Woonbehoefte en woonmilieus. In het gebied van de NV Utrecht

Transcriptie

1 Woonbehoefte en woonmilieus In het gebied van de NV Utrecht

2 2006 Woonbehoefte en woonmilieus - NV Utrecht 5

3 Woonbehoefte en woonmilieus - NV Utrecht Uitgevoerd in opdracht van NV Utrecht ir. C. Poulus ir. H. Heida Mei 2006 r cp ABF RESEARCH VERWERSDIJK NH DELFT T [015]

4 Inhoudsopgave 1 Inleiding 11 2 Huishoudens en woningbehoefte Huishouden ontwikkeling De situatie anno Ontwikkeling woningbehoefte Kerncijfers groei woningbehoefte 17 3 Woningbouw en woningvoorraad Mutaties in de woningvoorraad De nieuwbouwfasering Nieuwbouw en sloop naar woningtype en woonmilieu Kerncijfers nieuwbouw 22 4 BRU gebied Huishoudens, woningbehoefte en nieuwbouwprogramma Kerncijfers groei woningbehoefte Kerncijfers nieuwbouw 26 5 Eemland Huishoudens, woningbehoefte en nieuwbouwprogramma Kerncijfers groei woningbehoefte Kerncijfers nieuwbouw 29 6 Gooi en Vechtstreek Huishoudens, woningbehoefte en nieuwbouwprogramma Kerncijfers groei woningbehoefte Kerncijfers nieuwbouw 32 Bijlage A: toelichting Socrates model 33 Bijlage B: indeling woonmilieus 36 Bijlage C: begrippenlijst 39 Bijlage D: woonmilieus in het gebied van de NV Utrecht 42 Bijlage E: achtergronden bij de verkenning 47 Bijlage F: kerncijfers Utrecht 54 7

5 Samenvatting Kader In opdracht van de NV Utrecht is een woningmarkt verkenning uitgevoerd. Deze verkenning had tot doel na te gaan welke ontwikkelingen op de woningmarkt te verwachten zijn in de periode tot Daarvoor is een prognose gemaakt binnen de kaders van en aansluitend op de Primos prognose 2005 van de Rijksoverheid. Deze kwantitatieve prognose is vervolgens met het woningmarkt simulatie model Socrates kwalitatief ingekleurd. Vanuit de Primos prognose liggen de totale aantallen voor wat betreft de huishoudengroei en het nieuwbouwprogramma vast. Voor deze studie zijn die aantallen kwalitatief ingekleurd. Zowel naar soort woning als naar woonmilieu is aangegeven welke groei van de woningbehoefte verwacht mag worden en welke woningbouwprogramma geredeneerd vanuit de wensen van de consument daar het beste bij zou passen. Dit kwalitatieve nieuwbouwprogramma is vanzelfsprekend geen voorschrift of recept. Maar het laat zien welke plannen de wind mee hebben (passen bij de consumenten voorkeuren) en welke plannen mogelijk met tegenwind moeten rekenen. Consument gericht nieuwbouwprogramma naar soort woning Kijkend naar woningtype zou ongeveer de helft van de nieuwbouw in de huursector gebouwd moeten worden en ongeveer de helft in de koopsector. Dit komt niet doordat de behoefte aan huurwoningen nu echt toeneemt, maar heeft direct te maken met het feit dat forse aantallen huurwoningen gesloopt en verkocht worden. Globaal gesproken blijft de voorraad huurwoningen met dit (consument gerichte) nieuwbouwprogramma op peil, en zit de groei van de voorraad vrijwel geheel in de koopsector. Maar een nieuwbouwprogramma dat voor ongeveer de helft bestaat uit huurwoningen is duidelijk anders dan zoals de afgelopen jaren gebouwd is en waarbij soms wel 80% van de nieuwbouw in de koopsector gerealiseerd werd. Maar (zoals zal blijken) gaat het hierbij 1) niet om goedkope sociale huurwoningen maar om betere en duurdere huurwoningen; 2) voor een belangrijk deel om vervanging en upgrading van de bestaande huurvoorraad; en 3) niet om de verlaging van het aantal te bouwen koopwoningen maar om een vergroting van het aantal huurwoningen (de gewenste toename van de woningproductie zal dus met name in de huursector moeten plaatsvinden). Veel corporaties zullen dan ook de komende jaren een steeds dynamischer portefeuille beheer gaan voeren. Meer en meer zal men huurwoningen enige tijd exploiteren en ze na een aantal jaar weer verkopen. 8

6 Verder betekent deze uitkomst dat bij de ontwikkeling van bouwplannen meer en meer rekening gehouden zal moeten worden met consequentie hiervan voor de grondexploitatie. Huurwoningen brengen immers duidelijk minder op bij gronduitgifte dan koopwoningen. Dit betekent dat de verdiencapaciteit van tal van plannen onder druk zal komen te staan en het ontwikkelen van echt dure locaties risicovoller wordt. Binnen de huursector zou de verdeling over goedkoop, middelduur en duur redelijk evenwichtig mogen zijn. In de koopsector mag de nadruk gelegd worden op het duurdere segment (mede doordat er grote aantallen huurwoningen verkocht worden welke aanbod opleveren in het goedkope koopsegment). Consument gericht nieuwbouwprogramma naar soort woonmilieu Voor het gebied van de NV Utrecht (Bru, Eemland en Gooi en Vechtstreek) is hier aangegeven hoe groot de woningvoorraad is anno 2005, uitgesplitst naar soort woonmilieu. Verder is aangegeven hoe groot het (consument gerichte) nieuwbouwprogramma de komende jaren zou moeten zijn. Daarbij is onderscheid gemaakt voor de periode en Voor beide perioden is de nieuwbouw uitgedrukt in absolute aantallen en bovendien (als percentage) gerelateerd aan de bestaande voorraad in dat woonmilieu anno Tot 2015 kunnen ruim nieuwe woningen gebouwd worden; dat is 14% van de huidige voorraad. En tussen 2015 en 2030 gaat het om vergelijkbare cijfers. Tabel 1: Woningvoorraad en nieuwbouw naar woonmilieu (absoluut en in in procenten), , NVU gebied Voorraad Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw in % NVU (*1000) (*1000) (*1000) idem in % idem in % % % Centrum-stedelijk Plus % 18% 125% 123% Centrum-stedelijk % 11% 101% 98% Stedelijk vooroorlogs % 5% 6% 6% Stedelijk naoorlogs compact % 6% 5% 7% Stedelijk naoorlogs grondgebonden % 7% 8% 10% Groen stedelijk % 31% 83% 76% Centrum kleinstedelijk % 5% 14% 14% Kleinstedelijk % 3% 2% 2% Groen kleinstedelijk % 5% 9% 8% Centrum dorps % 5% 5% 5% Dorps % 1% 7% 5% Landelijk bereikbaar % 3% 9% 8% Landelijk perifeer Totaal % 100% 14% 14% Deze tabel is in het rapport opgenomen als tabel 3.1 Daaruit blijkt dat er (vanuit de consument geredeneerd) vooral gebouwd zouden moeten worden in de groenstedelijke woonmilieus: tot 2015 ruim woningen en na 2015 een zelfde aantal. Dat zijn in het algemeen niet al te dichtbebouwde woonwijken aan de rand van de steden. Ook in de stedelijke centra (van Utrecht, Amersfoort en Hilversum) kunnen flinke aantallen woningen gebouwd worden als het aan de consument ligt. In deze drie steden tezamen kunnen op centrale locaties ook bijna woningen gebouwd worden tot 2015; en na 2015 een zelfde aantal. Overigens mag duidelijk zijn dat de wensen van de consument niet de enige factor zijn die een rol spelen bij het bepalen van de bouwlocaties. Lang niet altijd zal er geheel en al volgens de consumenten voorkeuren gebouwd kunnen worden. Tal van factoren en praktische beperkingen zijn denkbaar. Dat geldt zeker voor de grote aantallen woningen die (vanuit de consument gezien) in de stedelijke centra gebouwd zouden mogen worden. Daar zal niet altijd voldoende ruimte beschikbaar zijn om deze woningen ook daadwerkelijk te bouwen. Deze cijfers laten (zoals gezegd) dus vooral zien welke plannen de wind mee hebben (passen bij de consumenten wensen) en welke plannen mogelijk met tegenwind moeten rekenen. 9

7 Sloop van woningen Tot 2015 kunnen circa woningen in het gebied van de NV Utrecht gesloopt worden. Na 2015 gaat het om circa woningen. Het gaat met name om sloop (en transformatie) in vooroorlogse, klein stedelijke en centrum dorpse woonmilieus. 10

8 1 Inleiding De regio Utrecht staat sinds jaar en dag onder druk. De centrale ligging en een reeks van andere factoren maakt dat Utrecht een goede plek is om te wonen; voor veel mensen. Daardoor is er meer vraag naar woningen dan aanbod. En als gevolg daarvan loopt de regio vol, lopen de prijzen op, nemen de wachtlijsten van woningzoekenden toe etc. In die situatie hebben een aantal overheden de handen ineen geslagen. De NV Utrecht is een samenwerkingsverband van: de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht, de gemeente Hilversum, de gemeente Amersfoort, het bestuur regio Utrecht, het gewest Gooi- en Vechtstreek en het gewest Eemland. De partners van de NV Utrecht overleggen op dit moment over de Ontwikkelingsvisie Voor deze ontwikkelingsvisie is er behoefte aan informatie omtrent de ontwikkelingen op de woningmarkt op de wat langere termijn. Vraag, aanbod en woningbehoefte cijfers heeft men nodig om plannen te maken en beslissingen te nemen. Aan ABF Research is gevraagd dit proces te faciliteren. ABF beschikt namelijk over een aantal rekeninstrumenten waarmee de woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) in beeld gebracht kan worden. In dit rapport worden de belangrijkste cijfers gepresenteerd. In het rapport staan de cijfers centraal van: 1. Het BRU gebied, 2. De regio Eemland, 3. De regio Gooi en Vechtstreek. Deze drie gebieden tellen op tot het gebied van de NV Utrecht. Daarnaast zijn cijfers opgenomen voor 4. de overige gemeenten in de provincie Utrecht Zodat ook voor de provincie Utrecht als totaal cijfers bekend zijn. 11

9 2 Huishoudens en woningbehoefte 2.1 Huishouden ontwikkeling In het gebied van de NV Utrecht (BRU gebied, Eemland plus Gooi en Vechtstreek tezamen), wonen anno 2005 bijna huishoudens. Tot 2015 neemt dit aantal nog toe met huishoudens. En ook in de periode neemt het totaal aantal huishoudens nog eens met toe. Figuur 2.1: Omvang en verandering huishoudens naar leeftijd, inkomensniveau en type in het gebied van de NV Utrecht (aantal *1000), < e.o. < >= Alleenstaand 1-Ouder SamenZKind SamenMKind 12

10 In de periode tot 2015 neemt het aantal huishoudens van rond de dertig af en neemt vooral het aantal huishoudens rond de jaar toe. Na 2015 schuiven deze leeftijdsgroepen nog verder op waardoor het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder flink gaat toenemen. Tegelijk neemt het aantal huishoudens met een beperkt inkomen af. Het aantal huishoudens met een royaler inkomen neemt juist toe. 1 Vooral op langere termijn is sprake van een steeds meer huishoudens met een royaal inkomen. Tenslotte blijkt dat de huishoudengroei zich met name zal uiten doordat er meer alleenstaanden komen (vooral dus oudere alleenstaanden). Het aantal gezinnen (met en zonder kinderen) blijft vrijwel gelijk. Dit algemene beeld komt terug in elk van de drie subregio s (Bru gebied, Eemland en Gooi en Vechtstreek). In hoofdstuk 4 e.v. komen deze subregio s afzonderlijk ter sprake. 2.2 De situatie anno 2005 Anno 2005 is sprake van een zeker absoluut tekort aan woningen in deze regio. Bovendien is sprake van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Op beiden gaan we hier kort in. Kwantitatief tekort Wat betreft het kwantitatieve tekort, geeft het Primos model bij uitstek het kader en de cijfers hieromtrent. Met de uitkomsten van de Primos prognose als onderlegger zijn dan ook de woningbouwafspraken gemaakt tussen Rijk en 20 stedelijke regio s waarbij als doelstelling gehanteerd is te komen tot een vermindering van het woningtekort tot 1,5% van de woningvoorraad in Voor het gebied van de NV Utrecht komen deze afspraken erop neer dat het woningtekort dat voor 2005 geschat werd op circa woningen in 2010 gehalveerd zou moeten zijn tot circa 7000 woningen. Deze vermindering van het tekort in combinatie met de opvang van de groei van de woningbehoefte heeft geleid tot een woningbouwprogramma van circa te bouwen woningen in de periode voor het hele gebied van de NV Utrecht. Voor het BRU gebied geldt een bouwprogramma van woningen; voor de regio Amersfoort een programma van 6500 woningen en voor de regio Gooi en Vechtstreek een programma van 2500 woningen. 2 Dit bouwprogramma inclusief de daarin voorgenomen reductie van het woningtekort zijn in deze studie overgenomen. 3 Met de inloop van het tekort in de regio is derhalve rekening gehouden. Tegelijk mag duidelijk zijn dat een vermindering van het tekort tot 1,5% er natuurlijk niet toe zal leiden dat de regio een net zo ontspannen woningmarkt zal hebben als in Noord Groningen het geval is. En ook de prijzen in de koopsector zullen ondanks deze bouwinspanning ongetwijfeld relatief hoog blijven. Overigens is het Socrates model dat in deze studie gebruikt wordt, meer kwalitatief dan kwantitatief gericht. Waar het gaat om het kwantitatieve tekort wordt met name gerekend met huishoudens die buiten de reguliere woningmarkt gehuisvest zijn en die van daaruit op de woningmarkt zouden willen starten. Met thuiswonende kinderen die al zelfstandig hadden willen wonen wordt niet nog eens apart rekening gehouden; maar deze komen vanzelfsprekend wel in de prognose aan bod. Concreet betekent dit dat binnen het Socrates model gerekend wordt met 8000 huishoudens die in 2005 geen woning hadden maar dat wel gewild hadden. Deze definitie van het tekort anno 2005 is 1 In deze prognose is uitgegaan van een macro economische groei van 2% per jaar. De huishoudengroei in heel Nederland bedraagt ongeveer 1% per jaar. Daardoor blijft van de macro economische groei ongeveer 1% per jaar over voor een echte toename van het inkomen. 2 De regio Amersfoort heeft aangegeven zelf meer te willen bouwen namelijk 9700 woningen. 3 Hierbij is het nieuwbouwprogramma op het niveau van de Corop gebieden overgenomen, dat wil zeggen voor de provincie Utrecht als geheel (inclusief de gemeenten die buiten het gebied van de NV Utrecht liggen), en voor het Corop gebied Gooi en Vechtstreek. 13

11 derhalve smaller dan de berekening van het woningtekort in de Primos prognose voor Maar de ontwikkeling in de komende jaren is vanzelfsprekend wel geheel vergelijkbaar. Kwalitatief tekort Voor de totale woningmarkt is de kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod belangrijker. Er zijn vele duizenden huishoudens die tevergeefs zoeken naar een woning in een bepaald woonmilieu. Tegelijk zijn er nogal wat woningen waar mensen vaak pas in tweede instantie genoegen mee nemen. Dit soort woningen is verhoudingsgewijs kwetsbaar. Het simulatiemodel laat op basis van de woonvoorkeuren zoals gemeten in het WBO 2002 zien hoeveel vragers tevergeefs in 2005 zoeken naar een bepaald soort woning en hoeveel woningen min of meer tweede keus zijn. Binnen het model wordt dit aangeduid met de termen restvraag resp. restaanbod. In bijlage A is een toelichting op deze begrippen opgenomen. Restvraag duidt erop dat er meer vraag is dan aanbod ( kwalitatief tekort ); restaanbod duidt op het omgekeerde ( potentieel overaanbod ; door de druk op de markt worden deze woningen in het algemeen wel bewoond, al zijn ze niet de eerste voorkeur van de consument). In onderstaande grafiek is weergegeven hoe groot de kwalitatieve restvraag is en hoe groot het restaanbod is. Rechts in de grafiek staat de restvraag; links het restaanbod. Daaruit blijkt dat er een aanzienlijke restvraag is naar woningen in centrum stedelijke en groen stedelijke milieus. Een zeker restaanbod is met name te vinden in de stedelijke vooroorlogse milieus, de stedelijke compacte woonmilieus, enkele klein stedelijke milieus en de centrum dorpse woonmilieus. Figuur 2.2: Restvraag (rechts) en restaanbod (links) naar type woning en woonmilieu in het gebied van de NV Utrecht (aantal *1000), Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins 14

12 Deze indicatie van de mismatch zowel waar het gaat om het soort woningen als het woonmilieu komt rechtstreeks uit het WBO In dat onderzoek hebben respondenten opgegeven wat voor soort woning ze zoeken en wat voor soort woonmilieu 4 De consument geeft in het WBO in grote getale in feite aan dat de groen stedelijke woonmilieus zeer gewaardeerd worden. Niet alleen jonge huishoudens met kinderen blijken hier te willen wonen, maar ook onder andere huishoudens (alleenstaanden, ouderen) zijn grote groepen te vinden die opteren voor een groen stedelijk woonmilieu. 2.3 Ontwikkeling woningbehoefte De behoefte aan woningen neemt de komende jaren verder toe. Naar soort woning en woonmilieu zijn er daarbij grote verschillen. De behoefte aan goedkope huurwoningen zal tussen 2005 en 2030 per saldo afnemen met ongeveer eenheden. Doordat de behoefte aan dure huurwoningen met een zelfde aantal groeit, blijft de totale behoefte aan huurwoningen redelijk op peil. De grote groei van de woningbehoefte zit derhalve in de koopsector. De goedkope, middeldure en dure sector nemen toe met resp , ruim en eenheden. 5 Daarnaast groeit de behoefte aan verzorgd wonen met ruim zodat de totale woningbehoefte tussen 2005 en 2030 toeneemt met bijna eenheden (vergelijkbaar met de huishoudengroei van eveneens circa ). De belangrijkste oorzaak van de toenemende behoefte aan koopwoningen zit in wat wel aangeduid wordt als het zgn. cohort effect. Steeds meer huishoudens van 50 jaar en ouder zijn tegenwoordig eigenaar bewoner. Slechts een beperkt deel van deze oudere huishoudens denkt eraan te verhuizen naar een huurwoning. De overgrote meerderheid blijft zitten in de eigen woning en als men verhuist zoekt men vaak weer opnieuw een woning in de koopsector. Met het ouder worden van deze leeftijdsgroepen, schuiven nieuwe cohorten eigenaar bewoners binnen in de groep senioren. In het verleden bestond de groep senioren met name uit mensen die hun hele leven lang gehuurd hadden. Dat waren nog huishoudens die opgegroeid zijn in de jaren vijftig en zestig toen het kopen van een woning slechts voor weinigen was weggelegd. Deze nieuwe senioren zullen ervoor zorgen dat er snel steeds meer eigenaar bewoners te vinden zullen zijn onder de 65+-ers. Daarbij gaat het om relatief grote groepen huishoudens die ten opzichte van de 65+-ers van nu en enkele jaren terug zorgen voor een forse groei van het eigen woningbezit. Bijgaande grafiek laat zien hoe zich dit proces de afgelopen jaren reeds voltrokken heeft. 4 Het gewenste woonmilieu is met name gebaseerd op de respondenten die over relatief kleine afstand verhuizend een bepaalde wijk of buurt (in de eigen gemeente) kunnen aangeven. Het woonmilieutype van die wijk / buurt is het gewenste woonmilieutype voor deze respondent. 5 Voor een toelichting op de hier gebruikte indeling van de huur- en koopsector naar prijsklasse, wordt verwezen naar de bijlage. 15

13 Figuur 2.3: Percentage eigenaar bewoners in WBO naar leeftijd in Nederland, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Tm eo Onderstaande grafiek laat niet alleen zien hoe de woningbehoefte zich ontwikkelt naar soort woning, ook naar soort woonmilieu. Vooral de behoefte aan Groen Stedelijk wonen neemt toe, en wel met bijna eenheden. Ook de behoefte aan andere stedelijke woonmilieus neemt flink toe. 6 In een aantal opzichten is goed te zien dat de groei van de behoefte gelijkenis vertoont met de kwalitatieve spanning op de woningmarkt welke voor 2005 al gesignaleerd werd in figuur 2.2. In die woonmilieus waar ook in 2005 de grootste druk op staat, zal de komende jaren de groei ook het grootst zijn. Dit betreft met name de behoefte aan wonen in het centrum en aan de rand van de stad. Overigens is het goed hier nog eens duidelijk te maken dat in deze prognoses gerekend is met de woonmilieutypologie zoals die voor het WBO 2002 in opdracht van de Rijksoverheid is ontwikkeld. De manier waarop deze typologie tot stand gekomen is, is beschreven in de bijlage. Deze typologie (anno 2002) is in de hier gemaakte vooruitberekeningen tot 2030 per (postcode) gebied gelijk gehouden. Gebieden veranderen in deze berekeningen dus niet van type woonmilieu in de loop der jaren. In werkelijkheid kan dat natuurlijk wel gebeuren en zal dat soms ook juist de bedoeling zijn van een bepaald bouw en sloopbeleid. Maar zoals eerder is uitgelegd zijn deze berekeningen gemaakt om zo optimaal mogelijk de wensen van de consument in beeld te brengen zonder op voorhand al verschillende beleidsplannen daarmee te vermengen. De berekeningen geven dus aan wat de wens van de consument is (aansluitend op de typologie van woonmilieus zoals anno 2002 is vastgesteld). 6 Voor een nadere toelichting op de woonmilieutypologie wordt verwezen naar bijlage B. In bijlage D is een overzicht te vinden van de woonmilieu typologie binnen de regio. 16

14 Figuur 2.4: Toename van de woningbehoefte naar eigendom en prijs per woonmilieu in het gebied van de NV Utrecht (aantal *1000), Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen In hoofdstuk 4 en volgende worden de cijfers per deelgebied gepresenteerd. 2.4 Kerncijfers groei woningbehoefte In bijgaande tabel is aangegeven hoe groot de woningbehoefte is anno 2005, uitgesplitst naar soort woonmilieu. Bovendien is aangegeven hoe groot de groei van de woningbehoefte de komende jaren zal zijn. Daarbij is onderscheid gemaakt voor de periode en Voor beide perioden is de toename van de woningbehoefte uitgedrukt in absolute aantallen. Vervolgens is de totale toename van de woningbehoefte over deze woonmilieus in procenten weergegeven. Bovendien is weergegeven hoe groot deze toename in de komende jaren is, in vergelijking met de woningbehoefte anno Daartoe zijn de laatste twee kolommen opgenomen. Die geven aan met hoeveel procent de woningbehoefte (per woonmilieu) toeneemt in beide perioden. Voor de NVU Utrecht (Bru gebied, Eemland plus Gooi en Vechtstreek) is de behoefte aan woningen anno 2005 ruim eenheden groot. Tot 2015 stijgt de woningbehoefte met bijna woningen wat neerkomt op 11% van de behoefte anno Tussen 2015 en 2030 neemt de behoefte nog eens met 11% toe. Naar woonmilieu onderscheiden is duidelijk dat de behoefte aan centrum stedelijk en groen stedelijke woonmilieus fors toeneemt. Bijna 40% van de woningbehoefte richt zich op de groenstedelijke woonmilieus. 17

15 Tabel 2.5: Toename van de behoefte aan woningen naar woonmilieu (absoluut en in procenten) in het gebied van de NV Utrecht, Behoefte Toename Toename Toename in % tov NVU (*1000) (*1000) (*1000) idem in % idem in % % % Centrum-stedelijk Plus % 21% 80% 82% Centrum-stedelijk % 13% 66% 73% Stedelijk vooroorlogs % 3% 2% 3% Stedelijk naoorlogs compact % 6% 4% 5% Stedelijk naoorlogs grondgebonden % 6% 6% 7% Groen stedelijk % 38% 56% 57% Centrum kleinstedelijk % 5% 8% 11% Kleinstedelijk % -2% -1% -1% Groen kleinstedelijk % 4% 7% 5% Centrum dorps % 1% 1% 1% Dorps % 1% 4% 4% Landelijk bereikbaar % 3% 7% 7% Landelijk perifeer Totaal % 100% 11% 11% Woningbehoefte, woningvoorraad en woningtekort Wanneer de totale woningbehoefte anno 2005 zoals in deze tabel opgenomen is vergeleken wordt met de totale woningvoorraad (zoals in tabel 1 en tabel 3.1 is opgenomen) dan valt ongetwijfeld op dat het totaal voor het gebied van de NVU Utrecht gelijk is. In beide tabellen staat een totaal van Daaruit mag echter niet de conclusie getrokken worden dat er geen sprake zou zijn van een tekort (in deze berekeningen). De hier gepresenteerde woningbehoefte is nog zonder rekening te houden met leegstand (2 tot 2,5% ofwel circa woningen). In het cijfer van de woningvoorraad zit wel een zekere leegstand. Woningbehoefte (exclusief leegstand) en woningvoorraad (inclusief leegstand) kunnen dus niet zomaar van elkaar afgetrokken worden. In hoofdstuk 3 komen we op dit punt terug alsmede op het punt van de gewenste inloop van het tekort conform de woningbouwafspraken. 18

16 3 Woningbouw en woningvoorraad 3.1 Mutaties in de woningvoorraad Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen vormen de ingang om de woningvoorraad in kwantitatief en kwalitatief inzicht te laten aansluiten op de wensen van de consument. Het totale programma vormt hier een gegeven (en is ontleend aan de Primos 2005 prognose). De woningbouwafspraken voor de periode zijn hierin overigens verwerkt (zie ook paragraaf 2.2). In de periode worden ongeveer nieuwe woningen gebouwd in het gebied van de NV Utrecht. Dat komt neer op ruim 5000 woningen per jaar. Tegelijk worden woningen gesloopt (en huurwoningen verkocht). Van het totale nieuwbouwprogramma mag ongeveer de helft gaan bestaan uit huurwoningen en de andere helft uit koopwoningen (geredeneerd vanuit de voorkeuren van de consument; zie ook bijlage E). In vergelijking met wat er recent gebouwd is, betekent dit een accent verlegging richting huursector. Maar (zoals zal blijken) gaat het hierbij 1) niet om goedkope sociale huurwoningen maar om betere en duurdere huurwoningen; 2) voor een belangrijk deel om vervanging en upgrading van de bestaande huurvoorraad; en 3) niet om de verlaging van het aantal te bouwen koopwoningen maar om een vergroting van het aantal huurwoningen (de gewenste toename van de woningproductie zal dus met name in de huursector moeten plaatsvinden). Veel corporaties zullen dan ook de komende jaren een steeds dynamischer portefeuille beheer gaan voeren. Meer en meer zal men huurwoningen enige tijd exploiteren en ze na een aantal jaar weer verkopen. Verder betekent deze uitkomst dat bij de ontwikkeling van bouwplannen meer en meer rekening gehouden zal moeten worden met consequentie hiervan voor de grondexploitatie. Huurwoningen brengen immers duidelijk minder op bij gronduitgifte dan koopwoningen. Dit betekent dat de verdiencapaciteit van tal van plannen onder druk zal komen te staan en het ontwikkelen van echt dure locaties risicovoller wordt. De nieuwbouw in de huursector kan redelijk gelijkmatig verdeeld worden over de drie prijsklassen. In de koopsector mag de nadruk liggen op het dure segment. Dat komt mede doordat er flink wat huurwoningen verkocht worden die voor het grootste deel in het goedkope koopsegment een plaats zullen krijgen. In de koopsector mag de nadruk bij nieuwbouw gelegd worden op het duurdere segment. 19

17 Figuur 3.1: Verandering in de woningvoorraad naar eigendom en prijs in het gebied van de NV Utrecht (aantal *1000), Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Transformatie naar verzorgd wonen 3.2 De nieuwbouwfasering Het totaal aantal woningen dat gebouwd gaat worden neemt in de loop der jaren geleidelijk aan af. In grote lijnen is te zien dat in de periode tot 2015 (in 10 jaar tijd) ongeveer een zelfde aantal gebouwd kan worden als in de periode tot 2030 (een periode die 15 jaar bestrijkt). Figuur 3.2: Nieuwbouw naar type in het gebied van de NV Utrecht (aantal *1000), Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Overig/verzorgd wonen 3.3 Nieuwbouw en sloop naar woningtype en woonmilieu Tot 2015 kunnen ongeveer nieuwe woningen gebouwd worden in het gebied van de NV Utrecht (en circa gesloopt). Na 2015 gaat het om een zelfde aantal nieuw te bouwen woningen (het aantal te slopen woningen mag iets hoger zijn namelijk circa ). Het (optimaal consument gericht) nieuwbouw programma is hier weergegeven voor beide periode afzonderlijk (tot 2015 en na 2015). Figuur 3.3: Nieuwbouwprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu in het gebied van de NV Utrecht (aantal *1000),

18 Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Sloop Figuur 3.4: Nieuwbouwprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu in het gebied van de NV Utrecht (aantal *1000), Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Sloop 21

19 Rechts in de grafiek is het nieuwbouwprogramma weergegeven. Links van de as is het aantal woningen weergegeven dat gesloopt zou kunnen worden. Hieruit blijkt dat een behoorlijk accent in de nieuwbouw gelegd zou moeten worden op groenstedelijke woonmilieus. Maar ook in de centrum stedelijke woonmilieus (van Utrecht, Amersfoort en Hilversum), zou flink gebouwd mogen worden. Verder blijkt dat de sloop van woningen (consument gericht dus op plaatsen waar de minste behoefte is aan dat soort woningen) met name zou moeten plaats vinden in de vooroorlogse, klein stedelijke en centrum dorpse woonmilieus. Per saldo groeit de voorraad in deze woonmilieus beperkt. De sloop is namelijk bijna van een zelfde omvang als het nieuwbouwprogramma. 3.4 Kerncijfers nieuwbouw In bijgaande tabel is aangegeven hoe groot de woningvoorraad is anno 2005, uitgesplitst naar soort woonmilieu. Verder is aangegeven hoe groot de nieuwbouw de komende jaren zou kunnen zijn. Daarbij is onderscheid gemaakt voor de periode en Voor beide perioden is de nieuwbouw uitgedrukt in absolute aantallen. Vervolgens is de verdeling van dit nieuwbouwprogramma over de woonmilieus in procenten weergegeven. Bovendien is weergegeven hoe groot dit nieuwbouwprogramma is, in vergelijking met de voorraad anno Daartoe zijn de laatste twee kolommen opgenomen. Die geven aan met hoeveel procent de woningvoorraad (per woonmilieu) toeneemt in beide perioden. In het gebied van de NVU Utrecht (Bru gebied, Eemland plus Gooi en Vechtstreek) staan anno 2005 ongeveer woningen. Tot 2015 kunnen ruim nieuwe woningen gebouwd worden; dat is 14% van de huidige voorraad. En tussen 2015 en 2030 gaat het om vergelijkbare cijfers. Tabel 3.1: Woningvoorraad en nieuwbouw naar woonmilieu (absoluut en in procenten) in het gebied van de NV Utrecht, Voorraad Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw in % NVU (*1000) (*1000) (*1000) idem in % idem in % % % Centrum-stedelijk Plus % 18% 125% 123% Centrum-stedelijk % 11% 101% 98% Stedelijk vooroorlogs % 5% 6% 6% Stedelijk naoorlogs compact % 6% 5% 7% Stedelijk naoorlogs grondgebonden % 7% 8% 10% Groen stedelijk % 31% 83% 76% Centrum kleinstedelijk % 5% 14% 14% Kleinstedelijk % 3% 2% 2% Groen kleinstedelijk % 5% 9% 8% Centrum dorps % 5% 5% 5% Dorps % 1% 7% 5% Landelijk bereikbaar % 3% 9% 8% Landelijk perifeer Totaal % 100% 14% 14% Naar woonmilieu onderscheiden is duidelijk dat het merendeel van de nieuwbouw in en aan de stad gebouwd zou moeten worden (als het aan de consument ligt): ruim 30% zou in een groenstedelijk woonmilieu gerealiseerd moeten worden. Woningbehoefte, woningvoorraad en woningtekort vervolg In hoofdstuk 2 is bij de tabel over de woningbehoefte anno 2005 al de opmerking gemaakt dat de daar weergegeven woningbehoefte (exclusief leegstand) niet zonder meer vergeleken kan worden met de hier opgenomen cijfers voor de woningvoorraad anno 2005 (inclusief leegstand). 22

20 Eerder in hoofdstuk 2 is aangegeven dat er in het gebied van de NV Utrecht sprake is van een tekort van circa woningen per Volgens de woningbouwafspraken dient dit tekort terug gebracht te worden tot 7000 woningen wat overeenkomt met 1,5% van de bestaande voorraad. Het daarbij behorende bouwprogramma dat is afgesproken tussen Rijk en verschillende overlegpartners is hier dan ook als uitgangspunt gehanteerd; zo is aangegeven in hoofdstuk 2. Dit betekent dat hier conform de woningbouwafspraken uit is gegaan van een bouwprogramma waarmee het tekort teruggebracht wordt tot een zeker niveau (1,5% in 2010) en dat dit niveau in de daarop volgende jaren zo blijft. Kortom: er is rekening gehouden met een ontwikkeling waarbij in 2010 de markt duidelijk minder gespannen is dan in 2005 en waarbij op termijn de (door de Rijksoverheid als acceptabel omschreven spanning van 1,5% - wat overeenkomt met een tekort van circa 7000 woningen) ook op langere termijn blijft bestaan. Dit betekent concreet dat voor het hele gebied van de NV Utrecht in de periode gerekend wordt op een nieuwbouwprogramma van bijna woningen en een sloop van ruim woningen. Per saldo groeit de voorraad daardoor met ruim woningen. In dezelfde periode groeit de woningbehoefte (zie tabel 2.5) met ongeveer woningen. Dit betekent dat de spanning op de woningmarkt (in de hier gemaakte Socrates berekeningen) afneemt met circa 7000 (een getal dat overeenkomt met de hierboven beschreven uitgangspunten en afspraken rondom de woningbouwafspraken die gemaakt zijn op basis van de Primos 2003 uitkomsten). Tabel 3.2: kerncijfers in het gebied van de NV Utrecht, Nieuwbouw (a) Sloop (b) Groei voorraad (c = a-b) Groei woningbehoefte (d) Afname spanning (c-d) 23

21 4 BRU gebied 4.1 Huishoudens, woningbehoefte en nieuwbouwprogramma De toename van het aantal huishoudens naar leeftijd is hier weergegeven voor het BRU gebied. Deze grafiek is vergelijkbaar met grafiek 2.1 in hoofdstuk 2. Ook is de groei van de woningbehoefte naar soort woning en soort woonmilieu weergegeven. Deze grafiek is vergelijkbaar met grafiek 2.4 in hoofdstuk 2. Tenslotte is het gewenste nieuwbouwprogramma weergegeven dat vergelijkbaar is met grafiek 3.3 uit hoofdstuk 3. Figuur 4.1: Omvang en verandering huishoudens naar leeftijd, inkomensniveau en type in het BRU gebied (aantal *1000), < e.o. < >= Alleenstaand 1-Ouder SamenZKind SamenMKind 24

22 Figuur 4.2: Toename van de woningbehoefte naar eigendom en prijs per woonmilieu in het BRU gebied (aantal *1000), Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Figuur 4.3: Nieuwbouwprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu in het BRU gebied (aantal *1000), Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Sloop 25

23 4.2 Kerncijfers groei woningbehoefte Tabel 4.1: Toename van de behoefte aan woningen naar woonmilieu (absoluut en in procenten) in het BRU gebied, Behoefte Toename Toename Toename in % tov Bru gebied (*1000) (*1000) (*1000) idem in % idem in % % % Centrum-stedelijk Plus % 37% 80% 82% Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs % 5% 3% 4% Stedelijk naoorlogs compact % 6% 8% 6% Stedelijk naoorlogs grondgebonden % 6% 6% 6% Groen stedelijk % 36% 71% 71% Centrum kleinstedelijk % 4% 7% 8% Kleinstedelijk % -2% 1% -1% Groen kleinstedelijk % 4% 7% 6% Centrum dorps % 1% 2% 1% Dorps % 0% 1% 2% Landelijk bereikbaar % 2% 5% 4% Landelijk perifeer Totaal % 100% 12% 12% 4.3 Kerncijfers nieuwbouw Tabel 4.2: Woningvoorraad en nieuwbouw naar woonmilieu (absoluut en in procenten) in het BRU gebied, Voorraad Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw in % Bru gebied (*1000) (*1000) (*1000) idem in % idem in % % % Centrum-stedelijk Plus % 31% 125% 123% Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs % 7% 7% 7% Stedelijk naoorlogs compact % 6% 6% 8% Stedelijk naoorlogs grondgebonden % 8% 8% 9% Groen stedelijk % 29% 100% 91% Centrum kleinstedelijk % 5% 12% 12% Kleinstedelijk % 4% 2% 3% Groen kleinstedelijk % 5% 9% 9% Centrum dorps % 3% 7% 7% Dorps % 1% 6% 4% Landelijk bereikbaar % 2% 5% 4% Landelijk perifeer Totaal % 100% 15% 15% 26

24 5 Eemland 5.1 Huishoudens, woningbehoefte en nieuwbouwprogramma De toename van het aantal huishoudens naar leeftijd is hier weergegeven voor de regio Eemland. Deze grafiek is vergelijkbaar met grafiek 2.1 in hoofdstuk 2. Ook is de groei van de woningbehoefte naar soort woning en soort woonmilieu weergegeven. Deze grafiek is vergelijkbaar met grafiek 2.4 in hoofdstuk 2. Tenslotte is het gewenste nieuwbouwprogramma weergegeven dat vergelijkbaar is met grafiek 3.3 uit hoofdstuk 3. Figuur 5.1: Omvang en verandering huishoudens naar leeftijd, inkomensniveau en type in Eemland (aantal *1000), < e.o. < >= Alleenstaand 1-Ouder SamenZKind SamenMKind 27

25 Figuur 5.2: Toename van de woningbehoefte naar eigendom en prijs per woonmilieu in Eemland (aantal *1000), Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Figuur 5.3: Nieuwbouwprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu in Eemland (aantal *1000), Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Sloop 28

26 5.2 Kerncijfers groei woningbehoefte Tabel 5.1: Toename van de behoefte aan woningen naar woonmilieu (absoluut en in procenten) in Eemland, Behoefte Toename Toename Toename in % tov Eemland (*1000) (*1000) (*1000) idem in % idem in % % % Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk % 34% 113% 123% Stedelijk vooroorlogs % 1% 1% 2% Stedelijk naoorlogs compact % 8% 6% 6% Stedelijk naoorlogs grondgebonden % 3% 3% 4% Groen stedelijk % 45% 55% 59% Centrum kleinstedelijk % 6% 14% 19% Kleinstedelijk % -2% -1% -3% Groen kleinstedelijk % 4% 9% 6% Centrum dorps % 2% 4% 1% Dorps % 0% 7% 0% Landelijk bereikbaar % 0% 2% 1% Landelijk perifeer Totaal % 100% 14% 14% 5.3 Kerncijfers nieuwbouw Tabel 5.2: Woningvoorraad en nieuwbouw naar woonmilieu (absoluut en in procenten) in Eemland, Voorraad Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw in % Eemland (*1000) (*1000) (*1000) idem in % idem in % % % Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk % 29% 204% 195% Stedelijk vooroorlogs % 2% 5% 5% Stedelijk naoorlogs compact % 8% 6% 8% Stedelijk naoorlogs grondgebonden % 4% 5% 6% Groen stedelijk % 38% 85% 78% Centrum kleinstedelijk % 5% 23% 23% Kleinstedelijk % 0% 1% 1% Groen kleinstedelijk % 5% 9% 8% Centrum dorps % 7% 6% 7% Dorps % 0% 3% 1% Landelijk bereikbaar % 0% 3% 2% Landelijk perifeer Totaal % 100% 19% 18% 29

27 6 Gooi en Vechtstreek 6.1 Huishoudens, woningbehoefte en nieuwbouwprogramma De toename van het aantal huishoudens naar leeftijd is hier weergegeven voor het Gooi en de Vechtstreek. Deze grafiek is vergelijkbaar met grafiek 2.1 in hoofdstuk 2. Ook is de groei van de woningbehoefte naar soort woning en soort woonmilieu weergegeven. Deze grafiek is vergelijkbaar met grafiek 2.4 in hoofdstuk 2. Tenslotte is het gewenste nieuwbouwprogramma weergegeven dat vergelijkbaar is met grafiek 3.3 uit hoofdstuk 3. Figuur 6.1: Omvang en verandering huishoudens naar leeftijd, inkomensniveau en type in Gooi en Vechtstreek (aantal *1000), < e.o. < >= Alleenstaand 1-Ouder SamenZKind SamenMKind 30

28 Figuur 6.2: Toename van de woningbehoefte naar eigendom en prijs per woonmilieu in Gooi en Vechtstreek (aantal *1000), Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Figuur 6.3: Nieuwbouwprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu in Gooi en Vechtstreek (aantal *1000), Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Sloop 31

29 6.2 Kerncijfers groei woningbehoefte Tabel 6.1: Toename van de behoefte aan woningen naar woonmilieu (absoluut en in procenten) in Gooi en Vechtstreek, Behoefte Toename Toename Toename in % tov Gooi en Vechtstreek (*1000) (*1000) (*1000) idem in % idem in % % % Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk % 16% 17% 21% Stedelijk vooroorlogs % -3% -3% -1% Stedelijk naoorlogs compact % 0% -3% 0% Stedelijk naoorlogs grondgebonden % 14% 33% 43% Groen stedelijk % 30% 23% 25% Centrum kleinstedelijk % 10% 5% 11% Kleinstedelijk % 2% -5% 1% Groen kleinstedelijk % 4% 6% 3% Centrum dorps % 3% -1% 1% Dorps % 10% 6% 6% Landelijk bereikbaar % 15% 43% 50% Landelijk perifeer Totaal % 100% 3% 5% 6.3 Kerncijfers nieuwbouw Tabel 6.2: Woningvoorraad en nieuwbouw naar woonmilieu (absoluut en in procenten) in Gooi en Vechtstreek, Voorraad Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw in % Gooi en Vechtstreek (*1000) (*1000) (*1000) idem in % idem in % % % Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk % 12% 22% 25% Stedelijk vooroorlogs % 7% 6% 5% Stedelijk naoorlogs compact % 5% 2% 3% Stedelijk naoorlogs grondgebonden % 10% 43% 49% Groen stedelijk % 23% 40% 38% Centrum kleinstedelijk % 7% 8% 12% Kleinstedelijk % 4% 2% 2% Groen kleinstedelijk % 5% 8% 5% Centrum dorps % 9% 3% 3% Dorps % 7% 10% 8% Landelijk bereikbaar % 11% 74% 71% Landelijk perifeer Totaal % 100% 8% 8% 32

30 Bijlage A: toelichting Socrates model Het Socratesmodel is ontwikkeld met als doel een kwantitatief en kwalitatief inzicht te geven in de huidige situatie en de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. Het model geeft niet alleen weer hoe mensen feitelijk gehuisvest zijn, maar ook wat ze eigenlijk zouden willen. De spanning tussen de feitelijke situatie en de gewenste situatie wordt in beeld gebracht. Tekorten en eventuele overschotten kunnen daardoor gekwantificeerd worden. Om die reden is het model dan ook gericht op regionaal schaalniveau. Op dat niveau immers komen vraag naar en aanbod van woningen bij elkaar. Verder biedt het model de mogelijkheid om na te gaan wat de omvang en samenstelling van het nieuwbouwprogramma voor de komende jaren zou moeten zijn. Tekorten en overschotten maar ook de ontwikkeling van vraag en aanbod in de toekomst worden daarvoor binnen het model berekend. Centraal in het model staan de ontwikkelingen die zich in de loop der jaren voordoen en de dynamiek die daar achter zit. Dit betekent dat het model kijkt naar: De veranderingen aan de kant van de vragers (de huishoudens) De veranderingen aan de kant van het aanbod (de woningen) en Het functioneren van de woningmarktmarkt als proces van vraag en aanbod De voortdurende flux en dynamiek van de woningmarkt wordt hierdoor in beeld gebracht en zo wordt beschreven hoe de woningmarkt van jaar op jaar verandert. Zo wordt bijvoorbeeld (voor de koopsector maar ook voor de huursector) aangegeven: Hoeveel huishoudens op enig moment eigenaar bewoner zijn Hoeveel huishoudens een koopwoning zoeken Hoeveel huishoudens uit een koopwoning willen verhuizen Hoeveel nieuwe koopwoningen gebouwd worden Wat de verhouding is tussen vraag en aanbod in de koopsector Hoeveel huishoudens er daadwerkelijk in slagen naar een koopwoning te verhuizen Hoeveel daar niet in slagen En hoeveel huishoudens een jaar later eigenaar bewoner zijn. 33

31 Door deze stappen af te lopen, ontstaat inzicht in de huidige situatie en in de te verwachten situatie op de woningmarkt, in kwantitatieve en kwalitatieve zin. 7 Het wezen van het model kan relatief simpel geschetst worden. Figuur 1.1: de basisopzet van het Socratesmodel Huishoudens in woningen Vraag (huishoudens) Aanbod (woningen) Niet vervulde vraag (restvraag) Niet afgenomen aanbod (restaanbod) Verhuizingen: huishoudens naar andere woning De vraag naar woningen welke wordt bepaald op basis van: Demografische ontwikkelingen als geboorte, sterfte, migratie alsmede veranderingen in huishoudens. Deze demografische veranderingen zijn goeddeels te beschouwen als een autonoom proces, Economische ontwikkelingen en dan met name de ontwikkeling van de huishoudeninkomens. Door rekening te houden met de belangrijkste kenmerken als leeftijd, type huishouden, opleidingsniveau en mate van tweeverdienerschap kan de differentiële groei van de huishoudeninkomens voorspeld worden. Op macro niveau is er daarnaast dan nog de koppeling aan bijvoorbeeld de voorspellingen van het CPB. Het aanbod van woningen dat bepaald wordt op basis van: De verwachte nieuwbouwproductie, De verwachte herstructurering en sloop van woningen, De verkoop van huurwoningen, De transformaties binnen de bestaande voorraad (samenvoegen, splitsen, verdichten, verdunnen). Door vraag en aanbod met elkaar te confronteren ontstaat enerzijds inzicht in de mate waarin vraag en aanbod op elkaar aansluiten: de slaagkans van de woonconsument en de verhuizingen die hierdoor mogelijk worden. Daarnaast geeft deze confrontatie van vraag en aanbod inzicht in de mate waarin vraag en aanbod niet op elkaar aansluiten en er dus fricties gaan of blijven bestaan. Zo wordt enerzijds restvraag gesignaleerd: consumenten die een bepaalde woning in een bepaald woonmilieu niet kunnen vinden. Daarnaast wordt restaanbod gesignaleerd: aanbod van woningen welke vrijkomen en waarnaar vervolgens geen vraag meer bestaat. 7 Zoals gezegd niet alleen voor de koopsector maar veel verder uitgesplitst voor een reeks van deelsegmenten waaruit de totale woningmarkt is opgebouwd. 34

32 Overigens mag restvraag niet direct gezien worden als "woningtekort". Voor het functioneren van de woningmarkt is het goed dat er een zekere druk op de markt bestaat. Het feit dat mensen enige tijd moeten zoeken naar woonruimte hoeft op zich geen probleem te zijn. Wonen is immers een "goed" dat ook van de zijde van de woonconsument een zodanige besteding vraagt dat er "wel een nachtje over geslapen mag worden". Vergelijkbare nuancerende opmerkingen kunnen gemaakt worden bij de term "restaanbod". Dit mag niet direct vertaald worden in "leegstand". Restaanbod is wel een signaal dat er een zeker overaanbod aan woningen in een bepaald segment dreigt te gaan ontstaan. In de praktijk betekent dit bijvoorbeeld dat het wat langer duurt voordat woningen weer bewoond worden of dat er wat meer moeite gedaan moet worden om een nieuwe bewoner te vinden (meer mutatie onderhoud of een lagere prijs). 35

33 Bijlage B: indeling woonmilieus Binnen het Socratesmodel wordt gerekend met maximaal 13 woonmilieus. Deze woonmilieus zijn onderscheiden op basis van stedelijkheid waarbij dichtheid, voorzieningen en bereikbaarheid belangrijke elementen zijn. Deze (nieuwe) indeling in 13 woonmilieus kan geaggregeerd worden naar de 5 bekende woonmilieus zoals die voor de Nota Mensen, Wensen, Wonen zijn ontwikkeld (1) centrum stedelijk, 2) buiten centrum, 3) groen stedelijk, 4) dorps en 5) landelijk wonen). Overigens wijkt deze nieuwe indeling in woonmilieus wel af van de woonmilieutypologie die destijds op basis van het WBO 1998 is ontwikkeld. Daarover is eerder gerapporteerd. 8 Deze 13 woonmilieus die overigens niet in alle regio s voorkomen zijn als volgt te typeren. Om te beginnen wordt een driedeling gemaakt naar Steden (met de woonmilieus 1-6), Klein stedelijke woonplaatsen (met de woonmilieus 7-9), Dorpse en rurale plaatsen (met de woonmilieus 10-13). Tot de steden worden de woonplaatsen gerekend die minimaal huishoudens tellen. 9 Binnen deze groep van de steden worden de 6 grootste gemeenten (G4 plus Eindhoven en Groningen) apart onderscheiden. Deze 6 gemeenten hebben met name een bijzonder stedelijk centrum milieu dat in de kleinere steden niet aanwezig is. Tot de kleine steden horen de woonplaatsen met a) meer dan huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare; b) meer dan huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare en ofwel een percentage meergezinswoningen groter dan 10% ofwel de dichtheid van het centrum meer dan 20 woningen per hectare. De overige woonplaatsen behoren bij de dorpen. De steden: zes woonmilieutypen Binnen de stedelijke woonplaatsen zijn zes woonmilieutypen onderscheiden. Het eerste stedelijke woonmilieutype is centrum-stedelijk. Deze categorie bevat de centra van steden, maar ook een aantal centraal gelegen wijken net buiten het centrum. In elke stedelijke plaats is in eerste instantie één postcodegebied als centrum aangewezen. Vervolgens is een aantal andere wijken als centrum- 8 Heida H. en C. Poulus, Socrates Update, Fase 1, Delft februari 2004, bijlage 6. 9 Stedelijkheid wordt derhalve niet bepaald op gemeentelijk niveau maar op het niveau van de woonplaatsen i.e. woonkernen. Gemeenten als Haarlemmermeer en Apeldoorn tellen nogal wat inwoners die verdeeld zijn over een flink aantal niet al te grote kernen. Die kernen zijn minder stedelijk dan het inwonertal van de gemeente als geheel zou doen vermoeden. 36

34 stedelijk aangeduid op basis van de afstand tot het centrum, het percentage werkgelegenheid in horeca, detailhandel en zakelijke diensten, de dichtheid, aanwezigheid van meergezinswoningen en de aanwezigheid van (groot)stedelijke voorzieningen (bioscoop, theater, museum). Het woonmilieu centrum-stedelijk is vervolgens uitgesplitst in twee typen. De centra van de grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Groningen en Eindhoven) zijn als centrum-stedelijk-plus aangeduid. De plus staat hier voor het voorzieningenniveau van de stad. 1 / 2 centrum-stedelijk en centrum-stedelijk-plus Na het onderscheiden van de centra van de steden zijn de overige wijken ingedeeld in stedelijke wijken en groenstedelijke wijken. De wijken met een hoge dichtheid zijn stedelijk genoemd, de wijken met een lage dichtheid groenstedelijk. Binnen de stedelijke wijken zijn drie subtypen onderscheiden. De wijken die overwegend voor de oorlog gebouwd zijn, zijn stedelijk vooroorlogs genoemd. De wijken die overwegend na de oorlog gebouwd zijn, zijn onderscheiden in wijken met een groot aandeel meergezinswoningen (stedelijk naoorlogs compact) en wijken met voornamelijk grondgebonden woningen (stedelijk naoorlogs grondgebonden). 3 stedelijk vooroorlogs; 4 stedelijk naoorlogse compact; 5 stedelijk naoorlogs grondgebonden. De wijken met een lage dichtheid en relatief veel groen leveren dan het 6e woonmilieu type op binnen de steden 6 groen stedelijk Kleinstedelijke woonplaatsen Voor de kleinstedelijke woonplaatsen is de driedeling gehandhaafd die de stedelijke woonplaatsen kennen in de vijfdeling. De milieus zijn: 7 centrum kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit centrum-stedelijk), 8 kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit het buitencentrum milieu) en 9 groen kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit groenstedelijk). Centrum-dorpse en dorpse milieus Binnen de dorpen is onderscheid gemaakt tussen woonplaatsen met veel voorzieningen en woonplaatsen met relatief weinig voorzieningen resp. 10 centrum dorps en 11 dorps De landelijke woonmilieus zijn onderverdeeld in bereikbare en perifere gebieden. De bereikbare milieus liggen binnen 20 minuten reisafstand van een centrumstedelijk milieu. 12 landelijk bereikbaar 13 landelijk perifeer 37

35 Resultaat Voor de onderscheiden 13 woonmilieus zijn in onderstaande tabel enkele kerngegevens opgenomen. Bovendien is een kaart opgenomen met de typologie voor heel Nederland. Tabel B.1 Kenmerken van de 13 woonmilieutypen N vooroorlogse won. eengezinswon. vrijstaande won. gemidd. WOZwaarde dichtheid woongebied dichtheid winkels per totaal 1000 huish. gezinnen lage inkomens Centrum-stedelijk-plus 34 63,3% 16,7% 1,8% 66,8 77,8 59,3 49,2 16,0% 39,5% Centrum-stedelijk 37 31,9% 53,2% 4,1% 67,1 42,0 27,2 96,6 18,1% 39,8% Stedelijk VO ,0% 38,2% 2,1% 60,4 65,8 36,6 18,7 25,6% 42,2% Stedelijk NO compact ,1% 37,8% 2,1% 61,1 46,6 20,4 10,8 29,6% 43,8% Stedelijk NO grondgebonden ,7% 76,1% 5,9% 73,2 32,7 11,6 9,6 38,8% 40,1% Groen-stedelijk ,7% 64,0% 11,1% 86,2 23,0 5,5 8,6 34,4% 38,1% Centrum-kleinstedelijk 78 20,8% 68,3% 9,7% 80,8 28,1 11,1 68,8 28,1% 40,9% Kleinstedelijk ,0% 70,9% 6,2% 80,1 32,6 8,6 8,4 39,5% 37,9% Groen-kleinstedelijk ,3% 80,8% 15,1% 88,9 21,1 4,6 8,6 39,7% 38,9% Centrum-dorps ,4% 88,3% 18,2% 90,7 23,2 2,9 20,6 40,8% 38,9% Dorps ,0% 94,6% 34,4% 91,9 20,6 1,1 16,3 42,8% 39,7% Landelijk bereikbaar ,1% 91,7% 50,8% 99,1 19,9 0,4 9,4 43,8% 39,1% Landelijk perifeer ,3% 93,5% 54,4% 70,1 19,5 0,3 12,4 42,0% 43,0% totaal ,1% 71,0% 16,6% 80,4 27,7 2,1 18,4 36,1% 40,0% Figuur B.1: Woonmilieutypologie Nederland, o.b.v. WBO