Aankoop vastgoed Den Enghel. 9 juli 2010 Afdeling Theo Wingens Vastgoed

Transcriptie

1 Bergen op Zoom IIIIIII RVB1-7 Voorlegger Raadsvoorstel Onderwerp Nummer voorstel Datum voorstel Contactpersoon Contactpersoon Contactpersoon Telefoon Programmanummer en naam Aankoop vastgoed Den Enghel RVB1-7 Sector/ 9 juli 21 Afdeling Theo Wingens Th.J.M.Wingens@bergenopzoom.nl Vastgoed SROB, Bestuurlijke & Juridische Zaken, Voorstel: Voor de aankoop van het onroerend goed van "Den Enghel" gelegen aan de Grote Markt 19/19a en de Koningstraat 4,6 en 8 tot en met 12a te Bergen op Zoom een krediet beschikbaar te stellen van EUR 1.35.,- conform bijgevoegde begrotingswijziging; Type voorstel: X Kaderstellend Controlerend Rest Zijn in het voorstel een of meer van de volgende aspecten van toepassing? Ja Nee Zijn doelen en/of effecten beschreven i i Kg Financiele consequenties KX I I Inspraakverordening van toepassing i i r\7i Communicatieparagraaf: In de afgelopen periode heeft uitvoerig overleg plaatsgevonden met de Rabobank en de heer Van den Elshout (exploitant van Den Enghel). Samenvatting: In juni 26 heeft de gemeente zich garant gesteld voor een bedrag van EUR 6.,- (EUR 38. Rabobank en EUR 22. NRF) voor de vastgoedfinanciering van Den Enghel (Grote Markt). In de loop van 29 is de onderneming in financiele moeilijkheden geraakt. In het najaar heeft een gesprek met de Rabobank plaatsgevonden die aangaven dat er grote problemen waren. In april 21 is de volledige financiering opgezegd.

2 In de afgelopen maanden is gezocht naar een oplossing waarmee alle partijen zo goed mogelijk gediend zijn en verliezen maximaal worden gecompenseerd. Het streven was een verkoop aan een derde partij waarbij de opbrengsten uitstegen boven de 1 e en 2 e hypothecaire inschrijving zodat de gemeente werd gevrijwaard uit haar garanties. Eind juni berichtte de bank ons dat het hoogste bod EUR 1.34.,- bedraagt. Dit bod omvat het pand en het bedrijf. Conform de wettelijke rangorde van hypotheekrechten komt daarmee dit gehele bedrag aan de Rabobank toe. Dit betekent dat zij de gemeente volledig op haar garantie aanspreekt. Daarbij heeft de kandidaat koper zich gemeld bij de gemeente en een korte toelichting gegeven op de voorgestane exploitatie, te weten een gokautomatenhal. Op grond van het voorgaande hebben wij besloten gebruik te maken van ons recht van koop van het onroerend goed. Middels de aankoop houdt de gemeente directe grip op de locatie en is zij in staat met het rendement in de toekomst (huurpenningen en/of verkoop) haar verlies (gedeeltelijk) te compenseren. Bj jlaoen'. (9 eef aan of een bijlage is bijgevoegd of ter inzage is gelegd; benoem en nummer deze bijlagen) Bijlagenr. Omschrijying Bijgevoegd/Ter inzage 1 jbegrotingswijziging Bijgevoegd

3 Bergen op Zoom RVB1-7 Raadsvoorstel Datum raadsvergadering Nummer Onderwerp 13JUM21 RVB1-7 Aankoop vastgoed Den Enghel Aan de gemeenteraad, Voorstel Voor de aankoop van het onroerend goed van 'Den Enghel' gelegen aan de Grate Markt 19/19a en de Koningstraat 4,6 en 8 tot en met 12a te Bergen op Zoom een krediet beschikbaar te stellen van EUR 1.35.,- conform bijgevoegde begrotingswijziging. Inleiding In juni 26 heeft de gemeente zich garant gesteld voor EUR 6.,- (EUR 38. Rabobank en EUR 22. Nationaal Restauratiefonds (NRF)), via uw besluit van 26 juni 26 (RVB6-78). De gemeente hechtte er veel belang aan dat het strategisch gelegen object een invulling kreeg die paste bij het beeld dat de gemeente voorogen had. De restantschuld bij de Rabobank bedraagt momenteel ca. EUR 322., bij het NRF ca. EUR 22.. De gemeente staat dus op dit moment garant voor ca. EUR 54.,-- Als zekerheid staat hier tegenover het 2 e recht van hypotheek op het pand Grote Markt 19/19a/Koningstraat 4,6 en 8 tot en met 12a en een eerste recht van koop van dit onroerend goed. Rabobank heeft een 1 e recht van hypotheek van EUR 1.7.,- en een 3 e en 4 e recht van hypotheek van EUR 1.44.,- na de gemeente. De stichtingskosten (aan- en verbouwkosten) van het object waren ca. EUR 3.5.,-. In 29 heeft de ondememer ons gemeld dat de onderneming in financieel zwaar weer terecht gekomen is. In het najaar hebben wij daarom een gesprek met de Rabobank gearrangeerd, de bank bevestigde de problemen en trof een aantal maatregelen. In april 21 liet de Rabobank weten er geen heil meer in te zien en werd de financiering opgezegd. In de afgelopen maanden is door een doorde bank ingeschakelde makelaar gewerkt aan een verkoop om de financiele gevolgen voor alle partijen te minimaliseren. De gemeente heeft aangegeven dat zij mogelijk gebruik wenste te maken van haar eerste recht van koop. Het onderhandelingsresultaat is door de bank aan ons voorgelegd. Gezien dit resultaat heeft het college besloten gebruik te maken van haar eerste recht van koop tegen de prijs die uitonderhandeld is met de potentiele gegadigde, zijnde EUR kk.

4 Bergen op Zoom RVB1-7 Uitwerking voorstel Aankoop vastqoed 'Den Enqhel' De opzegging van de financiering doorde Rabobank betekent dat de huidige exploitatie financieel is afgesneden. De opzegging zal spoedig resulteren in het uitwinnen van de garantiestellingen door NRF en Rabobank. De gemeente zal binnenkort de garantiestellingen moeten uitbetalen, zijnde ca. EUR 54.,-. In de afgelopen maanden is gezocht naar een oplossing waarmee alle partijen zo goed mogelijk gediend zijn en verliezen maximaal worden gecompenseerd. Het streven was een verkoop aan een solide derde partij waarbij de opbrengsten minimaal uitstijgen boven de 1 e en 2 e hypothecate inschrijving, zodat de gemeente wordt gevrijwaard van haar garantstelling. De gemeente heeft daarnaast het eerste recht van koop. De bank heeft daartoe Ad hoc makelaars ingeschakeld, de huidige eigenaar van Den Enghel is op zoek gegaan naar een koper die bereid is tot zijn voorkeursconstructie: verkopen en terug huren om de exploitatie te behouden. Uit de namens de Rabobank uitgevoerde taxaties bleek dat de verkoopopbrengst onder de eerste hypothecaire inschrijving van de Rabobank ad EUR 1.7.,- zou blijven. Eind juni bericht de bank ons dat het hoogste bod EUR 1.34.,- bedraagt. Dit bod omvat het pand en het bedrijf. Conform de wettelijke rangorde van hypotheekrechten komt daarmee dit gehele bedrag aan de Rabobank toe. De gemeente zal volledig op haar garantie zal worden aangesproken. De kandidaat koper heeft contact gehad met de gemeente en een toelichting gegeven op de voorgestane exploitatie, te weten een gokautomatenhal. In een brief van 3 juni jl. heeft de Rabobank ons een ultimatum gesteld om een definitief standpunt over het wel of niet gebruik maken van het eerste recht van koop te verkrijgen. Zij wijzen op de urgentie gezien de financiele problemen, bij een gedwongen executie zal er mogelijk een nog lagere prijs uitkomen. Om een besluit over het eerste recht van koop zorgvuldig te nemen hebben wij DTZ Zadelhoff gevraagd een taxatie voor ons uit te voeren. De getaxeerde waarde rechtvaardigt de aankoop voor het bedrag van EUR k.k. Het college stond voor de volgende keus: 1. Wij maken gebruik van ons eerste recht van koop door het pand te kopen voor het bedrag waarvoor de Rabobank het aan de gemeente heeft aangeboden te weten EUR k.k. 2. Wij stemmen in met de verkoop aan de hoogste bieder en geven daarmee ons eerste recht van koop en tweede recht van hypotheek op.

5 Bergen op Zoom RVB1-7 Raadsvoorstel Bij optie 1 hebben we de mogelijkheid via verhuur of verkoop ons verlies (de uit te betalen garanties) te compenseren. Daarnaast houden wij directe grip op de locatie en bestemming ervan. Bij deze optie lopen we het risico van leegstand, beperkte afzetmogelijkheden, nog verdere waardedaling en andere onvoorziene omstandigheden. Een daaruit voortvloeiend tekort vergroot het verlies. Een keuze voor optie 2 betekent dat ons verlies vaststaat, compensatiemogelijkheden ontbreken. Sturing op de invulling beperkt zich tot de publiekrechtelijke mogelijkheden. Wij hebben besloten gebruik te maken van ons eerste recht van koop. De Rabobank is hierover getnformeerd, waarbij het voorbehoud is gemaakt van goedkeuring van de kredietverstrekking door uw raad. De bank heeft aangegeven dat een dergelijk voorbehoud, gezien de dreiging van faillissement, slechts een zeer korte termijn kan worden gegund. Aanpak na aankoop Het zo spoedig mogelijk weer verkopen van het vastgoed tegen een prijs waarbij ons verlies op de garantstelling weer wordt goedgemaakt, staat voorop. Na de aankoop zal met de huidige eigenaar exploitant een kortlopende overeenkomst worden gesloten tot voortgezet gebruik. Leegstand is niet in het belang van de gemeente. In deze kortlopende periode zal de gemeente proberen het betreffende pand te vermarkten. Hierbij kan zowel gekozen worden voor het verkopen van het gehele pand als het verkopen van de woning en het horecagedeelte apart. Indien binnen de afzienbare tijd van voortgezet gebruik geen potentiele koper in beeld is, zou gekozen kunnen worden om het horecagedeelte nog een periode te verhuren. Bij deze verhuur dient in ieder geval een bankgarantie of huurwaarborgsom ter verzekering van de huurpenningen te worden gesteld/gestort. Voor het horecagedeelte geldt dat er wettelijk een mogelijkheid bestaat tot het verhuren van de ruimte voor een periode van een of twee jaren. Zodra deze termijn verloopt geldt een strenger huurregime waarbij wettelijke huurtermijnen gelden van 5 plus 5 jaar. Voor het woongedeelte geldt voor een gemeente geen mogelijkheid tot verhuur voor een periode van een of twee jaren. Hiervoor geldt direct een streng huurregime. Verhuur van de woning is dan ook geen optie, omdat dit de gebruiksmogelijkheden voor een nieuwe koper zal beperken. Dit zal een negatief effect hebben op het verkoopresultaat. Voorde woning zullen wel antikraakmaatregelen getroffen worden.

6 ,, fc RVB1-7 Gemeente fj Bergen op Zoom Raadsvoorstel Financiele paragraaf Voor de dekking van de kosten van de aankoop wordt aan uw raad voorgesteld een krediet te voteren van in totaal EUR ter dekking van de aankoopprijs van het pand en de aankoopkosten. Verwacht wordt dat deze kosten kunnen worden gedekt uit de minimale verkoopopbrengst van het pand. De eigenaarlasten die samenhangen met het vastgoedbezit, zoals rentelasten, onderhoud, gebouwverzekeringen, beheerskosten, ozb-lasten en overige belastingen, worden ingeschat op een bedrag van ca EUR 9.,- op jaarbasis. Wij verwachten dat deze kosten gedekt kunnen worden uit de tijdelijke huuropbrengsten. De huidige verkoopprijs staat in schril contrast met de stichtingskosten (aan- en verbouwkosten) van het object van ca. EUR 3.5.,-. De lagere waarde lijkt vooral veroorzaakt te worden door de huidige dip in de markt van horecaondernemingen. De bijzondere ligging van het pand en de kwaliteit van de verbouwing lijken echter een hogere waarde te vertegenwoordigen. In die zin kan gesproken worden over een pand met marktpotentie. De gemeente zal nog aangesproken worden op de verleende gemeentegarantie tot een bedrag van ca. EUR 54.,- (oorspronkelijk EUR 6.,-). Zoals aangegeven hopen we dat deze kosten (gedeeltelijk) kunnen worden gecompenseerd door het pand in de toekomst voor een hogere prijs door te verkopen. Het resterende verlies kan gedekt worden uitde voorziening risico verstrekte gemeentegaranties (stand 31/12/9: EUR 248.,-) en de reserve algemene risico's. Ten aanzien van een doorverkoop van het bedrijfsgedeelte van het pand geldt wel dat een koper mogelijk geconfronteerd wordt met zowel overdrachtsbelasting als herzienings-btw. Om het fiscaal risico voorde gemeente te beperken is fiscaal advies ingewonnen. Bij de koop- en verkooptransactie zal hier mee rekening worden gehouden. Beoogd maatschappelijk effect/doelstelling Met de aankoop van het pand houdt de gemeente grip op de locatie en toekomstige invulling. Daarbij kan mogelijk op termijn door het rendement op het pand het verlies van de uitbetaalde borgtochten worden gecompenseerd. Alternatieven Als de gemeente geen gebruik maakt van haar eerste recht van koop staat ons verlies vast, compensatiemogelijkheden ontbreken. Sturing op de invulling beperkt zich tot de publiekrechtelijke mogelijkheden. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

7 Gemeente jf Bergen op Zoom RVB1-7 Het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom, De secrejaris\ De burgemeester,...^ Mevr. mr. A.C. Spindler. T Drs. J.WI.M. Polmai

8 Getneente p Bergen op Zoom RVB1-7 De raad van de gemeente Bergen op Zoom; gezien het voorstel van het college van 9 juli 21, nr. RVB1-7; BESLUIT: Voor de aankoop van het onroerend goed en exploitatiekosten van "Den Enghel" gelegen aan de Grote Markt 19/19a en de Koningstraat 4,6 en 8 tot en met 12a te Bergen op Zoom een krediet beschikbaar te stellen van EUR 1.35.,- conform bijgevoegde begrotingswijziging. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van De griffier, De voorzitter, F.P. de Vos

9 Besluit tot wijziging van de programmabegroting Gemeente Provincie Dienstjaar Nummer Bergen op Zoom Noord-Brabant 21 Aankoop vastgoed Den enghel Initierende afdeling(en): Concernstaf Economie, Cultuur en Educatie Informatieve Diensten Maatschappelijke Dienstveriening Middelen Openbare Ruimte Ruimtelijke Ontwikkeling Sociale Zaken Vastgoed en Projecten Wijziging programmabegroting: RVB1-7 Betreft programma('s) 16 Te behandelen in de volgende Commissies: Mens en Maatschappij Stad en Ruimte Burger en Bestuur X De raad van de gemeente Bergen op Zoom besluit de programmabegroting voor bovengenoemd dienstjaar, met goedkeuring van de bovengenoemde commissies, onder bovengenoemde nummering en omschrijving te wijzigen als hierna aangegeven. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van Aldus vastgesteld in de vergadering van het college van Ter kennisname gebracht van Commissie Burger en Bestuur van de griffier, de voorzitter, Dhr. F.P. de Vos Dhr. Drs. J.M.M. Polman Ingevolge artikel 192 van de gemeentewet ter kennisneming gezonden aan Gedeputeerde Staten. Datum van toezending Sector Afdeling Aantal exemplaren : Middelen : Administratie : -1-

10 Wijziging (meerjaren-)programmabegroting Cat. Prod/kpl GRBR KSTP PRJC OBJS OBJC Lasten Begr. Begr. Begr. Begr Baten Begr. Begr. Begr. Begr Externe producten: Interne producten: Investeringen / reserves en voorzieningen: Toelichting: Betreft aankoop pand Den Enghel, aankoo )prijs pand b< sdraagt en de exploitatiela; sten worden c jeraamd op 9.. De aankoop wordt gedekt door de minimale i verkoopopb rengst van De exploitatielasten in de tijdelijke beheerfs se worden g«jdekt door hu uropbrengste >n. In de begrotingswijziging wordt uitgegaan v an 1 Vi jaar w :rhuur en verl <oop begin