ONROERENDE LEASING. Dirk Demunter. Head Real Estate Lease Belfius Lease Trainer Febelfin Academy

Transcriptie

1 ONROERENDE LEASING Dirk Demunter Head Real Estate Lease Belfius Lease Trainer Febelfin Academy

2 Definitie

3 Financieringsmethode voor gebouwde onroerende goederen waarbij de leasinggever op aanwijzing van de leasingnemer een gebouw opricht of verwerft en waarbij de gebruiksrechten worden overgedragen aan de leasingnemer tegen betaling van huurgelden. De leasingnemer beschikt op het einde van het contract over een aankoopoptie

4 Burgerrechtelijke onbenoemd contract overeenkomst waarvan de wetgever het statuut nog niet expliciet geregeld heeft uitsluitend geregeld door fiscale en boekhoudkundige teksten

5 Burgerrechtelijke recht van opstal opstalwet ( ) gewijzigd bij wet gepubliceerd B.S. 14/05/ Kan door elke titularis van een onroerend zakelijk recht gevestigd worden op en onder andermans grond binnen de grenzen van zijn onroerend zakelijk recht

6 Burgerrechtelijke recht van opstal wettelijke afwijking van het principe van de natrekking art. 552, eerste lid B.W. art. 553 B.W.

7 Burgerrechtelijke recht van opstal (vervolg) horizontale splitsing van eigendomsrecht (grond opstallen) suppletief karakter uitzondering: art. 4! rechtspraak: wezenlijke elementen behouden

8 Burgerrechtelijke zelfstandig zakelijk recht onzelfstandig zakelijk recht (accessorium in vruchtgebruik, erfpacht) zakelijke rechten in cascade : opstalrecht valt als hoofdrecht valt toepassingsgebied opstalwet

9 Burgerrechtelijke wezenlijke kenmerken van opstalrecht eigendomsrecht op opstallen onroerend zakelijk recht inschrijving hypotheekkantoor volgrecht tijdelijk eigendomsrecht geen minimumduur maximumduur 50 jaar

10 Burgerrechtelijke Erfpachtrecht erfpachtwet ( ) Geen eigendomssplitsing, meest ruim genotsrecht Art. 1 : zakelijk recht om vol genot te hebben van een aan anderen toebehorend goed.

11 Burgerrechtelijke Erfpachtrecht : art. 2 dwingend recht Duur = minimum 27 j, maximum 99 j Geen vergoeding bij uitdoven erfpacht Vestiging erfpacht : 2 % evenredig registratierecht vanaf 01 juli 2013, tenzij onder BTW voor nieuw gebouw in zin BTW,

12 Recente Wetgeving Sinds 04/03/2012 nieuwe wetgeving : CKO wet ( Centrale voor Kredieten aan Ondernemingen binnen NBB ) Enerzijds verplichting tot rapportering aan de NBB van alle financiële leasings ( onbalance lease contracten ) In zelfde wet ook wijziging KB 55 m.b.t. erkenning leasinggever voor on-balance onroerende leases, belangrijk is kapitaalvereiste

13 Fiscale A. onderscheid BTW lease en niet-btw lease BTW lease onder toepassing van BTW art. 44 3, 2,b BTW wetboek KB 30 van huurgelden met BTW niet-btw lease= lease voldoet niet aan KB30 huurgelden vrij van BTW verwerving opstallen met registratierechten

14 Fiscale criteria BTW lease art 44 3, 2, b onderneming gespecialiseerd in onroerende leasing niet bij KB 30 geregeld, verschillend van KB 55 regelmatig onroerende leasing verrichten (vanaf 1ste OL-operatie is men gespecialiseerd) activiteit moet opgenomen zijn in de statuten

15 Fiscale criteria BTW lease - art 44 3, 2, b (vervolg) gebouw oprichten, laten oprichten of verwerven met BTW oprichting nieuw gebouw verwerving nieuw gebouw d.i. tot 31/12 van het tweede jaar na de eerste ingebruikname of inbezitstelling. indien geen beroepsoprichter opteren vervreemding toevallige belastingplichtige

16 Fiscale criteria BTW lease - art 44 3, 2, b (vervolg) leasingnemer huurt goed om het in de uitoefening van een activiteit als belastingplichtige te gebruiken belastingplichtige met recht op aftrek belastingplichtige zonder recht op aftrek, vb rusthuizen, dokters

17 Fiscale criteria BTW lease art 44 3, 2, b (vervolg) contract voldoet aan KB 30 van oprichting of verkrijging van het gebouw op gespecificeerde aanwijzing van lessee niet eigendomsoverdragend niet opzegbaar aankoopoptie

18 Fiscale wedersamenstelling geïnvesteerd kapitaal in hoofde van leasinggever d.m.v. de huurgelden tijdens het herzieningstijdvak 15 jaar bedoeld in art. 9 KB 3 WBTW! letterlijke lezing van art. 1 is een noodzaak

19 Fiscale administratieve verduidelijking BTW lease aanschrijving van

20 Fiscale administratieve verduidelijking BTW lease oud gebouw nieuw gebouw aanschrijving 16/1973 nr. 10, 3 BTW revue nr 28, blz 29, nr. 595 beslissing ET van / BTW handleiding ( ) nr. 152/2

21 Fiscale B. fiscale gevolgen onroerende leasing bij aanvang van het contract authentieke opstalakte registratierecht 2 % of vast recht 50 indien grondeigenaar = lessee en BTW lease

22 Fiscale verwerving gebouw nieuw gebouw 21% BTW gerecupereerd door lessor oud gebouw 10%/12,5% RR authentieke leasingakte 50 vast recht

23 Fiscale einde van het opstalrecht recht van natrekking vindt uitwerking geen registratierecht van rechtswege overdracht opstallen in patrimonium van de grondeigenaar CBN advies 126/17, achterhaald door rechtspraak, boeking aan verkrijgingsprijs CBN advies 126/17 in 03/2014 ingetrokken Enkel vermelding in Toelichting jaarrekening

24 Boekhoudkundige vóór 1976: overgangsregeling roerende leasing geen opname in de jaarrekening huurgelden in resultatenrekening als onkosten onroerende leasing vast actief en langetermijnschuld

25 Boekhoudkundige wet van 17 juli 1975 mbt de jaarrekening - KB van 8 oktober 1976 art. 26 1: balanspost III.D. leasing en soortgelijke rechten KB van 12 september 1983 nieuwe definitie voor zowel roerende als onroerende leasing KB van 3 december 1993 nieuwe definitie van toepassing sinds Nu : art. 95 KB Wetboek vennootschappen

26 Boekhoudkundige KB 1976 wet van 17 juli 1975 mbt de jaarrekening full pay-out OL= binnen balans voor de leasingnemer = te activeren door leasingnemer non-full pay-out OL= buiten balans voor de leasingnemer = te activeren door leasinggever indien de restwaarde niet is afgedekt door een derde

27 Boekhoudkundige Problematiek berekening vergoeding grondzaten in kader wedersamenstelling GEBOUW van onroerende leasing Specifiek in kader erfpacht draagvlak onroerende leasing CBN advies 2015/4 dd 24 juni 2015, randnr 19 t.e.m. 21

28 Bijzondere topics interne onroerende leasing Art, 10 2 WIB Problematiek leasing vanuit volle eigendom leasing VE grond en gebouw versus gebouw boekhoudkundige kwalificatie leasing VE grond en gebouw versus gebouw : voorwerp aankoopoptie onroerende leasing vanuit PB, kwalificatie intresten Art.10, 2 WIB en art. 19, 1, 2 WIB => geen onroerend inkomen => wel roerend inkomen ( intresten ) voor gedeelte dat niet dient tot wedersamenstelling kapitaal gebouw

29 Bijzondere topics Art.10 2 WIB Voorwaarden om niet als onroerend inkomen te worden belast. - Betreft recht van gebruik van gebouwd onroerend goed - Ingevolge een niet-opzegbare overeenkomst van erfpacht of van opstal of van een gelijkaardig onroerend recht. VG gelijkaardig onroerend recht? Quid huur? Arrest Cassatie 24 april 2015

30 Bijzondere topics Art,10 WIB Art,10 2 WIB -Boekhoudkundige kwalificatie leasing on-balance in hoofde van de leasingnemer ( full pay-out ), KB 23/12/1993 ter uitvoering Wet op de jaarrekening. -Eigendom gebouw op het einde van de overeenkomst van rechtswege overgaat op de gebruiker (leasingnemer )

31 Bijzondere topics Art WIB - of de overeenkomst een aankoopoptie bevat voor leasingnemer. Roerend inkomen => art. 19 1, 2 WIB - voor gedeelte periodieke termijnen dat niet dient tot wedersamenstelling van het in het gebouw belegde kapitaal of als het een bestaand gebouw betreft de verkoopwaarde ervan.

32 Bijzondere topics Erkenning leasinggever KB 55 onroerende leasing ook van toepassing in kader art WIB? Art, 2, 1 van KB 55 bepaalt dat de erkenning slaat op Hij die er gewoon zijn beroep van maakt om onroerende leasing te verrichten. De onroerende leasing art.10 2 heeft fiscaal integendeel tot doel de verrichting niet als een onroerend inkomen te belasten ( intrest art. 19 ), Moest het een beroepsinkomen zijn zou dit onderscheid in de feiten niet relevant zijn. Cf parlementaire vraag 275 Veerle Wouters 09/01/2013.

33 Bijzondere topics CKO wetgeving ook van toepassing op natuurlijke personen? De CKO wet definieert onder art. 1 4 b) als meldingsplichtige instellingen de leasingondernemingen erkend onder KB 55, waaruit geconcludeerd wordt dat indien een leasinggever art.10 2 niet onder de erkenning valt er ook geen CKO rapporteringsplicht is.