Erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik

Transcriptie

1 Erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik Hoe maakt u optimaal gebruik van deze constructies? Kizzy WANDELAER Executive Director Familiebedrijven KPMG Belastingconsulenten Estate planning practice Belgium-Holland Desk Klantenservice: Ragheno Business Park Motstraat 30, 2800 Mechelen Motstraat 30, 2800 Mechelen Tel.: klant.be@wolterskluwer.com

2 Verantwoordelijke uitgever: Paul De Ridder, Ragheno Business Park, Motstraat 30, 2800 Mechelen 2018 Belgium NV Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt worden, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever. D/2018/2664/418 ISBN BP/ERFPACH-DO18001

3 INHOUD VOORWOORD 3 DEEL I Burgerrechtelijk 13 HOOFDSTUK 1 Erfpacht Omschrijving Historische achtergrond Essentiële kenmerken Onroerend goed Zakelijk recht Tijdelijk recht Vergoeding Vestiging van het erfpachtrecht Rechten en plichten van de betrokken partijen tijdens de duur van de overeenkomst Rechten en plichten van de erfpachter Rechten van de erfpachter Plichten van de erfpachter Rechten en plichten van de erfverpachter Rechten van de erfverpachter Plichten van de erfverpachter Einde van het recht van erfpacht Oorzaken van de beëindiging Vermenging Tenietgaan van het in erfpacht gegeven onroerend goed Verjaring Vervallenverklaring van de rechten van de erfpachter Verstrijken van de termijn van de erfpachtovereenkomst 24 5

4 Erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik Onteigening Stilzwijgend ontbindend beding Uitdrukkelijk ontbindend beding Overlijden zorgt niet voor einde van de erfpacht Gevolgen van de beëindiging 26 HOOFDSTUK 2 Recht van opstal Omschrijving Historische achtergrond Essentiële kenmerken Een onroerend zakelijk recht Een tijdelijk recht Vergoeding Vestiging van het recht van opstal Rechten en plichten van de betrokken partijen Rechten en plichten van de opstalhouder Rechten van de opstalhouder Plichten van de opstalhouder Rechten en plichten van de opstalgever Einde van het recht van opstal Oorzaken van de beëindiging Verstrijken van de termijn van de opstalovereenkomst Vermenging Tenietgaan van de grond Verjaring Onteigening Stilzwijgend ontbindend beding Uitdrukkelijk ontbindend beding Overlijden zorgt niet voor einde van het opstalrecht Gevolgen van de beëindiging 38 6

5 Inhoud HOOFDSTUK 3 Vruchtgebruik Omschrijving Kenmerken Zakelijk recht Persoonsgebonden recht Tijdelijk recht Vergoeding Onderwerp van het vruchtgebruik Vestiging van het vruchtgebruik Door de wet Door de wil van de mens Rechten en plichten van de betrokken partijen Rechten en plichten van de vruchtgebruiker Rechten van de vruchtgebruiker Plichten van de vruchtgebruiker Rechten en plichten van de blote eigenaar Rechten van de blote eigenaar Plichten van de blote eigenaar Einde van het vruchtgebruik Oorzaken van de beëindiging Het overlijden van de vruchtgebruiker Het verstrijken van de termijn Vermenging of vereniging van het recht van vruchtgebruik en het blote eigendomsrecht Het niet-uitoefenen van het recht gedurende dertig jaar Het tenietgaan van de zaak Stilzwijgend ontbindend beding Uitdrukkelijk ontbindend beding Afstand van het recht Vervallenverklaring van het vruchtgebruik Gevolgen van de beëindiging Teruggave van de zaak Vergoeding voor werken uitgevoerd door de vruchtgebruiker 53 7

6 Erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik DEEL II Boekhoudrechtelijk 55 HOOFDSTUK 1 Samenvatting (zoals opgenomen in de aanhef van het CBN-advies 2015/5) 59 HOOFDSTUK 2 Boekhoudkundige bepalingen betreffende de zakelijke rechten op onroerende goederen 61 HOOFDSTUK 3 Vruchtgebruik en blote eigendom Definitie en kenmerken Boekhoudkundige verwerking Verwerving vruchtgebruik: vergoeding volledig vooruitbetaald Verwerving vruchtgebruik: uitsluitend periodieke vergoedingen Verwerving vruchtgebruik: combinatie van vooruitbetalingen en periodieke vergoedingen Vruchtgebruiker: verbeterings- of uitbreidingswerken Volle eigenaar: overdracht blote eigendom Verwerving blote eigendom Vruchtgebruiker betaalt geen vergoedingen Vruchtgebruiker betaalt uitsluitend periodieke vergoedingen Volle eigenaar: vestiging vruchtgebruik Vergoeding volledig vooruitbetaald Uitsluitend periodieke vergoedingen Vruchtgebruiker: vermenging door de verwerving van de blote eigendom Overdracht en einde van het vruchtgebruik vóór het verstrijken van de initieel voorziene duur 79 HOOFDSTUK 4 Opstalrecht Definitie en kenmerken Opstalrecht en onzelfstandig opstalrecht Bouwwerken op andermans grond zonder zelfstandig opstalrecht Kostenleer: verrijking zonder oorzaak Boekhoudkundige verwerking Verwerving van een opstalrecht onder bezwarende titel Oprichting van bouwwerken op andermans grond 84 8

7 Inhoud De duur van het opstalrecht of onzelfstandig opstalrecht is voldoende lang om de uitgaven economisch volledig af te schrijven De duur van het opstalrecht of onzelfstandig opstalrecht is onvoldoende lang om de uitgaven economisch volledig af te schrijven (ernstige) vergoedingsregeling De duur van het opstalrecht of onzelfstandig opstalrecht is onvoldoende lang om de uitgaven economisch volledig af te schrijven geen (of een onvoldoende) vergoedingsregeling De opstalhouder moet de gebouwen, werken of beplantingen verwijderen en de grond in zijn oorspronkelijke staat herstellen De overeenkomst bepaalt niet op welk tijdstip de natrekking uitwerking heeft Onderneming-bouwheer heeft geen zakelijk recht Boekingen bij de grondeigenaar bij de beëindiging van het opstalrecht Opstalrecht op een onbebouwd terrein Opstalrecht: gebouwen, werken of beplantingen aanwezig bij aanvang van de overeenkomst die niet werden vergoed door de opstalhouder Opstalrecht: gebouwen, werken of beplantingen aanwezig bij aanvang van de overeenkomst en vergoed door opstalhouder Einde van het onzelfstandig opstalrecht Boekingen door de houder van het recht bij de beëindiging van het opstalrecht of het onzelfstandig opstalrecht 89 HOOFDSTUK 5 Erfpachtrecht 91 HOOFDSTUK 6 Erfdienstbaarheid 93 HOOFDSTUK 7 Bijzonderheden 95 DEEL III Fiscale behandeling in het kader van de personen- en vennootschapsbelasting 97 HOOFDSTUK 1 Recht van erfpacht en opstal Het vestigen van het recht van erfpacht of opstal 101 9

8 Erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik 2. Gedurende het recht van erfpacht of opstal Bij de erfverpachter of opstalgever Natuurlijke personen die niet beroepsmatig handelen Natuurlijke personen die beroepsmatig handelen en vennootschappen Bij de erfpachter of opstalhouder Natuurlijke personen Natuurlijke personen die beroepsmatig handelen en vennootschappen Bij het einde van het recht van erfpacht of opstal Redelijke vergoeding Bij de erfverpachter of opstalgever (verkrijger van de gebouwen) Bij de erfpachter of opstalhouder Geen of te lage vergoeding Bij de erfverpachter of opstalgever (verkrijger van de gebouwen) Bij de erfpachter of opstalhouder 114 HOOFDSTUK 2 Het recht van vruchtgebruik Gedurende het vruchtgebruik Bij de blote eigenaar De natuurlijke personen die niet beroepsmatig handelen Natuurlijke personen die beroepsmatig handelen en vennootschappen Bij de vruchtgebruiker De natuurlijke persoon die niet beroepsmatig handelt Natuurlijke personen die beroepsmatig handelen Vennootschappen Bij het einde van het vruchtgebruik Bij de blote eigenaar (verkrijger van de eventuele opstallen) Natuurlijke personen die niet beroepsmatig handelen Natuurlijke personen die beroepsmatig handelen en vennootschappen Bij de vruchtgebruiker Vruchtgebruikconstructies Normale vruchtgebruikconstructies Turbovruchtgebruikconstructies Verweermiddelen van de fiscus Voordeel van alle aard Bij aanvang vruchtgebruik indien overwaardering vruchtgebruik Bij einde vruchtgebruik

9 Inhoud 4.2. Divers inkomen Abnormaal en goedgunstig voordeel Veinzing Artikel 344, 1 WIB Algemeen Artikel 344, 1 toegepast op vruchtgebruikconstructies Verwerpen kosten vruchtgebruik Wijziging duurtijd vruchtgebruik Blijft vruchtgebruik fiscaal aantrekkelijk? Bijzonder geval: vruchtgebruik op aandelen 147 HOOFDSTUK 3 Het belang van de akte 151 DEEL IV Andere belastingen 153 HOOFDSTUK 1 Registratiebelastingen Erfpacht en recht van opstal Het vestigen van het recht van erfpacht of opstal Gedurende het recht van erfpacht of opstal Bij het einde van het recht van erfpacht of opstal Het recht van vruchtgebruik Het vestigen van het recht van vruchtgebruik Bij het einde van het vruchtgebruik 161 HOOFDSTUK 2 Btw Het oprichten van een gebouw op andermans grond Recht van erfpacht en opstal Bij het vestigen van het recht van erfpacht of opstal Gedurende het recht van erfpacht of opstal Oprichten van een gebouw op andermans grond Overdracht van het gebouw vóór het aflopen van de overeenkomst met behoud van het erfpacht- of opstalrecht Bij het einde van het recht van erfpacht of opstal

10 Erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik 3. Recht van vruchtgebruik Bij het vestigen van het recht op vruchtgebruik Gedurende het recht van vruchtgebruik Bij het einde van het recht op vruchtgebruik Onroerende leasing 168 HOOFDSTUK 3 Onroerende voorheffing 171 Bijlagen 173 Bijlage 1: Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht 173 Bijlage 2: Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal 175 Bijlage 3: Bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek m.b.t. vruchtgebruik 177 Bijlage 4: Bepalingen uit het Wetboek van de Inkomstenbelastingen