B&W-Aanbiedingsformulier

Transcriptie

1 B&W.nr , d.d. 28 september 2010 B&W-Aanbiedingsformulier Onderwerp Aanbieding onderzoek Scheefwonen BESLUITEN Behoudens advies van de commissie 1. kennis te nemen van het onderzoeksrapport Scheefwonen in Leiden; achtergronden, oorzaken en oplossingen met daarin als belangrijkste uitgangspunten, conclusies en aanbevelingen: a) Er zijn verschillende definities van scheefheid in omloop, er bestaat niet één landelijke definitie. Definities bepalen de omvang van de scheefheid (aantal + %). De omvang is afhankelijk van de gehanteerde inkomensgrens en huurprijsgrens. In dit rapport is gekozen om 2 definities uit te werken: 1) niet-doelgroep: huishoudens die niet behoren tot de doelgroep (die recht heeft op huurtoeslag) en wonen in huurwoningen tot de liberalisatiegrens; 2) boven : huishoudens met een inkomen boven en wonen in huurwoningen tot de liberalisatiegrens (grens tot waar recht bestaat op huurtoeslag). b) Scheefheid Leiden volgens definitie 1 (niet-doelgroep): 51% (12.450) van de totale huurvoorraad tot de liberalisatiegrens (51% Nederland); 33% van de totale niet-doelgroep (26% Nedelland). c) Scheefheid Leiden volgens definitie 2 (boven ): 28% (6.980) van de totale huurvoorraad tot de liberalisatiegrens (29% Nederland); 24% van de totale groep inkomens boven de (19% Nederland). d) De kenmerken van scheefwoners zijn enigszins afhankelijk van de gehanteerde definitie. Bij definitie 1 bestaat de groep scheefwoners in Leiden voor het grootste deel uit eenpersoonshuishoudens. Bij definitie 2 is het aandeel eenpersoonshuishoudens en gezinnen met kinderen ongeveer gelijk; e) De leeftijdsverdeling van scheefwoners: het zijn vooral de middelbare leeftijdsgroepen (niet de jongste, niet de oudste) die scheefwonen; f) Scheefwonen vindt merendeels plaats in meergezinswoningen. Dit heeft ook te maken met de opbouw van de woningvoorraad in Leiden (veel meergezins). Scheefwoners volgens definitie 2 (boven ) wonen relatief iets vaker in een eengezinswoning dan niet-scheefwoners.

2 g) De woningen die scheef worden bewoond zijn merendeels 1-,2- of 3-kamer woningen. Bij definitie 2 (boven ) bewonen de scheefwoners relatief wat vaker grote woningen (4, 5 of meer kamers); h) De verhuisgeneigdheid onder scheefwoners in Leiden is ongeveer gelijk aan de verhuisgeneigdheid onder niet-scheefwoners en onder huurders in het algemeen. Wél ligt de verhuisgeneigdheid in Leiden boven het Nederlandse gemiddelde. Van de scheefwoners die willen verhuizen heeft ongeveer de helft een voorkeur voor een koopwoning. Dat is duidelijk meer dan niet-scheefwoners met een verhuiswens; i) Oorzaken van scheefwonen zijn onder te verdelen in: 1) scheefheid door toewijzing / bij instroom & 2) scheefheid door inkomensstijging ná toewijzing / instroom; j) Scheefheid bij toewijzing definitie 1 (niet-doelgroep): De scheve instroom is 31% van alle verhuringen gemiddeld afgelopen jaren (2006 t/m 2009); Scheefheid bij toewijzing definitie 2 (boven ): De scheve instroom is 13% van alle verhuringen gemiddeld afgelopen jaren (2006 t/m 2009); k) Ingestroomde scheefwoners volgens definitie 2 (boven ) zijn vaker grotere huishoudens (gezinnen) en de directe instroom van scheefwoners vindt naar verhouding vaker plaats in de grotere en wat duurdere huurwoningen; l) Inkomensstijging doet zich voor onder sociale huurders, met name tussen het 20 e en 40 e /50 e levensjaar. De algemene trend is overigens dat een deel van de huishoudens van wie het inkomen stijgt, de huurwoning verlaat voor een koopwoning. Wel is er een indicatie dat door beperktere doorstroming -waarschijnlijk vanwege lastige (financiële) bereikbaarheid van de koop- de scheefheid de afgelopen jaren iets extra is opgelopen; m) De belangrijkste vier hoofdrichtingen om scheefwonen in Leiden aan te pakken zijn: het voorkomen van instroom van hogere inkomens in de sociale woningvoorraad; het bevorderen van uitstroom van deze inkomens uit deze voorraad; het veranderen van de samenstelling van de Leidse woningvoorraad; het anders beprijzen van het woonaanbod in de huursector. n) Scheefheidsreductie vergt de komst van een volwaardig middensegment op de Leidse woningmarkt; o) De mogelijkheden om scheefwonen in Leiden fors in omvang terug te brengen zijn gering vanwege rijksbeleid dat hiervoor vereist is; p) Het onderzoek schetst een drietal maatregelvarianten om scheef wonen in Leiden aan te pakken: de Basisvariant : deze zet in op aanpassing van de huidige woningvoorraad; de Specifieke variant : dit is een versterking van deze basisvariant en voegt hier de beperking

3 van de instroom en bevordering van de uitstroom aan toe; de Scherpe variant : deze is te beschouwen als een aangescherpte variant van de Specifieke variant. 2. bijgaande Brief aan de Raad vast te stellen waarin het onderzoeksrapport Scheefwonen in Leiden; achtergronden, oorzaken en oplossingen ter kennisname wordt aangeboden. Samenvatting Het College heeft 28 april jl. Samen Leiden; Bestuursovereenkomst bekrachtigd. Afspraak 10 hierin luidt: Het College doet een onderzoek naar de oorzaken en mogelijke oplossingen van scheefwonen en presenteert dit binnen 4 maanden aan de Raad. Tot de uitkomst van dat onderzoek mag de sociale woningvoorraad (huurwoningen < 650 euro, koopwoningen < 170 duizend euro en studentenwoningen) niet afnemen. De uitkomst van het onderzoek kan voor het college aanleiding vormen om de Woonvisie te herzien. Inmiddels is het onderzoek Scheefwonen in Leiden; achtergronden, oorzaken en oplossingen voltooid en ter kennisname aangeboden aan het College. Tevens heeft het College een brief vastgesteld waarin het onderzoek Scheefwonen in Leiden wordt aangeboden aan de Raad. In deze brief stelt het College voor op dit moment enkel kennis te nemen van dit onderzoek en de uitkomsten ervan in een later stadium inhoudelijk te behandelen samen en tegelijkertijd met de uitkomsten van andere, momenteel lopende woononderzoeken die eind 2010 worden opgeleverd.

4 Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden Bezoekadres Postadres Telefoon Website Gemeente Leiden Stadhuis Stadhuisplein 1 Postbus PC Leiden sleutel@leiden.nl Datum 21 september 2010 Contactpersoon Bas van Meggelen Ons kenmerk DIV Doorkiesnummer 5815 Onderwerp Aanbieding onderzoeksrapport Scheefwonen in Leiden; achtergronden, oorzaken en oplossingen. Geachte leden van de Gemeenteraad, Bij deze bieden wij u graag het onderzoeksrapport Scheefwonen in Leiden; achtergronden, oorzaken en oplossingen aan. Dit onderzoek is in opdracht van het college van B&W uitgevoerd door onderzoeksbureau RIGO Research en Advies B.V. Het rapport geeft invulling aan beleidsafspraak #10 uit Samen Leiden; Bestuursovereenkomst Deze afspraak luidt: Het College doet een onderzoek naar de oorzaken en mogelijke oplossingen van scheefwonen en presenteert dit binnen 4 maanden aan de Raad. Tot de uitkomst van dat onderzoek mag de sociale woningvoorraad (huurwoningen < 650 euro, koopwoningen < 170 duizend euro en studentenwoningen) niet afnemen. De uitkomst van het onderzoek kan voor het college aanleiding vormen om de Woonvisie te herzien. Doel van dit onderzoek is om oorzaken, oplossingsrichtingen en (liefst) concrete maatregelen te formuleren die het goedkoop scheefwonen in Leiden kunnen doen afnemen. Het rapport van RIGO bestaat uit twee delen. Deel I gaat over scheefwonen in het algemeen. Het is een nadere verkenning van het begrip scheefwonen: wat is scheefwonen, hoe ontstaat het en wat zijn de consequenties? Verder laat dit deel zien dat er verschillende definities zijn van scheefwonen en wordt toegelicht welke definities voor dit onderzoek zijn gekozen. Deel II zoomt in op de scheefwoonsituatie in Leiden: hoe groot is de omvang van scheefheid in Leiden, welke huishoudens wonen scheef, in welke woningen wonen zij en wat zijn oorzaken van scheefwonen in Leiden. Deel II sluit af met mogelijk maatregelen om scheefwonen in Leiden aan te pakken en te voorkomen. De belangrijkste uitgangspunten, conclusies en aanbevelingen uit het onderzoek zijn: q) Er zijn verschillende definities van scheefheid in omloop, er bestaat niet één landelijke definitie. Definities bepalen de omvang van de scheefheid (aantal + %). De omvang is

5 afhankelijk van de gehanteerde inkomensgrens en huurprijsgrens. In dit rapport is gekozen om 2 definities uit te werken: 1) niet-doelgroep: huishoudens die niet behoren tot de doelgroep (die recht heeft op huurtoeslag) en wonen in huurwoningen tot de liberalisatiegrens; 2) boven : huishoudens met een inkomen boven en wonen in huurwoningen tot de liberalisatiegrens (grens tot waar recht bestaat op huurtoeslag). r) Scheefheid Leiden volgens definitie 1 (niet-doelgroep): 51% (12.450) van de totale huurvoorraad tot de liberalisatiegrens (51% Nederland); 33% van de totale niet-doelgroep (26% Nedelland). s) Scheefheid Leiden volgens definitie 2 (boven ): 28% (6.980) van de totale huurvoorraad tot de liberalisatiegrens (29% Nederland); 24% van de totale groep inkomens boven de (19% Nederland). t) De kenmerken van scheefwoners zijn enigszins afhankelijk van de gehanteerde definitie. Bij definitie 1 bestaat de groep scheefwoners in Leiden voor het grootste deel uit eenpersoonshuishoudens. Bij definitie 2 is het aandeel eenpersoonshuishoudens en gezinnen met kinderen ongeveer gelijk; u) De leeftijdsverdeling van scheefwoners: het zijn vooral de middelbare leeftijdsgroepen (niet de jongste, niet de oudste) die scheefwonen; v) Scheefwonen vindt merendeels plaats in meergezinswoningen. Dit heeft ook te maken met de opbouw van de woningvoorraad in Leiden (veel meergezins). Scheefwoners volgens definitie 2 (boven ) wonen relatief iets vaker in een eengezinswoning dan niet-scheefwoners. w) De woningen die scheef worden bewoond zijn merendeels 1-,2- of 3-kamer woningen. Bij definitie 2 (boven ) bewonen de scheefwoners relatief wat vaker grote woningen (4, 5 of meer kamers); x) De verhuisgeneigdheid onder scheefwoners in Leiden is ongeveer gelijk aan de verhuisgeneigdheid onder niet-scheefwoners en onder huurders in het algemeen. Wél ligt de verhuisgeneigdheid in Leiden boven het Nederlandse gemiddelde. Van de scheefwoners die willen verhuizen heeft ongeveer de helft een voorkeur voor een koopwoning. Dat is duidelijk meer dan niet-scheefwoners met een verhuiswens; y) Oorzaken van scheefwonen zijn onder te verdelen in: 1) scheefheid door toewijzing / bij instroom & 2) scheefheid door inkomensstijging ná toewijzing / instroom; z) Scheefheid bij toewijzing definitie 1 (niet-doelgroep): De scheve instroom is 31% van alle verhuringen gemiddeld afgelopen jaren (2006 t/m 2009); Scheefheid bij toewijzing definitie 2 (boven ): De scheve instroom is 13% van alle verhuringen gemiddeld afgelopen jaren (2006 t/m 2009); aa) Ingestroomde scheefwoners volgens definitie 2 (boven ) zijn vaker grotere huishoudens (gezinnen) en de directe instroom van scheefwoners vindt naar verhouding vaker plaats in de grotere en wat duurdere huurwoningen; bb) Inkomensstijging doet zich voor onder sociale huurders, met name tussen het 20 e en 40 e /50 e levensjaar. De algemene trend is overigens dat een deel van de huishoudens van wie het inkomen stijgt, de huurwoning verlaat voor een koopwoning. Wel is er een indicatie dat door beperktere doorstroming -waarschijnlijk vanwege lastige (financiële) bereikbaarheid van de koop- de scheefheid de afgelopen jaren iets extra is opgelopen;

6 cc) De belangrijkste vier hoofdrichtingen om scheefwonen in Leiden aan te pakken zijn: het voorkomen van instroom van hogere inkomens in de sociale woningvoorraad; het bevorderen van uitstroom van deze inkomens uit deze voorraad; het veranderen van de samenstelling van de Leidse woningvoorraad; het anders beprijzen van het woonaanbod in de huursector. dd) Scheefheidsreductie vergt de komst van een volwaardig middensegment op de Leidse woningmarkt; ee) De mogelijkheden om scheefwonen in Leiden fors in omvang terug te brengen zijn gering vanwege rijksbeleid dat hiervoor vereist is; ff) Het onderzoek schetst een drietal maatregelvarianten om scheef wonen in Leiden aan te pakken: de Basisvariant : deze zet in op aanpassing van de huidige woningvoorraad; de Specifieke variant : dit is een versterking van deze basisvariant en voegt hier de beperking van de instroom en bevordering van de uitstroom aan toe; de Scherpe variant : deze is te beschouwen als een aangescherpte variant van de Specifieke variant. Het onderzoek laat zien dat de scheefwoonsituatie in Leiden niet afwijkt van het landelijke gemiddelde. Daar waar verschillen zijn, zijn deze m.n. verklaarbaar door de opbouw van de Leidse woningvoorraad. Deze voorraad is ook de basis van de maatregelenvarianten die RIGO in het onderzoek voorstelt. Het terugdringen van de goedkope scheefheid vergt in ieder geval de aanpassing van de woningvoorraad, in het bijzonder gericht op het realiseren van een middensegment. Kenmerken van het beleid dat zich daar op richt, wordt in het onderzoek de basisvariant genoemd. Deze variant sleutelt vooral aan de hardware, de woningen. Deze basisvariant sluit goed aan bij zowel de inhoud van de Leidse Woonvisie (RV ) alsmede bij de prestatieafspraken tussen Leidse huurders, woningcorporaties en de gemeente Leiden (RV ). Wie extra wil inzetten op scheefheidreductie, kan overwegen ook de software aan te passen. Dit wil zeggen het huur- en verdelingsbeleid. Een deel van de maatregelen in deze categorie kan relatief eenvoudig als aanvulling op de basisvariant worden ingezet. Deze maatregelen in combinatie met de basisvariant vallen onder de noemer specifieke variant. In de categorie huur- en verdelingsbeleid bevinden zich ook maatregelen die minder eenvoudig door te voeren zijn, bijvoorbeeld omdat ze aanpassing van Rijksbeleid vergen. Deze maatregelen, die Leiden zou kunnen overwegen, in combinatie met de specifieke variant, wordt in het onderzoek samengevat onder de noemer scherpe variant. De resultaten van het onderzoek bieden we u ter kennisname aan en wel om een specifieke reden. Deze is dat voorliggend onderzoek Scheefwonen in Leiden niet los gezien kan worden van een aantal andere onderzoeken op het beleidsveld Wonen die eveneens eind dit jaar worden opgeleverd. Deze onderzoeken zijn: 1. WoON 2009: een landelijk woningbehoefte onderzoek dat elke drie jaar wordt gehouden in opdracht van het ministerie van VROM en kerngegevens op het beleidsterrein Wonen oplevert; 2. Particuliere woningvoorraad: onderzoek om meer inzicht te krijgen in de particuliere woningvoorraad in Leiden;

7 3. Marktsituatie voor appartementen en eengezinswoningen: onderzoek naar de vraag naar deze typen huisvesting; 4. Verhuisketens: onderzoek naar de mogelijkheid van actualisatie van een verhuisketenmodel. Op basis van dit model kan gekeken worden of verhuisketens uit het verleden geanalyseerd kunnen worden en ketens voor de toekomst voorspeld kunnen worden; 5. Onderzoek ouderen: onderzoek naar de kwalitatieve belemmeringen van ouderen om te verhuizen. Bovenstaande onderzoeken hebben grote raakvlakken met het onderzoek Scheefwonen in Leiden. De wethouder RO, Binnenstad en Publiekszaken heeft uw Raadscommissie Ruimte & Regio in een brief d.d. 25 juni 2010 (DIV ) geïnformeerd over deze relatie. In deze brief is tevens gesteld dat: Op basis van de resultaten van deze onderzoeken, zullen we nagaan of het huidig woonbeleid van de gemeente Leiden dient te worden herzien. Gezien de grote samenhang tussen het onderzoek Scheefwonen in Leiden en de overige vijf woononderzoeken, vinden wij het als College logisch om de bevindingen, conclusies en aanbevelingen van het onderzoek naar scheefwonen in relatie te zien tot de bevindingen, conclusies en aanbevelingen uit de andere vijf onderzoeken aan het einde van dit jaar. Op basis van alle onderzoeksresultaten, is meningsvorming over het voorliggende rapport en de overige rapporten het meest voor de hand liggend en kan beter worden nagegaan of het huidig woonbeleid van de gemeente Leiden dient te worden herzien. Tenslotte zij vermeld dat de sociale verhuurders en huurders in Leiden nauw betrokken zijn geweest bij de totstandkoming van dit onderzoek. Zo heeft er door bureau RIGO ten eerste een interviewronde plaatsgevonden met hen over dit onderwerp, is er o.l.v. RIGO een brainstorm geweest over het onderwerp scheefwonen met als deelnemers huurders, verhuurders en gemeente en heeft de gemeente individueel gesprekken gevoerd met huurders en verhuurders over het laatste concept van dit onderzoek. Algemene indruk is dat deze stadspartners de samenwerking als positief hebben ervaren en zo ook (de kwaliteit van) het onderzoek. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester,