VOLUME EIGENDOM EEN RECHTSVERGELIJKEND ONDERZOEK

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar VOLUME EIGENDOM EEN RECHTSVERGELIJKEND ONDERZOEK Een leidraad voor de notaris Masterproef van de opleiding Master na Master Notariaat Ingediend door Claeys Stefanie (studentennr ) Promotor: Prof. Annelies Wylleman Commissaris: Charlotte Willemot

2

3 Voorwoord Een masterproef schrijven wordt aanzien als de laatste vorming die een student dient te ondergaan voor ze het studentenleven achter zich kan laten. Mijn masterproef, degene die ik gemaakt hebt voor de opleiding Rechten, aanzag ik niet op die manier. Waarschijnlijk omdat ik toen al handelde met de wetenschap dat mijn studentencarrière nog niet voorbij was. Nu is het anders, dit is werkelijk het laatste jaar dat ik als student heb kunnen doorbrengen. Een extra jaar, een extra kans om mij klaar te stomen voor het echte leven, het werkleven. Ik heb met veel plezier genoten van dit laatste jaar en zal er altijd met een glimlach op terugkijken. De personen die ik hier wil bedanken heb ik vorig jaar ook reeds bedankt, het gaat om mijn ouders, die mij opnieuw de mogelijkheid gegeven hebben om te leren, te studeren en kennis op te doen. Mijn broer, die nog steeds even kritisch als altijd ook dit jaar heeft gepoogd om mij te steunen daar waar hij kon. Thomas, voor de glimlach en de hulp. Ik zou ook zeer graag mijn promotor, Prof. Annlies Wylleman willen bedanken. Haar lessen hebben mij een inzicht gegeven dat ik voor altijd met mij zal meedragen. Mijn commissaris, Charlotte Willemot, voor de goede begeleiding, het nalezen en de goede tips. Deze masterproef is een weerspiegeling van mijn interesse in zowel het recht, het vastgoed als de maatschappij. In de hoop dat deze interesse duidelijk blijkt uit mijn werk, wens ik elke lezer ervan veel leesplezier.

4 Inhoudsopgave VOORWOORD INLEIDING 3 1. HISTORISCHE NOODZAAK HISTORISCHE ACHTERGROND NOODZAAK AAN VERANDERING 7 2 BEGRIP VOLUME-EIGENDOM DEFINITIE VOORWAARDEN BOUWKUNDIGE SCHEIDING JURIDISCHE SCHEIDING 13 3 JURIDISCHE OMKADERING INLEIDING EEN ZAKELIJK RECHT INLEIDING HET RECHT VAN NATREKKING HET OPSTALRECHT VOLUME-EIGENDOM VIA OPSTALRECHT TOCH ALTERNATIEVEN? INLEIDING GEDWONGEN APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM ACCESSOIRE OPSTALRECHTEN AFSCHAFFING VAN DE DUURBEPERKING IN HET OPSTALRECHT CONCLUSIE ALTERNATIEVEN CONCLUSIE 44 4 RECHTSVERGELIJKING INLEIDING FRANSE RECHT HET NUMERUS CLAUSUS-BEGINSEL HET OPSTALRECHT DE VOLUME-EIGENDOM CONCLUSIE 52 1

5 4.3 NEDERLANDSE RECHT HET NUMERUS CLAUSUS-BEGINSEL HET OPSTALRECHT DE VOLUME-EIGENDOM CONCLUSIE RECHTSVERGELIJKENDE CONCLUSIE 57 5 BESLUIT 59 6 BIBLIOGRAFIE 62 2

6 Inleiding 1. Eigendom is van bij het begin van mensengeheugen hét belangrijkste zakelijke recht in ons rechtssysteem. Het is het recht om zowel het gebruik, genot als beschikking van een zaak te hebben 1. Eeuwenlang al gebruiken mensen eigendom van onroerende goederen als maatstaf van hun welvaart, het wordt aanzien als het belangrijkste element van hun patrimonium. 2. Grondschaarste en stijgende woonbehoefte voor een steeds talrijker wordende populatie bracht de mens ertoe efficiënter gebruik te maken van de beschikbare grondoppervlakte. De ontwikkeling van hoogbouw waarin burgers zonder onderlinge verbondenheid zich samen maar toch in afzonderlijke privéruimten huisvesten, leidde ertoe dat de klassieke juridische opvattingen over de zakenrechtelijke benadering van eigendomsrechten op een grondperceel niet langer voldeden om aan deze bijzondere werkelijkheid een geschikte juridische regeling te geven. Immers, wanneer meerdere personen samen eigenaar zijn van een perceel grond, leidt hun rechtstoestand van medeeigenaars van de grond via het recht van natrekking 2 ertoe dat ze ook onverdeelde eigenaar zijn van de constructie die op deze grond opgetrokken worden, wat heel vaak niet wenselijk is. 3. Het appartementsrecht 3 werd de oplossing. Een grotere bewoonbaarheid per vierkante meter werd met dit fenomeen mogelijk gemaakt. Het leven in een appartement verloopt evenwel niet zonder slag of stoot 4. Vaak rijzen er problemen tussen de medebewoners, het door de wet opgelegde stramien van organisaties en stemmingen werkt vaak op een verlammende en demotiverende manier. Het huisvesten van verschillende functies binnen 1 Art. 544 BW. 2 Art BW. 3 Art ev. BW. 4 Dit is te merken aan de grote hoeveel rechtspraak die te vinden is: Cass 6 februari 2009, Arr.Cass. 2009, 412; Cass. 3 juni 2004, Arr.Cass. 2004, 969; Cass. 1 april 2004, Arr.Cass. 2004, 575; Cass. 14 februari 2003, Arr.Cass. 2003, 413; Cass. 5 oktober 2000; R. TIMMERMANS, Kroniek appartementsmede-eigendom , RW , (1003) 1003; R. TIMMERMANS, Kroniek appartementsmede-eigendom ( ), RW , (1026) 1026; S. SNAET en T. TIMMERMANS, Kroniek appartementsmede-eigendom ( ), RW , (1601) 1601; S. SNAET en G. BLOCKX, Kroniek appartementsmede-eigendom ( ), RW 1999, (1) 1. 3

7 Inleiding éénzelfde gebouw dat onder het appartementsrecht valt, blijkt voor nog meer problemen te zorgen. Alternatieven worden gezocht en volgens sommigen gevonden in het volume-eigendom 5, een alternatief op het appartementseigendom en een bijzondere vorm van opstalrecht. Deze masterproef behandelt de vraag naar dat volume-eigendom, de mogelijkheid en de noodzaak ervan. 4. Deze masterproef probeer ik zoveel mogelijk op te vatten vanuit het veld van de notaris. Op deze manier zal ik betrachten een korte leidraad uit te werken voor de Belgische notaris die wordt geconfronteerd met volume-eigendom. Hierbij zal de vraag of volumeeigendom überhaupt wel mogelijk is, centraal staan. Verder zal ik ook op een rechtsvergelijkende manier onze buurlanden bekijken om eventueel alternatieven voor België aan te reiken. Om dit alles te kunnen kaderen begin ik met een korte schets van de historische noodzaak (1. Historische noodzaak). Hierin wordt kort geschetst hoe het eigendomsrecht in de loop van de geschiedenis geëvolueerd is en hoe de bestaande oplossingen voor de hedendaagse grondschaarste niet altijd voldoen. Daarna gaan we over naar de definiëring van de volume-eigendom (2. Begrip volumeeigendom). Wat bedoelt men met het begrip volume-eigendom. Zijn er voorwaarden die vervuld moeten worden? Wat dient de notaris allemaal te weten voor hij kan overgaan tot het vestigen van dergelijke eigendom? 5 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen voor uitgifte van bouwprojecten. Gedwongen mede-eigendom, appartementseigendom, erfpacht, opstal, verdiepingseigendom en volume-eigendom, Mechelen, Kluwer, 2011, (hierna verkort: R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen); R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 1206 (hierna verkort: R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht); V. SAGAERT, Volume-eigendom Een verkenning van de verticale begrenzing van onroerend eigendom, TPR 2009, (21), (hierna verkort: V. SAGAERT, Volume-eigendom ); R. TIMMERMANS, Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2009, (1) 10 (hierna verkort: R. TIMMERMANS, Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom ); R. TIMMERMANS, Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid, Not. Fisc. M. 2009, (35) (hierna verkort: R. TIMMERMANS, Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom ); R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fisc.M. 2005, (205)

8 Inleiding Verder wordt ingegaan op de juritectuur 6 van dit fenomeen (3. Juridische omkadering). Het is noodzakelijk een hecht juridisch bolwerk tot stand te brengen opdat de rechtszekerheid van de partijen gegarandeerd zou worden. Hiervoor reik ik een aantal instrumenten aan de notaris, het zelfstandig opstalrecht is daarbij het voornaamste. Alternatieven voor dit opstalrecht worden gezocht. Deze zijn te vinden in de gedwongen appartementsmede-eigendom, de accessoire opstalrechten en een eventuele afschaffing van de duurbeperking die speelt bij het opstalrecht. Deel 4 is het rechtsvergelijkende deel van dit werk. Vanuit een rechtsvergelijkend oogpunt heb ik gekeken naar onze buurlanden Nederland en Frankrijk. Ook zij kennen opstalrecht, zij het dat het recht daar een eeuwigdurend recht is. Dit geeft de mogelijkheid om een eeuwigdurend volume-eigendom uit te werken. Deze landen kunnen aanwijzingen geven hoe volume-eigendom in België verder kan en moet evolueren. Afsluiten doe ik met een conclusie (5. Conlusie): dienen we de duurbeperking van het opstalrecht te behouden en daarmee het volume-eigendom buiten spel te zetten of moet het recht evolueren naar één dat meer lijkt op dat van onze buurlanden en een eeuwigdurend opstalrecht mogelijk maakt. 5. De methodologie, die ik hiervoor gehanteerd heb, bestaat uit een literatuurstudie. De bestaande literatuur heb ik doorgenomen om kort een duidelijk overzicht te kunnen geven van de stand van zaken. Daarnaast heb ik ook rechtsvergelijkend gewerkt, daarbij kwamen de buurlanden Nederland en Frankrijk aan te pas. Zowel wetgeving, rechtspraak en rechtsleer komen aan bod in de zoektocht naar de mogelijkheid om volume-eigendom toe te passen in België. 6 Term ontleend aan de Nederlandse Professor H.D. Ploeger, zie ook de website 5

9 1. Historische noodzaak 1.1 Historische achtergrond 6. Vroeger was het eigendomsrecht absoluut, het recht van natrekking of de superficies solo cedit 7 was ten tijde van de Napoleontische wetgeving een absoluut recht, waar geen afwijkingen van mogelijk waren 8. Het eigendom werd ook fysiek opgevat, het diende betrekking te hebben op iets wezenlijks, de grond met daarop eventueel een gebouw. Het kon met andere woorden niet slaan op een loutere ruimte lucht, een volume boven de grond Daartegenover zien we in de zeventiende eeuw de ontwikkeling van het etagegebouw, de eerste vorm van het gestapeld bouwen 10. Bij de invoering van de Code Napoléon in 1804, voorzag de wetgever geen appartementsmede-eigendom, maar wel een vorm van verdiepingseigendom 11. In datzelfde Burgerlijk Wetboek sprong de wetgever op een nieuwe manier om met het eigendomsrecht. Niet langer was het een absoluut recht, het verwordt een weerlegbaar vermoeden 12. De wetgever maakt het zo mogelijk het ooit absolute recht van natrekking te doorbreken 13. Appartementsrecht wordt pas vanaf de twintigste eeuw volledig uitgewerkt, vooral na de stroomversnelling die ontstaat na de Eerste Wereldoorlog. De noodzaak aan nieuwe en vooral meer huizen bracht mensen ertoe vaker in mede-eigendom te gaan bouwen. Een eerste wettelijke regeling liet dan ook niet lang op zich wachten, de eerste appartementswet dateert van 8 juli Ondertussen vaak gewijzigd 15, maar de 7 De opstal volgt de grond. 8 V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, Een etagegebouw is een gebouw dat opgesplitst is in verschillende benden- en bovenwoningen. R. TIMMERMANS, Is opstal een geldig surrogaat voor splitsing van etagegebouwen in appartementseigendom?, T. App. 2008, (3) In het toenmalige artikel 664 C.c.; V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, Het artikel 553 BW. spreekt van tenzij het tegenovergestelde bewezen is. 13 V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, Wet van 8 juli 1924 tot herziening en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek over medeeigendom, BS 13 juli 1924, België was met deze wet dé grondlegger in Europa van het appartementsrecht. Frankrijk voerde een gelijkaardige wetgeving maar in op 1838 en in Nederland duurde het tot 1951 voor dergelijke wetgeving gemaakt was. 6

10 1. Historische noodzaak wetgeving en vooral het principe van gedwongen mede-eigendom blijft stand houden tot op vandaag de dag. 8. Pas in de negentiende eeuw wordt het opstalrecht als een volwaardig recht aanvaard in de rechtsmaatschappij. Het Franse Hof van Cassatie gaf hiertoe aanleiding in haar arrest van 1873, waarbij aangenomen werd dat le droit de superficie forme un droit de propriété distinct et séparé du fonds 16. De wet van 10 januari zorgt voor de wettelijke verankering van het principe van opstalrecht. 9. Later ontstaat de vraag naar volume-eigendom, iets dat in de loop der jaren, in de evolutie van het eigendomsrecht naar de achtergrond is verdrongen en nu weer op de voorgrond treedt. Een vorm van opstalrecht én een alternatief op het appartementsmede-eigendom. 1.2 Noodzaak aan verandering 10. België, met zijn 355 inwoners per vierkante kilometer 18 behoort tot één van de dichtstbevolkte landen van de Europese Unie. Het is dan ook niet verwonderlijk dat grond steeds schaarser en schaarser wordt en de prijs per vierkante meter grond steeds duurder en duurder. Grondschaarste is een probleem 19. Hoe vaak horen we de mensen niet zeggen als onze kinderen dat nog maar kunnen betalen. Steeds meer appartementen worden gebouwd en bewoond. Het appartementsrecht is de lege lata de enige wettelijke manier om op een rechtszekere manier eigendomsrechten te gaan stapelen, zo kunnen burgers zich boven elkaar vestigen in plaats van naast elkaar. Het is met andere woorden niet langer de grond, maar de mogelijke zelfstandige ruimte die belangrijk wordt. De 15 Een eerste wijziging met de Wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de mede-eigendom, BS 26 juli 1994, gevolgd door de laatste wijziging in de Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni 2010, Franse Hof van Cassatie, 16 januari 1873; V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume de Pays-Bas, 1824, nr Status in 2010, cijfers terug te vinden op Alleen Nederland en Monaco zijn binnen de Europese Unie dichter bevolkt , 9; R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, ; R. TIMMERMANS, Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5, 26; V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, 25; R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fisc.M. 2005, (205)

11 1. Historische noodzaak inhoud van een eigendomsrecht hangt niet meer zozeer van het grondoppervlakte zelf af, maar wel de beschikbare ruimte die boven deze grond beschikbaar is Appartementen brengen echter vaak problemen met zich mee 21 : de gedwongen medeeigendom 22, de vereniging van mede-eigenaars 23, de stemprocedures, de mogelijke verschillende bestemmingen, die binnen éénzelfde gebouw uitgeoefend worden, kunnen allemaal aanleiding geven tot strubbelingen. Rechthebbende zijn op zoek naar een grotere flexibiliteit Het ontstaan van steeds complexer wordende bouwwerken, macrokavels met heterogene indelingen 25, bijvoorbeeld een groot complex bestaande uit een ondergrondse parking, een gelijkvloers met winkels, daarop een kantoorruimte en daarboven nog een woontoren, gecombineerd met de steeds toenemende grondschaarste en de rijzende problemen bij appartementsgebouwen, heeft ertoe aanleiding gegeven te gaan grasduinen in ons rechtssysteem zoekend naar een alternatief dat hieraan gehoor kan geven. 13. Daarnaast zou een alternatief ook de overheid tot nut kunnen strekken 26. De publieke infrastructuur wordt meer en meer verweven met private eigendommen. Denk maar aan 20 V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, ,.337; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1167; R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, 1213; V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, 67; R. TIMMERMANS, Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5, 47; R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fisc.M. 2005, (205) Art , 9 BW en art BW. 23 Art BW. 24 V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, , ; R. TIMMERMANS, Splitsing en ondersplitsing van groepen van gebouwen en bijzondere appartementscomplexen in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2004, (5) 111; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1167; R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, 1214; V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, 25: R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fisc.M. 2005, (205) R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1167; R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, 1214; SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, 26; R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fisc.M. 2005, (205)

12 1. Historische noodzaak de nieuwe uitbouw van stations, waar steeds vaker kantoren en woongelegenheden verwerkt worden in het totaal concept Al deze problemen hebben ertoe geleid dat er wordt gezocht naar een mogelijkheid om een grond zoveel mogelijk te benutten, om er zoveel mogelijk functies te herbergen in één complex, een complex dat geen appartementsgebouw is. De schaarse ruimte moet efficiënt en geordend gebruikt worden, verschillende gebruiksfuncties dienen verenigd te worden. Dit kan worden gevonden in de volume-eigendom, ook wel het meervoudig grondgebruik, splitsing in volumepercelen, gestapeld bouwen en verdichting van de derde dimensie genoemd. 27 voorbeeld: het nieuwe station te Brugge of de gemeente Louvain-La-Neuve. Ook voor viaducten die over private gronden gebouwd worden, zou een alternatief op het appartementsrecht en opstalrecht van toepassing kunnen zijn. 9

13 2 Begrip volume-eigendom 2.1 Definitie 15. Het begrip volume-eigendom moet worden begrepen als de opsplitsing van het eigendomsrecht van een gebouw in verschillende delen, die zowel verticaal als horizontaal zijn begrensd, zich zowel boven als onder de grondoppervlakte kunnen bevinden, en elk zelfstandig bereikbaar zijn 28. De vorm die deze volumes daarbij aannemen is volkomen irrelevant 29. Door die opsplitsing in verschillende delen ontstaan volumes, autonome ruimtes die driedimensionaal begrensd zijn en lichamelijk of onlichamelijk zijn, naar gelang het volume al dan niet reeds verwezenlijkt is De volume-eigendom raakt scheerlings langs twee welbekende figuren in ons hedendaags recht, de gedwongen appartementsmede-eigendom en het opstalrecht. Het is in wezen een bijzondere vorm van het opstalrecht. Volume-eigendom wordt wel eens een eeuwigdurend opstalrecht genaamd 31, waarover verder meer. 2.2 Voorwaarden 17. Dat volume eigendom een alternatief vormt voor appartementseigendom is reeds duidelijk, doch is het niet zo verschillend 32 ervan. Het betreft nog steeds een constructie die opgetrokken is op één perceel 33. Hét verschil zit hem erin dat bij volume-eigendom de verschillende bouwlagen volledig van elkaar gescheiden zijn, zowel juridisch als bouwtechnisch 34. Elk volume is autonoom 35. Een volume-eigendom bestaat met andere woorden enkel uit privatieve delen, terwijl een appartementsmede-eigendom bestaat uit zowel privatieve delen als gemeenschappelijke delen. Die bouwkundige autonomie van de verschillende bouwlagen op hetzelfde perceel is noodzakelijk om de toepassing van het 28 V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170; V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, 25; R. TIMMERMANS, Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5, , M. MUYLLE, Tien jaar evoluties in het zakenrecht! Mogen er nog ambities zijn?, TBO 2012, (257) V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, , 325; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, ,

14 2. Begrip volume-eigendom 18. appartementsrecht te ontlopen 36 en moet vaststaan voor overgegaan kan worden tot de juridische scheiding ervan. Een volume-eigendom dient met andere woorden aan twee voorwaarden te voldoen: er dient een bouwkundige scheiding én een juridische scheiding te zijn Bouwkundige scheiding 19. Om deze bouwkundige scheiding te bekomen, dienen volgende vier voorwaarden 38 cumulatief vervult te zijn: 1) er moeten bouwkundige steunpunten zijn; 2) één enkel perceel dient meervoudig gebruikt te worden; 3) elk volume dient een eigen ophang te hebben en 4) er dient een afwezigheid van gemeenschappelijke delen te zijn. Elk van deze vier voorwaarden wordt hieronder kort toegelicht. 1. Eerste voorwaarde: de bouwkundige steunpunten 20. Het gestapeld bouwen is natuurlijk niet mogelijk zonder dat de bouwlagen onderling met elkaar verbonden zijn. De ene bouwlaag wordt immers boven de andere gebouwd en zo verder. Die verscheidene bouwlagen hebben dan ook niet te missen bouwkundige steunpunten nodig. Volume-eigendom is maar volume-eigendom als de horizontale bouwwerken draag- en steunelementen naast, op of tegen elkaar hebben die het mogelijk maken dergelijke constructie op poten te zetten 39. Terecht wordt aangenomen in de huidige rechtsleer dat de constructies die boven elkaar gebouwd worden niet gelijk hoeven te zijn aan elkaar. Zowel de oppervlakte, bouwdiepte, vormgeving als hoogte van elke bouwlaag kan verschillend zijn van diegene waar ze zich op steunt De rechtsverhouding die ontstaat tussen de verschillende eigenaar van de autonome, maar toch gestapelde volumes zorgt niet voor de toepassing van het appartementsrecht. Het 36 Is er namelijk geen autonomie tussen de bouwlagen, dan zullen er gemeenschappelijke delen zijn en zal er mede-eigendom ontstaan. Mede-eigendom gecombineerd met gemeenschappelijke delen, zal aanleiding geven tot de verplichte toepassing van het appartementsrecht als er 2 of meer eigenaars zijn die elk een fysiek deel van het bouwwerk in eigendom hebben; art , eerste lid BW. 37 R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, ; R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, supra noot 5, ; R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fisc.M. 2005, (205) R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1169; R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fisc.M. 2005, (205) R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1169; R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fisc.M. 2005, (205) R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170; V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5,

15 2. Begrip volume-eigendom betreft immers geen gemeenschappelijke delen. In concreto is hier sprake van de mandeligheid, meer bepaald de gemene muur 41. Dit is een bijzondere vorm van medeeigendomsvorm die ontstaat tussen de eigenaars van aan elkaar grenzende erven en dit tot nut van die erven Tweede voorwaarde: één perceel 22. De tweede voorwaarde is dat er slechts één perceel mag gebruikt worden 43. Twee verschillende constructies inplanten op twee verschillende percelen, ook al zouden deze tegen elkaar worden gebouwd of beide bestemd zijn voor één doel, valt niet onder de notie volume-eigendom. Het moet om één en enkel één perceel gaan, waar verscheidene volumes boven elkaar worden gebouwd. 3. Derde en vierde voorwaarde: eigen opgang ontbreken van gemeenschappelijke delen 23. Een eigen ophang hebben van elk volume, vormt de derde voorwaarde voor de bouwkundige scheiding van de volume-percelen 44. Elk volume dat wordt gebouwd bij de verdichting in de derde dimensie moet op een zelfstandige manier bereikbaar zijn. Deze voorwaarde hangt zeer nauw samen met de vierde voorwaarde, het ontbreken van enige gemeenschappelijke delen 45. Beide strekken er, mijns inziens toe dat het appartementsrecht buiten spel gezet wordt. De ontstentenis aan gemeenschappelijke delen zorgt ervoor dat de toepassing van het appartementsrecht wordt uitgesloten. Hierdoor zal elk volume-perceel een volledig eigen goed, een privé-eigendom 46 zijn waar de eigenaar volledig zelf mag over beschikken. 41 S. SNAET, Mede-eigendom in het algemeen in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2003, (1) , R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170; R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fisc.M. 2005, (205) R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1170; R. TIMMERMANS, Splitsing en ondersplitsing van groepen van gebouwen en bijzondere appartementscomplexen in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2004, (5) 113; V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, 25; R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fisc.M. 2005, (205) R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fisc.M. 2005, (205) R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5,

16 2. Begrip volume-eigendom Juridische scheiding 24. Dé bedoeling van de volume-eigendom is dat verschillende volumes boven elkaar kunnen worden gebouwd, die juridisch gezien los staan van elkaar. Elke eigenaar van een volume, is eigenaar van enkel en alleen dat volume. Bij volume-eigendom is er geen medeeigendom, noch van de grond, noch van gemeenschappelijke delen. Al de regels die hieromtrent bestaan in het appartementsrecht willen de eigenaars vermijden. Om dit alles te bekomen is een juridische scheiding per volume noodzakelijk. Dit is de vraag naar de juritectuur 47 van het volume-eigendom, de ontwikkeling van juridische constructies voor complexe vormen van ruimtegebruik 48. In casu dient gezocht te worden naar rechtszekere instrumenten die de mogelijkheid bieden eigendomsrechten te stapelen. De notaris, die wordt geconfronteerd met de vraag een volume-eigendom op poten te zetten, zal hiervoor de zakelijke rechten, met het numerus clausus-beginsel in het achterhoofd, onder de loep moeten nemen en op zoek moeten gaan naar het best passende, reeds bestaande zakelijke recht. 25. Het enige recht dat de notaris van dienst zal kunnen zijn, binnen ons rechtssysteem om het volume-eigendom te bewerkstelligen, is het zelfstandig opstalrecht 49. Het opstalrecht dient wel op een manier opgevat te worden dat het gestalte kan geven aan de volume-percelen die de partijen in kwestie willen bekomen. Hier wordt verder op ingegaan in het volgende hoofdstuk. 47 Term ontleend aan de Nederlandse Professor H.D. Ploeger, zie ook de website 48 H.D. Ploeger, 49 C. WILLEMOT, De oude dame krijgt een facelift Uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie van de wijziging voor de notariële praktijk, Not.Fisc.M. 2014, (222) 229 (hierna verkort: C. WILLEMOT, De oude dame krijgt een facelift ). 13

17 3 Juridische omkadering 3.1 Inleiding 26. Het Belgische zakenrecht wordt gekenmerkt door een gesloten karakter en het numerus clausus-beginsel 50. Vermogensrechten zullen door dit beginsel slechts zakelijke werking hebben voor zover zij door de wet erkend zijn 51. Dit houdt in dat partijen zich aan de bestaande zakelijke rechten moeten houden. Bij het vestigen van een volume-eigendom kunnen de partijen dus niet om het even wat tot stand brengen, ze mogen geen andere zakelijke rechten creëren dan de bestaande. Er moet binnen het door de wet opgelegde stramien worden gehandeld. Het volume-eigendom moet dan ook binnen dit numerus clausus-beginsel kunnen worden gekaderd. 27. In dit hoofdstuk wordt gezocht naar het passende zakelijke recht, binnen dat numerus clausus-beginsel. De aard van dit werk strekt er niet toe zich uit te spreken over de wenselijkheid of de werkbaarheid van dit beginsel. Het is de bedoeling om binnen de reeds bestaande zakelijke rechten op zoek te gaan naar dat zakelijke recht waarmee de notaris een volume-eigendom kan creëren. 3.2 Een zakelijk recht Inleiding het recht van natrekking 28. Het doel bij de creatie van volume-eigendom is een volledige bouwkundige en juridische scheiding te bekomen tussen de grond en de erop of eronder gevestigde individuele volumes om op deze manier de toepassing van het rigide appartementsrecht uit te schakelen 52. De eigendom van de gebouwen en structuren op of onder een grond wordt 50 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 3; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 11; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 15; S. MOSSELMANS, Etagegebouwen: opstal versus gedwongen mede-eigendom (noot onder Cass. 3 april 2009), TBBR 2010, (506) V. SAGAERT, Het goederenrecht als open systeem van verbintenissen? Poging tot een nieuwe kwalificatie van de vermogensrechten.?, TPR 2005, (983) , 411; R. TIMMERMANS, Is opstal een geldig surrogaat voor splitsing van etagegebouwen in appartementseigendom?, T. App. 2008, (3) 4. 14

18 3. Juridische omkadering 29. bepaald aan de hand van de regel van natrekking, de superficies solo cedit-regel 53. Dit recht wordt in het Burgerlijk wetboek als volgt gedefinieerd: De eigendom van een roerende of een onroerende zaak geeft recht op al wat zij voortbrengt en op hetgeen, hetzij natuurlijk, hetzij kunstmatig als bijzaak ermee verenigd wordt. Dit recht wordt recht van natrekking genoemd 54. Wat de onroerende goederen betreft, houdt dit in dat alles wat zich op de grond of onder de grond bevindt, eigendom is van degene die eigenaar is van de grond 55. Door de natrekking ontstaat er een eigendomsoverdracht, van de bijzaak, in casu de gebouwen naar de hoofdzaak, de grond 56, tenzij het tegenoverstelde bewezen is 57. Het recht van natrekking is met andere woorden maar een beginsel, hier kan van afgeweken worden 58. Een afstand van het recht van natrekking is dus mogelijk, hierbij zal de eigenaar te kennen geven dat hij geen eigenaar is van de gebouwen die op zijn grond zijn gevestigd. Door die verzaking wordt een horizontale eigendomssplitsing gecreëerd tussen de grond en de volumepercelen die erop of eronder worden gebouwd 59. Dit is nu net hetgeen een volume-eigenaar met volume-eigendom wil bekomen. De doorbreking van het recht van natrekking is hét juridische instrument dat dient te worden gehanteerd bij de creatie van het volume-eigendom. Dergelijke doorbreking van het recht van natrekking is evenwel geen zakelijk recht. Binnen het gesloten systeem van het zakenrecht dient dit op een correcte en passende manier te worden gekwalificeerd. Lange tijd bestond hier rechtsonzekerheid rond 60. De discussies achter zich latende, heeft het Hof van Cassatie in haar arrest van 19 mei een monistische opvatting R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1171; H. HEYVAERT, Beschouwingen over de afstand van het recht van natrekking en de horizontaal gescheiden onroerende eigendom, TPR 1964, (333) Art. 546 BW. 55 Art. 552 BW. 56 D. MICHIELS, Het accessoir opstalrecht, T. Not. 2007, (213) 214; F. WERDERFROY, beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen, TPR 1983, (293) Art. 553 BW: tenzij het tegenovergestelde bewezen is. 58 Art. 553 BW. 59 V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, , 232; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 372; V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, 23; D. MICHIELS, Het accessoir opstalrecht, T. Not. 2007, (213) 215; F. WERDERFROY, beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen, TPR 1983, (293) Cass. 19 mei 1988, RW ,

19 3. Juridische omkadering gevestigd. De visie in dit fundamenteel arrest heeft tot gevolg dat elke verzaking aan het recht van natrekking gelijkgesteld dient te worden met de vestiging van een opstalrecht. Alternatieve eigendomssplitsing is op basis van het vigerende recht en rechtspraak, buiten het appartementsrecht, enkel mogelijk door middel van het opstalrecht 63. Hét zakelijke recht dat de notaris dient te gebruiken ten gevolge van deze monistische visie bij de vestiging van een volume-eigendom is het opstalrecht, het zelfstandig opstalrecht wel te verstaan 64. Dit zelfstandig opstalrecht verleent de houder ervan immers het recht om op andermans grond te bouwen én dit bouwwerk in eigendom te hebben. De opstalwet is met andere woorden essentieel voor het vraagstuk naar volume-eigendom. Hierna wordt kort ingegaan op het opstalrecht in het algemeen, de basisprincipes die aan dit zakelijke recht zijn verbonden en de op haar toepasselijke wetgeving. Daarna wordt besproken hoe dit zakelijke recht bekeken dient te worden vanuit de constructie die met het volumeeigendom wordt beoogd. Verder worden mogelijke alternatieven op het gebruik van opstalrecht bij de creatie van volume-eigendommen aangereikt Het opstalrecht Inleiding 30. Het opstalrecht doet een horizontale eigendomssplitsing ontstaan tussen de grondeigendom en de eigendom van de opstallen 65. Het is de wettelijke uitzondering op 62 S. BOULY, Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding tussen opstallen en de grond in, S. BOULY, L. HANSEN, D. MICHIELS en M. MUYLLE (eds.), Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken. VLN- Congres 6 december 2014, Mechelen, Kluwer, 2014, (2) 24, S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014, 231; S. BOULY, Zakenrechtelijke en vermogensrechtelijke aspecten van bouwen op de grond van een partner, TBBR 2011, (44) 46; V. SAGAERT, Volume-eigendom, supra noot 5, 51; V. SAGAERT, Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht, Het poelaertplein , (6) , 166, 232 en 412; R. TIMMERMANS, Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5, 39; V. SAGAERT, Openingsrede: De vergeten dimensie van het eigendomsrecht, Het poelaertplein , (6) , 383; C. WILLEMOT, De oude dame krijgt een facelift, supra noot 49, 229; R. PAUWELS, J. VAN DE VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1990, 35; R. TIMMERMANS, Dubbel grondgebruik ten behoeve van de bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse en een bovengrondse ruimte, T. APP. 2014, afl. 2, (3) 4; R. TIMMERMANS, Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5, V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 357; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 16

20 3. Juridische omkadering het recht van natrekking 66, naast het appartementsrecht. Het eigendomsrecht wordt door het vestigen van een opstalrecht horizontaal gesplitst tussen de opstalgever, grondeigenaar die eigenaar blijft van het maaiveld van de grond en de opstalhouder, die eigenaar wordt van de door hem opgerichte volumes. Daarmee is het opstalrecht het zakelijke recht bij uitstek om de juridische eigendomsscheiding te bekomen die vereist is om een volumeeigendom te vestigen. Het volume-eigendom kan en mag evenwel niets veranderen aan de wettelijke grondslag die het opstalrecht kenmerkt. De notaris die een volume-eigendom creëert door het gebruik van opstalrecht, zal zichzelf genoodzaakt zien het wettelijke kader van dit opstalrecht te respecteren. Vandaar ook de korte toelichting hiervan Wettelijk kader 31. Het opstalrecht wordt in België beheerst door de wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal 67. Artikel 1 omschrijft het recht als volgt: Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht. Dit zakelijke recht verleent m.a.w. aan de rechtshouder ervan het recht om een opstal in eigendom te hebben op andermans grond. Het wordt gekenmerkt door een tijdelijk karakter, een wettelijke duurbepaling van 50 jaar 68. Hier wordt enkel verder ingegaan op deze wettelijke duur. 369; MICHIELS, D., Het accessoir opstalrecht, T. Not. 2007, (213) 220; R. TIMMERMANS, Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5, V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 357; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 369. R. PAUWELS, J. VAN DE VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1990, Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume de Pays-Bas, 1824, nr Art. 4 Opstalwet; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012,. 268; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 359; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 370; D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu,

21 3. Juridische omkadering 32. De wetgeving inzake het opstalrecht dateert uit een tijdperk waar weinig dwingende bepalingen door de wetgever werden opgelegd 69. De volledige wettelijke regeling, behalve artikel 4, is van suppletief recht 70. Die ene dwingende bepaling heeft betrekking op de duur van het opstalrecht. De wetgever heeft een maximale duur van 50 jaar opgelegd 71. Een kortere duur is mogelijk, het staat partijen vrij dit te bedingen 72. Wordt tussen de partijen een termijn bedongen, die langer is dan het door de wetgever opgelegde maximum van 50 jaar, dan heeft dit niet de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg 73. De bedongen termijn wordt dan automatisch herleid naar de maximumtermijn van 50 jaar 74. De ratio legis van de duurbegrenzing die door de wetgever is ingevoerd, bestaat uit de vrees dat een eeuwigdurend opstalrecht een uitholling van het eigendomsrecht van de grondeigenaar met zich zou meebrengen 75. De doorbreking van het recht van natrekking doet immers twee zelfstandige eigendomsrechten naast elkaar ontstaan; dat van de opstalhouder op de opstallen en dat van de grondeigenaar op de grond 76. Het gaat om 69 MICHIELS, D., Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Not.Fisc.M. 2006, 191 (191). 70 Art. 8 Opstalwet; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederenen bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 358; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, Art. 4 Opstalwet. 72 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 269; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 359; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 269; R. TIMMERMANS, Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5, Cass. 15 december 2006, RW 2007, 104; S. BOULY, De verhouding tussen de opstallen en de grond, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2014, : M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. Doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 270; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1328; R. TIMMERMANS, Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5, 38; R. TIMMERMANS, Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5, , 263; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1326; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 372; R. TIMMERMANS, Diskwalificatie van appartementseigendom in opstal: pijnlijk ontwaken uit een lange winterslaap, T. APP. 2013, (22) 23; R. TIMMERMANS, Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5, R. TIMMERMANS, Splitsing en ondersplitsing van groepen van gebouwen en bijzondere appartementscomplexen in H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, R. DERINE, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2004, (5) 112; D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, ; R. TIMMERMANS, Diskwalificatie van appartementseigendom in opstal: pijnlijk ontwaken uit een lange winterslaap, T. APP. 2013, (22) 23; R. TIMMERMANS, Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5, 41; R. TIMMERMANS, Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5,

22 3. Juridische omkadering twee zelfstandige eigendomsrechten, hierbij komt met andere woorden geen onverdeeldheid tot stand 77. A fortiori kan geen gebruik worden gemaakt van artikel 815 BW om de uit onverdeeldheidtreding te vorderen 78. Behoudens de beëindiging van de duur, zou er voor de grondeigenaar dus geen mogelijkheid bestaan om van zijn grondeigendom terug een volwaardig eigendom te maken. Zonder de duurbeperking zou de grondeigenaar voor altijd gehouden zijn de opstalhouder opstallen te laten gebruiken of te laten bouwen op zijn grond, terwijl de mogelijkheid voor de grondeigenaar om dergelijke opstallen te bouwen hierdoor verdwijnt. 33. Eenmaal de bedongen duur, of de wettelijke bepaalde maximumduur van 50 jaar ten einde is, komt de horizontale eigendomssplitsing ook ten einde. De gewone regels van het recht van natrekking spelen weer en de eigendom van de gebouwde volumes zal niet langer in handen van de volume-eigenaars zijn, maar komt in handen van de grondeigenaar. De grondeigenaar is bij het beëindigen van het recht van opstal wel verplicht de volledige, actuele waarde van de opstallen te betalen aan de opstalhouder. Tot deze betaling voldaan is, heeft de opstalhouder een retentierecht op de opstallen 79. Hernieuwing van de duur is evenwel mogelijk 80. Het dwingende artikel 4 van de opstalwet voorziet dit zelf: Het recht van opstal kan voor geen langere tijd dan vijftig jaar worden bepaald, behoudens de bevoegdheid om hetzelve te vernieuwen. Op deze manier zou volume-eigendom voor een langere termijn kunnen bestaan. Dit is echter niet ideaal voor een volume-eigenaar, na vijftig jaar wordt hij immers geconfronteerd met een rechtsonzekerheid. De grondeigenaar kan namelijk nooit gedwongen worden tot een hernieuwing van dit opstalrecht, en al zeker niet tot een opstalrecht van opnieuw vijftig jaar. Het is namelijk niet mogelijk om een automatische hernieuwingsclausule in de , 263; R. TIMMERMANS, Zakenrechtelijke modellen, supra noot 5, 1326; R. TIMMERMANS, Diskwalificatie van appartementseigendom in opstal: pijnlijk ontwaken uit een lange winterslaap, T. APP. 2013, (22) D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, Art. 6 Opstalwet; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederenen bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 363; V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 375; D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 72; R. PAUWELS, J. VAN DE VELDE, A. VAN OEVELEN en P. VAN POUCKE, Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1990, D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998, 48; R. TIMMERMANS, Bijzondere vormen van verticale en horizontale splitsing van eigendom, supra noot 5,

23 3. Juridische omkadering oorspronkelijke vestigingsakte op te nemen 81. Telkens het opstalrecht dus ten einde loopt, zal de opstalhouder volume-eigenaar met onzekerheid worden geconfronteerd Conclusie 34. Zoals reeds eerder aangegeven (supra nr. 29) moeten we bij het vestigen van volumeeigendom gebruik maken van deze rechtsfiguur. Het opstalrecht leent zich perfect voor de vestiging van het volume-eigendom. De enige dwingende bepaling is evenwel ook meteen het enige echte obstakel. Door deze tijdsbeperking van 50 jaar zal een volume-eigendom nooit een volledig en met grondeigendom gelijkwaardig eigendom zijn. Het zal altijd een beperkt eigendomsrecht blijven, dat vervalt na 50 jaar. Een eventuele hernieuwing kan enige soelaas bieden, maar of deze hernieuwing gegeven wordt, blijft evenwel de vraag Volume-eigendom via opstalrecht Inleiding 35. Wil de notaris een horizontale eigendomssplitsing uitvoeren in het kader van een volumeeigendom, dan dient hij gebruik te maken van het opstalrecht. In wat volgt wordt het opstalrecht geanalyseerd en wordt bekeken hoe opstalrecht gebruikt kan worden voor de vestiging van een volume-eigendom. 36. Eerst en vooral wordt hieronder aan de hand van een schematisch voorbeeld aangetoond hoe het opstalrecht gebruikt kan worden in het kader van de volume-eigendom. Daarna bespreek ik de vernieuwing van het opstalrecht en hoe die dienstig kan zijn voor de vestiging van het opstalrecht. Als laatste komt de vestigingstitel aan bod, een notariële akte die mijns inziens opgesteld dient te worden bij het vestigen van een volumeeigendom Verdichting in de derde dimensie 37. In het schematisch voorbeeld hieronder kan perfect worden aangetoond hoe volumeeigendom wordt gecreëerd door de vestiging van een opstalrecht. Dit kan naar mijn mening op twee manieren gebeuren: de grondeigenaar kent opstalrechten toe aan alle volume-eigenaren of de grondeigenaar vestigt een opstalrecht ten voordele van de eigenaar van de ondergrondse constructie en van de eigenaar van het eerste volume. De opstalhouder van volume 1 vestigt op zijn beurt een opstalrecht ten behoeve van de 81 D. MEULEMANS, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Antwerpen, Maklu, 1998,

24 3. Juridische omkadering volume-eigenaar van volume 2. Die herhaalt dit proces ten behoeve van de volumeeigenaar van volume Geruime tijd was er discussie of opstalrecht gegeven kon worden op een reeds bestaande constructie. Dit werd met de nieuwe wetswijziging de wereld uit geholpen (infra nr. 43). Ook de onzekerheid in hoeverre een opstalhouder opstalrecht kan verlenen aan een derde werd met deze wetswijziging opgelost (infra nr. 46). Beide wijzen van vestiging zijn dus mogelijk. Welke gekozen zal worden, zal mijns inziens afhangen van de concrete situatie waarin partijen zich bevinden. Zijn alle volume-eigenaren reeds gekend bij het opmaken van de vestigingsakte, dan kan de grondeigenaar voor de eerste optie kiezen en zelf alle opstalrechten vestigen. Gaat het daarentegen bijvoorbeeld over een project dat nog maar deels op poten staat, waarbij de volledige constructie nog niet is toegewezen aan alle verschillende volume-eigenaren, kan er met een beginnende vestigingsakte gewerkt worden, waarbij enkel opstalrecht verleend wordt aan één volume, en eventueel aan een ondergronds volume. Later kunnen er dan bijkomende vestigingsakten opgemaakt worden. 39. Een voorbeeld hieronder om alles te verduidelijken: Volgen we optie één om het volume-eigendom te vestigen, dan gaat de grondeigenaar in hiernaast staand voorbeeld in één enkele akte opstal verlenen aan vier verschillende volume-eigenaren. Volgen we optie twee, dan geeft de grondeigenaar een opstalrecht aan een derde, eerste opstalhouder, een volumeeigenaar om een ondergrondse parking te bouwen en aan een andere derde, tweede opstalhouder (of eventueel dezelfde derde, eerste opstalhouder), de volume-eigenaar van volume 1, om een eerste constructie, 21