaanbod. Het tekort aan huurwoningen is daarmee eminent. Voor de koopsector geldt dat zoekers en minder populair aanbod kwantitatief meer in evenwicht zijn. Verder is de mismatch in de huursector vooral omvangrijk in de provincies Gelderland, Utrecht, Noord- en Zuid-Holland. 3 Op een bepaalde locatie en binnen een bepaald segment is sprake van ofwel restvraag dan wel restaanbod. Maar wanneer cijfers geaggregeerd worden over meerdere locaties en gemeenten, is er op provinciaal niveau sprake van zowel restvraag als restaanbod. Datzelfde geldt voor de marktsegmentatie. Per prijssegment is er ofwel restvraag dan wel restaanbod. Maar op het niveau van huur of koopsector is er zowel restvraag als restaanbod. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

26 Wanneer nader ingezoomd wordt op de huursector naar prijsklasse dan blijkt dat vooral de vraag naar huurwoningen net onder de aftoppingsgrens onvoldoende aan bod komt ( euro in de grenzen van het WoON 2009). Daarentegen wordt een ander prijssegment in de huursector minder makkelijk afgezet. Dat is het segment net boven de aftoppingsgrens: het segment waar de meeste nieuwbouw opgeleverd wordt. Verder blijkt er onvoldoende aanbod te zijn van woningen boven de huurtoeslaggrens, met name in de Randstad. Figuur 4.3: Restvraag zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod minder in trek zijnde woningen (links) voor de huursector naar prijsklasse per provincie, 2015; bron: Socrates Duizenden Groningen; Friesland; Drenthe; Overijssel; Flevoland. Gelderland; Utrecht; Noord-Holland; Zuid-Holland; Zeeland; Noord-Brabant; Limburg; Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Voor de koopsector geldt dat in de provincie Utrecht de vraag over het algemeen groter is dan het aanbod, terwijl in Limburg het omgekeerde geldt. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

27 Figuur 4.4: Restvraag zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod minder in trek zijnde woningen (links) voor de koopsector naar prijsklasse per provincie, 2015; bron: Socrates Duizenden Groningen; Friesland; Drenthe; Overijssel; Flevoland. Gelderland; Utrecht; Noord-Holland; Zuid-Holland; Zeeland; Noord-Brabant; Limburg; Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > Gebruik van en scheefheid binnen de voorraad Levensloop en wooncarrière gaan hand in hand. Voor jonge mensen met een beperkt inkomen is een goedkope huurwoning vaak de eerste woning. Met de jaren stijgt het inkomen en verhuist een groot deel naar een duurdere huurwoning of een koopwoning. Daardoor worden de goedkopere segmenten van de huursector vooral bewoond door mensen met een laag inkomen en de duurdere koopsector doorgaans door mensen met een hoger inkomen. Doorgaans; want er zijn natuurlijk ook uitzonderingen. Zo wordt een deel van het betaalbare huursegment bewoond door mensen met een royaal inkomen. Deze vorm van goedkope scheefheid is enkele jaren terug op de (politieke) agenda gekomen. Dit heeft geleid tot de EC maatregel waardoor corporaties gedwongen zijn tegenwoordig minimaal 90% van hun bezit (onder de huurtoeslaggrens) te verhuren aan huishoudens met een bepaald inkomen (de bekende euro norm uit 2010). Met deze maatregel is de instroom van hoge inkomensgroepen in de betaalbare delen van de huursector geblokkeerd. Maar hiermee kan de bestaande goedkope scheefheid natuurlijk nog niet worden teruggedrongen. Om die reden heeft het nieuwe Kabinet (Rutte II) een maatregel aangekondigd waarbij deze huishoudens met een inkomen boven euro jaarlijks een forse huurverhoging krijgen. De oplopende huur zou een extra prikkel moeten zijn voor deze groep om vanuit het betaalbare huursegment te verhuizen naar de markthuursector (boven de liberalisatiegrens) of de koopsector. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

28 In de navolgende figuren is de woonsituatie van drie inkomensgroepen terug te zien. Zowel voor dit moment als de te verwachten verandering hierin de komende jaren. Bij deze veranderingen is (gebruik makend van het Socrates model) rekening gehouden met alle relevante aspecten zoals demografische groei, inkomensontwikkeling, verhuisproces, nieuwbouwaanbod e.d. De lagere inkomensgroepen omvatten de 40% huishoudens met het laagste netto besteedbaar inkomen (de eerste twee kwintielen). De hogere inkomensgroepen omvatten de 40% huishoudens met het hoogste inkomen (kwintiel 4 en 5). De middengroepen (kwintiel 3) zitten daar tussen in. 4 De eerder (in 2.3) gemelde veranderingen in de voorraad zijn hier te zien. De huursector onder de aftoppingsgrens neemt in omvang af. Desondanks zullen in 2020 nog ongeveer evenveel huishoudens met een laag inkomen in een dergelijke huurwoning wonen. Midden en hogere inkomensgroepen maken hier plaats voor de lage inkomens. De midden inkomensgroepen zullen in 2020 meer gehuisvest zijn in duurdere huurwoningen en de koopsector. Bij de hogere inkomensgroepen woont nu al een groter deel in de koopsector en die tendens zet zich versterkt door. Figuur 4.5: woonsituatie van lage inkomensgroepen (kwintiel 1 en 2), ; bron: Socrates Miljoenen Absoluut 2015 Absoluut 2020 Absoluut 2011 Relatief 2015 Relatief 2020 Relatief Bar Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > Vanuit de beschikbaarheid van gegevens zijn de huishoudens hier ingedeeld op basis van het netto inkomen. De beleidsmaatregelen zijn geformuleerd voor groepen op basis van hun belastbaar inkomen. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

29 Figuur 4.6: woonsituatie van midden inkomensgroepen (kwintiel 3), ; bron: Socrates Miljoenen Absoluut 2015 Absoluut 2020 Absoluut 2011 Relatief 2015 Relatief 2020 Relatief Bar Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > Figuur 4.7: woonsituatie van hoge inkomensgroepen (kwintiel 4 en 5), ; bron: Socrates Miljoenen Absoluut 2015 Absoluut 2020 Absoluut 2011 Relatief 2015 Relatief 2020 Relatief Bar Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > De woning(beleggings)markt in beeld, februari

30 DEEL 2 De woningbeleggingsmarkt in beeld 1 Inleiding Beleggers en corporaties zijn de belangrijkste investeerders op de woningmarkt. Capital Value heeft in de periode van oktober 2012 tot 1 februari 2013 onderzoek gedaan naar de investeringsverwachtingen van de 50 grootste woningbeleggers in Nederland en de 150 grootste woningcorporaties in Nederland. In hoofdstuk 2 komen de onderzoeksresultaten van de institutionele en particuliere beleggers aan bod. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de onderzoeksresultaten van de woningcorporaties. Het afsluitende hoofdstuk 4 gaat in op de huidige financieringsmarkt voor (woning)beleggingen. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

31 Miljarden 2 Onderzoeksresultaten institutionele en particuliere woningbeleggers De belangrijkste investeerders in de woningmarkt zijn onder te verdelen in institutionele beleggers (pensioenfondsen en levensverzekeringsmaatschappijen) en particuliere beleggers. Capital Value heeft beide groepen gevraagd naar hun investeringsverwachtingen op de woningbeleggingsmarkt. 2.1 Totaal investeringsvolume woningbeleggingsmarkt In 2012 is er circa 1,1 miljard euro geïnvesteerd in verhuurde woningen In 2012 is circa 1,1 miljard euro geïnvesteerd In verhuurde woningen (bestaand en nieuwbouw) door institutionele beleggers en particuliere investeerders. Opvallend was dat in 2012 voor het eerst substantiële investeringen werden gedaan door buitenlandse beleggers (ca. 80 miljoen euro). Een groeiend aantal buitenlandse investeerders onderzoekt investerings-mogelijkheden in Nederland. Figuur 2.1 Totaal transactievolume vastgoedbeleggingen versus woningbeleggingen Het totale beleggingsvolume in woningen is 0 de afgelopen jaren redelijk constant gebleven Aangezien minder belegd wordt in andere Totaal Woningen categorieën (kantoren, winkels, bedrijfsruimten) is het belang van woningbeleggingen voor de totale vastgoedbeleggingsmarkt aanzienlijk toegenomen. In 2008 was het percentage ca. 12% van het totale volume. In 2012 is dit percentage gestegen naar ca. 26%. Beleggers categoriseren het woningsegment als relatief veilig. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

32 2.2 Institutionele beleggers De institutionele beleggers hebben de afgelopen decennia een belangrijke rol gespeeld bij de realisatie van huurwoningen. Deze groep investeert voornamelijk in nieuwbouwcomplexen. Middels een actief asset management wordt de portefeuille regelmatig vernieuwd door uitponding (verkoop van leegkomende woningen) en het afstoten van (voornamelijk oudere) complexen. De middelen die hierbij vrijkomen worden veelal gebruikt voor nieuwe investeringen. Op dit moment hebben de ondervraagde institutionele beleggers voor meer dan 20 miljard euro aan Nederlandse huurwoningen in portefeuille Visie op mutatiegraad en leegstand Als gevolg van de onder druk staande koopwoningmarkt en de verscherpte eisen van financiers voor nieuwe hypotheken zijn huurwoningen weer volop in de belangstelling van woonconsumenten gekomen. Dit wordt bevestigd door de ondervraagde beleggers. Voor 2013 verwacht 75% van de institutionele beleggers een verdere daling van de leegstand. In het middeldure segment zal de leegstand ruim onder de 2% komen (richting frictieleegstand). Alleen in het duurdere segment kan het leegstandspercentage hoger uitvallen. Geen van de ondervraagde institutionele beleggers verwacht een stijging van de leegstand. Figuur 2.2 Verwachtingen leegstand 25% 75% Daling Gelijk Stijging De woning(beleggings)markt in beeld, februari

33 Van de ondervraagde beleggers verwacht 50% ook een daling van de mutatiegraad (het percentage huuropzeggingen ten opzichte van de voorraad). Geen van de partijen verwacht een stijging van de mutatiegraad. Een lage mutatiegraad heeft veelal negatieve gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt. Beleggers zullen hierdoor minder leegkomende woningen kunnen verkopen en de huur beperkter kunnen optimaliseren. Figuur 2.3 Verwachtingen mutatiegraad 50% 50% Daling Gelijk Stijging Investeringsvolume 2013 De ondervraagde institutionele beleggers staan positief tegenover nieuwe investeringen in Zij geven aan in 2013 ca. 1 miljard euro te willen investeren in huurwoningen. Aan de beleggers is gevraagd naar welk type woningen de voorkeur uitgaat (bestaand versus nieuwbouw en eengezinswoningen versus appartementen), welk huursegment de voorkeur geniet en of de beleggers willen investeren in woningen voor bijzondere doelgroepen. In een aantal vraaggesprekken is verder ingegaan op regionale voorkeuren. Volgens de ondervraagde institutionele beleggers is er in 2013 ca. 1 miljard euro beschikbaar voor nieuwe investeringen De woning(beleggings)markt in beeld, februari

34 Voorkeur huursegment Van de beleggers geeft 87,5% aan voornamelijk te willen investeren in het middeldure segment van 665 tot 850 euro huur per maand. Figuur 2.4 Voorkeur huursegment bij investeringen Eengezinswoningen Meergezinswoningen 12,5% 87,5% 100% Goedkoop (<665) Middelduur ( ) Duur (>850) Goedkoop (<665) Middelduur ( ) Duur (>850) Uit het onderzoek blijkt dat de beleggers een sterke voorkeur hebben voor het geliberaliseerde segment (per 1 januari 2013 is de liberalisatiegrens verhoogd van 665 euro naar 681 euro voor woningen met 143 WWS-punten). De institutionele beleggers zijn zeer terughoudend bij investeringen in het gereguleerde (goedkope) segment, gezien de beoogde verhuurderheffing in dit segment. Slechts een beperkt deel van de beleggers wil investeren in woningen met een hoge huur. Ten opzichte van het verleden is duidelijk sprake van een verschuiving naar het middeldure segment. Nieuwbouw versus bestaande bouw Van de institutionele beleggers geeft 63% aan uitsluitend in nieuwbouw te willen investeren. De beleggers die wel willen investeren in bestaande woningcomplexen geven aan dat deze gemiddeld niet ouder mogen zijn dan 5 jaar. Slechts enkele beleggers geven aan te willen investeren in complexen met een leeftijd tot maximaal 10 jaar. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

35 Figuur 2.5 Uitsluitend interesse in nieuwbouwinvesteringen 37,5% 62,5% Ja Nee Op basis van deze uitkomsten kan geconcludeerd worden dat institutionele beleggers een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de realisatie van nieuwbouw huurwoningen. Voorkeur woningtypen Alle ondervraagde institutionele beleggers willen investeren in nieuwbouw eengezinswoningen, 87% wil investeren in nieuwbouw meergezinswoningen. Zoals eerder aangegeven is bestaande bouw minder populair bij institutionele beleggers. Dit komt mede voort uit de wens van een aantal fondsen om de portefeuille te verjongen, waarbij zij de oudere complexen verkopen. Figuur 2.6 Voorkeur woningtypen Nieuwbouw MGW Nieuwbouw EGW 87,5% 100% 12,5% Bestaande MGW 37,5% 12,5% 50% Bestaande EGW 37,5% 25,0% 37,5% Interesse Matige interesse Geen interesse De woning(beleggings)markt in beeld, februari

36 Bijzondere doelgroepen Aan de institutionele beleggers is ook gevraagd of zij willen investeren in woningen voor bijzondere doelgroepen. 50% van de beleggers geeft aan geïnteresseerd te zijn in seniorenwoningen en 43% wil aankopen doen op het gebied van zorgwoningen. Studentenwoningen zijn beduidend minder populair bij de beleggers. Slechts 28% van de beleggers wil in dit segment investeren. De beleggers die niet willen investeren in bijzondere huisvesting geven als belangrijkste reden aan dat zij de voorkeur geven aan woningen die levensloopbestendig zijn voor een ruimere doelgroep. Figuur 2.7 Bijzondere doelgroepen Seniorenwoningen 50% 37,5% 12,5% Studentenwoningen 28,5% 71,5% Zorgwoningen 43% 14% 43% Interesse Matige interesse Geen interesse Regionale spreiding De institutionele woningbeleggers concentreren zich steeds vaker op de groeiregio s in Nederland. De Randstad en de Brabantse stedenrij genieten bij veel van de ondervraagde institutionele beleggers de voorkeur. Per regio c.q. per stedelijke agglomeratie hebben veel van de ondervraagde beleggers duidelijk in beeld waar ze willen investeren. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

37 Institutionele beleggers kunnen een belangrijke rol spelen bij de realisatie van nieuwbouwwoningen Of het totale bedrag van ca. 1 miljard euro geïnvesteerd zal worden in 2013, is afhankelijk van het voldoende beschikbaar zijn van passende projecten. De afgelopen jaren was sprake van een mismatch tussen aanbieders en beleggers. Veelal werden te dure woningen aangeboden door ontwikkelaars en aannemers. Op basis van de uitkomsten van dit rapport wordt bevestigd dat institutionele beleggers een voorkeur hebben voor investeringen in nieuwbouw huurwoningen in het middeldure huursegment. Nieuwbouwplannen dienen op deze vraag, waar mogelijk, te worden aangepast. Dit kan een verlaging van de grondprijs tot gevolg hebben om de realisatie van deze projecten mogelijk te maken. Voor de woningmarkt is het van belang dat gemeenten en ontwikkelaars nog meer rekening houden met de wensen van de institutionele investeerders om een groeiend tekort tegen te gaan en hen ook een kans te bieden om daadwerkelijk tot investeringen over te gaan. In 2013 zullen institutionele beleggers ook oudere complexen gaan verkopen om de portefeuille te verjongen en middelen vrij te maken om te investeren in nieuwbouw. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

38 2.3 Particuliere beleggers Op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt is een groeiend aantal particuliere beleggers actief. Ook in 2012 was deze groep van beleggers zeer actief bij de verwerving van woningportefeuilles. Het betreft enerzijds investeerders die reeds langere tijd gespecialiseerd zijn in woningbeleggingen, anderzijds is er sprake van een groeiend aantal nieuwe toetreders die veelal op regionale schaal woningen verwerven. Door het gunstige rendement-risicoprofiel is het woningsegment een interessante belegging ten opzichte van de onder druk staande vastgoedsegmenten. Daarnaast is er bij financiers een blijvende interesse om particuliere beleggers in dit segment te financieren. De toegenomen aandacht voor huurwoningen heeft ook voor particuliere beleggers een gunstige uitwerking. Ook aan deze groep van beleggers is gevraagd naar welk type woningen de voorkeur uitgaat (bestaand versus nieuwbouw en eengezinswoningen versus appartementen), welk huursegment de voorkeur geniet en of de beleggers willen investeren in woningen voor bijzondere doelgroepen. In een aantal vraaggesprekken is verder ingegaan op regionale voorkeuren. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

39 Visie op mutatiegraad en leegstand Voor 2013 verwacht ca. 92% van de particuliere beleggers een dalende of gelijkblijvende leegstand, ca. 8% verwacht een stijging van de leegstand. Deze stijging betreft met name de duurdere huurwoningen. In veel regio s wordt de betaalbaarheid van de huur steeds belangrijker als gevolg van de economische situatie in Nederland. Volgens de private investeerders wordt de vraag: wat kan de huurder werkelijk betalen? nog belangrijker. Figuur 2.8 Verwachte leegstand Figuur 2.9 Verwachte mutatiegraad 7,5% 15% 42,5% 35% 42,5% 57,5% Daling Gelijk Stijging Daling Gelijk Stijging 92% van de particuliere beleggers verwacht een dalende of gelijkblijvende leegstand 42% van de ondervraagde particuliere beleggers verwacht een daling van de mutatiegraad. 15% van de beleggers verwacht een stijging van de mutatiegraad in het duurdere huursegment. Als gevolg van de economische situatie komt het vaker voor dat huurders door persoonlijke omstandigheden op zoek moeten gaan naar een goedkopere huurwoning. Uit de vraaggesprekken blijkt dat particuliere beleggers bij nieuwe investeringen nog kritischer kijken naar de reële markthuur van een complex. Ook voor deze groep investeerders wordt doorexploitatie (het direct rendement) belangrijker. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

40 Investeringsvolume 2013 Naar schatting hebben de ondervraagde particuliere beleggers in 2013 ca. 900 miljoen tot 1 miljard euro beschikbaar voor investeringen in huurwoningen. Aangezien er ook nog veel kleinere (regionale) spelers actief zijn, kan dit volume hoger uitvallen. In 2012 is gebleken dat de particuliere beleggers wel kritischer worden ten aanzien van de complexen die ze willen verwerven. Een deel van het aanbod is in 2012 niet verkocht omdat het niet voldeed aan de wensen van de investeerders en de financiers. Volgens de ondervraagde particuliere beleggers is er in 2013 ca. 900 miljoen tot 1 miljard euro beschikbaar voor investeringen in huurwoningen Voorkeur huursegment Particuliere beleggers geven de voorkeur aan het middeldure segment. Ook geven zij aan te willen investeren in het goedkope segment. Wel werd een aantal malen gemeld dat dit afhankelijk is van de invulling van het nieuwe kabinetsbeleid voor dit deel van de markt. Met name in meergezinswoningen spreiden de particuliere beleggers de beleggingen over meerdere huursegmenten. Figuur 2.10 Voorkeur huursegment Eengezinswoningen Meergezinswoningen 5,3% 20% 36,8% 80% 57,4% Goedkoop (<665) Middelduur ( ) Duur (>850) Goedkoop (<665) Middelduur ( ) Duur (>850) Nieuwbouw versus bestaande bouw Alle particuliere beleggers geven aan in bestaande bouw te willen investeren. Dit is een opvallend verschil met de institutionele beleggers, die juist aangeven nieuwbouw te willen aankopen. Het verschil tussen deze twee categorieën investeerders wordt bevestigd door de De woning(beleggings)markt in beeld, februari

41 transacties van In dit jaar waren particuliere beleggers de belangrijkste afnemers van bestaande woningcomplexen en institutionele beleggers de belangrijkste afnemers, naast corporaties, van nieuwbouw complexen. Alle particuliere beleggers geven aan in bestaande bouw te willen investeren Van de ondervraagde particuliere beleggers wil 68% ook investeren in nieuwbouw eengezinswoningen en 42% ook in nieuwbouw meergezinswoningen. 42% van de particuliere beleggers wil niet investeren in nieuwbouw meergezinswoningen. Figuur 2.11 Voorkeur woningtypen Nieuwbouw MGW 42,1% 15,8% 42,1% Nieuwbouw EGW 68,4% 10,5% 21,1% Interesse Matige interesse Geen interesse Bijzondere doelgroepen Ook aan particuliere beleggers is gevraagd naar hun interesse in woningen voor bijzondere doelgroepen. De particuliere beleggers zijn met name geïnteresseerd in reguliere huurwoningen. Slechts een beperkte groep wil investeren in huurwoningen voor bijzondere doelgroepen. 21% heeft interesse voor seniorenwoningen, 32% geeft aan in studentenwoningen te willen beleggen en voor zorgwoningen heeft ook slechts 21% van de particuliere beleggers interesse. Figuur 2.12 Bijzondere doelgroepen Seniorenwoningen 21% 21,1% 57,9% Studentenwoningen 31,6% 21,1% 47,4% Zorgwoningen 21,1% 21,1% 57,9% Interesse Matige interesse Geen interesse De woning(beleggings)markt in beeld, februari

42 Regionale spreiding Particuliere beleggers spreiden hun investeringen over een groter gebied dan institutionele beleggers. De grotere particuliere investeerders concentreren zich veelal op de groeiregio s in Nederland, terwijl de kleinere regionale investeerders steeds meer aangeven in hun thuisregio te willen investeren. Deze trend is bevestigd door recente transacties die in 2012 hebben plaatsgevonden. Particuliere beleggers belangrijkste kopers voor bestaande bouw Particuliere beleggers waren in 2012 de belangrijkste investeerders in bestaande (oudere) woningcomplexen. Ook voor 2013 is deze groep van investeerders de belangrijkste doelgroep voor dit soort type objecten. Net zoals de financiers zijn particuliere beleggers kritischer geworden bij de verwerving van huurwoningen. Locatie, omvang, hoogte huurprijs en het direct rendement zijn belangrijker geworden. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

43 3 Onderzoeksresultaten Woningcorporaties De afgelopen periode is er veel onderzoek gedaan naar de financiële positie van woningcorporaties. Volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) rekening houden met de risico s van: een sectorbrede saneringsheffing verliezen op grondposities en nieuwbouwprojecten kosten van derivatenportefeuilles en risico s schuldpositie verliesdeling op reeds verkochte woningen met terugkoopgaranties moet de sector Daarnaast heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vanwege het hoge schuldenprofiel van de sector laten weten de borging tot en met 2013 te beperken. De sector staat bovendien onder grote maatschappelijke en politieke druk. Zowel de taakstelling van corporaties, de bereikbaarheid van huurwoningen voor lagere inkomens, te lage huren voor scheefwoners en de beloning in de sector staan ter discussie. Tot slot moet de sector vanaf 2017 twee miljard euro opbrengen voor de verhuurderheffing en zal de komende jaren de financieringsproblematiek toenemen. Nieuwbouw corporaties valt sterk terug Als gevolg van bovengenoemde situatie hebben de corporaties de komende jaren veel minder ruimte om te investeren in de bestaande voorraad en in nieuwbouw. Uit onderzoek van Capital Value onder 150 woningcorporaties in de periode september december 2012 blijkt dat de nieuwbouw van de corporatiesector terugvalt tot en woningen in respectievelijk 2013 en Deze neergang wordt bevestigd door diverse publicaties en recente data van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), waaruit blijkt dat het aantal verleende bouwvergunningen naar een historisch dieptepunt is gedaald. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

44 Duizenden Figuur 3.1 Totaal aantal nieuwbouwwoningen door corporaties Bron: CFV (2012) / Capital Value (raming 2013, 2014) Deze enorme terugval heeft verregaande gevolgen voor de gehele woningmarkt. Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 (Deel 2) zal de nieuwbouwproductie in 2013 en 2014 terugvallen naar ca woningen. Dit is een historisch dieptepunt en ligt onder het niveau van Verkoop corporatiebezit Gedeeltelijke inkrimping middels verkoop van het woningbezit is al jaren aan de orde. Vanuit het overheidsbeleid is dit echter sterk gericht op de verkoop van corporatiebezit aan zittende huurders. Ook hebben corporaties de afgelopen jaren vaker leegkomende woningen verkocht in plaats van deze opnieuw te gaan verhuren. In 2011 zijn ca woningen aan particulieren verkocht (CFV, 2012). Ten opzichte van de totale sociale huurwoningvoorraad heeft de individuele particuliere woningmarkt maar een beperkt absorptievermogen. De zittende huurders zijn een kwetsbare doelgroep, welke vooral in deze tijden niet snel in aanmerking zullen komen voor hypotheekverstrekking. In de praktijk blijkt dat slechts een beperkt deel van de huurders in staat is om de gehuurde woning op een marktconforme wijze aan te kopen. Dit wordt bevestigd door eerder onderzoek van Ortec Finance (2010) en een rondgang onder corporaties waaruit blijkt dat gemiddeld slechts 3-5% van de huurders tot aankoop overgaat als de woning De woning(beleggings)markt in beeld, februari

45 wordt aangeboden. Een effectieve afstoting van corporatiebezit (in grote absolute aantallen) richting eigenaar-bewoners valt dus op korte termijn niet te verwachten. In het verleden waren vaak bijzondere constructies noodzakelijk om de verkoop van woningen aan huurders mogelijk te maken. 81% van de corporaties heeft één of meerdere instrumenten ingezet om de verkoop van individuele woningen aan huurders te stimuleren. Figuur 3.2 Stimulering individuele verkoop door corporaties* 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Starterslening Koopgarant Voorlichting NHG Anders Geen *bij deze vraag waren meerdere antwoorden mogelijk Een deel van deze stimulerende maatregelen kan op termijn gevolgen hebben voor de balanspositie van de corporaties. Totaal betreft dit mogelijk een balansverplichting van ca. 5 miljard euro (bron: CFV). Gevolgen afname mutatiegraad De afname van de mutatiegraad zoals die ook plaatsvindt bij beleggers heeft tot gevolg dat corporaties minder leegkomende woningen kunnen verkopen en ook onvoldoende gebruik kunnen maken van het aanpassen van huurprijzen bij leegkomst. Uit onderzoek is gebleken dat corporaties gemiddeld 25-30% onder de maximaal redelijke huurprijs verhuren. Volgens het CPB (december 2012) is dit voortgekomen uit jarenlang beleid van corporaties om woningen voor een lagere huurprijs te verhuren dan mogelijk was. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

46 Complexgewijze verkoop corporaties zal toenemen Een toenemend aantal corporaties (54%) geeft aan de komende jaren complexgewijs te willen verkopen. Redenen die hiervoor worden aangegeven zijn dat individuele verkoop op korte termijn te weinig middelen oplevert en dat huurverhogingen onvoldoende zijn om onder meer de verhuurderheffing te compenseren. Beleggers geïnteresseerd in verwerving corporatiewoningen Onder particuliere- en institutionele beleggers bestaat aanzienlijke interesse voor de verwerving van corporatiewoningen. Figuur 3.3 Interesse beleggers in verwerving corporatiewoningen Institutionele beleggers Particuliere beleggers 12,5% 5% 50% 37,5% 80% 15% Geen interesse Matige interesse Interesse Geen interesse Matige interesse Interesse De corporaties beschikken volgens ondervraagde beleggers over aantrekkelijke portefeuilles met in veel gevallen goed onderhouden, kwalitatief hoogwaardige woningen. Met name de potentie in de huurprijzen wordt als een voordeel gezien bij de mogelijke verwerving van corporatiewoningen. De lage aanvangshuurprijzen zijn tegelijkertijd een reëel nadeel, zeker in combinatie met de verhuurderheffing. De potentie in de huurprijzen is immers pas na mutatie te realiseren. Naar het oordeel van de beleggers moeten woningcorporaties zich concentreren op sociale huisvesting. Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 (Deel 2) zijn institutionele beleggers met name geïnteresseerd in de nieuwbouwprojecten c.q. recente projecten van corporaties en zijn de particuliere beleggers met name geïnteresseerd in bestaande complexen. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

47 Regelgeving complexgewijze verkoop Complexgewijze verkoop kan voor corporaties uitkomst bieden om middelen vrij te maken voor investeringen in de bestaande portefeuille alsmede voor nieuwbouwprojecten. 64% van de corporaties wenst versoepeling van de regels om complexgewijze verkoop aan beleggers mogelijk te maken. In veel gevallen wordt dit tegengehouden door de huidige regelgeving vastgelegd in de circulaire (MG ). Figuur 3.4 Versoepeling regelgeving ten behoeve van complexgewijze verkoop 35,7% 64,3% Ja Nee Participatie na verkoop In de huidige regelgeving wordt gesproken over doorexploitatie en winstdeling na verkoop. Circa 64% van de corporaties wil niet participeren bij uitponden na verkoop. Ook corporaties geven de voorkeur aan een volledige dispositie zonder complexe afspraken na de levering. In de praktijk is gebleken dat het zeer lastig is om lange termijn afspraken goed en transparant te verwerken in de transactie. Dit wordt bevestigd door het onderzoek onder de beleggers. Van de particuliere beleggers heeft 70% moeite met de verplichte doorexploitatieperiode van zeven jaar. Ca. 80% vindt een lange termijn afspraak over winstdeling een blokkade in de huidige regelgeving. De woning(beleggings)markt in beeld, februari

48 Figuur 3.5 Wens tot participatie na verkoop door woningcorporaties* 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Participeren bij uitponden Uitponden Participeren bij exploitatie Geen participatie *bij deze vraag waren meerdere antwoorden mogelijk De belangrijkste blokkade volgens de beleggers bedraagt de minimale verkoopwaarde die wordt genoemd in de circulaire. De marktwaarde in verhuurde staat is veelal aanzienlijk lager dan de minimale waarde die volgens bepalingen in de circulaire moet worden gerealiseerd. Om op een transparante wijze transacties te kunnen bewerkstelligen, zal een aanpassing van deze circulaire noodzakelijk zijn. Een aansluiting bij de marktwaarde is hierbij een vereiste. Figuur 3.6 Blokkades circulaire (particuliere beleggers) Minimale verkoopwaarde 63,2% 21,1% 15,8% Exploitatieperiode van 7 jaar 20% 50% 30% Winstdeling bij uitponding 55% 25% 20% Grote blokkade Matige blokkade Geen blokkade De woning(beleggings)markt in beeld, februari