Handleiding voor de projectontwikkelaar

Transcriptie

1 Handleiding voor de projectontwikkelaar Wouter Neven (editor) Lies Rowies Joris De Pauw Nele Broekaert Barthélémy Gorza Alexandros Sapsalis Caroline Segers Bruno Stroobants Maarten Michiels Marie-Joëlle Versele Caroline Kempeneers Catherine Wymeersch Brecht Vercruysse Kluwer Ragheno Business Park Motstraat 30 B-2800 Mechelen tel fax

2 ISBN: Depot: D/2009/2664/405 Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk, Ragheno Business Park, Motstraat 30, B-2800 Mechelen. Kluwer klantenservice: tel (gratis oproep) (vanuit het buitenland), fax , Wolters Kluwer Belgium NV Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.

3 Inhoudstafel INHOUDSTAFEL INLEIDING 11 I. DE VOORBEREIDENDE FASE De vergunningen De milieuvergunning in het Vlaams Gewest Situering Wat Wie Termijnen De milieuvergunningsvoorwaarden Knelpunten: koppeling van bouw- en milieuvergunning De milieuvergunning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Situering Wat Indeling van de inrichtingen in klassen Procedure in eerste aanleg Beroepsprocedure Verplichtingen van de exploitant Verval, wijziging, schorsing en intrekking van de vergunning Koppeling milieu- en stedenbouwkundige vergunning De milieuvergunning in het Waals Gewest Situering Wat Verdeling van installaties en activiteiten in klassen Procedure in eerste aanleg Beroepsprocedure Verplichtingen van de exploitant Nietigheid, geldigheidsduur, verandering, opschorting en intrekking van de vergunning De stedenbouwkundige vergunning in het Vlaams Gewest Situering Wat Wie Waar Termijnen 56 3

4 Knelpunten De stedenbouwkundige vergunning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Situering Wat Wie Waar Termijnen Knelpunten De stedenbouwkundige vergunning in het Waals Gewest Situering Wat Wie Waar Termijnen Knelpunten De verkavelingsvergunning in het Vlaams Gewest Situering Toepassingsgebied Inhoud van de verkavelingsvergunning Procedure tot het verkrijgen van een verkavelingsvergunning Knelpunten De verkavelingsvergunning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Situering Toepassingsgebied Inhoud van de verkavelingsvergunning Procedure tot het verkrijgen van een verkavelingsvergunning Knelpunten De verkavelingsvergunning in het Waals Gewest Situering Toepassingsgebied Inhoud van de verkavelingsvergunning De procedure tot verkrijging van een verkavelingsvergunning Knelpunten De sociaal-economische vergunning in het Vlaams Gewest/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Waals Gewest Situering Wat Wie Waar Termijnen Knelpunten 127

5 Inhoudstafel 2. De bodem De bodem in het Vlaams Gewest Situering Wat Wie Sanering Termijnen De overdrachtsprocedure Samenvattende tabel De bodem in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Situering Identificatie van verontreinigde gronden Procedure bodemonderzoek Risicobeheer/saneringswerken Samenvattend schema Procedures van intern beroep Bijzondere bepalingen De bodem in het Waals Gewest Situering Databank betreffende de toestand van bodems Verplichtingen bodemonderzoek(en) Saneringsmaatregelen Schuldenaars van onderzoeks- en saneringsverplichtingen Aandachtspunten Het binden van de partners in de voorbereidende fase Situering Wat De letter of intent De memorandum of understanding De head of terms De overeenkomst Knelpunten Besluit Archeologie Situering Wat Wie Waar Termijnen Knelpunten Eigendom van een toevalsvondst Gevolgen van een toevalsvondst 188 5

6 5. Publiek-private samenwerking Situering Wat is PPS Wie Enkele knelpunten PPS en risicoallocatie PPS en de wetgeving inzake overheidsopdrachten Facilitair kader PPS: zakelijke rechten 194 II. DE UITVOERINGSFASE De achterliggende constructie De koop Situering Wat Wie Waar Termijnen Fiscale implicaties De ruil Situering Wat Fiscale Implicaties De onroerende leasing Begrip Wat Wetgevend kader Voorwerp Uitwerking van de leasingovereenkomst Hoe Soorten Sale and lease back Specifieke voordelen verbonden aan onroerende leasing Fiscale implicaties Het opstalrecht Situering Voorwerp Vestiging van het opstalrecht Rechten en plichten van de opstalhouder Rechten en plichten van de opstalgever/grondeigenaar Einde van het opstalrecht Fiscale implicaties De erfpacht Situering Voorwerp Vestiging van de erfpacht Rechten en plichten van de erfpachter Rechten en plichten van de blote eigenaar Erfpachtgever Einde van de erfpacht Knelpunten bij het einde van de erfpacht: wat gebeurt er met de gebouwen 247 6

7 Inhoudstafel Fiscale implicaties Het vruchtgebruik Situering Voorwerp Vestiging van het vruchtgebruik Rechten en plichten van de vruchtgebruiker Rechten en plichten van de blote eigenaar Einde van het vruchtgebruik Knelpunten bij het einde van het vruchtgebruik Fiscale implicaties De financiering Situering Projectfinanciering Lening Investeringskrediet Kaskrediet Straight loans Overbruggingskrediet Bijzondere financieringstechnieken Vastgoedbevak Vastgoedbevak en vastgoedcertificaten Het vastleggen van het samenwerkingskader tussen de verschillende partners De aannemer en het bouwcontract Situering Wat Wie Verplichtingen van de aannemer Verplichtingen van de bouwheer Aansprakelijkheid van de aannemer Einde van het bouwcontract De architect Situering Wat Wie Rechten en verplichtingen van de partijen Knelpunten De veiligheidscoördinator Situering Wat Wanneer Aanstelling van de veiligheidscoördinator Door wie Aanstelling van de veiligheidscoördinator Wanneer Aanstelling van de veiligheidscoördinator Hoe Aanstelling van de veiligheidscoördinator Verantwoordelijkheden van de aansteller Instrumenten van de veiligheidscoördinator De projectontwikkelaar/de promotor Situering 324 7

8 Wie Wat Knelpunten De ingenieur/het studiebureau Situering Wie Wat Knelpunten: aansprakelijkheid De projectmanager Situering Wie Wat Het controleorganisme Situering Wie Wat Knelpunten: de aansprakelijkheid De tussenkomst van het vennootschapsrecht: enkele specifieke gevallen De tijdelijke vennootschap De patrimoniumvennootschap De vennootschap in oprichting Verkoop op plan Situering Toepassingsgebied Verplichtingen Verplichte vermeldingen en bijlagen Waarborgregeling Procedure inzake oplevering Beding van wederinkoop Betaling van de prijs Sancties Burgerrechtelijke sanctie: de nietigheid Strafsancties Knelpunten 350 III. DE EINDFASE De oplevering Situering Wat Algemeen De voorlopige en definitieve oplevering De gevolgen van de dubbele oplevering Knelpunten 356 8

9 Inhoudstafel 2. De verkoop Situering Structuur van een share deal Structuur van een asset deal Share deal of asset deal Gesplitste verkoop of split sale De verhuur Situering Verschillende huurregimes Soorten huurregimes Vrijwillige onderwerping Aandachtspunten bij het sluiten van een huurcontract Plaatsbeschrijving Huurwaarborg Bestemming Overige aspecten Duur en beëindiging van de huur Gemene huur Woninghuur Handelshuur 372 IV. PROJECTONTWIKKELING EN FISCALITEIT: EEN AANTAL BIJZONDERHEDEN REGISTRATIERECHTEN Opstalrecht en de verzaking aan het recht van natrekking bij bouwpromotie Gebruik van het opstalrecht bij bouwpromotie Verzaking aan recht van natrekking door een grondeigenaar die hoofdaandeelhouder is van de vennootschap die bouwt Inbreng in een Belgische vennootschap van een zakelijk recht op een gebouw Registratierechten Btw Btw Alternatieven voor de onroerende verhuur De onroerende verhuur Problematiek Alternatieven DBFM-contract Unieke complexe dienst of geheel van verschillende diensten? Zijn de leveringen onderworpen aan de btw? 386 9

10 Btw-behandeling van het variabele onderdeel van de vergoeding Zakelijke rechten en btw-herzieningen Algemeen Overdracht van residuele eigendomsrechten De uitdoving van een zakelijk recht 389 BIBLIOGRAFIE 391 SELECTIE VAN DE RELEVANTE WETGEVING