WOONPROJECT BRESSERSTRAAT GENK. Duurzaam wonen betaalbaar maken door gronduitgifte anders aan te pakken

Transcriptie

1 WOONPROJECT BRESSERSTRAAT GENK Duurzaam wonen betaalbaar maken door gronduitgifte anders aan te pakken

2 Inhoud Ontwikkeling Gronduitgifte door erfpacht Toewijzingen Vragen

3 Ontwikkeling

4 Ontwikkeling Samenwerking met ontwikkelaar MBS Bouw van energiezuinige woningen in houtskeletbouw (E30) Duurzaamheid betaalbaar maken Levenscyclus woningen houtskelet Ontwikkelaar verkoopt woning rechtstreeks aan begunstigde van een erfpachtovereenkomst met de stad

5 Ontwikkeling MBS bouwt via een recht van opstal (5 jaar) op de kavels. Recht is niet overdraagbaar. Opstallen niet verkocht, maar toch gebouwd? Verkoop bebouwde kavels (3m voor einde RvO) mogelijk aan eigendomswaarde. Bouw vanaf 50% verkoop op plan. Woningen verkocht onder btw-stelsel. Logische gehelen moeten in 1 keer gebouwd worden Niet voldoende pachters? samen afspreken hoe gronden dan vermarkt worden Bouwrijp maken + boscompensatie voor ontwikkelaar

6 Ontwikkeling Voor tweewoonsten: afzonderlijke akte/statuten voor mede-eigendom. Uit te werken door notaris. Woningen moet de woningen aanbieden in afgewerkte staat en casco +. Kopers moeten kunnen kiezen. Casco +: winddicht + technieken EPB-aangifte Excl. aanleg terras, vloeren, keuken, badkamer, binnendeuren, interieurbegeleiding, wandtegels, carport/berging.

7 Gronduitgifte door erfpacht

8 Gronduitgifte door erfpacht Erfpacht is verplicht betalend. 1% erfcijns (zeer laag: normaliter 3-4%), jaarlijks geïndexeerd. Niet opzegbaar enkel minnelijke stopzetting (via CBS) bij scheiding overmacht. Geen aankoopoptie erfpacht blijft zuiver (min 27 jaar max 99 jaar). Modaliteiten kunnen wel minnelijk gewijzigd worden. Erfpacht kan verbroken worden bij wanprestatie (niet betalen van cijns) Cijns dient 99 jaar betaald te worden. Registratierecht van 2% op gecumuleerde cijns ipv 10% registratiebelasting (onder Wet Breyne) / 21% btw (groepswoningbouw)

9 Gronduitgifte door erfpacht Verbreken of ontbinden kan niet na 10 jaar, het kan wel vanaf 27 jaar met minnelijke toestemming. Verbreken voor 27 jaar met minnelijke toestemming kan niet. Bij overlijden zal erfpacht gewaardeerd worden en in erfenis opgenomen.

10 Is erfpacht werkelijk goedkoper? Voorbeeld Perceel van Rente lening: 2%, vast, 20 jaar Index cijns: jaarlijks 1,2% (gezondheidsindex)!! Valorisatie van bouwgrond gaat naar lokaal bestuur, bouwgrond past niet langer binnen verhaal van kapitaalsopbouw.

11 Is erfpacht werkelijk goedkoper? erfpacht volle eigendom reg-stelsel volle eigendom btw-stelsel besparing ivm regstelsel besparing ivm btw stelsel registratierecht maandelijkse kostprijs , overdracht na 23 jaar overdracht na 40 jaar overdracht na 99 jaar

12 Pas na 73 jaar is kopen goedkoper onder het REG stelsel en na 83 jaar onder het BTW stelsel. Wie op zijn 30e koopt, zal dus pas goedkoper af zijn op zijn 103e verjaardag Kopen REG Erfpacht Kopen BTW

13 Erfpacht goedkoper Kost afbetaling bouwgrond is veel goedkoper Registratierecht: 2% ipv 10% bij aankoop of 21% bij nieuwbouw Lening: 6060,32 / 7333 per haar Per jaar 5000/6000 extra budget! Woonbonus ook van toepassing op betaalde erfcijns voor bouwgrond. Geen fiscale benadeling Definitie eigen woning geïntegreerde woonbonus Woning die u als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrekt.

14 Waarom erfpacht? Grond verdwijnt niet uit patrimonium Prijsstijging/meerwaarde van bouwgrond blijft bij lokaal bestuur Tegengaan van speculatie Waarde van grond wordt 1x volledig vergoed, daarna kan lokaal bestuur dit opnieuw inzetten. Omstandigheden kunnen sterk wijzigen op 99 jaar

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31 Randvoorwaarden Bewoningsplicht van 20 jaar Na 20 jaar mag het erfpachtrecht verkocht of overgedragen worden (uitzondering zijn scheiding, overlijden, werk, ) Na 20 jaar mag de woning verhuurd worden Men is vrij om te verkopen aan wie men wil, maar! Verkoop aan doelgroep (zie verder): 1% cijns Verkoop aan niet-doelgroep: 3% cijns.

32 Wat na einde van erfpachtovereenkomst? Na 99 jaar wordt opstal vergoed aan geschatte waarde Vergoeding = aan eigendomswaarde (alsof grond van jou was). Geen rekening houden met looptijd erfpacht Enkel vergunde toestand telt Geen onverkoopbare opstallen (sloop verplicht op kosten van erfpachter) In gebreke blijven: boete van 5% (vb als men 10 jaar voor einde overeenkomst verzaakt aan betaling omdat woning niet meer verkoopbaar is).

33 Wat na einde van erfpachtovereenkomst? Eerste 50 jaar wordt woning niet vergoed bij vervroegd beëindigen (zowel minnelijk als niet minnelijk) van de erfpacht overeenkomst Geen uitkoop: zuiver houden van principe erfpacht (dus niet gaan verkopen) Stimulans om te investeren in woning

34 Kredietverstrekking

35 Kredietverstrekking Banken bekijken dossier per dossier 1 bank formeel akkoord om woonkrediet te verlenen obv erfpacht Weinig ervaring met erfpacht voor woonkredieten Aanvaarden erfpacht op grond wel als eigendom bij berekening quotiteit Vb woning , bouwgrond Erfpacht aan 100% meetellen quotiteit = 68% Erfpacht aan 50% meetellen quotiteit = 81%

36 Toewijzingen

37 Toewijzingen Doelgroep (exclusief) Meerderjarig en handelingsbekwaam Laatste 10 jaar 5 jaar in België wonen Enkel natuurlijke personen Geen woning/bouwgrond in volle eigendom of vruchtgebruik. Al woning in bezit? Verkoop verplicht voor toewijzing erfpacht. Geen hypothecaire lening / schulden veroorzaakt door hypothecaire lening

38 Toewijzingen Voorrang (selectief) Leeftijd: jonger dan 35 jaar Bescheiden inkomen grenzen sociale koop Single: Gezin met 2 kinderen: *3926 = Lokale binding: 6 jaar domi in Genk in laatste 24 jaar

39 Toewijzingen Inschrijvingsperiode 2 maanden Toekennen van punten 2 punten voor leeftijd 1 voor inkomen en lokale binding Rangschikking: leeftijd > inkomen > lokale binding Gelijke stand: leeftijd in aantal dagen Aanduiden van kavels van voorkeur

40 Toewijzingen Aanschrijven kandidaat-pachters: bevestigen kandidatuur. Geen reactie na 21 dagen schrapping uit kandidaatslijst Toewijzen erfpacht (volmacht) voor kavel x (afhankelijk van voorkeur en beschikbaarheid). Enkel met volmacht van toegewezen erfpacht, kan men een woning kopen bij ontwikkelaar. Volmacht is 2 maanden geldig. Openvallen lot? Volgende in lijst wordt gecontacteerd.

41