Auteur. Onderwerp. Datum

Transcriptie

1 Auteur De Broeck, Van Laere, Van Camp & Coopman Bart Coopman Nieuwsbrief Onderwerp Registratierechten bij vestiging, overdracht en einde van onroerende zakelijke rechten Datum 7 december 2007 Copyright and disclaimer Gelieve er nota van te nemen dat de inhoud van dit document onderworpen kan zijn aan rechten van intellectuele eigendom, die toebehoren aan bepaalde betrokkenen, en dat er u geen recht wordt verleend op die desbetreffende rechten. M&D Seminars wil u met dit document de nodige informatie verstrekken, zonder dat de in dit document vervatte informatie bedoeld kan worden als een advies. Bijgevolg geeft M& D Seminars geen garanties dat de informatie die dit document bevat, foutloos is, zodat u dit document en de inhoud ervan op eigen risico gebruikt. M&D Seminars, noch enige van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook betreffende het gebruik van dit document en van haar inhoud. M&D Seminars M&D CONSULT BVBA ARTHUR VERHAEGENSTRAAT GENT TEL 09/ FAX 09/ info@mdseminars.be

2 REGISTRATIERECHTEN BIJ VESTIGING, OVERDRACHT EN EINDE VAN ONROERENDE ZAKELIJKE RECHTEN 1. INLEIDING Artikel 543, dat tot inleiding dient van de daaropvolgende drie titels van het B.W., met name eigendom (art. 544 tot ), vruchtgebruik, gebruik en bewoning (art. 578 tot 636) en erfdienstbaarheden (art. 637 tot 710bis) somt, kort samengevat, de zakelijke rechten op waarmee het B.W. zich in die titels zal bezighouden. Daaruit zal blijken dat men - zoals artikel 543 erkent - op de goederen slechts of een recht van eigendom, of enkel een recht van genot, of enkel een recht van erfdienstbaarheid kan hebben. Zakelijke rechten die betrekking hebben op een onroerend goed uit zijn aard, worden als onroerend beschouwd. Bijgevolg zijn altijd onroerend: gebruik en bewoning, erfdienstbaarheden, opstal en erfpacht. Zijn onroerend indien het voorwerp onroerend is: eigendom, vruchtgebruik en hypotheek. Uit de exhaustieve opsomming van zakelijke rechten komen in onderhavige bijdrage alleen ter sprake, de rechten van vruchtgebruik, van opstal en van erfpacht, alsook - zeer beknopt - het recht van eigendom, het recht van gebruik en van bewoning en de erfdienstbaarheid. De registratierechten voor vestiging en overdracht van hypotheken op onroerende goederen uit hun aard zijn niet behandeld De begrippen overdracht en vestiging voor de toepassing van het W. Reg. Registratierechten treffen niet de overdracht zelf van een zakelijk recht, maar de overeenkomst die de overdracht bewerkstelligt. De kwalificatie van de werkelijke aard van de overeenkomst dient te geschieden aan de hand van de inhoud ervan of volgens de gewone regels van de interpretatie. Als overdragend wordt beschouwd een overeenkomst die, zowel juridisch als werkelijk, tot gevolg heeft uit eigen kracht een zakelijk recht van het hoofd van één persoon op het hoofd van een andere persoon te doen overgaan. Het begrip overdragende overeenkomst moet evenwel extensief worden uitgelegd, daar het ook de overeenkomsten omvat waarbij het zakelijk recht niet zozeer wordt overgedragen maar veeleer wordt gevestigd. Dat is inzonderheid het geval voor de overeenkomsten van vestiging van vruchtgebruik, van het recht van gebruik of van bewoning of van een erfdienstbaarheid. In strikte zin zijn deze overeenkomsten niet overdragend aangezien ze betrekking hebben op een zakelijk recht dat als dusdanig niet bestond in het verleden. Maar inzake registratierechten gelden ze als overdragende overeenkomsten. De uitdovende verzaking, waarmee die bedoeld is welke de afstand van een zakelijk recht vaststelt, wordt niet als overdragend aangemerkt daar ze het zakelijk recht waarvan de verzaker houder was, alleen maar uitdooft Overdracht van het zakelijk recht van eigendom

3 (...) 1.3. Het zakelijk recht van gebruik en van bewoning Inzake registratierechten wordt het recht van gebruik en het recht van bewoning - dat een recht van gebruik is toegepast op een woonhuis - als een beperkt vruchtgebruik aangemerkt. De rechten van gebruik en van bewoning komen overigens op dezelfde wijze als het vruchtgebruik tot stand. In de normale gang van zaken ontstaan zij door een rechtstreekse vestiging, gevolg van een overeenkomst. Maar zij kunnen ook ontstaan bij wijze van voorbehoud van het recht ten voordele van degene die vestigt. In beide gevallen is de overeenkomst van vestiging onderworpen aan het mutatierecht van 10 % of 12,5 %, naargelang van de ligging in het Vlaams Gewest of in de andere Gewesten, van het onroerend goed dat het voorwerp is van het recht. Bij de toepassing van de fiscale regels voor overeenkomsten die op het vruchtgebruik slaan (art. 47 tot 50 W. Reg.), dient er wel rekening mee te worden gehouden dat het recht van gebruik en bewoning uitsluitend gebonden is aan de persoon van de gebruiker en bijgevolg in principe onvervreemdbaar en onoverdraagbaar is. Evenwel, in de akte van vestiging van het recht kunnen de partijen overeenkomen dat de gebruiker of de bewoner tot de verkoop van hun recht gemachtigd zijn. Indien effectief tot verkoop zou worden overgaan is de overdracht aan het mutatierecht van 10 % of 12,5 % onderworpen. Opmerkenswaardig is, dat met een beslissing van 13 december 2000 (nr. E.T , de Administratie terugkwam op haar eerdere opvatting dat als gevolg van de onoverdraagbaarheid het recht van gebruik of van bewoning niet als een lichamelijk goed kon worden beschouwd voor de toepassing van de B.T.W., zodat de vestiging ervan niet aan B.T.W. kon onderworpen zijn. Er van uitgaand dat de bedoelde rechten ab initio gevestigd zijn tegen gunste van de gebruiker of de bewoner, werd beslist dat ze wel degelijk lichamelijke goederen zijn en dat de vestiging ervan het voorwerp kan zijn van een aan B.T.W. onderworpen levering wanneer ze betrekking hebben op een gebouw dat nog nieuw is voor de toepassing van de B.T.W. Terloops wordt herhaald, dat een gebouw nieuw blijft tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het in gebruik of in bezit genomen werd Vestiging van het zakelijk recht van erfdienstbaarheid Een erfdienstbaarheid wordt door artikel 637 B.W. omschreven als een last, op een erf gelegd (het dienstbaar of lijdend erf) tot het gebruik en het nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (het heersend erf). De erfdienstbaarheid is een bijkomend recht. Daar zo'n recht geen zelfstandig bestaan kan hebben, kan het niet worden overgedragen zonder het erf waaraan het gehecht is. Het kan dus niet afzonderlijk worden verkocht. De vervreemding van het lijdend of het heersend erf zal vanzelf de overgang van de erfdienstbaarheid met zich brengen.

4 De lasten, die voor de heffing van het registratierecht op verkopen van onroerende goederen (mutatierecht) bij de prijs moeten worden gevoegd, omvatten alle bijkomende verplichtingen die door de overeenkomst aan de koper, boven zijn prijs, worden opgelegd en waaruit de verkoper rechtstreeks of onrechtstreeks voordeel haalt. In veel gevallen spruit de last voort uit een conventionele begrenzing van het eigendomsrecht van de koper. Maar alleen de aan de koper opgelegde verplichtingen die tot het persoonlijk verbintenissenrecht behoren en geen zakelijke verbrokkeling van het eigendomsrecht teweegbrengen of erkennen, kunnen een bij de prijs te voegen last uitmaken. Bedingen die het voorwerp van de overdracht zakelijk begrenzen of die de erkenning bevatten van aan een derde behorende zakelijke rechten op het overgedragen onroerend goed, zijn geen lasten in de zin van artikel 45 W. Reg. Dat is onder meer het geval voor erfdienstbaarheden die bij titel onder de levenden worden bedongen ten bate van een erf van de verkoper of van erven van naburige eigenaars. Om te oordelen of deze lasten waarlijk kunnen worden beschouwd als erfdienstbaarheden in de zin van artikel 637 B.W., moet worden nagegaan of zij, in de bedoeling van de partijen, het overgedragen onroerend goed zelf bezwaren en worden opgelegd ten bate van een ander onroerend goed. Als dat inderdaad het geval is, begrenzen de bedoelde lasten het voorwerp van de overdracht en moet de waarde ervan niet bij de prijs worden gevoegd voor de heffing van het mutatierecht. In feite ontsnapt dan de vestiging van een erfdienstbaarheid aan de heffing van het mutatierecht. Het behoeft echter geen betoog, dat dit recht wel moet worden geheven in alle gevallen waar een erfdienstbaarheid niet als fiscale last van een verkoop te voorschijn treedt, maar haar grondslag vindt in de rechtshandeling onder bezwarende titel waarbij ze in het leven wordt geroepen. Wat in fine van het nummer 1.1. is aangegeven met betrekking tot de uitdovende verzaking, geldt onder meer ook voor de afstand door de eigenaar van het heersend erf van een ten bate van dit erf gevestigde erfdienstbaarheid. 2. VESTIGING, OVERDRACHT EN BEËINDIG ING VAN HET RECHT VAN VRUCHTGEBRUIK 2.1. Inleiding Vruchtgebruik is het essentieel tijdelijk recht om zaken van een ander te gebruiken en de vruchten ervan te trekken, zolang de zaken zelf in stand blijven. De houder van het recht (de vruchtgebruiker) heeft het gebruiksrecht van de zaken, het genot van de vruchten, de beheersbevoegheid en het recht tot het instellen van rechtsvorderingen. Hij moet de zaken echter gebruiken zoals de eigenaar zelf. Wat in andere woorden betekent, dat hij de door de eigenaar aan de zaak verleende bestemming moet eerbiedigen en handhaven. Naar luid van artikel 579 B.W. wordt vruchtgebruik gevestigd door de wet of door de wil van de mens. Het is enkel de laatstgenoemde wijze van vestiging die in onderhavige bijdrage ter sprake komt. Door menselijke wil kan vruchtgebruik worden gevestigd bij testament en bij

5 overeenkomst. De testamentaire vestiging is verreweg de belangrijkste vestigingswijze, maar blijft hier uiteraard buiten beschouwing. Bij overeenkomst kan de vestiging van vruchtgebruik op twee manieren plaatsvinden. Ofwel door vestiging ten voordele van een ander, ofwel door voorbehoud van het vruchtgebruik ten voordele van de vestiger zelf. In laatstbedoeld geval draagt de eigenaar zijn onroerend goed onder bezwarende titel over, uitgenomen het vruchtgebruik, wat neerkomt op een overdracht (vervreemding) van de blote eigendom. Zowel bij vestiging als bij voorbehoud van vruchtgebruik, wordt de volle eigenaar blote eigenaar. De blote eigenaar en de vruchtgebruiker zijn in principe derden ten opzichte van elkaar. Zij hebben volstrekt afzonderlijke hoedanigheden. Niettegenstaande zij beiden rechten hebben op hetzelfde onroerend goed, bestaat er tussen hen geen toestand van mede-eigendom of gezamenlijke eigendom. Zolang een vruchtgebruik duurt, doen zich dus op één en dezelfde zaak twee verschillende, naast elkaar staande, maar complementaire rechten gelden. Het vruchtgebruik eindigt bij vereniging van beide hoedanigheden van vruchtgebruiker en blote eigenaar in één en dezelfde persoon (z. nr. 2.3., infra). Het in deze bijdrage bedoelde vruchtgebruik wordt hoofdzakelijk gevestigd op een uit zijn aard onroerend goed, zoals een grond of een gebouw. Maar een vruchtgebruik kan ook worden gevestigd op een zakelijk recht van erfpacht of van opstal. Een vestiging op een erfdienstbaarheid is echter onmogelijk Vervreemding van vruchtgebruik en blote eigendom Zoals reeds is aangegeven, kan de blote eigenaar door vervreemding zijn blote eigendom in andere handen doen overgaan. Conform artikel 621 B.W. loopt in dit geval het vruchtgebruik voort, voor zover de vruchtgebruiker er geen afstand van deed. Ook vruchtgebruik kan worden vervreemd. In de eerste plaats gebeurt zulks door vestiging van het recht. Ten gevolge daarvan, wordt het eigendomsrecht verbrokkeld in blote eigendom en in vruchtgebruik. In dit opzicht wordt in herinnering gebracht, dat voor de toepassing van de registratierechten de vestiging van een zakelijk recht als een overdracht van dat recht wordt behandeld (z. nr. 1.1.). Inzake vruchtgebruik betekent zulks dat de vestiging ervan, voortspruitend uit het eigendomsrecht van een onroerend goed uit zijn aard, onderworpen is aan het mutatierecht van 10 % of 12,5 %, naargelang van de ligging van het onroerend goed in het Vlaams Gewest of in de andere Gewesten. Er valt nochtans aan te stippen, dat de vestiging onder bezwarende titel van een vruchtgebruik op een nieuw gebouw (z. nr. 1.3., in fine), eveneens kan plaatsvinden met toepassing van de B.T.W. indien de bij artikel 8 2 W.B.T.W. gestelde voorwaarden vervuld zijn. Dergelijke vestiging is dan van het mutatierecht vrijgesteld. In de tweede plaats kan, naast de vestiging, de vruchtgebruiker zijn recht ook vervreemden door het te verkopen. Uiteraard moet die overdracht evenzeer met toepassing van het mutatierecht gebeuren. Evenwel, op grond van artikel 8 3

6 W.B.T.W. kan de overdracht onder bezwarende titel van een op een nieuw gebouw gevestigd vruchtgebruik met toepassing van de B.T.W. en vrijstelling van het mutatierecht plaatsvinden. Met betrekking tot het laatstgenoemde registratierecht wordt er insgelijks aan herinnerd, dat de grondslag voor de heffing ervan in geen geval lager mag zijn dan de verkoopwaarde van het overgedragen onroerend goed, in casu het overgedragen vruchtgebruik of blote eigendom. Voor de vaststelling van die verkoopwaarde heeft de fiscale wetgever bijzondere forfaitaire waarderingsregels voorgeschreven. Hierbij zal echter niet uit het oog worden verloren, dat de forfaitaire raming van het vruchtgebruik van subsidiaire aard is. Deze raming zal dus slechts in aanmerking worden genomen voor de heffing van het mutatierecht wanneer ze de conventionele waarde van het overgedragen vruchtgebruik overtreft. De forfaitaire waarderingsregels hebben achtereenvolgens betrekking op overeenkomsten betreffende de vervreemding van vruchtgebruik, levenslang dan wel voor beperkte tijd gevestigd (art. 47 W. Reg.), op overeenkomsten betreffende de vervreemding van blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik door de vervreemder (art. 48 W. Reg) en op overeenkomsten betreffende de vervreemding van blote eigendom zonder voorbehoud van vruchtgebruik door de vervreemder (art. 49 W. Reg.) Einde van het vruchtgebruik Voor alle duidelijkheid wordt vooraf aangestipt, dat de verkoop van een aan vruchtgebruik onderworpen zaak geenszins het recht van de vruchtgebruiker wijzigt. Zoals reeds in de aanhef van het nummer 2.2 is gezegd, behoudt hij het genot van zijn vruchtgebruik indien hij daarvan niet uitdrukkelijk afstand heeft gedaan. Krachtens artikel 617 B.W. eindigt het vruchtgebruik: - door de dood van de vruchtgebruiker; - door het verstrijken van de tijd waarvoor het is verleend; - door het niet-uitoefenen van het recht gedurende dertig jaren; - door het geheel tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd; - door vermenging of vereniging van de beide hoedanigheden van vruchtgebuiker en van eigenaar in dezelfde persoon. Artikel 618, eerste lid, B.W. bepaalt dat vruchtgebruik ook kan eindigen door het misbruik dat de vruchtgebruiker maakt van zijn genot, ofwel door het erf te beschadigen, ofwel door het bij gebrek aan onderhoud te laten vervallen. Wat de verschuldigdheid van het mutatierecht betreft, is alleen de vermenging of vereniging van de hoedanigheden van vruchtgebruiker en blote eigenaar relevant. Ingevolge artikel 159, 3 W. Reg. is slechts aan het algemeen vast recht onderworpen, de overeenkomst die strekt tot de overdracht van het vruchtgebruik op de blote eigenaar wanneer het evenredig registratierecht door de blote eigenaar of door een vorige blote eigenaar, zijn rechtsvoorganger, over de waarde van de volle eigendom werd voldaan. Artikel 159, 3 verwijst met reden naar een overeenkomst. Het is immers zonder

7 voorwerp voor de verkrijging van vruchtgebruik door de blote eigenaar bij eenzijdige uitdovende verzaking (z. nr in fine). De door artikel 159, 3 gevestigde vrijstelling sluit naadloos aan bij artikel 48 W. Reg., dat de heffing van het mutatierecht voorschrijft op de verkoopwaarde van de volle eigendom bij vervreemding van blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik. Immers, de blote eigenaar die bij een overdragende overeenkomst het vruchtgebruik verwerft, zou op grond van de gewone regels voor deze verkrijging het mutatierecht verschuldigd zijn. Voornoemd artikel 159, 3 stelt dergelijke overeenkomst daarvan echter vrij wanneer destijds, bij de verkrijging van de blote eigendom, het mutatierecht over de waarde van de volle eigendom werd voldaan. Op te merken valt, dat artikel 159, 3 slechts toepasselijk is indien de verkrijger van het vruchtgebruik, op het tijdstip van de verkrijging, reeds de blote eigendom bezat. Bovendien is vereist dat het mutatierecht door de verkrijgende blote eigenaar - of door zijn rechtsvoorganger - werd betaald over de waarde van de volle eigendom. Rest tenslotte nog de vraag, of het vruchtgebruik ook kan worden beëindigd door eenzijdige uitdovende afstand van zijn recht door de vruchtgebruiker en, zo ja, wat er het gevolg van is inzake registratierecht? Omdat het bij zakelijke verbrokkeling van het eigendomsrecht, regel is dat volgens het gemeenrecht de titularis van het verbrokkelde gedeelte altijd op uitdovende wijze kan verzaken aan zijn recht en hierdoor de aansluiting met het eigendomsrecht opnieuw kan bewerkstelligen, dient de vraag over de beëindiging bevestigend te worden beantwoord. De uitdovende verzaking ontsnapt echter aan het mutatierecht daar ze als niet-overdragend wordt aangemerkt. 3. VESTIGING, OVERDRACHT EN EINDE VAN HET RECHT VAN OPSTAL Inleiding Het recht van opstal is een zelfstandig onroerend zakelijk recht op reeds bestaande of nog op te richten gebouwen, werken of beplantingen op andermans grond. Het is een tijdelijk recht, dat de totstandbrenging bewerkt van een horizontaal gesplitst eigendomsrecht tussen het eigendomsrecht op de grond en het eigendomsrecht op de opstallen. In ons recht is een opstalhouder dus wel degelijk als eigenaar te beschouwen van de gebouwen die hij opgericht heeft en van de werken en beplantingen die hij op het erf van de opstalgever tot stand heeft gebracht. Bijgevolg is het recht van opstal, evenals de grond zelf, het voorwerp van een onroerend eigendomsrecht. Het is dus niet, zoals bij vruchtgebruik of erfdienstbaarheden, het eigendomsrecht dat wordt gesplitst en verbrokkeld, maar wel de zaak zelf. Nochtans bestaat er een essentieel verschil tussen het gewone eigendomsrecht en het eigendomsrecht dat door het recht van opstal aan de opstalhouder is

8 toegekend. Inderdaad, waar de gewone eigendom altijddurend is, kan het recht van opstal en het eigendomsrecht dat er uit voortvloeit slechts voor een maximale termijn van 50 jaar worden verleend, behoudens de bevoegdheid tot hernieuwing. Daar de regel van die maximale duur, volgens de heersende rechtsleer de openbare orde raakt, wordt een recht van opstal dat voor een langere termijn dan 50 jaar zou zijn gevestigd, tot die maximumtermijn ingekort. Het recht van opstal is een wettelijke afwijking van het in de artikelen 552, eerste lid, en 553 B.W. uitgedrukte principe van de natrekking. Immers, op grond van de genoemde bepalingen worden alle gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond, vermoed door de eigenaar op zijn kosten tot stand te zijn gekomen en hem toe te behoren. Afstand doen van het recht van natrekking impliceert volgens het Hof van Cassatie noodzakelijkerwijs het verlenen van een opstalrecht (Cass. 19 mei 1988, Pas., 1988, I, 1142). In dit opzicht wordt er de aandacht op gevestigd, dat een toelating tot bouwen die gepaard gaat met de afstand van het recht van natrekking, in iedere hypothese en ondanks welk strijdig beding dan ook, een zelfstandig recht van opstal doet ontstaan dat bijgevolg onder de bepalingen van de Opstalwet valt. Voor de fiscale implicaties van de natrekking wordt naar elders verwezen. Wordt beschouwd als een onzelfstandig - of onrechtstreeks gevestigd - recht van opstal, het recht dat een bijhorigheid uitmaakt, of slechts een gevolg is, van een huurovereenkomst waardoor de huurder, op grond van een toelating tot bouwen, het eigendomsrecht verwerft van door hem opgerichte gebouwen tot op het tijdstip van de natrekking bepaald in de huurovereenkomst of tot op het tijdstip dat deze eindigt als geen tijdstip voor de natrekking is bepaald. De onzelfstandige rechten van een opstalrecht worden niet beheerst door de bepalingen van de Opstalwet, maar door artikel 555 B.W. waarbij de verhuurder de keuze heeft tussen wegruiming van de gebouwen en beplantingen, ofwel behoud ervan mits hij de waarde van de materialen en het arbeidsloon vergoedt. Een onzelfstandig recht van opstal kan ook bestaan als onderdeel van de vestiging van een erfdienstbaarheid, een vruchtgebruik of een erfpacht Vestiging en overdracht van het recht van opstal Het recht van opstal kan worden gevestigd en overgedragen op de wijzen waarin het gemeen recht voorziet, met name de wet, de verkrijgende verjaring en de wil van de mens. Alleen de laatstgenoemde vestigingswijze wordt in deze bijdrage belicht. Hoewel de overeenkomst (titel) waarbij een recht van opstal gevestigd wordt een consensueel contract is, zal de akte van vestiging, om ze tegenstelbaar te maken aan derden door overschrijving op het hypotheekkantoor, in authentieke vorm moeten worden verleden. Overeenkomstig artikel 83, tweede lid, W. Reg., worden contracten tot vestiging van een recht van opstal en de overdracht daarvan, voor de toepassing van de registratierechten met huurcontracten en huuroverdrachten gelijkgesteld. Bijgevolg zijn de contracten waarbij een recht van opstal onder bezwarende titel

9 wordt gevestigd of wordt overgedragen, in principe onderworpen aan het evenredig registratierecht van 0,20 %. en moeten zij verplicht ter registratie worden aangeboden, naargelang van de aard van de akte binnen vijftien dagen (art. 32, 2 W. Reg.) of binnen vier maanden (art. 19, 3 b en 32, 5 W. Reg.), behoudens vrijstelling. Vrijstelling van het evenredig recht van 0,20 % wordt verleend door artikel 159, 8 W. Reg. in geval van toepassing van de B.T.W. op de vervreemding van een recht van opstal dat gevestigd is op een gebouw dat als nieuw wordt beschouwd door de B.T.W.-wetgeving (tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van ingebruik- of inbezitname). Krachtens artikel 159, 10 W. Reg. geldt vrijstelling van het evenredig recht voor aan de B.T.W. onderworpen contracten van onroerende leasing. Omdat zulke contracten niet worden beschouwd als contracten van verhuur van onroerend goed, volgt uit de gelijkstelling hiervan met opstalcontracten, dat ook deze laatsten ontsnappen aan de heffing van het recht van 0,20 %. Terloops wordt er op gewezen dat contracten tot vestiging of overdracht van een recht van opstal, onderworpen blijven aan het evenredig recht van 0,20 %, zelfs indien ze een bebouwd onroerend goed tot voorwerp hebben dat uitsluitend als gezinswoning wordt aangewend of bestemd is en daardoor is vrijgesteld van het registratierecht voor verhuur krachtens artikel 161, 12 W. Reg. Overdracht van een recht van opstal, is een contract waarbij een opstalhouder aan een derde het recht overdraagt dat hij bezit op basis van een lopende overeenkomst waarbij hem het recht van opstal werd verleend. De omstandigheid dat de vorenstaande toelichting alleen maar betrekking heeft op vestiging en overdracht onder bezwarende titel, sluit geenszins uit dat een recht van opstal ook kan worden gevestigd of overgedragen bij een contract onder kosteloze titel, met of zonder intentie tot begiftiging van de opstalhouder door de opstalgever (z. nr , infra) Gebouwen die zich op de in opstal gegeven grond bevinden De vestiging of de overdracht van een recht van opstal verleent aan de opstalhouder geen rechten op de gebouwen die zich op het tijdstip van de vestiging of de overdracht op het in opstal gegeven onroerend goed bevinden. Mocht er in de akte van vestiging of overdracht bedongen zijn dat de bedoelde gebouwen eigendom worden van de opstalhouder, dan zal bij de registratie van die akte niet alleen het recht van 0,20 % worden geheven, maar eveneens het door artikel 44 W. Reg. ingestelde evenredig recht voor de verkopen van onroerende goederen, dat 10 % of 12,5 % bedraagt naargelang van de ligging van het onroerend goed in het Vlaams Gewest of in de andere Gewesten Verkoop van een gebouw met vestiging van een recht van opstal op de grond Met een arrest van 3 december 1998 (Rep. RJ, nr. R44/40-01) besliste het Hof van Beroep te Luik het volgende. Appellante voert aan, dat de verkoop van het gebouw zonder de grond in feite de

10 rechtstreekse vestiging van een recht van opstal is en dat het bijgevolg ten onrechte is dat de Staat het door artikel 44 W. Reg. ingestelde recht van 12,5 % toegepast heeft. De werkelijke wil van partijen was, dat de overdrager eigenaar zou blijven van de ondergrond terwijl de eigendom van het gebouw dat hij zelf had opgericht zou worden overgedragen tegen een som geld. Het is inderdaad zo, dat bij de vestiging van een recht van opstal op reeds bestaande gebouwen waarbij de opstalhouder geen prijs betaalt aan de grondeigenaar, hij niettemin tijdelijk, met name voor de duur van zijn recht van opstal en onder zekere beperkingen, eigenaar wordt. Deze eigendomsoverdracht wordt gedekt door het registratierecht van 0,20 %. In de voorliggende zaak is het echter anders gegaan. De betwiste overeenkomst dient immers ontleed te worden als de verkoop van het gebouw, zonder de grond waarop het is opgericht, gepaard aan de vestiging van een opstalrecht. De artikelen 15, 44 en 83 W. Reg. dienen daarom gecombineerd te worden. Het gevolg hiervan is, dat het recht van 12,5 % in elk geval dient te worden geheven op de verkoop van de opslagplaats met uitsluiting van de grond waarop zij is opgericht Basisregels voor de heffing van de registratierechten op opstalovereenkomsten In tegenstelling tot de huurovereenkomst waarmee ze is gelijkgesteld voor de toepassing van de registratierechten kan, zoals gezegd, een overeenkomst houdende vestiging van een zelfstandig recht van opstal niet alleen onder bezwarende titel maar ook kosteloos worden aangegaan. Wanneer de vestiging onder bezwarende titel plaatsvindt wordt zij, door die gelijkstelling, onderworpen aan het evenredig recht van 0,20 % dat wordt geheven van het samengevoegd bedrag van de periodieke opstalvergoedingen en de aan de opstalhouder opgelegde lasten (z. nr , infra). Daarentegen moet, volgens de Administratie, de overeenkomst houdende vestiging van een zelfstandig recht van opstal onder kosteloze titel, worden gelijkgesteld met een schenking van dat recht zelf, wanneer ze plaatsvindt met intentie tot begiftiging vanwege de grondeigenaar-opstalgever. Het evenredig registratierecht van schenking is in dit geval verschuldigd en moet worden geheven over de te schatten waarde van het recht van opstal. Nog volgens de Administratie, geeft evenwel een overeenkomst houdende vestiging van een zelfstandig recht van opstal, slechts aanleiding tot de heffing van het algemeen vast recht van 25 EUR, indien die vestiging weliswaar onder kosteloze titel plaatsvindt doch zonder intentie tot begiftiging vanwege de grondeigenaar-opstalgever. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn met het oog op de valorisatie van de grond bij een verkoop - wat in de praktijk veelvuldig voorkomt bij de oprichting van een appartementsgebouw - of wanneer de opstalovereenkomst als draagvlak dient voor een onroerende leasing. Deze beknopte weergave van de algemene heffingsregels, roept twee vragen op, waarop de Administratie de hiernavolgende antwoorden verschaft in haar

11 circulaire nr. 8/2004 (dossier E.E./97.387) van 13 mei Eerste vraag Welk registratierecht moet worden geheven op een overeenkomst houdende vestiging van een recht van opstal zonder een (jaarlijkse) opstalvergoeding of met een symbolische (jaarlijkse) opstalvergoeding en met beding dat de door de opstalhouder tot stand gebrachte opstallen op het einde van het recht van opstal tegen betaling van een normale vergoeding op de grondeigenaar zullen overgaan of zonder enig beding wat de latere vergoedingsregeling van de tot stand te brengen opstallen betreft (ingevolge artikel 6 van de Opstalwet is de grondeigenaar-opstalgever in dit geval gehouden om op het einde van het recht van opstal aan de opstalhouder een vergoeding te betalen voor de tot stand gebrachte opstallen)? Volgens de Administratie geeft een dergelijke overeenkomst in principe enkel aanleiding tot de heffing van het algemeen vast recht, of tot de heffing van het recht van 0,20 % op het samengevoegd bedrag van de overeengekomen symbolische (jaarlijkse) opstalvergoedingen en de aan de opstalhouder opgelegde lasten, tenzij volgens de omstandigheden, in de bedoeling van de grondeigenaar-opstalgever, er een intentie tot begiftiging bestaat. Het evenredig schenkingsrecht is in dat geval verschuldigd op de te schatten waarde van het recht van opstal. In dit opzicht wordt aangestipt, dat de Administratie aanvaardt dat er bij de vestiging van het recht van opstal in het kader van een onroerende leasing, geen sprake is van een intentie tot begiftiging. De grondeigenaar die ten bate van de leasinggever een recht van opstal vestigt, doet dit immers niet om laatstgenoemde te bevoordelen, doch alleen maar om hem in staat te stellen op een grond waarvan hij geen eigenaar is een gebouw op te richten waarvan hij wel eigenaar is zolang het leasingcontract duurt. De verarming van de grondeigenaar-opstalgever doordat hij gedurende lange tijd verstoken blijft van het genot van zijn grond, wordt gecompenseerd door de financiering en de oprichting van een gebouw waarin hij zijn activiteit kan uitoefenen. Alzo verschaft een onder kosteloze titel gevestigd recht van opstal in werkelijkheid een voordeel aan de grondeigenaar en is er geen economische reden aanwezig om van de leasinggever een vergoeding te eisen. Deze vergoeding bestaat in de verwerving van het gebouw bij de beëindiging van het leasingcontract, zonder dat de grondeigenaar een prijs moet betalen. In zoverre voldaan is aan alle voorwaarden om de onroerende leasing aan de B.T.W. te onderwerpen, moet de akte houdende vestiging van het recht van opstal, een schatting pro fisco van het recht van opstal bevatten, gelijk aan de waarde van het opgerichte gebouw op het einde van het leasingcontract. Van deze waarde wordt het evenredig recht van 0,20 % geheven Tweede vraag Welk registratierecht moet worden geheven op een overeenkomst houdende vestiging van een recht van opstal met een normale (jaarlijkse) opstalvergoeding

12 en met beding dat de door de opstalhouder tot stand te brengen opstallen op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding, of tegen een verminderde prijs, op de grondeigenaar zullen overgaan? Hier stelt de Administratie als algemeen uitgangsprincipe, dat indien een normale opstalvergoeding is bedongen en overeengekomen wordt dat de door de opstalhouder tot stand te brengen opstallen zonder vergoeding of tegen een verminderde prijs zullen overgaan op de grondeigenaar, er niet kan worden van uitgegaan dat deze overdracht zonder vergoeding of tegen een verminderde prijs bijkomend deel uitmaakt van de te betalen opstalvergoeding (er is immers al een (jaarlijks) te betalen opstalvergoeding bedongen) of kan worden beschouwd als een bij de heffingsgrondslag te voegen fiscale last. Het evenredig recht van 0,20 % moet in principe worden geheven van de grondslag bepaald in het nummer 3.2.4, infra Heffingsgrondslag van het evenredig recht van 0,20 % Doordat artikel 83 W. Reg. de contracten van vestiging of overdracht van het recht van opstal, gelijkstelt met contracten van verhuur van onroerend goed of van overdracht van dergelijke contracten, moet de heffingsgrondslag van het evenredig recht van 0,20 % mutatis mutandis worden vastgesteld zoals is aangegeven in artikel 84 W. Reg. Krachtens artikel 84, eerste lid, moet een onderscheid worden gemaakt naargelang het recht van opstal een bepaalde duur heeft, dan wel van onbepaalde duur is. Indien het recht van opstal voor een bepaalde duur is gevestigd, moet het recht van 0,20 % worden vereffend op het voor de gehele duur van het contract samengevoegd bedrag van de overeengekomen opstalvergoedingen en de aan de opstalhouder opgelegde lasten. Indien het recht van opstal is verleend voor een onbepaalde duur; geldt als grondslag het tienvoudig bedrag van de jaarlijkse opstalvergoeding en de lasten, zonder dat die grondslag minder mag bedragen dan het samengevoegd bedrag van de opstalvergoedingen en de lasten voor de bij het opstalcontract bepaalde minimumduur. Krachtens artikel 84, tweede lid, wordt bij overdracht van het recht van opstal, het bedrag of de waarde van de eventueel ten bate van de overdrager bedongen prestaties gevoegd bij de heffingsgrondslag zoals deze in artikel 84, eerste lid, is bepaald. In geval van overdracht moet dus het eerste lid van artikel 84, ter zake van bepaalde duur, worden gecombineerd met het tweede lid van artikel 84, waardoor de heffingsgrondslag bestaat uit het voor de nog te lopen duur van het opstalcontract samengevoegd bedrag van de opstalvergoedingen en de aan de overnemer opgelegde lasten, vermeerderd met het bedrag of de waarde van de eventueel ten bate van de overdrager bedongen tegenprestaties. Over de opstalvergoedingen en de daarbij te voegen fiscale lasten, staat meer te lezen in de nummers en , infra. Voor de goede orde wordt in herinnering gebracht, dat als de uitoefening van een recht van opstal aan een opschortende voorwaarde is onderworpen, bij de

13 registratie van de vestigingsakte slechts het algemeen vast recht zal worden geheven. Het evenredig recht van 0,20 % zal pas verschuldigd worden op het tijdstip dat de voorwaarde wordt vervuld en worden geheven over een grondslag bepaald op hetzelfde tijdstip. Mocht de uitoefening van het recht van opstal aan een ontbindende voorwaarde onderworpen zijn, dan wordt het recht van 0,20 % onmiddellijk verschuldigd. Doet de ontbindende voorwaarde zich voor en wordt de overeenkomst daardoor ontbonden, dan wordt het betaalde registratierecht niet teruggegeven, tenzij de ontbinding gerechtelijk is uitgesproken ingevolge een eis die uiterlijk één jaar na de overeenkomst werd ingesteld Recht van opstal gevestigd voor een bepaalde duur Opstal van een bepaalde (zekere) duur, is die welke door de partijen werd bedongen voor een nauwkeurig vast te stellen aantal maanden of jaren, of die moet eindigen bij het voorvallen van een nauwkeurig omschreven gebeurtenis waarvan het tijdstip van plaatshebben met zekerheid kan worden vastgesteld. In voormelde zin heeft een opstalcontract een bepaalde duur, wanneer het na het verstrijken van de aangeduide termijn van rechtswege een einde neemt zonder dat een opzegging is vereist Recht van opstal gevestigd voor een onbepaalde duur Een opstalcontract van onbepaalde duur, is dit waarvan het tijdstip waarop het contract een einde moet nemen, niet met zekerheid is gekend. De fiscale wet zelf stelt de duurtijd van een dergelijk contract op forfaitaire wijze vast. Is het contract van onzekere duur, dan geldt als belastbare grondslag het tienvoudig bedrag van de periodieke opstalvergoedingen en de lasten, zonder dat de belastbare som minder mag bedragen dan het samengevoegd bedrag van de opstalvergoedingen en aan de opstalhouder opgelegde lasten voor de bij het opstalcontract voorziene minimumduur. Wettelijk heeft een opstalcontract geen minimumduur. Dat is anders bij een erfpachtcontract, waar de wettelijke minimumduur 27 jaar bedraagt. Conventioneel kan echter een minimumduur uit de contractbepalingen blijken. Voor de heffing van het evenredig recht van 0,20 % heeft een opstalcontract - of een contract waaruit de vestiging van een onzelfstandig recht van opstal blijkt - in twee gevallen een onbepaalde duur, namelijk: - wanneer de beëindiging ervan afhangt van een gebeurtenis die zich in de toekomst met zekerheid zal voordoen maar zonder dat hiervoor een datum kan worden vooropgesteld, bijvoorbeeld: verstrijken van de opstaltermijn vijftien jaar na het overlijden van de opstalgever; de heffingsgrondslag is de minimumduur van vijftien jaar; - wanneer de in het contract opgenomen termijn, slechts een of meer tijdstippen aangeeft waarop dat contract kan worden opgezegd, zonder dat het tijdstip is aangegeven waarop het contract van rechtswege eindigt. Volgens het eerste lid van artikel 84, toegepast op het recht van opstal, geldt het tienvoudig bedrag van de jaarlijkse opstalvergoedingen en lasten niet alleen voor

14 een recht van opstal van onbepaalde duur, maar ook voor een levenslang recht van opstal. Als levenslang wordt aangemerkt, een recht van opstal dat vervalt bij het overlijden van de opstalgever of van de opstalhouder, of van een derde persoon. Wordt eveneens als levenslang beschouwd, een opstalovereenkomst die is aangegaan voor een bepaalde duur van meer dan tien jaar, maar waarin ook is bedongen dat het verleende recht in elk geval zal eindigen bij het overlijden van een van de contracterende partijen Overdracht van een recht van opstal Zoals reeds eerder aangegeven is, moet in geval van overdracht van een recht van opstal, het evenredig recht van 0,20 % worden vereffend op het samengevoegd bedrag van de periodieke opstalvergoedingen en de fiscale lasten voor de bij de overdracht nog te lopen duur van het recht van opstal, eventueel verhoogd met de in het voordeel van de overdrager bedongen tegenprestaties. In voorkomend geval moet de nog te lopen duur forfaitair worden berekend. Voor de overdracht van een recht van opstal van onbepaalde duur, of van een levenslang recht van opstal, bestaat dan de heffingsgrondslag in het tienvoudig bedrag van de periodieke opstalvergoedingen en fiscale lasten, verhoogd met de eventueel ten bate van de overdrager bedongen tegenprestaties. Op te merken valt nog, dat indien de overdracht van het recht van opstal tevens betrekking heeft op gebouwen die werden opgericht door de opstalhouderoverdrager en die hem in eigendom toebehoorden door uitschakeling van het recht van natrekking, in principe ook het mutatierecht van 10 % of 12,5 % verschuldigd zal zijn. Evenwel, indien de gebouwen nog nieuw zouden zijn (z. nr. 1.3., in fine), kan de overdracht met toepassing van de B.T.W.-plaatvinden De opstalvergoeding In de gewone gang van zaken blijkt de hoegrootheid van de opstalvergoeding uit de overeenkomst tot vestiging van het recht van opstal. Ingeval die hoegrootheid niet in geld is weergegeven, moet de waarde ervan door de betrokken partijen in geld worden uitgedrukt in een aanvullende verklaring die bij de vestigingsovereenkomst wordt gevoegd (art. 168 W. Reg.). Ingeval de vestigingsovereenkomst geen (periodieke) opstalvergoeding bepaalt, of alleen maar een symbolische (periodieke) opstalvergoeding, en bedingt dat de door de opstalhouder tot stand te brengen opstallen op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding, of tegen een verminderde prijs, op de grondeigenaar zullen overgaan, rijst uiteraard de vraag waaruit dan wel de opstalvergoeding bestaat. In de circulaire nr. 8 van 13 mei 2004, stelt de Administratie als algemeen uitgangsprincipe voorop, dat de opstalvergoeding in het voornoemd geval bestaat uit de kosteloze verwerving, of de verwerving tegen een verminderde prijs, door de grondeigenaar van de door de opstalhouder tot stand gebrachte opstallen op het einde van de overeenkomst, in voorkomend geval verhoogd met het samengevoegd bedrag van de symbolische opstalvergoedingen.

15 De toekenning van een gratis recht van opstal, of van een dergelijk recht tegen een symbolische prijs, wordt daarbij, in de regel, niet met een intentie tot begiftiging vanwege de grondeigenaar gedaan, omdat ze wordt gecompenseerd door het feit dat laatstgenoemde op termijn de door de opstalhouder tot stand gebrachte opstallen in eigendom verwerft zonder daarvoor de residuwaarde te moeten vergoeden. Indien het recht van opstal onder kosteloze titel of tegen een symbolische prijs wordt toegestaan, wordt de verkrijging van de opstallen bij het verstrijken van de overeenkomst beschouwd als zijnde het ware doel van de overeenkomst. Het evenredig recht van 0,20 % moet in principe worden geheven over de waarde van de aldus overeengekomen opstalvergoeding. In dergelijke gevallen raadt de Administratie haar ontvangers aan om bijkomend een (ernstige) schatting pro fisco te vragen van de waarde van de tot stand te brengen opstallen. De schatting dient theoretisch gelijk te zijn aan de waarde van de tot stand gebrachte opstallen op het einde van de overeenkomst, verlaagd met de eventuele (verminderde) prijs die de grondeigenaar zal moeten betalen, en ook verlaagd met een zeker disconto, aangezien de tot stand gebrachte opstallen pas op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs op de grondeigenaar zullen overgaan. Voorts kan er ook rekening worden gehouden met de ouderdom van de tot stand gebrachte opstallen op het einde van het opstalrecht, met de mogelijkheid dat er niet wordt gebouwd (enkel indien daarin uitdrukkelijk is voorzien in de overeenkomst), dat er met materialen van mindere kwaliteit is gebouwd, enz. Ingeval, als derde hypothese, de opstalvergoeding variabel is, zoals wanneer bedongen wordt dat ze zal worden verhoogd indien een bepaalde toekomstige en/of onzekere gebeurtenis zich voordoet, moet het recht van 0,20 % onmiddellijk worden geheven aan de hand van een door de partijen te verschaffen raming van de (periodieke) opstalvergoeding De aan de opstalhouder opgelegde lasten Zoals reeds is aangegeven, moeten de lasten die in de overeenkomst tot vestiging van het recht van opstal aan de opstalhouder worden opgelegd, mee worden opgenomen in de heffingsgrondslag van het evenredig recht van 0,20 %. Het fiscale begrip lasten omvat al de bijkomende verplichtingen die door de bedoelde overeenkomst aan de opstalhouder, boven de opstalvergoeding, worden opgedragen en die de opstalgever, rechtstreeks of onrechtstreeks, tot voordeel strekken. Die verplichtingen, waartoe de opstalhouder in de normale en gewone gang van zaken niet gehouden is, voegen iets toe aan zijn verbintenis of doen iets af aan zijn wettelijke rechten. Het typisch voorbeeld zijn de lasten die op de opstalgever rusten, maar door de overeenkomst aan de opstalhouder worden opgelegd. Zoals dat ook voor de opstalvergoeding het geval is, moet de waarde van de niet in geld weergegeven lasten in geld worden uitgedrukt in een aanvullende verklaring.

16 Ook moet het evenredig recht van 0,20 % onmiddellijk worden geheven indien de opgelegde last variabel is. De verplichting tot betaling van de onroerende voorheffing is in principe geen last, aangezien deze belasting wettelijk verschuldigd is door de opstalhouder. Indien de opstalhouder evenwel verplicht zou worden tot het dragen van de onroerende voorheffing die hij wettelijk niet verschuldigd is, bijvoorbeeld de voorheffing in verband met de grond voor het jaar van vestiging van het recht van opstal, dan maakt die verplichting een bij de opstalvergoedingen te voegen last uit. Wordt in principe als een bij de opstalvergoedingen te voegen fiscale last beschouwd, het beding dat de opstalvergoeding moet worden verhoogd indien zich een bepaald feit zal voordoen. Dat geldt echter niet als wordt bedongen dat de opstalvergoeding zal veranderen volgens de schommelingen van de index der consumptieprijzen. Er bestaat niettemin een last wanneer is bepaald dat bij een stijging van de index de opstalvergoeding zal worden verhoogd zonder dat in een overeenstemmende verlaging is voorzien bij een daling van de index. Is de verplichting tot bouwen al dan niet een fiscale last? In de meervermelde circulaire nr. 8 van 13 mei 2004 beantwoordt de Administratie deze vraag als volgt. De overdracht van de door de opstalhouder tot stand gebrachte opstallen zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs, moet altijd als een fiscale last worden beschouwd indien er, expliciet of impliciet, een bouwverplichting in de vestigingsakte werd opgenomen. Dergelijke eigendomsoverdracht wordt dan aangemerkt als een bijkomende fiscale last die deel uitmaakt van de heffingsgrondslag en dit ongeacht de hoegrootheid van het bedrag van de (periodiek) te betalen opstalvergoeding. Het evenredig recht van 0,20 % is in dit geval verschuldigd op het samengevoegd bedrag van de door de partijen overeengekomen (periodieke) opstalvergoedingen, te vermeerderen met de fiscale last bestaande uit de overdracht van de door de opstalhouder tot stand te brengen opstallen zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs. De verplichting tot bouwen is daarentegen geen last indien geen, of slechts een symbolische, opstalvergoeding bedongen is en overeengekomen wordt dat de door de opstalhouder op te richten gebouwen tegen betaling van een normale schadeloosstelling zullen overgaan op de grondeigenaar (z. nr ). Deze moet dan immers de waarde van de gebouwen vergoeden op het einde van het recht van opstal. De Administratie vestigt er de aandacht op dat wel moet worden opgelet met het volgende. Indien de opstalhouder de verbintenis op zich heeft genomen om opstallen tot stand te brengen op de grond van de grondeigenaar-opstalgever volgens de plannen en het bestek goedgekeurd door laatstgenoemde, kan de overeenkomst in voorkomend geval, volgens de omstandigheden, in de bedoeling van de partijen worden ontleed als een verkoop van de tot stand te brengen opstallen met uitgestelde eigendomsoverdracht ten bate van de grondeigenaar. Dit zal onder meer het geval zijn wanneer de afstand van het recht van natrekking slechts voor een korte termijn werd verleend, terwijl de akte de uitdrukkelijke verbintenis bevat vanwege de opstalhouder om op

17 bedoelde grond opstallen tot stand te brengen volgens de plannen en het bestek goedgekeurd door de grondeigenaar en voorts in dezelfde akte de vergoeding is bepaald die de eigenaar van de grond bij de verkrijging van het gebouw aan de opstalhouder verschuldigd is. Zoals reeds is aangegeven, moeten de lasten die in de overeenkomst tot vestiging van het recht van opstal aan de opstalhouder worden opgelegd, mee worden opgenomen in de heffingsgrondslag van het evenredig recht van 0,20 %. Het fiscale begrip lasten omvat al de bijkomende verplichtingen die door de bedoelde overeenkomst aan de opstalhouder, boven de opstalvergoeding, worden opgedragen en die de opstalgever, rechtstreeks of onrechtstreeks, tot voordeel strekken. Die verplichtingen, waartoe de opstalhouder in de normale en gewone gang van zaken niet gehouden is, voegen iets toe aan zijn verbintenis of doen iets af aan zijn wettelijke rechten. Het typisch voorbeeld zijn de lasten die op de opstalgever rusten, maar door de overeenkomst aan de opstalhouder worden opgelegd. Zoals dat ook voor de opstalvergoeding het geval is, moet de waarde van de niet in geld weergegeven lasten in geld worden uitgedrukt in een aanvullende verklaring. Ook moet het evenredig recht van 0,20 % onmiddellijk worden geheven indien de opgelegde last variabel is. De verplichting tot betaling van de onroerende voorheffing is in principe geen last, aangezien deze belasting wettelijk verschuldigd is door de opstalhouder. Indien de opstalhouder evenwel verplicht zou worden tot het dragen van de onroerende voorheffing die hij wettelijk niet verschuldigd is, bijvoorbeeld de voorheffing in verband met de grond voor het jaar van vestiging van het recht van opstal, dan maakt die verplichting een bij de opstalvergoedingen te voegen last uit. Wordt in principe als een bij de opstalvergoedingen te voegen fiscale last beschouwd, het beding dat de opstalvergoeding moet worden verhoogd indien zich een bepaald feit zal voordoen. Dat geldt echter niet als wordt bedongen dat de opstalvergoeding zal veranderen volgens de schommelingen van de index der consumptieprijzen. Er bestaat niettemin een last wanneer is bepaald dat bij een stijging van de index de opstalvergoeding zal worden verhoogd zonder dat in een overeenstemmende verlaging is voorzien bij een daling van de index. Is de verplichting tot bouwen al dan niet een fiscale last? In de meervermelde circulaire nr. 8 van 13 mei 2004 beantwoordt de Administratie deze vraag als volgt. De overdracht van de door de opstalhouder tot stand gebrachte opstallen zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs, moet altijd als een fiscale last worden beschouwd indien er, expliciet of impliciet, een bouwverplichting in de vestigingsakte werd opgenomen. Dergelijke eigendomsoverdracht wordt dan aangemerkt als een bijkomende fiscale last die deel uitmaakt van de heffingsgrondslag en dit ongeacht de hoegrootheid van het bedrag van de (periodiek) te betalen opstalvergoeding. Het evenredig recht van 0,20 % is in dit geval verschuldigd op het samengevoegd bedrag van de door de partijen

18 overeengekomen (periodieke) opstalvergoedingen, te vermeerderen met de fiscale last bestaande uit de overdracht van de door de opstalhouder tot stand te brengen opstallen zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs. De verplichting tot bouwen is daarentegen geen last indien geen, of slechts een symbolische, opstalvergoeding bedongen is en overeengekomen wordt dat de door de opstalhouder op te richten gebouwen tegen betaling van een normale schadeloosstelling zullen overgaan op de grondeigenaar (z. nr ). Deze moet dan immers de waarde van de gebouwen vergoeden op het einde van het recht van opstal. De Administratie vestigt er de aandacht op dat wel moet worden opgelet met het volgende. Indien de opstalhouder de verbintenis op zich heeft genomen om opstallen tot stand te brengen op de grond van de grondeigenaar-opstalgever volgens de plannen en het bestek goedgekeurd door laatstgenoemde, kan de overeenkomst in voorkomend geval, volgens de omstandigheden, in de bedoeling van de partijen worden ontleed als een verkoop van de tot stand te brengen opstallen met uitgestelde eigendomsoverdracht ten bate van de grondeigenaar. Dit zal onder meer het geval zijn wanneer de afstand van het recht van natrekking slechts voor een korte termijn werd verleend, terwijl de akte de uitdrukkelijke verbintenis bevat vanwege de opstalhouder om op bedoelde grond opstallen tot stand te brengen volgens de plannen en het bestek goedgekeurd door de grondeigenaar en voorts in dezelfde akte de vergoeding is bepaald die de eigenaar van de grond bij de verkrijging van het gebouw aan de opstalhouder verschuldigd is Verkrijging van opstallen door de grondeigenaar Het is passend, de aandacht te vestigen op het onweerlegbaar vermoeden dat is ingesteld door artikel 75 W. Reg., waarbij als overdracht van een onroerend goed wordt aangemerkt, die welke voortvloeit uit een overeenkomst onder de levenden onder bezwarende titel, andere dan een inbreng in vennootschap vermeld in artikel 115bis W. Reg., en welke over de eigendom gaat, ofwel van hout op stam, ofwel van gebouwen, indien bedoelde overdracht ten bate van de grondeigenaar wordt toegestaan en plaatsvindt alvorens het hout is geveld of de gebouwen zijn gesloopt. Het mutatierecht moet worden vereffend over de overeengekomen waarde van de opstallen, met minimum van de verkoopwaarde ervan. Artikel 75 W. Reg. is niet van toepassing indien de B.T.W. verschuldigd is voor de levering van de opstallen Beëindiging van het recht van opstal Een onderscheid moet worden gemaakt tussen de wijzen van beëindigen (tenietgaan) waarin de Opstalwet voorziet en die welke voortvloeien uit de gemeenrechtelijke beginselen Oorzaken van tenietgaan volgens de Opstalwet

19 Artikel 9 van de Opstalwet voorziet in de volgende wijzen van tenietgaan van het recht van opstal: - de vermenging: het recht van opstal verdwijnt wanneer dat recht en het eigendomsrecht op de grond in dezelfde hand worden verenigd, ofwel doordat de opstalhouder eveneens eigenaar wordt van de grond, ofwel doordat de grondeigenaar het opstalrecht verkrijgt, bijvoorbeeld ingevolge erfopvolging; - het tenietgaan van de grond, door bijvoorbeeld grondverzakking, aardverschuiving, instorting, enz.; het recht van opstal eindigt dan bij gebrek aan voorwerp, voor zover dit voorwerp verdwijnt buiten de wil van de grondeigenaar; het tenietgaan van de gebouwen, werken of beplantingen, doet daarentegen het recht van opstal niet ophouden te bestaan, tenzij dat recht beperkt is tot de reeds bestaande gebouwen, werken en beplantingen en het de opstalhouder werd ontzegd nieuwe gebouwen op te richten en nieuwe werken of beplantingen tot stand te brengen; - de dertigjarige bevrijdende verjaring, als gevolg van langdurige onbruik of verwaarlozing van zijn recht door de opstalhouder Gemeenrechtelijke oorzaken van tenietgaan van het recht van opstal Het gemeen recht voorziet in de volgende wijzen van tenietgaan van het recht van opstal: - afstand door de opstalhouder van zijn recht; die afstand kan ofwel uitdovend, ofwel in favorem zijn wanneer de opstalhouder aan zijn recht verzaakt te voordele van de grondeigenaar; - ontbinding van de overeenkomst van vestiging van het recht van opstal, omdat de opstalhouder de hem door die overeenkomst opgelegde verplichtingen niet is nagekomen; - onteigening van de grond voor algemeen nut; - vervallenverklaring van het recht van opstal wegens misbruik; deze wijze van tenietgaan wordt in de rechtsleer betwist, omdat er weliswaar in voorzien is bij vruchtgebruik en bij erfpacht, maar niet in de Opstalwet; - vernietiging of ontbinding van het recht van de grondeigenaar; het recht van opstal houdt op te bestaan wanneer de herroeping, ontbinding of vernietiging plaatsgrijpt; - verstrijken van de tijdsduur van het recht van opstal, tenzij het opstalrecht uitdrukkelijk en tijdig werd hernieuwd. Aan te stippen valt, dat de contracterende partijen conventioneel ook andere beëindigingsgronden kunnen overeenkomen die rechtsgeldig zijn in zoverre ze niet indruisen tegen de openbare orde of tegen gebiedende bepalingen. De meeste van deze beëindigingsgronden zullen slechts een relatieve uitwerking hebben, daar zij de tegenstelbaar gevestigde rechten van derden niet mogen schaden Gevolgen van het tenietgaan van het recht van opstal Bij het verstrijken van de tijdsduur van het recht van opstal, gaat het eigendomsrecht van de opstalhouder op de gebouwen, werken en beplantingen,

20 in ieder geval over op de grondeigenaar. Niettemin moet, conform de artikelen 6 en 7 van de Opstalwet, bij die overgang een onderscheid worden gemaakt naargelang de opstalhouder de bedoelde gebouwen, werken en beplantingen al dan niet mocht vernielen. Indien hij het recht tot vernieling van de opstallen bezat, wat het geval is wanneer hij de bij aanvang van het recht van opstal bestaande gebouwen, werken en beplantingen heeft betaald of wanneer hij in de loop van het recht van opstal de gebouwen heeft opgericht en de werken en beplantingen tot stand heeft gebracht, is hij gerechtigd zich bij het verstrijken van zijn recht te doen betalen door de grondeigenaar. Hij kan, wat dat betreft, aanspraak maken op de actuele waarde van de kwestieuze goederen op het tijdstip van het tenietgaan van zijn recht. De grondeigenaar is dan verplicht ze over te nemen en aangezien hij geen beroep kan doen op artikel 555 B.W., kan hij niet vorderen dat de opstalhouder de gebouwen of werken zou slopen en de beplantingen zou rooien. Daar artikel 6 van de Opstalwet geen imperatief voorschrift is, kunnen de partijen er vanzelfsprekend van afwijken en anders overeenkomen. Indien de opstalhouder niet het recht tot vernieling van de opstallen bezat, wat het geval is wanneer het recht van opstal werd gevestigd op bestaande gebouwen, werken en beplantingen waarvan de opstalhouder de waarde niet betaalde, is de grondeigenaar tot geen enkele vergoeding verplicht. Het ligt voor de hand dat door het niet-gebiedend karakter van artikel 6, in de praktijk, op het vlak van de vergoeding, de meest uiteenlopende afwijkende clausules voorkomen Registratierechten bij het beëindigen (tenietgaan) van het recht van opstal In de gewone gang van zaken eindigt het recht van opstal door het verstrijken van de overeengekomen tijdsduur. De opstallen die in de loop van deze tijdsduur door de opstalhouder tot stand zijn gebracht, gaan dan op de grondeigenaar over krachtens artikel 6 van de Opstalwet (z. nr ). In dergelijk geval is bij de registratie van de akte die de overgang van de opstallen vaststelt, slechts het algemeen vast recht verschuldigd. Daarentegen is - en blijft - omstreden, het antwoord op de vraag of een in onderling akkoord tussen opstalhouder en grondeigenaar overeengekomen beëindiging van het recht van opstal vóór het verstrijken van de contractueel bepaalde tijdsduur (vroegtijdige beëindiging), eveneens aan het algemeen vast recht is onderworpen, dan wel aan het mutatierecht van 10 % of 12,5 % op de waarde van de opstallen. In de rechtsleer poneren bepaalde auteurs dat wanneer de betrokken partijen, vóór het verstrijken van de conventioneel bedongen tijdsduur, akkoord gaan om vroegtijdig het recht van opstal te beëindigen, er sprake is van een eigendomsoverdracht ingevolge een overeenkomst. In dit geval zou volgens hen het mutatierecht verschuldigd zijn indien naar aanleiding van de beëindiging een vergoeding wordt betaald door de grondeigenaar. In het verleden besliste de Administratie dat het mutatierecht niet eisbaar is in het navolgend geval. X heeft gebouwen opgericht op de grond van Y, ingevolge